Att investera i hyreshus i Frankrike: att köpa, förvaltning, fördelar

I Frankrike, många investerare föredrar hyreshus med skilda lägenheter i samma byggnad. Bland fördelarna med att köpa hela objekt med 10-20% rabatter, möjligheten att sälja delar om det är nödvändigt och gynnsam beskattning.

Låg avkastning eller hög risk?

I Paris och Ile-de-France den lägsta tröskelvärde för flerbostadshus är 2-3 miljoner euro. I provinsen egendom av den här typen kan köpas för mindre än 1 miljon lönsamheten beror på placeringen av objektet. Till exempel, i centrum av Lille i försäljningen är ett hus med en avkastning på cirka 5% per år. Mer vinst (12 %) investeringar i byggnader i periferin, där höga risker för avbrott. Men den lägre efterfrågan från hyresgäster, desto mindre blir inkomsterna från försäljning.

Läge	Objekttyp	Försäljningspris-tusen euro	Årliga hyresintäkter tusen euro	Brutto avkastning, %
Paris arrondissement 18	Hem 13 två – och tre-rumslägenheter	3 250	114	Av 3.51
Paris arrondissement 18	Byggnad med 24 två sovrum lägenheter, med två butiker	6 615	275,9	4,17
Lille, centrum	Byggnad med sex lägenheter	400	28	7
Chateauroux	Byggnad med två lägenheter och en butik	215	18	Av 8.37

Är det lönsamt att köpa en byggnad som är i dåligt skick. Om investeraren gör översyn av den inkomstskatt som debiteras på förmånliga villkor.

Kostnaden för att köpa

Med köpet av en byggnad som har ett anskaffningsvärde som är lägre än när du köper separata lägenheter i olika hus. Den största delen av kostnaden är anmälningsavgift som betalas på ränta på 5,09 procent. Notarien tar ut en avgift i mängden 0,825 % av kostnaderna för projektet inte mindre än Euro 411,25 med varje transaktion. När du köper hyreshus investeraren inte betala HOA avgifter som debiteras på varje försäljning och varierar från 300 till 600 euro.

Den typ av objekt	Hela byggnaden	Tre lägenheter i tre olika byggnader
Rea pris	900 000	000 900 (3 × 300 000)
Kostnaden för att köpa	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Skillnaden	3 700

Hur till bygga om herrgården till ett hyreshus

Många investerare föredrar att köpa stora herrgårdar eller små hotell, i syfte att bygga upp dem i lägenheten byggnader för uthyrning. Du behöver veta på city hall, är den plats som utsetts i markanvändning (plan Lokala d’urbanisme, PLU) som ett av de områden flerbostadshus.

I enlighet med artikel L. 123-1-2 av stadsplanering kod, kommunen får begränsa antalet lägenheter i enlighet med antalet Parkeringsplatser. Om projektet innebär en uppdelning av rymliga lägenheter i små utrymmen, de myndigheter som kan erbjuda investerare för att skapa fler Parkeringsplatser i ett begränsat område, för att få långsiktiga arrendera från den statliga Fonden eller att betala skatt för den brist på Parkering. Av beloppet av den skatt — 14 992,90 027,39 eller 18 euro, beroende på kommun.

I Allmänhet, omstrukturering av herrgårdar i flerbostadshus har ställt stora begränsningar i de inre förorterna i Paris och större städer än i mindre samhällen.

Kostnaderna för tjänster i förvaltningen företag

När du hanterar ett hus: inga HOA. Alla frågor som är relaterade till kostnader som ägaren bestämmer. Vissa investerare föredrar att skapa en ledningsgrupp av hyresgästerna själva. Det är ekonomiskt, men tidskrävande. Många litar på ledningen till specialiserade företag. Byrån i Lille tar betalt för sina tjänster, i genomsnitt 8-10% av hyresintäkter minus skatter, Banken Crédit Foncier Immobilier — 5 % (exklusive förvaltning renoveringar). Kommissionen Barnes i det Allmänna fallet är 5 %, om det är en garanterad inkomst genom uthyrning av 7% om investeraren äger mer än fem lägenheter i samma byggnad och en 3,5–4 %. Den Nationella Föreningen för fransk fastighetsmäklare (FNAIM), beroende på antal lägenheter.

Rättigheter för hyresgäster och skyldigheter för ägare i försäljning

Om byggnaden har redan hyrts ut, består av mer än 10 lägenheter, hyresgäster har företrädesrätt att köpa i händelse av försäljning. Ägaren måste meddela varje hyresgäst, som anger priset och villkoren för transaktionen. Om huset har mindre än 10 lägenheter, hyresgäster inte har exklusiva rättigheter till inlösen.

Försäljning av byggnadens ägare skall förse köparen med följande tekniska expertis:

• diagnos av energieffektivitet (de diagnostiska prestanda énergétique, DPE) — giltig i 10 år.
• tester för förekomst av naturliga och tekniska risker (état des risques naturliga et technologiques, ERNT);
• tester för förekomst av termiter, om byggnaden är i riskzonen.
• information om tillståndet för ledningar i de tre senaste åren, om el och gas hölls i byggnaden för mer än 15 år sedan.
• intyg om sanitet för de senaste tre åren, om vatten förs offline.
• examination på innehåll av bly på alla målade ytor, om byggandet tillstånd som utfärdats före den 1 januari 1949;
• studera förekomsten av asbest i alla gemensamma utrymmen, om tillstånd för byggande som utfärdats före den 1 juli 1997.

De som är på väg att sälja byggnaden som en helhet, och separata lägenheter, måste först skapa TSZH. Dock, enligt artikel L. 111-6-1 Bostäder och byggande-kod, organisationen kan inte skapas om byggnaden är obeboelig.

Julia Kozhevnikova, Tranio.Ru

Enligt material Le Particulier

Comments are closed.