Чек-лист на купувача: какво си струва да се знае преди придобиване на търговски недвижими имоти в чужбина
Купувачите на имоти в чужбина все по-често я възприемат не само като жилище, но и като обект за изгодни инвестиции, особено в период на криза. В проучването на „Транио“ за 2014 година инвестиционната привлекателност е за руснаците, вторият по важност фактор при покупката на имот в чужбина.
В сравнение с покупката на ваканционни жилища инвестиции в търговски обекти изискват по-сериозен подход и задълбочен анализ. За да спестите време и избягване на скъпо струващи грешки, още преди покупката трябва да научите основните параметри на инвестиционния проект:
- местоположение;
- бюджет;
- разходи;
- характеристики на наемния договор;
- доходност;
- рискове;
- финансиране;
- възможности за управление;
- стратегия за излизане от проекта.
Местоположение
От това, в какъв адрес се намира обектът, до голяма степен зависи неговата доходност, риск и ликвидност. Например, надеждни, се считат за инвестиции в големите градове на Австрия, Великобритания, Германия, САЩ и Франция. Изучаването на информация за местоположението на обекта, трябва да се обърне внимание не само на страната и града, но и в това, в коя област се намира недвижими имоти, а именно:
- инфраструктура: например при инвестиции във високодоходни дом е важно наличието на паркинг, както и на социални заведения и магазини;
- за предимства и перспективи област: от него зависи, дали ще расте в бъдеще цената на съоръжението и приходи от отдаване под наем;
- на транспортни услуги пространство: къде е най-близката спирка на обществен транспорт, има ли свободен достъп до магистрали, какво е разстоянието до най-големите транспортни възли.
Бюджет
Като цяло, купувачите да инвестират в недвижими имоти при наличието на минимум 2,5 милиона евро, тъй като е с по-малка сума е трудно да се намери качествен и нисък риск за обект. От бюджета зависи до голяма степен изборът на тип на имота.
Видове търговски недвижими имоти и техните параметри
Данни Tranio (средните препоръчителни показатели)*
| Видове обекти |
Доходността, % на годишна база |
Срок договор под наем |
Предимства | Недостатъци |
|---|---|---|---|---|
| От 300 хиляди евро | ||||
| Апартаменти (двустаен) | 5-7 | От 1 дни | Висока ликвидност; в сравнение с дългосрочен наем — по-висока доходност и няма проблеми с изгонване на наематели; – голям потенциал за растеж на наемите | Рисковете за управление и престой; в сравнение с дългосрочен наем — по-бързо износване на |
| Апартамент (на хеи) | 2-3 | От 1 година | Висока ликвидност; – високо търсене от страна на наемателите, стабилни дори по време на криза | Рисковете за управление и престой; проблеми с изгонване на наематели |
| Студентско настаняване | 4-6 | От 6 месеца | Голямото търсене от страна на наемателите | В сравнение с апартаменти — по-ниска ликвидност, трудно променя предназначението |
| От 2,5 милиона евро | ||||
| Високодоходни дома | 3-5 | От 1 година | Висока ликвидност, потенциал за растеж на капитализацията | Ниска доходност, много наематели, проблеми с изгонване, необходима на управляващото дружество |
| Улични магазини | 3-4 | 3-10 години | Висока ликвидност, потенциал за растеж на капитализацията | Ниска доходност |
| Супермаркети | 5-6,5 | 12-15 години | Висока доходност, дълги договори | Колкото по-близо срок за завършване на договора, толкова по-ниска ликвидност |
| От 10 милиона евро | ||||
| Дом за възрастни хора | 5-6,5 | 20-25 години | Увеличение на броя на пенсионерите, дълги договори | Трудно променя предназначението |
| Търговски центрове | 4-6 | 5-15 години | Висока доходност | Рисковете за управление с голям брой наематели |
| Хотели | 4-6 | 10-20 години | Висока доходност | Трудно променя предназначението |
* Средни стойности за обекти:
- в по-богатите райони на големите европейски градове;
- нови обекти или след основен ремонт;
- наемни договори в началото на срока на действие.
Разходите за покупка и съдържание
При планиране на бюджета трябва да се има предвид, че разходите по оформяне на сделката се състои от 5 до 20 % от стойността на обекта, в зависимост от вида на недвижими имоти, цени, както и вида на сделката. Към тези разходи се отнасят услугите на нотариус и разходите за държавна регистрация, данък покупка, комисионна на брокера и разходите за процедурата за проверка на юридическата чистота на сделката — Due Diligence.
Освен това, след закупуване на собственика чакат за разходите за поддръжка: разходите за услуги по управление на дружеството, комунални услуги и ремонти, застраховки, както и данъци (данък и корпоративния данък). На инвеститорите се препоръчва да се обърне внимание на наличието в страната на данъчни стимули и облекчения и условия за тяхното получаване. Те могат значително да намалят разходите и увеличаване на печалбата.
Това, кои разходи се извършва от собственика, а кои — наемател, зависи от вида на наемния договор.
И наемателите на лизингов договор
При проучване на условията на договора за наем трябва да разберете, въведен ли обекта, който е на котва оператор и каква е надеждността на лица или фирми новатори, които правят помещението. Струва си да се обърне внимание на процент сданных площи — в идеалния случай, средната годишна заетост трябва да бъде не по-малко от 90 %.
Също така е важно вид лизинг (от него зависи размера на разходите за издръжка, а следователно, и размера на печалбата).
Видове на отдаване под наем
| Вид на отдаване под наем | Характеристики |
|---|---|
| Брутната rent lease | Собственикът на имота извършва всички изчисления за комунални услуги, разходи за ремонт и експлоатация на сградата, плаща застраховка и (понякога) данъци |
| N lease (Single net lease) |
Наемателят плаща само данък върху недвижими имоти, всички други разходи се извършва от собственика |
| NN lease (Double net lease) |
Наемателят плаща данъци и осигуровки |
| NNN lease (Triple net lease) |
Собственикът поема от наемателя такса „в троен размер“, т.е. без приспадане на данък, застраховка и разходи по поддръжката (тези разходи по договора, наемателят носи) |
| Absolute NNN lease | Всички разходи носи наемател, дори и в случай, че сградата ще бъде повреден по време на природно бедствие и ще имат нужда от частичен редевелопмент |
За инвеститорите най-изгодни последните два вида договори: при сключването им разходи за поддръжка на имоти от страна на собственика са минимални.
Трябва също така предварително да се определи продължителността на наемния договор. Тя до голяма степен зависи от желанието на инвеститорите да поемат рискове: например, ако той не е готов да загуби наематели, най-вероятно, вложится в обект с дългосрочни арендными договори. И обратно, когато този риск за инвеститора е приемлив, той ще се разглеждат като варианти на недвижими имоти с подходящ до края или краткосрочен план арендным договор.
Доходност
Под доходност може да се предполага абсолютно годишен приход, паричен поток, марж на печалбата, процент на капитализация, растеж на разходите, cash-on-cash ВЪЗВРЪЩАЕМОСТТА на инвестициите и IRR. Важно е да се разбере, за какво вида на доходност води става на продавача. Например, като илюстрира примера по-долу, IRR може да достигне 9 %, а като норма на капитализация, се равнява на 5,5 %.
Данни за пример
| Стойността на обекта | 10 милиона евро |
|---|---|
| Разходи за закупуване | 1 млн. евро |
| Инвестиции | 5 милиона евро |
| LTV | 60 % |
| Процент по кредита | 2,4 % |
| Наемен доход | 650 хиляди евро на година |
| Оперативните разходи на | 100 хиляди евро на година |
| Покачване в цената | 2 % годишно |
Видове доходност
| Вид на доходността | Дефиниция и метод за изчисляване на | Пример |
|---|---|---|
| Абсолютно годишен доход | Това, колко носи под наем на недвижими имоти в годината преди приспадане на оперативните разходи, плащания по ипотеки и данъци | В горния пример съоръжение на стойност 10 милиона евро генерира абсолютно годишен доход в размер на 650 хил. евро |
| Нетна оперативна печалба | Абсолютно годишен доход минус операционни разходи | Ако недвижими имоти носи 650 хиляди евро годишно, а оперативните разходи са 100 хиляди евро на година, а нетната оперативна печалба ще се равнява на 550 хил. евро |
| Нетният паричен поток | Годишната печалба с оглед на оперативните разходи и плащанията по ипотеката, преди облагане с данъци | В примера по-нетният паричен поток е равен на 300 хиляди евро на година (650 хиляди (наемен доход) – 100 хиляди (оперативни разходи) – 250 хиляди (плащания)) |
| Процент на капитализация (cap rate) |
Отношението на нетната оперативна печалба към стойността на обекта | Ако нетната оперативна печалба е на 550 хиляди евро на година, а имота на стойност 10 млн. евро, лихвен процент — 5,5 % годишно |
| Покачване в цената | Показва на колко процента на година (прогнозата) ще се повиши цената на имотите | В горния пример увеличението на стойността е 2 % годишно |
| Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коефициент на рентабилност на инвестирания капитал) |
Този процент е равен на нетния годишен недостига на пари поток, деленному на вложените средства | В примера по-cash-on-cash ВЪЗВРЪЩАЕМОСТТА на инвестициите ще достигне 6 % годишно (за 300 хиляди (нетният паричен поток) / 5 милиона (инвестицията)) |
| IRR (Internal Rate of Return) |
Се изчислява въз основа на показатели за всички парични потоци за целия период на проекта | Ако обектът от примера по-горе в продължение на 10 години генерира паричен поток от 300 хиляди евро, а след това инвеститорът го продава за 12 милиона евро, а след това IRR ще достигне 9 % годишно |
Рискове
Риск — вероятността от загуба в резултат на никакви промени. Колкото повече шанс, че ще се случи някакво негативно събитие, толкова по-голям риск. Ако един инвеститор иска да получава по-голяма доходност, тя трябва да бъде готов да приеме по-голям риск. Например, на ключовия на офис пазара — в центъра на Лондон — търсенето надвишава предлагането, и това води до намаляване на доходността в сегмента (процент — около 4 %). В същото време пазарът на офиси в по-търсените райони дава на инвеститора много по-голяма доходност (например, в Ливърпул — 7 %), при незначително повысившемся риск.
Финансиране
В някои случаи инвеститорите вземат заем за закупуване на търговски недвижими имоти. Този вариант има полза от това, че заемът е лост за повишаване на рентабилността. Тези, които решат да се възползват от банково финансиране, си струва да разбера на какви условия може да се разчита:
- какъв е размерът на кредита в сравнение със стойността на обекта (Loan-To-Value Ratio, или LTV);
- каква е лихвен процент;
- какъв е срока на кредита;
- каква е таксата за издаване на заем.
При покупка на инвестиционни имоти в Германия на кредитополучателя може да разчита на кредит в размер на 60% от стойността на обекта, под 2% годишно. При наемите доходността на обекта 6,5 % възвръщаемост на инвестирания капитал, с оглед на кредита може да достигне до 8-10 %.
Георгий Качмазов
Главен изпълнителен директор и основател на Tranio
Управление
„Добро управление прилича на изискан обяд в ресторант: хранене е красива на вид и на вкус, и сервитьори заботливы и полезни. Най — важното- абсолютно нищо, за което да се грижи“,— казва Крейг Копола (Craig Coppola), брокер на търговски недвижими имоти в САЩ.
Разбира се, собственикът на имота може да се занимава с управлението на себе си, но е по-удобно да се наеме фирма, специализирующуюся на управлението на недвижими имоти, тъй като това ще ви помогне да спестите време, на собственика на обекта.
Стратегия за излизане и време на инвестициите
Има две стратегии за излизане от инвестиционния проект — прехвърляне на наследство и за продажба.
- Прехвърляне на имота по наследство. С течение на годините, цената на имота се увеличава, и на един и същ обект може да бъде собственост на едно семейство повече от 100 години. Така че сделката трябва да бъде структуриран така, че имотът може да предаде по наследство, с най-малко данъчни загуби. Например, във Франция е изгодно да се регистрирате недвижими имоти на гражданската компания за сделки с недвижими имоти (SCI) — в такъв случай няма данъци върху наследството и даренията.
- Продаваме. Обичайният срок за притежаване на приходната недвижими имоти до препродажба — 10-20 години, но се срещат и случаи, когато на собственика трябва да се махна от инвестиционния проект по-рано, така че обектът трябва да бъде ликвиден, а именно, да може да се продаде бързо (за 2-4 месеца), без значителна загуба на стойност. Това се постига чрез закупуване на недвижими имоти в първокласни места, многовариантности на ползване на обекта, и т.н.
Изход
Компетентна оценка на всички позиции в такъв чек-лист, произведени преди закупуване на имот, ще осигури инвестиции в недвижими имоти. При това си струва да избират низкорисковые ликвидни обекти на стабилни пазари и не гони голяма доходност.
Юлия Nikolay, „Транио“
Comments are closed.