Инвестиции в парижскую недвижими имоти: колко можете да печелите от отдаване под наем
Според проучване на Cushman & Wakefield за 2014 година, Париж се нарежда на шесто място в света по привлекателност сред инвеститорите. Всяка година те инвестират в недвижими имоти на френската столица, за повече от 20 милиарда долара.
В Париж е изгодно да се инвестира в недвижими имоти от всякакъв вид, но най-голяма възвръщаемост сред жилищни обекти въвеждат студио в центъра, а сред търговските помещения — офиси и търговски центрове в периферията.
„Средната възвращаемост за всички видове недвижими имоти е 5-6 %, в редки случаи — 8 %. Минималният капитал за навлизане на пазара на по-доходоносни обекти е 400-500 хиляди евро“, казва Марина Монпрофи, ръководител на отдел за работа с рускоезични клиенти на компанията „Кабинет T2I“.
20% от купувачите на луксозни имоти в Париж — граждани на страни от ОНД
Настаняване: по-изгодно е само да се инвестира в студио
Често инвеститорите придобиват в Париж на студио или едностаен апартамент, за да после да ги отдават на туристи или на учениците. Делът на тези купувачи е около 11 %, което е два пъти повече от средното за страната.
„Да се купуват имоти за краткосрочен наем е много изгодно. Ограничения за краткосрочен наем не повече, отколкото в дългосрочна, а възвръщаемостта е много по-висока. Освен това, както на френски, така и на чужденците, организиране на почивката, все по-често правят избор в полза за отдаване под наем студиа и апартаменти, а не живеят в хотели. Това е особено привлекателен за семейства с деца: така се пести бюджет и по-добре организирано хранене“, казва Марина Монпрофи.
Шанз елизе — най-скъпата улица в Европа, най-изгодна за отдаване под наем, казва Марина Монпрофи. Наистина, в центъра на Париж жилищата се радва на най-търсени и по-скъпи от всичко. Въпреки това се препоръчва да се обърне внимание и на перспективни области — тези, в които се строят нови инфраструктурни обекти и се извършва модернизация.
Например, някои малки апартамента са търсени във 2-ри район, в близост до квартал Les halles, в който се провежда мащабна реконструкция, строят нови сгради и се отварят магазини. Най-престижната във 2-ри район се счита за улица Монторгей. Апартаментите тук са средно с 9,3 хиляди евро/м2.
Повечето студенти живеят в апартаменти с една спалня или студиа
Основен източник на доход на инвеститора, реши инвестират в студиото— това са учениците. Фокусирайки се върху тази категория наематели, трябва да се обърне внимание на име 5, 6 и 13, в които много университети (Жюссье, университета Париж VI „Пиер и Мария Кюри“, университет Париж I Пантеон – Сорбоната и други). Около 70 % от общия фонд на жилища тук са малки апартаменти. Цените варират от 7,5 до 8,5 хиляди евро/м2. Студентите предпочитат да стреля настаняване в близката околност на метростанция „Аббес“ в Монмартър (окръг 18). Но по-евтини от 10 хиляди евро/м2 на инвеститорите тук е трудно нещо да се намери.
Цената студия зависи от име. Например, в източната част на Париж, обекти от този тип струват най-малко 140-160 хиляди евро, в окръга на 14, 15 и 16 — от 150-170 хиляди евро. В най-престижния квартал на центъра е почти невъзможно да се намери жилище по-евтино от 250 хиляди евро.
Според информация на Lavieimmo.com под наем в Париж струва средно 21 евро/м2 на месец. По-скъпо само жилищата се раздава в 5-та и 7-ма избиратели. Наемателите предпочитат средно 29,7 евро/м2 на месец. Най-евтините апартаменти се отдават в по нито примечательном 19-ти арондисман (20,8 евро/м2).
| Име | Отдаване под наем, евро/м2 в месец |
Брутната доходност, % |
|---|---|---|
| 1 (Лувър) | 29,00 | 3,50 |
| 2 (Борса) | 27,50 | 3,68 |
| 3 (Тампль) | 28,00 | 3,39 |
| 4 (hotel de Ville) | 29,30 | 3,41 |
| 5 (Пантеона) | 29,70 | 3,43 |
| 6 (Люксембург) | 28,30 | 2,90 |
| 7 („Пале Бурбон) | 29,70 | 3,33 |
| 8 (Шанз Елизе) | 27,50 | 3,33 |
| 9 (Опера) | 26,20 | 3,55 |
| 10 (Анкло-Saint-Laurent) | 23,60 | 3,78 |
| 11 (Попанкур) | 25,40 | 3,74 |
| 12 (Рейи) | 23,60 | 3,78 |
| 13 (Гоблен) | 24,30 | 3,81 |
| 14 (Обсерватория) | 24,80 | 3,56 |
| 15 (Вожирар) | 24,30 | 3,43 |
| 16 (Паси) | 26,50 | 3,49 |
| 17 (Batignolles-Monceau) | 25,40 | 3,74 |
| 18 (Монмартър) | 22,40 | 3,81 |
| 19 (Buttes Chaumont) | 20,80 | 3,77 |
| 20 (Менильмонтан) | 21,20 | 3,69 |
| Париж | 21,20 | 3,69 |
Според Location-étudiant.fr в Париж студентите под наем студио в средно 744 евро на месец, двустайни апартаменти — за 1 249 евро.
Студиото се въвеждат по-високи доходи от средните и големи апартаменти. Например, в 19-ти район на студио с площ от 22 м2 на стойност от 165 хиляди евро се раздава за 700 евро на месец (бруто доходност — 5,09 %). В същия район, тристаен апартамент с площ 62 м2 се предлага за 1 600 евро на месец (бруто доходност — балон 3.31 %). Голяма възвръщаемост студия компенсира недостатъците на този тип имоти: по-кратки срокове за отдаване под наем, на по-малко надеждни наематели, необходимостта от по-чести ремонти в сравнение с просторни апартаменти.
Обикновено чист доход (с оглед на разходите за издръжка) е около два пъти по-ниска от брутния доход.
| Площ | 50 м2 |
|---|---|
| Цената при закупуване на | 9 000 евро/м2 |
| Под наем | 24 eur/м2 на месец |
| 0288 евро/м2 годишно | |
| Брутни приходи | 3,2 % |
| Престой, неплащане, разходи за управление |
28,8 евро/м2 годишно (10 % от годишния доход) |
| Разходите за поддръжка и ремонт | 135 евро/м2 годишно (1,5 % от стойността на апартамента) |
| Нетните приходи | 124 евро/м2 годишно |
| 06 210 евро на година | |
| 01,38 % | |
Търговски обекти: офиси и магазини
„Жилищни имоти също е в търсенето, но тя е скъпа, а освен това, като предлага по-малко. Продават се като „стена“ (с подписания договор за наем или без), така и „търговска фонд“ — правото на отдаване под наем и възможност да се отдадете на дейност в тази стая“, казва Марина Монпрофи.
По думите й, офиси и магазини е на стойност закупи в 8-ми район, особено в района на булевард Шанз-елизе, както и квартали 2 и 9.
Разходите за наем на най-скъпите магазини по булевард Шанз-елизе надвишава 14 000 евро/м2 годишно
Според информация на Cushman & Wakefield за 2014 година, Париж заема 10-то място в света по дороговизне офиси. В центъра на града под наем е на стойност 860 евро/м2 на година. В Дефансе, основния бизнес район на столицата, офиси се отдават средно около 550 евро/м2. Малко по-различни данни на CBRE:
| Региони | Нови или реновирана |
Средно |
|---|---|---|
| Център и на запад | 542 | 404 |
| Юг | 431 | 342 |
| Север-изток | 327 | 257 |
| Дефанс | 415 | 340 |
| 1-во пръстен | 227 | 147 |
| 2-ро пръстен | 159 | 108 |
| Ил-дьо-Франс | 296 | 218 |
По информация на CBRE, доходност офиси в центъра и в западната част на Париж, представляват 4,25–5,75 %. Колкото по-малко търсен район, толкова доходността е по-висока, и обратното.
| Център и на запад | 4,25 – 5,75 |
|---|---|
| Дефанс | 6,25 – 7,50 |
| 1-во пръстен | 6,25 – 9,00 |
| 2-ро пръстен | 6,75 – 12,00 |
Според Cushman & Wakefield за 2014 година, френската столица се нарежда на трето място в света по разходи за наем на търговски недвижими имоти. В най-скъпата търговска улица в Париж и цяла Европа — Шанз-елизе — на обектите се отдават средно за 13 255 евро/м2 на година.
| Квартали | На улицата | Под наем |
|---|---|---|
| „Златен триъгълник“ | Булевард Шанз-Елизе, улица Франциск I, avenue Монтеня и Джордж V |
2 500 – 14 000 |
| Опера – Вандомская площ – Saint-Honoré |
На Улица Сент-Оноре, de la Paix, Royal, Faubourg-Saint-Honoré, avenue de l ‘ Opera |
1 500 – 8 000 |
| Големи магазини | Улица Тронше, булеварди Османн, Мадлин, На Капуцините |
1 800 – 6 000 |
| Маре | Улица Розиер, Фран-Буржоа, Вьей-du-Тампль |
1 500 – 4 500 |
| Риволи, площад Бастилията | Улица Риволи, | 1 500 – 3 500 |
| Латински тримесечие – Сен-Жермен – „Одеон“ |
Булеварди Сен-Жермен, Сен-Мишел, улица Рен, Севр |
800 – 3 500 |
| Les Halles | Булевард Севастопол, улица Этьенна Марсилия |
500 – 2 000 |
| Големи булеварди | Улица Ришельо Дрюо, Пуассоньер, бул. “ Бон-Нувелль |
500 – 1 500 |
Според данни на Colliers International, средната доходност на търговски обекти в Париж е 4,75 %. По информация на CBRE, магазини на централни улици на Париж въвеждат 4-6 % годишно.
| Магазини на централни улици | 4,00 – 6,00 |
|---|---|
| Магазини на второстепенни улици | 5,90 – 8,00 |
| Търговски комплекси в покрайнините на (Ил-дьо-Франс) |
5,65 – 8,00 |
* * *
Сред жилищни обекти, най-големи са студио: те носят по-висок доход в сравнение с просторни апартаменти, и бюджет за закупуването им не трябва да бъде голям. Ликвидни офиси и магазини са скъпи, но затова пък носят добри приходи, особено тези, които се намират в центъра на Париж. Такива обекти са изгодни, защото гарантират стабилни инвестиции: договори се сключват едновременно на няколко години, през които може да не се притеснявате за намиране на наематели.
Юлия Nikolay, Tranio.Ru
Comments are closed.