Investera utomlands: hur att välja kommersiella fastigheter

Vilken typ av fastighet utomlands för att investera i hotell, butik eller köpcentrum? Svaret på denna fråga beror till stor del på strategi och budget, där den investerare som är villig att avsätta för köp. Tranio talar om vilket objekt det är bäst att välja på olika nivåer av investeringar.

Typer av kommersiella fastigheter och deras parametrar
Tranio data (genomsnittliga rekommenderade värden)*

Typer objekt	Avkastningen, % p	Tid avtal hyra	Fördelar	Nackdelar
Från 300 tusen euro
Lägenhet (korttidsuthyrning)	5-7	Från 1 dag	Hög likviditet, jämfört med den långsiktiga hyresavtal — högre avkastning och inga problem med vräkning av hyresgäster, potential för uthyrning tillväxt	Risker och hantering av driftstopp, jämfört med ett långsiktigt hyresavtal- snabbare slitage
Lägenhet (lång sikt hyra)	2-3	Än 1 år	Hög likviditet, hög efterfrågan från hyresgäster, stabila även under krisen	Risker och hantering av driftstopp; problem med vräkning av hyresgäster
Studentbostäder	4-6	Från 6 månader	Hög efterfrågan från hyresgäster	Jämfört med lägenheter — lägre likviditet, är det svårt att återanvända
Från 2,5 miljoner euro
Lägenhet hus	3-5	Än 1 år	Hög likviditet och tillväxtpotential aktivering	Låg avkastning, massor av hyresgäster, problem, vräkning, behöver ett förvaltningsbolag
Butiker	3-4	3-10 år	Hög likviditet och tillväxtpotential aktivering	Låg avkastning
Stormarknader	5-6,5	12-15 år	Hög avkastning, långvariga kontrakt	Ju närmare utgången av avtalet, lägre likviditet
Från 10 miljoner euro
Vårdhem	5-6,5	20-25 år	Tillväxten i antalet pensionärer, långvarigt kontrakt	Det är svårt att återanvända
Köpcentrum	4-6	5-15 år	Hög avkastning	Risker för ett stort antal hyresgäster
Hotell	4-6	10-20 år	Hög avkastning	Det är svårt att återanvända

* Genomsnittliga värden för objekt:

• i välbärgade områden av större Europeiska städer.
• nya objekt, eller efter större reparationer.
• hyresavtal i början av giltighetstiden.

Budgeten från 300 tkr till 2,5 miljoner euro

Om du är redo att investera i fastigheter från 300 tkr till 2,5 miljoner euro, Tranio rekommenderar köp av en lägenhet eller lägenheter för studenter.

Investerare med en budget på 500-600 tusen euro ofta vill köpa en klassisk kommersiella fastigheter, såsom kommersiella eller kontor. Men dessa medel är otillräckliga för att köpa en kvalitet objekt av denna typ. I detta fall, enligt kvalitet vi förstår låga risker för tillgången: läge, storlek, tillförlitligheten av hyresgästen, villkoren i hyresavtalet. För dessa investerare, rekommenderar vi att bostads-fastigheter för uthyrning. Ja, lönsamheten i sådana investeringar kommer att vara lägre, men likviditeten, tillförlitlighet och tillväxt kapitalisering på lång sikt — ovan. Dessutom kan sådan egendom, om det behövs, kan användas för personligt bruk.

Anna Kuryanovich

Senior investment konsult

Lägenheter för längre tid hyra

Bland fördelarna för långsiktigt hyresavtal — stabil efterfrågan och hög likviditet objekt, dock att sådana investeringar det finns en risk för att hyresgästen kommer att sluta betala och det kommer att vara svåra att avhysa.

För hyra bäst lämpad för en – eller två-rumslägenheter i en av de Europeiska städer i området, populära bland medelklassen. Du kan också fokusera på eleverna och att välja en lägenhet nära ett större Universitet, eller att överväga att efterfrågan av office arbetstagare för att köpa bostäder nära affärsdistriktet.

Avkastningen i fall av långsiktigt hyresavtal är ca 2-3 %. Investerare som inte är redo att hantera sina egna, ska hyra ett förvaltningsbolag, Kommissionen, som är ca 5-15 %. Leasingavtal ingås för ett år med rätt till förlängning.

Lägenheter för uthyrning i kort-siktiga hyrningar,

Kort sikt hyra på lång sikt är mer lönsamma eftersom lönsamheten av ett sådant objekt är högre (5-7 %) och det finns inga problem med vräkning av hyresgäster. Det finns dock en risk för driftstopp, och för kort sikt hyra lägenheter slits ut snabbare än den långsiktiga.

Att köpa lägenheter för uthyrning kortfristiga hyreskostnader i platser som är populära bland turister. Därför är det bättre att välja en stor stad, den efterfrågan som inte påverkas av säsongsvariationer, och då kan vi inte bara fokusera på turister utan även för affärsmän som är på affärsresa, och patienten, i det här fallet, företrädesvis bostäder nära affärsdistrikten eller nära University sjukhus.

Korttidsuthyrning ger högre intäkter jämfört med lång sikt, och i detta fall inget problem om vräkning av hyresgäster

På kort sikt leasingavtal innebär en kapitulation, för en vecka eller flera månader. Att leverera bostäder på kort sikt hyra är möjligt, till exempel med hjälp av den populära tjänsten Airbnb. Om investeraren är inte redo att dyka in i verksamheten och för att delta i ledningen av objektet självständigt kan behöva hjälp av förvaltningsbolaget, Kommissionen, som (beroende på stad, erfarenhet och service set) är från 15 till 30 % av hyran. En utländsk investerare i alla fall att du kommer att behöva stöd i ledningen och laget Tranio redo att ge det. Vi erbjuder fastighetsförvaltning lägenheter, på kort sikt uthyrda, och garantera behörig hantering och ger upp till 5-7 %.

Student lägenheter

Student lägenheter nära ett bra Universitet är en stor investering, som investerare kommer att få en stadig ström av kunder i många år framöver, lönsamheten av sådana föremål som är högre än konventionella lägenheter. Nackdelen är att studenten bostadsområden i specialiserade slits ut snabbare än lägenheter, vilket ger att hyra på lång sikt. Dessutom student lägenheter är svårare att sälja eftersom de är konstruerade för en viss målgrupp, och investerare får inte använda dem för sitt eget boende. Men jämfört med icke-fastigheter student lägenheter har hög likviditet.

Att köpa lönsamma student boende i STORBRITANNIEN och Tyskland. Dessa marknader är tillförlitlig och av hög efterfrågan av lokala och utländska studenter. Att välja rätt stad att investera i studentbostäder, måste du vara särskilt uppmärksam i närheten av en eller flera populära bland studenter vid institutioner för högre utbildning, liksom bristen på överskott i den lokala hyresmarknaden, där student-lägenheter kan konkurrera med ett stort antal lägenheter, och avkastningen kommer att påverkas av den låga nivån på hyrorna.

”Den genomsnittliga avkastningen student lägenheter — från 4 till 6 procent. Denna siffra beror på hur stor Universitet ligger i närheten, hur långt är det från ett Universitet som ligger och hur de är av hög kvalitet och modern. Därför, ju högre kvalitet, desto lägre risk och lönsamhet”,— säger Giorgi Kachmazov, managing partner Tranio.

Leasing är vanligtvis ett kalenderår eller läsår.

Budgeten från 2,5 miljoner euro till 10 miljoner euro

Köpare med en budget från 2,5 miljoner euro till 10 miljoner euro Tranio råd att köpa objekt format street-butiker och stormarknader. Detta budgethotell strategi också som hyreshus, men investeringar i sådana anläggningar bör bara ta itu med dem som är redo att ta i förvaltningen och med jämna mellanrum för att lösa problem för de boende.

Investerare med en budget på 10 miljoner EURO är bäst ses som en investering för kommersiella fastigheter. Ofta kunder med denna budget är intresserad av att köpa ett litet hotell, men vi rekommenderar inte att tänka på det här alternativet om du fokuserar på passiv inkomst och inte är villig att fullt ut delta i ledningen av verksamheten. Dessutom tidsödande, gästfrihet kräver en del erfarenhet.

Anna Kuryanovich

Senior investment konsult

Lägenhet hus

Lägenhet hus har hög likviditet men, som i fallet av separata lägenheter, hyresgäster kan vara svåra att avhysa, eftersom det i Europa och deras rättigheter är skyddade av lagen.

Den största svårigheten av hyreshus — ett stort antal hyresgäster och en hög sannolikhet för förekomst av eventuella frågor eller problem som kräver tid att lösa. Därför kan en investerare kommer att behöva hjälp av de management-företag.

Flerbostadshus bör välja i marknader där hyresbostäder är stabil efterfrågan, som i Berlin, där cirka 85 procent av de boende är hyresgäster. Du bör fokusera på städer med en utvecklad arbetsmarknad: om det är arbete, det finns hyresgäster och därför kan du vara säker på efterfrågan på bostäder och stabil inkomst. I Tyskland dessa städer inkluderar Berlin, Hamburg, düsseldorf, Köln och München, Österrike — Wien.

Det är viktigt att uppmärksamma inte bara funktioner i staden, men också till områdesspecifika: lönsamt att köpa ett hyreshus, där hyror och egendom efterfrågan ökar, antalet invånare ökat och planerade större infrastrukturprojekt.

Hyresintäkter på hus är i genomsnitt 3-5 %. Som i fallet med separata lägenheter, leasing är vanligtvis för ett år, som kan förnyas.

Street detaljhandel

Street retail — små butiker, caféer och restauranger, som ligger på första våningen i hus. Detta format är en typisk lösning i byggandet av de Centrala gatorna i de större städerna. Lokaler gatan retail har en hög likviditet, men låg lönsamhet. Ofta i Europa säljs inte första våningen är separerade och bara byggnaden som en helhet. Därför är sådana objekt, speciellt i bra lägen, lite.

Enligt Anna Kuryanovich, de viktigaste indikatorerna på den likviditet av sådana föremål som ligger på gator med tung gångtrafik och utmärkta allmänna kommunikationer, liksom ett attraktivt utseende och bekvämlighet för besökare (närvaro av display Fönster, separat ingång från gatan, etc.).

Avkastningen av objekt i form av street detaljhandeln i genomsnitt 3-4 %, men på stora, kända shoppinggator (exempelvis Oxford street i London eller Passeig de Gracia i Barcelona) det kan vara under 3 %.

Till skillnad från andra typer av fastigheter, hyresavtal av objekt av street detaljhandel är oftast korta — 3 till 5 år, men det är kompensiruet hög efterfrågan från hyresgäster. I vissa länder, som Spanien, distribueras kontrakt för 10 år.

Det är rekommenderat att köpa ett sådant föremål, som skapar minst problem när fastigheten är en låg risk, i bra lägen med en pålitlig corporate hyresgästen, långsiktiga hyresavtal. Det är önskvärt att den höga operativa kostnader betalas av hyresgästen

Stormarknader

”Detta är en av de mest populära format för investeringar för internationella investerare. Dess popularitet beror på enkel hantering, med låg risk och hög avkastning. Men det finns också nackdelar: ju närmare slutet av hyresavtalet, den lägre likviditet och högre rabatt för försäljning. En avgörande faktor för att minska risk är ett bra läge, säger George Kachmazov.

Det är mest fördelaktigt att köpa stormarknader i urbana områden med en växande befolkning, nästa till andra butiker, locka hyresgäster, nära till kollektivtrafiken och de viktigaste transportförbindelserna.

Lönsamheten för stormarknader är 5-6,5 procent. Hyreskontrakt för sådana anläggningar lång — oftast de som är under 15 år.

Hur investerare krävs för att delta i förvaltningen av kommersiella fastigheter, beror på vilken typ av leasing. Mest bekvämt för ägaren av kontraktet är av typen NNN leasingavtal (triple net lease): ägare avgifter hyresgästen en avgift, ”trippel”, som är utan avdrag för skatt, försäkring och underhåll kostnader (kostnader som enligt avtalet betalas av hyrestagaren).

Budgeten på mer än 10 miljoner EURO

Om det finns mer än 10 miljoner euro Tranio rekommenderar att investera i äldreboenden. För stora budgetar, du kan också investera i köpcentra och hotell, men sådana objekt som är svåra att hantera. Dessutom, för inköp av stora och av hög kvalitet hotell och köpcentra att kräva investeringar i mängden 30-100 miljoner euro.

Vårdhem

Nursing hem — ett lovande alternativ för investeringar i Europa, har ett ökande antal äldre människor (enligt Eurostats prognoser fram till år 2040 andelen personer över 65 kommer att utgöra mer än en fjärdedel av Europas befolkning) och fler äldre behöver specialiserad bostäder. Den största nackdelen med ett sådant objekt (som i fallet med campus) — komplexiteten i omvandling.

Komplex för äldre finns i Österrike, Storbritannien, Tyskland, USA eller Frankrike, i stora eller medelstora städer och deras omgivningar. Du bör uppmärksamma att demografin — hur många pensionärer kommer att vara i området i framtiden, 10-30 år (sådana uppgifter kan erhållas i processen av att utföra Due Diligence), och att, om i området konsument-service företag, sjukhus och rehabiliteringscenter, väl utvecklad transportinfrastruktur.

Kvalitet vårdhem i Europa är vanligtvis behandlas på lång sikt (genomsnitt 20 år) styv kontrakt. Hyresavkastning är 5-6,5 procent.

Köpcentrum

Enligt George Kachmazov -, shopping-center är ett komplicerat investeringar alternativ på grund av det stora antalet hyresgäster. Dessutom, detaljhandeln format som är ständigt förändras, och säljs ofta gamla, föråldrade och icke-funktionella shopping centers. Amatör investor lätt att falla i fällan och köpa lovande objekt. ”Denna typ av investeringar är mer lämplig för investerare med professionell ledning, kostnader som betalas med stora inkomster. I min mening, att investera i köpcentrum står i närvaro av mer än 30 miljoner euro,”— säger Giorgi Kachmazov.

När du väljer ett köpcentrum bör uppmärksamma att köpkraften hos befolkningen i regionen, tillgång till infrastruktur och tillgänglighet.

”Ett stort antal hyresgäster, förekomsten av ankare hyresgäster magneter (oftast välkända varumärken, såsom Zara, Nike, etc.), tillgången på food court, en term av hyreskontrakt antal kunder som bor runt, demografi stadens tekniska skick och i överensstämmelse med tillämpliga tekniska kraven på sådana byggnader, antalet konkurrenter på området, och hur länge de hyresgäster ta egendomen och vad är sannolikheten för uppkomsten av nya liknande anläggningar i grannskapet,”— säger Giorgi Kachmazov.

Utvalda hyresgäster — livsmedelsaffärer, butiker elektronik, textilier, samt ett café. Mer i ett Köpcentrum kända varumärken, desto bättre för företag, lika populär bland besökare av varumärket, attrahera nya kunder och därmed öka intäkterna för hyresgäster och öka hyr priser för investeraren. Leasing är vanligtvis 5-15 år. Lönsamheten av köpcentra är i genomsnitt 4-6 %.

Ett stort antal hyresgäster komplicerar hanteringen

Hotell

Hotellet marknaden är heterogen och att det finns olika profiler och risknivån tillgångar. ”Det är svårt att köpa kvalitet och likviditetsfacilitet med en budget på runt 10-15 miljoner: finns det en risk att hotellet kommer att vara beläget i en av de mest eftertraktade efter läge och kommer att förvaltas av en liten aktör som kanske någon gång flytta ut. I ett sådant scenario är att hitta en annan hyresgäst kommer att bli oerhört svårt. Vi rekommenderar inte att betrakta som en investering små hotell: mest troligt, kommer de att vara bundna små (och därmed riskfyllda) uttalande om att ”äta” och avkastning. Dessutom, små hotell innebär ofta personliga tidskrävande hantering av verksamheten. Trevligt, stort hotell med välkända management företag, beläget i centrum av de stora Europeiska städerna, att det finns mellan 50 miljoner kronor och ger en låg avkastning (ca 4 %), som utvärderas av marknaden som låg risk och hög likviditet. Dessutom, det är även ansedda för som ägare av tillgången”— säger Giorgi Kachmazov.

Helst bör du välja det hotell som ligger i större städer som inte är beroende av säsong, med en stor turist-flöde. I tillägg till den plats du behöver för att uppmärksamma tillstånd av hotellet, tiden för den senaste reparation, betyg och recensioner på Booking.com dynamiken i bo av turister på plats, säsongsvariationer i efterfrågan, konkurrenskraft på marknaden, närvaro i byggnaden Spa och mötesrum.

Avtal med operatörer för 10-20 år och kan vara av två typer: ett leasingavtal eller ett förvaltningsavtal. I det första fallet äger det innebär att få en fast hyra, den andra — procent av omsättningen. Avkastningen i fråga om förvaltning av avtal kan vara högre, men det beror alltid på det finansiella resultatet av operatören. Hyra avkastningen för större städer och huvudstäder som ligger i nivå med 4-6 %.

•

När du planerar att köpa intäkter fastigheter utomlands måste du överväga många olika faktorer och beräkna varje steg, så du bör lita på de professionella med lång erfarenhet och god kunskap om marknaden. Kontakta chefer Tranio, och de kommer att ge dig råd om köp av kommersiella fastigheter.

Julia Kozhevnikova, Tranio

Comments are closed.