Доходи і витрати інвесторів: як планувати бюджет перед покупкою комерційної нерухомості

Прийнято вважати, що комерційна нерухомість вимагає більших витрат на утримання. Однак є такі типи договорів оренди, при яких основні витрати лежать на орендарів та з урахуванням доходів витрати окупаються з лишком навіть при наявності іпотечного кредиту. «Транио» розповідає про основні статті доходів і витрат при володінні комерційними об’єктами.

Статті доходів і витрат власника комерційної нерухомості

Доходи

Витрати

— орендна плата, — зовнішня (outdoor) реклама і реклама всередині приміщень (indoor), — амортизація — подорожчання нерухомості: приріст капіталу в разі перепродажу об’єкта.

1. Разові витрати при покупці нерухомості: — вартість об’єкта нерухомості, — Due Diligence (бухгалтерська, юридична і технічна експертизи, оцінка ризиків), — послуги ріелтора, — податок на купівлю, гербовий збір, — послуги нотаріуса і юриста, — банківські послуги (відкриття рахунку, переклади), — комісія банку на видачу кредиту (якщо об’єкт купується з допомогою позикових коштів), — початковий ремонт та облаштування об’єкта, оздоблення приміщень. 2. Регулярні витрати: — виплати по іпотеці (якщо нерухомість придбана в кредит), — позика засновника, — щорічний податок на нерухомість*, — комунальні послуги*, — експлуатаційні витрати (інженерні системи, прибирання, охорона)*, — страховка*, — послуги керуючої компанії, персоналу, — послуги бухгалтера (звітність), — послуги юриста (при необхідності), — послуги брокерів з пошуку орендарів (в окремих випадках платить орендар).

* У багатьох випадках ці витрати повертаються власнику через сервісний збір, який сплачується орендарем.

Доходи: не варто забувати про індексацію оренди і амортизацію

Власник комерційного об’єкта отримує орендну плату за місяць (в Австрії, Німеччині, Іспанії) або за квартал (у Франції) вперед. У Великобританії, Чехії і Швейцарії поширені як щомісячні, так і поквартальні платежі. При підписанні договору з орендаря стягується страховий депозит у розмірі суми оплати трьох місяців оренди (в Іспанії — двох, у Швейцарії — шести).

При оренді торгових центрів орендна плата іноді стягується у вигляді відсотка до річного товарообігу (від 3 до10 %). Якірні орендарі (компанії, знімають не менше 5-15 % площ об’єкта) зазвичай платять менше за інших.

У разі довгострокових (від 10 років) контрактів орендна плата щорічно індексується у відповідності з ростом інфляції в країні. Але, наприклад, в Чехії такої практики майже немає, оскільки більшість договорів укладається на 3 або 5 років.

Окрім власне плати за здаються приміщення, власник зазвичай стягує з орендаря ПДВ на оренду. Ця сума згодом сплачується державі. У деяких випадках орендодавець може частково повернути сплачений ПДВ в якості компенсації за витрати на ремонт або будівництво.

«ПДВ, що надходить від орендарів, компенсує інвестору ПДВ, сплачений при купівлі об’єкта. У Німеччині ця система працює автоматично: держава відразу виключає ПДВ з вартості об’єкта, а податок на послуги брокера та інші витрати при покупці компенсуються за рахунок майбутньої орендної плати»,— говорить Георгій Качмазов, керуючий партнер «Транио».

До доходів можна віднести амортизацію. Це зниження оподатковуваної вартості нерухомості за рахунок її потенційного зносу. Наприклад, якщо нерухомість коштує 10 млн євро, з яких 2 млн — це вартість ділянки, то, оскільки земля не підлягає зносу, будуть амортизуватися 8 млн. Якщо допустити, що амортизація комерційного будівлі становить 2 % в рік, то з оподатковуваної суми щорічно будуть відніматися 160 тис. євро. Крім цього, з оподатковуваного доходу будуть відніматися відсотки за кредитом.

Витрати: головне — прописати вигідні умови в контракті

Витрати можуть бути разовими (вартість об’єкта, іпотека, податки на придбання, комісії брокерів і т. д.) і регулярними (витрати на утримання, виплати по іпотеці і т. д.).

Разові витрати на купівлю нерухомості та оформлення угоди становлять у середньому близько 10 % від вартості об’єкта. До них можуть додаватися витрати на початковий ремонт та оздоблення приміщень — ця сума залежить від стану об’єкта.

Що стосується регулярних витрат на утримання, то, в залежності від типу договору оренди, інвестор може бути частково від них звільнено. Найпоширеніший тип оренди — NNN lease, при якому власник платить тільки за зміст несучих конструкцій будівлі. Права та обов’язки орендаря та орендодавця обумовлюються в конкретному договорі оренди.

Витрати власника в залежності від типу оренди

Тип оренди	Які витрати несе власник
Gross rent lease	Утримання і обслуговування	Страховка	Податок на нерухомість
N lease (Single net lease)	Утримання і обслуговування	Страховка	—
NN lease (Double net lease)	Утримання і обслуговування	—	—
NNN lease (Triple net lease), аналог у Німеччині — Dach & Fach	Тільки ремонт фасаду та покрівлі будівлі	—	—
Absolute NNN lease	—	—	—

По кожному з типів оренди витрати на обслуговування, страхування і податки спочатку може нести власник, але після їх оплати витрачена сума може повернутися до нього у вигляді сервісного збору, який включає обумовлені контрактом витрати. Сервісний збір сплачується орендарем і призначений для того, щоб власник міг повернути витрачене.

В кожній країні є типові умови, що стосуються витрат і обов’язків орендаря і орендодавця. Наприклад, у Великобританії власник не несе жодних витрат (поширений тип оренди absolute NNN lease), а у Франції він оплачує ремонт, комісію брокерів, що займаються орендою, і податок на нерухомість (тип оренди — gross rent lease).

Витрати орендарів та орендодавців за типовими контрактами
Дані Cushman & Wakefield

Країна	Витрати орендаря	Витрати орендодавця
Австрія	— здача в оренду: юридичний супровід — 1 % від річної оренди, державний податок — 1 % комісія агентства — 3 місяці оренди; — сервісний збір: включає комунальні витрати, комісію за управління, витрати на прибирання, страховку і податок на нерухомість; — ремонт: внутрішні приміщення; — ПДВ на оренду: 20 %.	— ремонт: фасад і покрівля.
Великобританія	— здача в оренду: комісія агентства нерухомості — 5-10 % від річної оренди, юридичний супровід — близько 5 % плюс ПДВ 20 %; — сервісний збір: включає комунальні послуги, страхування, витрати на управління і податок на нерухомість; — ремонт: ремонт (повністю) та утримання; — страховка: орендар сплачує за страхування внутрішніх приміщень безпосередньо, а за страхування зовнішніх конструкцій — через сервісний збір; — ПДВ на оренду: 20 %.	— орендодавець сплачує за ремонт і страхування несучих конструкцій, але ці витрати відшкодовуються через сервісний збір.
Німеччина	— здача в оренду: комісія агентства нерухомості в розмірі 3-4 місяців оренди (2-3 місяців у разі оренди промислових і торгових приміщень) плюс ПДВ 19 %; — сервісний збір: включає податок на нерухомість, комунальні витрати й страховку; — ремонт: внутрішні приміщення; — ПДВ на оренду: 19 %.	— здача в оренду: зазвичай власник сплачує комісію тільки на слабких ринках, і це справедливо тільки для об’єктів, які користуються слабким попитом; — ремонт: типові договори оренди Dach & Fach, при яких орендодавець відповідає тільки за ремонт несучих конструкцій.
Іспанія	— сервісний збір: включає комунальні витрати і податок на нерухомість; — ремонт: внутрішні приміщення; — страховка: внутрішні приміщення; — ПДВ на оренду: 21 %.	— здача в оренду: комісія агентства нерухомості 10-15 % від річної оренди плюс ПДВ 21 % (іноді комісію сплачує орендар); — ремонт: фасад і покрівля; — страховка: фасад і покрівля.
Франція	— здача в оренду: комісія агенції нерухомості до 15 % від річної оренди плюс ПДВ 20 %; — сервісний збір: включає комунальні витрати і страховку; — ремонт: ремонт внутрішніх приміщень; — ПДВ на оренду: 20 %.	— здача в оренду: комісія агенції нерухомості до 15 % від річної оренди плюс ПДВ 20 %; — податок на нерухомість: сума залежить від конкретного міста; іноді сплачує орендар (особливо якщо мова йде про промислових або торгових приміщеннях); — ремонт: фасад і покрівля.
Чехія	— здача в оренду: комісія агентства нерухомості 5-8 % при оренді офісів і 10-15 % при оренді торгових приміщень; — сервісний збір: включає комунальні витрати, комісію за управління, витрати на прибирання та податок на нерухомість; — ремонт: внутрішні приміщення; — страховка: внутрішні приміщення і бізнес; — ПДВ на оренду: 21 %.	— здача в оренду: комісія агентства нерухомості 7-17 % від річної оренди; — ремонт: фасад і покрівля; — страховка: фасад і покрівля.
Швейцарія	— здача в оренду: комісія агентства нерухомості 7-15 % від оренди; — сервісний збір: включає комунальні послуги; — ремонт: дрібні роботи.	— здача в оренду: комісія агентства нерухомості 10-15 %; — податок на нерухомість: розмір залежить від кантону; — ремонт: великі ремонтні роботи; — страхування: страхування будівлі.

Крім цього, інвестору рекомендується передбачити таку статтю витрат, як позику засновника — в подальшому це допоможе оптимізувати податок на прибуток компанії, навіть якщо об’єкт оформлений на юридичну особу. Суть цього процесу в тому, що засновник надає кредит своєї компанії, на яку оформляється нерухомість, а потім повертає борг і виводить ці кошти з-під податку на прибуток.

●

Оскільки в Європі поширені контракти NNN lease, за яким більшість витрат на утримання лежить на орендарі, власнику залишається платити лише за капітальний ремонт будівлі та послуги персоналу.

Щоб максимально знизити витрати на управління, «Транио» рекомендує іноземному інвестору:

• купувати нерухомість, вже здану в оренду за договорами типу NNN lease;
• користуватися кредитом для створення фінансового важеля та підвищення прибутковості на вкладений капітал;
• враховувати амортизацію і отримувати податкові відрахування;
• купувати нову нерухомість, не вимагає витрат на капітальний ремонт;
• видавати позику засновника для оптимізації податку на прибуток.

Юлія Кожевнікова, «Транио»