Русскоязычные купци прихода некретнина: аналитичко истраживање Tranio (2016)

Почетком 2016. године компанија Tranio провела аналитичко истраживање, посвећен русскоязычным инвеститорима, вкладывающим средства у профитабилне некретнине у иностранству. Ово је пета велика студија Tranio.

Након девалвације рубље у 2014-2015. години потичу из Русије и других земаља бившег СССР-а постали су око два пута мање купују у иностранству имовину. Међутим, повећан је проценат купаца који купују некретнине не за свој смештај, а за инвестиције — пре свега за изнајмљивање.

У свом истраживању смо се ослањао на резултате два онлајн анкете. У првом истраживању је учествовало 561 агенција за некретнине из 37 земаља, а у другом — 153 руског купца, који су недавно купили или ће буџетских прихода да купују некретнине у иностранству.

На првом месту смо сматрали земље, највише популарне међу руским инвеститорима. У овом рангирању популарност земаља процењује се, на основу учешћа захтева у „<url>“, који се односи на куповину комерцијалних некретнина у 2015. години:

	Земља	Удео претраживача захтева, %
1	Немачка	22,1
2	Шпанија	06,5
3	САД	06,0
4	Чешка	04,9
5	Италија	04,8
6	Велика британија	04,7
7	Француска	04,6
8	Турска	04,3
9	Летонија	04,0
10	Црна гора	03,5

На питање: „да ли клијентима из Русије и других земаља бившег СССР-стекну профитабилне некретнине?“ 54 % реалторс одговорио: „Број таквих купаца је значајно, али је мало у поређењу са бројем купаца из других земаља“. То је најпопуларнији одговор у већини испитаних земаља.

74 % испитаника је рекло да је број трансакција са руског говорног купцима је опао након девалвације рубље у 2014-2015. години. Међутим, расте број инвеститора у профитабилне некретнине. У претходном истраживању, одржаној Tranio у 2013. години, 56 % реалторс истакао да је руским купцима комерцијалних објеката мало или уопште нема, а у анкети 2015. године таквог мишљења придржавају само 27 % испитаника. При томе је удео оних који сматрају да је руским инвеститорима много порастао са 44 до 73 %.

Удео руског инвеститора посебно је порасла у земљама где су некада наши сународници углавном куповали спа смештај за себе (на пример: Шпанија, Италија, Француска). У оним земљама које су традиционално популарни међу инвеститорима (на пример: велика Британија, Немачка), њихов удео је остала на истом високом нивоу:

Земља	Број испитаника, отметивших значајан број руске инвеститоре, %
	2013	2015
Удео руског инвеститора порастао
Шпанија	37	65
Италија	32	75
Француска	00	50
Удео руског инвеститора остала на високом нивоу
Велика британија	67	80
Немачка	89	82

Међу руским инвеститорима доминирају успешни предузетници, који имају активан посао у Русији или другим земљама бившег СССР-а. Они имају тенденцију да инвестирају у некретнине, носи није нужно висока, али стабилан приход у робустан валути. Основни мотиви инвеститора су:

• Да диверсификује инвестиције и штите их од домаћих политичких и економских ризика.
• Направите лични фонд пио.
• Предати средство деци наслеђивањем и да обезбеди своје финансијско благостање.
• Да се добије боравишну дозволу у развијеном страној земљи.

Као по правилу, инвеститори купују стамбених или пословних објеката за изнајмљивање, а само мали број су заинтересовани за пројекте развоја или редевелопмента. Већина трговаца некретнинама (65 %) је истакао да, не више од 10 % руске инвеститоре да улажу у такве пројекте. По мишљењу Ђорђа Качмазова, управљање партнер Tranio, „основну зараду нашим инвеститорима доноси активан посао на земљи. А у иностранству они се понашају као инвеститора: воле једноставан изнајмљивање приход. Они не желе и не знају како да се укључе у пројектима added value у Европи, иако временом, њихова надлежност се повећава“.

Изузеци — Тајланд, црна Гора и Чешка, где 89, 75 и 63 % реалторс, односно навели да више од 10 % наших сународника се баве девелопментом или редевелопментом.

„Руси често буџетских прихода да купују некретнине у истом месту, где раније стечена смештај за себе,— каже Џорџ Качмазов.— То је сасвим разумљиво: они добро знају карактеристике локације и оријентисана на локалном тржишту. Обично они проводе време у свом зарубежном кући, и да им је лакше да управљају профитабилно предмет, ако је у близини“.

Најпопуларније инвестициони објекти — стамбене станове и куће: 63 % испитаника је рекло да овај тип некретнине улази у три најтраженијих. Посебно се истичу Бугарска, Мађарска и Португалија, где је овај одговор изабрали 95, 89 и 86 %, респективно. Обрнуто, у Немачкој, Италији и великој Британији овај одговор није најпопуларнији (37, 36. и 27 %, респективно).

Други по популарности опција — хотели, га изабрали 34 % реалторс. Хотели посебно у потражњи у Аустрији (78 %). Већина испитаника (62 % оних који је истакао хотели) је истакао да русскоязычные инвеститори радије сами управљају хотелима, него да наплаћују своје друштва за управљање. Међутим, у различитим земљама постоји битна разлика: на пример, у Бугарској и великој Британији свих 100 % испитаника је одговорило да су инвеститори користе услуге управљања предузећа, а у Немачкој и Аустрији на ову опцију, морате да 71 % одговора. Напротив, у Италији и Турској сви испитаници су истакли да инвеститори сами управљају хотелима.

Још један популаран тип некретнине — стамбеним зградама (их приметили 16 % испитаника), посебно у Чешкој, САД-у и Немачкој (57, 43. и 42 %, респективно).

На друге врсте инвестиционих некретнина морају да мали проценат одговора, иако је њихова популарност је приметно у неким земљама:

Тип некретнине	Земље (у заградама — број испитаника %)
Уличне продавнице	Велика Британија (60), Француска (36), Аустрија (33), Летонија (33)
Кафићи и ресторани	Шпанија (29), Португалија (29), Велика Британија (27)
Супермаркети	Немачка (32), Шпанија (16), Велика Британија (7)
Пословни простор	Велика британија (33)
Смештај за студенте	Аустрија (22), Грчка (17)
Смештај за пензионере	Бугарска (16)

Просечна вредност стамбених прихода некретнина је 200 хиљада евра, комерцијалних некретнина — 1,2 милиона евра, иако буџети значајно се разликују у зависности од земље и врсте некретнина. Анкета купаца показује да трансакције су у износу од у просеку у 1, 7 пута скупље буџета, на који купци су се концентрисали у почетку.

Између жалбу купца и затварања трансакције у просеку траје 4-5 месеци, иако је време значајно разликују у различитим земљама:

Просечан животни трансакције	Земље
Пре 4 месеци	Тајланд, Мађарска, Летонија, Турска, Грчка, Црна Гора, Бугарска, Португалија, Чешка Република
Око 5 месеци	Немачка, Шпанија, Италија, САД
Више од 6 месеци	Француска, Аустрија, Велика Британија

Инвеститори сматрају претераним очекивањима приноса. Из анкете реалторс треба да од стамбених некретнина у просеку очекују принос од 5,7 % на годишњем нивоу, из комерцијалних — 6,9 %. Међутим, истраживање купаца показује да је прави принос стамбених објеката налази се у просеку 4,3 %, а за комерцијалне — 5,6 %.

Међутим, очекивања повратка наших сународника са временом приближавају реалним показатељима. Анкета 2013. године, показују да је тада купци некретнина у просеку је израчунат на принос 6-7 % годишње, а комерцијалних — на 8-9 %.

Питање „Многи купци узимају кредит за куповину комерцијалних некретнина?“ такође показује значајно различите резултате у различитим земљама. У Француској, великој Британији и Аустрији удео таквих купаца је посебно велика (43, 50 и 57 %, респективно). Са друге стране, у многим земљама (на пример, у Тајланду, Грчкој и Мађарској) русскоязычному купац је практично немогуће добити хипотеку, и са тим у вези, велики удео одговора „Таквих купаца мало или нимало“.

У случајевима када русскоязычные инвеститори узимају кредит, удео позајмљених средстава од цене објекта у просеку 40-50 % и практично се не разликује у различитим земљама.

Ако у 2013. години само 10 % реалторс приметили да је већина купаца комерцијалних објеката саставља кредит, у 2015. години такве одговоре чине 27 %. По мишљењу Ђорђа Качмазова, растући интерес за хипотеке се објашњава чињеницом да је „с једне стране, после кризе инвеститора постало мање сопственог новца. Али, са друге стране, инвеститори постају компетентнее и боље разумеју, да правилно дизајниран кредит помаже да оптимизују опорезивање и повећава принос инвестиција. Поред тога, сада позајмљена новац јефтин — то је такође плус у корист хипотеком“.

Открили смо да обраде кредита у просеку повећава животни трансакције на 33 дана, иако у различитим земљама на различите начине: на пример, у Шпанији трансакције са учешћем кредита затварају у просеку 21 дан дуже, а у Аустрији — на 48 дана.

Средства за куповину некретнина најчешће долазе из Русије, као што је 73 % реалторс. Међутим, друге опције истичу у појединим земљама:

Извор приливи средстава	Број испитаника, %	Знаменита земље (у заградама — број испитаника %)
Русија	73	Грчка (100), Турска (92), Црна Гора (92), Бугарска (91)
Шор зона	28	САД (67), велика Британија (57)
Европске земље	24	Аустрија (67)
Земље бившег СССР-а, осим Русије	13	Чешка (43), Турска (31), Бугарска (24)

Више од половине купаца (52 %) указује да не намеравају да у будућности продају имовину, а планирају да остави себи и касније прође кроз генерације. Од оних који намерава да прода објекат, 55 % очекују да ће то учинити после око 10 година након куповине, 35 % — преко 5 година, а само 3 % — преко 3 године.

У међувремену, према истраживању 2013. године, 40 % инвеститора планира да прода своју приходи стамбену имовину, хтели да то уради у року од 2-3 година. Дакле, ако је раније инвеститори више тражили да се спекулятивному уклањање профита, а сада их више интересује очување капитала. Џорџ Качмазов напомиње да је „овај тренд је уско повезан са чињеницом да инвеститори смањују захтеве за приноса у корист смањења ризика и поузданости у дугорочној перспективи“.

Одговарајући на питање: „које Су главне тешкоће у раду са руским купцима недвжимости?“, већина трговаца некретнинама (52 %) истакао је превелика очекивања приноса, а на другом месту — показати тромост (36 %). Расподела одговора на ово питање што је приказано у табели:

Тешкоће рада са руским купцима	Број испитаника, %	Знаменита земље (у заградама — број испитаника %)
Превелика очекивања приноса	52	Велика Британија (73), Немачка (68), Аустрија (67)
Показати тромост, одлагање договора	36	Чешка (75), Велика Британија (73)
Неспремност да прате добро успостављене процедуре обављања трансакције	25	Тајланд (56)
Проблем са потврдом средстава	23	Шпанија (43)
Неспособност у питањима инвестиционе некретнине	22	САД (57)
Језичка баријера	06	Грчка (27), Турска (17)

Купци кажу да је највећи проблем — наћи одговарајући објекат: ова опција је указао 64 % испитаника. На другом месту је одговор: „да Организујете посао, да оптимизујете опорезивање“ (18 %).

Према прогнозама Ђорђа Качмазова, у 2016. години број руским купцима некретнина у иностранству смањен за још 20-30 %. При томе на 30-40 % повећати број наших сународника који желе да продају своје станове у иностранству у вези са високе вредности садржаја. Али заједно са тим на 20-30 % ће се повећати број руским купцима прихода имовине.