Des de mitjans del segle passat els grans hotels de l’Europa de postguerra va començar a practicar la venda d’habitacions individuals per als inversors. Des de llavors la pràctica s’ha estès arreu del món i capturat el més popular empreses i les destinacions turístiques: el regne UNIT, França, Suïssa, estats UNITS, Austràlia, Dubai. Normalment, aquest tipus d’inversió popular, amb petits inversors.
Diagrama de hotel d’inversions és simple: l’inversor adquireix la propietat de l’habitació o diverses habitacions d’hotel complex. Llavors ell pot participar en l’autogestió de la seva propietat, cosa que passa molt poques vegades, o a l’hora de negociar amb un hotel operador o un professional de la gestió de l’empresa.
Inversors i operadors de l’hotel compartir els guanys entre ells a una de les dues maneres. L’inversor pot obtenir un retorn fix, que va especifica prèviament amb l’operador. En aquest cas, el benefici és independent de l’actual ocupació de les habitacions. La segona opció — aconseguir que l’inversor arribat a un tipus d’interès variable, quan el rendiment nombre podria ser més alt, però l’inversor compartir amb l’operador, per exemple, el risc de no reclamats apartaments per a turistes.
Depenent de les condicions del contracte, l’inversor pot utilitzar els seus números i no per la seva finalitat, és a dir, per viure-hi. Alguns operadors ofereixen l’oportunitat immediatament després de l’adquisició oferta, altres després d’un cert període de temps.
El principal avantatge de la inversió en habitacions de l’hotel és un baix llindar d’entrada. El cost mínim de les habitacions de l’hotel a Europa és de prop de 100 mil euros. Com a regla general, els objectes d’aquestes inversions són els més rendibles de “treball cavalls” de l’hospitalitat de negoci — de tres o quatre estrelles, hotels a Europa.
Com ja s’ha comentat, el inversor no és carregar amb la necessitat constant a gestionar la seva propietat. Aquest format serà útil per a aquells inversors que tenen un negoci principal en un altre àmbit i es considera una inversió en una habitació d’hotel com un mitjà per a la recàrrega de la cartera d’actius rendibles. Organització de la gestió resol tots els Generals i particulars problemes de l’hotel, així que no et preocupis que l’inversor personalment hem de decidir, en un trencat l’ànima o un fresc de recepció de clients.
A més a més, la inversió en les habitacions de l’hotel atraure amb l’oportunitat de rebre un estable renda monetària, especialment per als inversors de Rússia en la situació actual. El rendiment mitjà de l’hotel apartments és aproximadament un 4 % a un tipus d’interès fix i un 6-10% a variable de les taxes. Al mateix temps, a l’objecte de la selecció ha de ser tractada amb molta cura: és necessari examinar la ubicació del complex i de les seves perspectives de futur, així com per aprendre de les experiències de la direcció de l’empresa.
Així, les inversions a l’habitació de l’hotel — una profitosa i emocionant oportunitat. Però, com en altres àmbits, també en aquest cas, té les seves dificultats, que ha de ser recordat per l’inversor.
La transacció pot ser significativament diferent en funció de la legislació del país, així que és millor no descuidar els serveis d’un local advocat. Al mateix temps, per exemple, a Àustria l’operació es realitza com la compra i venda de separació de béns, i no molt diferent de la compra d’un pis.
Com ja s’ha comentat, l’inversor no es preocupa per la comercialització costat de les coses, que queda totalment la responsabilitat de l’administració de l’organització, però aquesta medalla té un revers: el inversor no és capaç de determinar la política de màrqueting de l’hotel. Per exemple, si l’operador va decidir convertir l’hotel d’una família a l’hotel classe de negocis i aquesta decisió, finalment, resulta ineficaç, l’inversor no podrà afectar-li.
És millor triar la inversió d’una habitació a l’hotel, sota la direcció d’una gran cadena hotelera amb una àmplia experiència de gestió d’hotel de la promoció immobiliària. Primer, s’protegir les inversions de la no-solucions que es poden utilitzar amb poc hoteler. En segon lloc, una gran xarxa existeix des de fa dècades, de manera que un cop signat el contracte de gestió de l’habitació de l’hotel, es pot comptar a llarg termini de cooperació.
No obstant això, la signatura d’un conveni de gestió, fins i tot amb una gran empresa, cal fermament decidir qui assumirà el cost de manteniment i reparació de la propietat. Si aquests costos són assumits per l’inversor, que pot reduir significativament el rendiment de la inversió.
L’inversor ha d’estudi l’objecte d’inversió i de les condicions en les quals treballa. Encara que aquest tipus d’ofertes normalment estableix un mínim nivell mensual de retorn, cap hotel no és immune a les forces del mercat. Després del xoc de l ‘ 11 de setembre de 2001, el nord-Americà d’inversió de l’empresa va canviar el seu enfocament de més “calents” objectes en el centre de les capitals mundials (nova YORK, Londres, París) a menys de moda hotel a la província (Halifax, Glasgow, Gloucester). És important tenir en compte el factor estacional — hotels, orientada a l’oci i el lleure, al ralentí en el “fora de temporada”, mentre que els hotels que donen la benvinguda a viatgers de negocis, tenir una població estable d’ingressos al llarg de l’any (això explica la rendibilitat de la inversió en els països de l’Europa Occidental).
Si l’inversor vol vendre l’hotel i apartaments, és possible que s’enfronten amb el repte de trobar un nou comprador. La més òbvia candidat per a l’adquisició d’aquest objecte serà l’hotel de l’operador, però va comprar només a un cost reduït o sense que fa a les majúscules i creixement. A més a més, l’habitació de l’hotel com un actiu gravat amb un munt de condicions de la propietat sota el contracte, que va ser adequat per a un inversor únic, però no poden satisfer un altre.
Finalment, el primer inversor en una habitació en temporada alta no és beneficiós a l’hotel o a l’inversor, ja que redueix el rendiment de la inversió, així com a regla general, la direcció de l’empresa requereix per a llogar el seu pis per llogar per a tot el període de l’acord o imposa un límit en el temps de residència de l’inversor en una habitació privada.
| Pros | Contres |
|---|---|
| baixa “entrada llindar” | Els riscos de caiguda si el tipus d’interès variable |
| l’oficina porta a terme l’hotel operador | una jurisdicció estrangera transacció |
| estable rendibilitat | l’impacte limitat màrqueting de l’hotel |
Com s’ha assenyalat pels participants de la Serviced Apartments Cimera que se celebrarà a Londres el 2014, el mercat d’inversió a les habitacions de l’hotel està creixent ràpidament, especialment en els darrers tres anys.
Londres no va ser casual escollit com a centre de la cimera: segons Savills, a Londres només un 1,6 habitacions disposen de 1.000 persones en viatge de negocis, mentre que a nova York i Hong Kong 5.7 i 5.3, respectivament. Per tant, Londres és també el mercat, amb la ferotge competència per als inversors, però al mateix temps posseeix una alta inversió potencial.
No oblideu que la rendibilitat de les inversions a l’habitació de l’hotel depèn del flux de clients. Des d’aquest punt de vista, una seriosa competència per a hotel és un negoci de ràpid creixent segment de lloguer privat de l’habitatge, així com Internet, el que simplificat significativament el lloguer de béns immobles a l’estranger per a particulars sense intermediaris.
L’oportunitat d’invertir en les seves habitacions ofereixen cadenes hoteleres com el Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.
Resumint tot l’anterior, podem formular alguns consells Generals per als inversors:
Ivan Chepizhko, Tranio
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…