A principis de l’any 2016 l’empresa Tranio dut a terme un estudi analític de parla russa inversors que inverteixen en propietat de lloguer a l’estranger. Aquest és el cinquè estudi important de Tranio.
Després de la devaluació del ruble en el 2014-2015, els immigrants procedents de Rússia i altres països de l’antiga Unió Soviètica s’han convertit en aproximadament la meitat de comprar a l’estranger de la propietat. No obstant això, l’augment de la proporció de compradors que la compra de béns arrels no per pròpia estada i per a la finalitat d’inversió — principalment de lloguer.
En la nostra recerca, ens va basar en els resultats de dues enquestes en línia. En la primera enquesta implicats 561 Agència immobiliària a 37 països, i la segona — 153 rus comprador que recentment va comprar o la intenció de comprar ingressos de la generació de la propietat a l’estranger.
En primer lloc, hem de considerar els països més popular entre els inversors russos. En aquesta valoració, la popularitat de països s’avalua en funció del nombre de peticions per “Yandex”, en referència a la compra de béns arrels comercials per a l’any 2015:
| País | Compartir cerca les sol·licituds, % | |
|---|---|---|
| 1 | Alemanya | 22,1 |
| 2 | Espanya | 06,5 |
| 3 | Estats UNITS | 06,0 |
| 4 | República Txeca | 04,9 |
| 5 | Itàlia | 04,8 |
| 6 | Regne UNIT | 04,7 |
| 7 | França | 04,6 |
| 8 | Turquia | 04,3 |
| 9 | Letònia | 04,0 |
| 10 | Montenegro | 03,5 |
A la pregunta: “quants clients de Rússia i altres països de l’antiga Unió Soviètica adquirir renda de la propietat?” El 54% dels agents immobiliaris, va dir, “el Nombre de clients és notable, però petit en comparació amb el nombre de compradors d’altres països.” El més popular resposta és més del revisat països.
El 74% dels enquestats va assenyalar que el nombre de transaccions amb el rus compradors disminuït després de la devaluació del ruble en 2014-2015. No obstant això, un nombre creixent d’inversors en propietat de lloguer. En l’anterior enquesta realitzada Tranio en 2013, el 56% dels agents immobiliaris han destacat que el rus compradors de comercial propietats poc o gens, i en una enquesta de 2015, aquesta va ser l’opinió de només el 27% dels enquestats. El percentatge d’aquells que creu que molts els inversors russos augment del 44% al 73%.
La quota de els inversors russos augmentat, especialment en aquells països on abans nostres compatriotes són majoritàriament de compra de cases de vacances per si mateixos (per exemple: Espanya, Itàlia, França). En aquells països que tradicionalment han estat populars entre els inversors (per exemple, el regne UNIT, Alemanya), la seva participació s’ha mantingut en un nivell alt:
| País | El nombre d’enquestats que assenyalar una important quantitat Els inversors russos, % | |
|---|---|---|
| 2013 | 2015 | |
| La quota de els inversors russos ha crescut | ||
| Espanya | 37 | 65 |
| Itàlia | 32 | 75 |
| França | 00 | 50 |
| La quota de els inversors russos s’ha mantingut en un nivell alt | ||
| Regne UNIT | 67 | 80 |
| Alemanya | 89 | 82 |
Entre els de parla russa inversors està dominat per emprenedors d’èxit amb un actiu empresarial a Rússia i altres països de l’antiga URSS. Que tendeixen a invertir en el sector immobiliari, aportant no necessàriament alt, però constant, de la renda en una caixa forta de la moneda. Els motius principals dels inversors són els següents:
Normalment, els inversors a comprar residencial o comercial propietats per llogar, i només uns pocs estan interessats en projectes de creació o remodelació. La majoria d’agents immobiliaris (65 %) indiquen que no més del 10% dels russos als inversors a invertir en aquest tipus de projectes. Segons George Kachmazov, soci director de Tranio, “principal torna a la nostra inversors porta un negoci actiu. I a l’estranger es comporten com rentiers: prefereixen simple renda de lloguer. No volen i no saben com fer-projectes de valor afegit a Europa, encara que amb el temps la seva competència augmenta”.
L’excepció és Tailàndia, Montenegro i la República txeca, on 89, 75 i 63% d’agents immobiliaris indiquen que més d’un 10% dels nostres compatriotes estan dedicades a la promoció immobiliària o remodelació.
“Els Russos sovint comprar propietat de lloguer en el mateix lloc on es va utilitzar per comprar habitatges per si mateixos,— va dir Giorgi Kachmazov.— Això és comprensible: saben les característiques de la localització i orientada al mercat local. Acostumen a passar més temps a casa estrangera, i el que volen controlar els ingressos, si és a prop.”
El més popular d’inversió objectes residencial, apartaments i cases: el 63% dels enquestats va assenyalar que aquest tipus de propietat es troba entre els tres més populars. Destaquen Bulgària, Hongria i Portugal, on aquesta resposta va ser escollit 95, 89 i el 86 %, respectivament. Per contra, a Alemanya, Itàlia i el regne UNIT, aquest no és el més popular la resposta (37, 36 i 27%, respectivament).
La segona opció popular — hotels, el va escollir el 34% dels agents immobiliaris. Hotels especialment popular a Àustria (78 %). La majoria dels enquestats (el 62% dels que s’indica hotels) va assenyalar que els inversors russos més aviat gestionar de manera independent hotels de confiar-los a la direcció de l’empresa. No obstant això, en diferents països, hi ha una diferència significativa: per exemple, a Bulgària i el regne UNIT, tot 100 % dels enquestats va respondre que els inversors utilitzar els serveis de gestió de les empreses, com a Alemanya i Àustria, en aquesta variant representa el 71 % de les respostes. Per contra, a Itàlia i Turquia tots els enquestats indiquen que els inversors estan per gestionar els hotels.
Un altre popular tipus de propietat — apartament cases (citat per 16% dels enquestats), especialment a la República txeca, els EUA i Alemanya (57, 43 i 42 %, respectivament).
En altres tipus d’inversions immobiliàries són un petit percentatge de les respostes, encara que la seva popularitat és notable en els països individuals:
| Tipus de propietat | País (entre parèntesi el nombre d’enquestats, %) |
|---|---|
| Carrer de botigues | Regne Unit (60) França (36), Àustria (33) Letònia (33) |
| Cafès i restaurants | Espanya (29) Portugal (29), regne UNIT (27) |
| Supermercats | Alemanya (32) Espanya (16), regne UNIT (7) |
| Espai d’oficina | Regne UNIT (33) |
| Habitatges per a estudiants | Àustria (22), Grècia (17) |
| Habitatges per a la gent gran | Bulgària (16) |
El valor mitjà d’habitatges de lloguer a la propietat és de 200 milers d’euros, comercial immobiliari de 1,2 milions d’EUROS, tot i que els pressupostos variar significativament en funció del país i de la tipologia de l’immoble. Una enquesta de compradors mostra que tracta la pena una mitjana de l ‘ 1,7 vegades més car que el pressupost que els compradors centrat inicialment.
Entre el client i el tancament de l’operació, de mitjana es triga 4-5 mesos, encara que les condicions varien considerablement en diferents països:
| La mitjana de durada de l’operació | País |
|---|---|
| Fins a 4 mesos | Tailàndia, Hongria, Letònia, Turquia, Grècia, Montenegro, Bulgària, Portugal, República Txeca |
| Uns 5 mesos | Alemanya, Espanya, Itàlia, els estats UNITS |
| Més de 6 mesos | França, Àustria, regne UNIT |
Els inversors tenen altes expectatives de rendibilitat. A partir d’una enquesta d’agents immobiliaris, es dedueix que la de residencial de la propietat, com a mitjana, s’espera un rendiment del 5,7 % anual, a partir de l’comercial de 6.9 %. No obstant això, el client enquesta mostra que el rendiment real en les propietats residencials és de mitjana un 4,3% i comercial és del 5,6 %.
No obstant això, les expectatives de rendibilitat dels nostres compatriotes al llarg del temps, acostant-se a la veritable paràmetres. El 2013 l’enquesta va mostrar que homebuyers mitjana d’espera per obtenir 6-7 % anual, i comercial — 8-9 %.
A la pregunta “com Molts compradors fer un préstec per comprar la propietat comercial?” també demostra significativament diferents resultats en diferents països. A França, el regne UNIT i Àustria, el percentatge d’aquest tipus de compradors és particularment gran (43, 50 i 57 %, respectivament). D’altra banda, en molts països (per exemple, Tailàndia, Grècia i Hongria) el rus comprador és gairebé impossible obtenir una hipoteca, i que va donar lloc a una gran part de les respostes “a Aquests clients amb poc o cap”.
En els casos en què parla russa inversors prendre el crèdit, la ràtio d’apalancament del projecte cost de mitjana és un 40-50% i gairebé no varien en els diferents països.
Si al 2013 només el 10% dels agents immobiliaris observar que la majoria dels compradors d’edificis comercials, fa un préstec al 2015 aquest tipus de respostes compte per a un 27 %. Segons George Kachmazov, el creixent interès en les hipoteques es deu al fet que “d’una banda, després de la crisi els inversors han de ser menys dels seus propis diners. Però, d’altra banda, els inversors ser més competents i millor entén que un bon disseny de crèdit ajuda a optimitzar la fiscalitat i augmenta el rendiment de la inversió. A més a més, ara prestat barat diners també és un plus a favor de la hipoteca”.
Hem trobat que el registre del crèdit a la mitjana augmenta l’operació durada és de 33 dies, encara que en diferents països de diferents maneres: per exemple, a Espanya, la transacció que impliqui un préstec de tancament mitjana de 21 dies més, i a Àustria — 48 dies.
Fons per a la compra de béns immobles, és molt probable que provenen de Rússia, com va assenyalar el 73% dels agents immobiliaris. No obstant això, altres opcions destacades en diversos països:
| La font de fons | El nombre dels enquestats % | Notable país (entre parèntesi el nombre d’enquestats, %) |
|---|---|---|
| Rússia | 73 | Grècia (100) Turquia (92), Montenegro (92) Bulgària (91) |
| Offshoring | 28 | ESTATS UNITS (67), REGNE UNIT (57) |
| Països europeus | 24 | Àustria (67) |
| Els països de l’antiga URSS, excepte Rússia | 13 | República Txeca (43) Turquia (31), Bulgària (24) |
Més de la meitat dels compradors (un 52 %) indiquen que no anava en el futur per vendre la propietat, i un pla per mantenir-lo i, posteriorment, heretat. Les persones que tinguin la intenció de vendre l’habitatge, un 55% d’esperar a fer-ho uns 10 anys després de la compra, un 35% després de 5 anys i només un 3% en 3 anys.
Mentrestant, segons el 2013 enquesta, el 40% dels inversors planificació a vendre els seus rendible immobles residencials, anava a fer-ho per a 2-3 anys. Per tant, si l’inversor volia més especulatiu benefici, però ara estan més interessats en la preservació del capital. Georgy Kachmazov notes que “aquesta tendència està estretament lligat al fet que els inversors reduït requisits per a cedir en favor de la reducció del risc i la fiabilitat a llarg termini.”
Responent a la pregunta: “Quines són les principals dificultats de treballar amb el rus compradors nedvzhimosti?”, la majoria d’agents immobiliaris (52 %) assenyalar l’alt expectatives de rendibilitat, i en segon lloc — l’atonia (36 %). Distribució de respostes a aquesta pregunta es mostren en la següent taula:
| La dificultat de treballar amb el rus compradors | El nombre dels enquestats % | Notable país (entre parèntesi el nombre d’enquestats, %) |
|---|---|---|
| Altes expectatives de rendiment | 52 | Regne Unit (73) Alemanya (68) Àustria (67) |
| La lentitud, el retard de l’operació | 36 | República txeca (75), regne UNIT (73) |
| Falta de voluntat per seguir els procediments establerts per a la realització de l’operació | 25 | Tailàndia (56) |
| Problemes amb la prova de fons | 23 | Espanya (43) |
| La incompetència en matèria inversions immobiliàries | 22 | EUA (57) |
| La barrera de l’idioma | 06 | Grècia (27) Turquia (17) |
Els compradors assenyalar que el problema més gran és trobar un adequat objecte: aquesta opció indica el 64% de l’enquesta als participants. El segon lloc resposta: “a l’Estructura de l’operació per optimitzar la fiscalitat” (18 %).
Per George Kachmazov les previsions, en el 2016 el nombre de rus compradors d’immobles residencials passar per un altre 20-30 %. Mentre que un 30-40 % d’increment en el nombre dels nostres compatriotes, que vulguin vendre les seves cases a l’estranger a causa de l’alt cost de contingut. No obstant això, 20-30% d’increment de rus compradors d’ingressos de producció propietats.
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…