Тенденции на пазарите на бизнес имоти в Европа и САЩ: цените, доходност и перспективи
Според JLL, в първата половина на 2016 г. в глобален търговски недвижими имоти са били инвестирани около 260 милиарда евро, което е с 10 % по-малко, отколкото в първата половина на 2015-та. Това до голяма степен се дължи на спад в активността на двата най-големи пазари в света — сащ, където инвестициите в долари са намалели с 16% за укрепившейся валута, и на великобритания (-28 %), където цари несигурност във връзка с „Брекзитом“.
Помислете за пазарите на приходите на недвижими имоти от седем страни:
- Австрия,
- Великобритания,
- Германия
- Испания,
- САЩ,
- Франция
- Чехия.
Австрия
Инвестиция. В първата половина на 2016 г. в бизнес имоти в Австрия са инвестирани 1,5 млрд. евро, което е 8,5 пъти повече, отколкото за същия период на 2015-та. Това се дължи на факта, че за първите шест месеца на годината са сключени няколко значими сделки, сред които продажбата кула IZD за 270 млн. евро. На австрийския пазар преобладават инвеститорите от Германия.
Офиси. В офисите трябваше 54 % от инвестицията за първите шест месеца на годината. Търсене във Виена надвишава предлагането, и са празни само 6 % помещения. Дейността на офис пазара се забавя и недостатъчно предлагане. Средната доходност — 4,2 % годишно.
Търговия с недвижими имоти. В I тримесечие на 2016 г. в сегмента е вложен само 1 % от инвестицията, но през 2015 г. той има повече от една четвърт от капитала. Средната доходност — 4-5 %.
Складове. В този сектор не е достатъчно качествен продукт. Купувачи на складове в повечето случаи заемат сами, а не се отдава под наем. Доходност — 6,5 % във Виена и 7 % в Грац.
Настаняване. От 2008 г. до 2015 години цените на апартаментите във Виена са се увеличили от 75 %. Сред купувачите на капиталовия пазар 40 % — чужденци. Средната доходност на жилища — 3,5−4 %.
| Тип на имота | Отдаване под наем, евро/м2 в месец |
Годишната динамика отдаване под наем, % |
Цени евро/м2 |
Годишната динамика цените, % |
Доходността, % |
Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Виена | ||||||
| Офиси | 20,8 на | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Street-ретейл | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Търговски комплекси | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Складове | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Апартамент (на хеи) | 14,4 | -2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Грац | ||||||
| Офиси | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Street-ретейл | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Търговски комплекси | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Складове | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Апартамент (на хеи) | 11,3 | -2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Великобритания
Инвестиция. Великобритания — най-големият европейски пазар на недвижими имоти. През 2015 г. в търговски обекти на тази страна са инвестирани 73 млрд. евро, от които почти половината удоволствие на Голям Лондон. Същевременно 43 % от инвеститорите са чужденци, предимно американци. В първата половина на 2016-та обемът на инвестиции в този сегмент от пазара възлизат на около 29 млрд. евро, което е с 28% по-малко спрямо същия период на 2015-та.
Офиси. В I тримесечие на 2016 г. в офисите трябваше 42 % от инвестициите. Наемите растат, добив намалява. Офиси премиум сегмента в Лондон носят 3,6% на година.
Търговия с недвижими имоти. В I тримесечие на 2016 г. в този сегмент са инвестирани 14 % от инвестициите. Доходност на премията обекти street-ретейла имат тенденция към намаляване (3,4 % на годишна база в Лондон).
Складове. В I тримесечие на 2016 г. в складовете трябваше да 12 % прикачени файлове. На развитието на сектора на благоприятно повлиява ръст на онлайн търговията в страната. Доходността складове в Лондон — 4,8 %.
Настаняване. От 2007 г. насам (предишния връх) от 2015 година жилищата в Лондон се е повишила с 50 %. Във Великобритания през същия период на растеж е само 7 %. Доходност на апартаменти в британската столица — на 2,4 %.
| Тип на имота | Отдаване под наем, евро/м2 в месец |
Годишната динамика отдаване под наем, % |
Цени евро/м2 |
Годишната динамика цените, % |
Доходността, % |
Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лондон | ||||||
| Офиси | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Street-ретейл | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Търговски комплекси | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Складове | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Апартамент (на хеи) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Манчестър | ||||||
| Офиси | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Street-ретейл | 135,0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Търговски комплекси | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Складове | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Апартамент (на хеи) | 12,4 | н/д | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Германия
Инвестиция. ГЕРМАНИЯ — вторият по големина пазар на недвижими имоти в Европа, след Великобритания. В първата половина на 2016 г. в търговски обекти на Германия, е била 17,5 млрд. евро, което е с 4% по-малко спрямо първото полугодию 2015-та. Около 40 % от инвеститорите са чужденци.
Офиси. В I тримесечие на 2016 г. в офисите на удоволствие почти половината от инвестициите. В градовете на „голямата седморка“ търсенето расте по-бързо оферти под наем по-скъпи, а доходността намалява. Качествени офиси донесе около 4 % годишно.
Търговия с недвижими имоти. В I тримесечие на 2016 г. в този сегмент са инвестирани 20 % от инвестицията. Доходност на премията обекти street-ретейла имат тенденция към намаляване. Средно те носят на 3-4 % годишно.
Складове. В I тримесечие на 2016 г. в складовете трябваше да е 10 % прикачени файлове. Поради липса на качествени предложения и силно търсене на доходност намалява (5-6 % годишно).
Настаняване. От 2011 г. до 2015 години жилищата в Германия се е повишила средно с 55 %, в Мюнхен — 65 %, в Берлин — почти 2 пъти. Дългосрочно наемане на апартаменти носи средно около 3 %.
| Тип на имота | Отдаване под наем, евро/м2 в месец |
Годишната динамика отдаване под наем, % |
Цени евро/м2 |
Годишната динамика цените, % |
Доходността, % |
Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Берлин | ||||||
| Офиси | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Street-ретейл | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Търговски комплекси | 92,0 | 0,0 | 25 976,5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Складове | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Апартамент (на хеи) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| Мюнхен | ||||||
| Офиси | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 | ↑ |
| Street-ретейл | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Търговски комплекси | 126,7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Складове | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Апартамент (на хеи) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Испания
Инвестиция. През 2015 година обемът на инвестициите в испанските имоти, достига максимум след кризата — 13 млрд. евро, което е с 25% и повече по отношение на 2014 година. Въпреки това, през първата половина на 2016 г. в сегмента са били вложени 3,4 млрд. евро, което е с 20% по-малко в сравнение със същия период на предходната година. Броят на чуждестранните инвеститори се увеличава: през 2015 г. делът на чужденци на пазара на търговски имоти е около 50 %, през първото полугодие на 2016 — вече 73 %.
Офиси. През 2015 г. в този сектор трябваше да има 43 % от инвестициите. Търсенето на наеми в Мадрид и Барселона е най-високата за последните 9 години. Въпреки това на пазара все още е висок процентът на свободните помещения в Мадрид са празни 15,9% в офиси, в Барселона — 14 %, а доходността в Мадрид и Барселона е 4,3 и 4,5 %, съответно.
Търговия с недвижими имоти. През 2015 г. в търговски центрове и комплекси Испания са инвестирани 2,65 млрд. евро (рекорд за 10 години). Доходността street-ретейла е около 4 %, търговски комплекси — 5 %.
Складове. Търсене в Мадрид и Барселона надвишава предлагането, и на количеството на свободни обекти е бързо намалява. Доходност — около 7 %.
Настаняване. От 2007 г., когато испанският пазар е достигнал връх, до 2015 г. (период на дъното на кризата) жилищата в Испания е по-евтино за 43 %. Най-голям потенциал за растеж на цените притежават пазари на Барселона и Мадрид. Доходност на апартаменти — около 5 %.
| Тип на имота | Отдаване под наем, евро/м2 в месец |
Годишната динамика отдаване под наем, % |
Цени евро/м2 |
Годишната динамика цените, % |
Доходността, % |
Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Мадрид | ||||||
| Офиси | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Street-ретейл | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Търговски комплекси | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Складове | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Апартамент (на хеи) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Барселона | ||||||
| Офиси | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Street-ретейл | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Търговски комплекси | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Складове | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Апартамент (на хеи) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
САЩ
Инвестиция. Според JLL, от 2009 г. до 2015 години инвестициите в американската търговска недвижими имоти нараства с около 20-25 % на година. В първата половина на 2016-та в този сегмент са инвестирани 108 млрд. евро, което е с 16% по-малко по отношение на 2015 година. Пазар на търговски недвижими имоти в САЩ остава най-големият в света.
Офиси. Делът на свободните площи намаляват, наеми, скъпи, доходността се понижи на повечето (72 %) пазари. Помещението се въвеждат средно 4,4 % годишно.
Търговия с недвижими имоти. В Маями, Ню Йорк и Сан Франциско са празни 2-3 % сифони, качествени предложения не липсват. Процентът на свободни площи през първата половина на 2016 г. имаше тенденция към нарастване. Средната доходност — 4,6 %.
Складове. Според проучване на компания PwC, складове — най-обещаващ сегмент на пазара на търговски недвижими имоти в САЩ през 2016 година. Един от основните рискове е тук — износване на помещения, тъй като половината от тези обекти в Сащ са построени през 1980 г. или по-рано. Процентът на свободни площи в този сектор намалява, наеми, скъпи, доходността се понижи. Складове в САЩ въвеждат средно 5 % годишно.
Настаняване. Жилищни сгради — най-силен и стабилен сектор на търговски недвижими имоти в САЩ. През 2015 г. обекти от този тип са изготвили 30 % от инвестицията. Към края на 2016 година, цените в САЩ още 5% под пика от 2007 г., в Маями — 22 %. Сама си струва Ню Йорк, където жилищата си струва 13% по-скъпо в сравнение с 2007 година. Средната доходност на жилищни имоти в САЩ — 4,4 %.
| Тип на имота | Отдаване под наем, евро/м2 в месец |
Годишната динамика отдаване под наем, % |
Цени евро/м2 |
Годишната динамика цените, % |
Доходността, % |
Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ню Йорк | ||||||
| Офиси | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Street-ретейл | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Търговски комплекси | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Складове | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Апартамент (на хеи) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Маями | ||||||
| Офиси | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Street-ретейл | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Търговски комплекси | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Складове | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Апартамент (на хеи) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Франция
Инвестиция. Обем на инвестициите в търговски имоти във Франция през 2015 г. достигна осемгодишен максимум — 26 млрд. евро. В първата половина на 2016-та в такива обекти тук са инвестирани 9,1 млрд. евро, което е 16 % повече, отколкото през същия период на 2015 година. Растеж на инвестициите се дължи на факта, че са сключени три сделки на стойност повече от 500 милиона евро. Около една трета от инвеститорите на френския пазар — чужденци.
Офиси. Качествени предложения няма да е достатъчно, търсенето надвишава предлагането, доходност имат тенденция към намаляване. Офиси в премиум сегмента въвеждат средно 3,25 % годишно.
Търговия с недвижими имоти. Във Франция се изгражда малко на търговски обекти, както и ново предложение е създаден основно за сметка на редевелопмента. Доходност са на исторически ниски (около 3 % за обекти street-ретейла в Париж).
Складове. Инвестициите в този сектор са малки и представляват само 3% от общия обем инвестиции. Търсенето надвишава предлагането, доходност имат тенденция към намаляване. Складове въвеждат средно около 6% годишно.
Настаняване. На френския пазар на жилища е сравнително спокойно понася периоди на криза. Годишната динамика на цените е в интервала от -2 до +2 %. В I тримесечие на 2016 г. цените са с 8% по-ниски спрямо върха в III тримесечие на 2011 година. Доходност на жилища — около 3-4 %.
| Тип на имота | Отдаване под наем, евро/м2 в месец |
Годишната динамика отдаване под наем, % |
Цени евро/м2 |
Годишната динамика цените, % |
Доходността, % |
Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Париж | ||||||
| Офиси | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Street-ретейл | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Търговски комплекси | 166,7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Складове | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Апартамент (на хеи) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 | ↑ |
| Лион | ||||||
| Офиси | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Street-ретейл | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Търговски комплекси | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Складове | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Апартамент (на хеи) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Чехия
Инвестиция. В първата половина на 2016 г. инвестициите в бизнес имоти в Чешката република е намалял от 29 % до 956 милиона евро. Въпреки това сумата на вложените в сегмента на средства с 39% над средната стойност за последните 10 години.
Офиси. Търсенето надвишава предлагането, доходност имат тенденция към намаляване. В Прага най-голямо търсене на офиси клас „А“. Празен 14,6 % помещения. Средната норма на възвръщаемост в премиум сегмента — 5,5 %.
Търговия с недвижими имоти. Както и за офис пазара в сектора на търговски обекти от търсенето и от предлагането и доходност имат тенденция към намаляване. Средната доходност на обекти street-ретейла в премиум сегмента — 5,25 %.
Складове. Празните площи са намалели до петгодишен минимум (5 %) и високото търсене на горива спекулятивное строителство. Средната доходност на висококачествени складове — 6,5 %.
Настаняване. Цените на апартаментите в Чехия достигна дъното през 2013 г. и оттогава се увеличават. През 2015 г. те са се увеличили с 4,5 %. Около 40% от продадените през 2015 г. в Прага жилищни обекти — това е апартамент с една спалня. Настаняване в чешката столица носи средно 3,7 % годишно.
| Тип на имота | Отдаване под наем, евро/м2 в месец |
Годишната динамика отдаване под наем, % |
Цени евро/м2 |
Годишната динамика цените, % |
Доходността, % |
Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Прага | ||||||
| Офиси | 15,2 | 2,6 | 3 172,2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Street-ретейл | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 на | 4,3 | ↑ |
| Търговски комплекси | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Складове | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Апартамент (на хеи) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 | ↓ |
| Бърно | ||||||
| Офиси | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Street-ретейл | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Търговски комплекси | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Складове | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Апартамент (на хеи) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Според прогноза на Cushman & Wakefield, през 2016 г., общият обем на инвестициите в търговски недвижими имоти на ЕС (без да броим пазар на обединеното кралство) ще бъде с 10% по-висока, отколкото през 2015-та, а в обединеното кралство — 25 % по-ниска. Спад на активността на инвеститорите в Обединеното Кралство, може да бъде свързан с „Брекзитом“. Според прогнозата на JLL, обемът на инвестициите на пазара в САЩ през 2016 г. ще намалее с 10-15 % на годишна база. Основната причина — липсата на интересни предложения и макроикономическа несигурност.
Доходност на развитите пазари през последните години имаше тенденция към намаляване, поради високото търсене на недвижими имоти премиум сегмента и покачването на цените. Експертите очакват, че тази тенденция ще се запази и през 2016-2017 година. Цени под наем и цени за обекти също ще бъдат увеличени. Според прогнозите на Standard & Poor ‘ s, недвижими имоти ще вървим напред дори в обединеното кралство, въпреки „Брекзит“: през 2016 година растежът ще е 5 %, а през 2017-та цената ще падне с около 2 %.
| САЩ | Великобритания | ЕС | |
|---|---|---|---|
| Годишната динамика на инвестициите, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Доходност | Капки или остават на същото ниво | Попадат в премиум сегмента, ще се увеличи в средния ценови сегмент | Попадат в премиум сегмента, ще се увеличи или ще остане на същото ниво в средния ценови сегмент |
| Цени под наем | Ще се повишат | Ще се запазят на същото ниво в премиум сегмента | Ще се запазят на същото ниво, или ще се увеличи |
| Търсенето от страна на наемателите | Ще остане на същото ниво или повишени | Ще остане на същото ниво или капки | Ще остане на същото ниво или повишени |
| Цените на недвижими имоти | ↑ | ↑ | ↑ |
Юлия Nikolay, Tranio
Comments are closed.