Ingressos i despeses per als inversors: com planificar i pressupost abans de la compra de propietats comercials

Es considera que els comercials de la propietat requereix una gran quantitat de costos de manteniment. No obstant això, hi ha alguns tipus de contractes d’arrendament, en virtut del qual les principals despeses són a la llogaters i tenint en compte els ingressos de molt bona qualitat, fins i tot en presència d’una hipoteca. “Tranio” parla de les principals articles d’ingressos i despeses per la possessió d’equipaments comercials.

Elements d’ingressos i despeses de l’entitat titular d’comercial immobiliari

Ingressos

Preu

lloguer, — externa (exterior) de la publicitat i de publicitat a l’interior dels edificis (interior), amortització — l’augment en el sector immobiliari: plusvàlues en cas de revenda de l’objecte.

1. Un temps de despeses en la compra de béns: — el cost de la propietat, — Diligència (comptables, legals i de la perícia tècnica, l’avaluació de riscos), — els serveis d’un agent de béns arrels, — compra d’impostos, segell deure, — els serveis d’un notari i advocat serveis bancaris (obertura de comptes, transferències), — Banc taxa per préstec (si l’objecte és adquirit amb diners prestats), — inicial de les reparacions i la construcció de l’objecte, de la decoració. 2. Regular despeses: — pagaments de la hipoteca (si la propietat és comprar a crèdit), préstec del fundador, — informe anual de l’impost sobre béns immobles*, serveis comuns* — costos d’explotació (enginyeria de sistemes, neteja, seguretat)*, — assegurances*, — empresa de gestió de serveis, de personal, — comptabilitat serveis (reporting), — serveis jurídics (si és necessari), serveis de la corredors per trobar arrendataris (en alguns casos el pagament per l’arrendatari).

* En molts casos, aquestes despeses són de retornar a l’arrendador a través d’un suplement de servei que es paga per l’inquilí.

Ingressos: no s’oblidi de la indexació de lloguer i amortització

El titular de la propietat comercial i rep el lloguer del mes (a Àustria, Alemanya, Espanya) o per trimestre (a França) endavant. Al regne UNIT, República txeca i Suïssa, distribuït en tant un mensuals i trimestrals de pagaments. En el moment de signar el contracte, el client haurà de pagar una Fiança en la quantitat del pagament de tres mesos de lloguer (a Espanya, dues a Suïssa, sis).

Quan arrendament de centres comercials lloguers són de vegades càrrec en la forma d’un percentatge de la facturació anual (3-10 %). Ancoratge de llogaters (empreses de lísing no menys de 5-15 % de la superfície de l’objecte) solen pagar menys que altres.

En el cas de llarg termini (10 anys) del contracte lloguers són anualment indexades d’acord amb la inflació del país. Però, per exemple, a la República txeca, aquesta pràctica és gairebé hi, perquè la majoria dels contractes és de 3 o 5 anys.

A més a més de les taxes per llogar locals, el propietari sol càrrec de l’arrendatari de l’IVA sobre la renda. Aquest import és llavors pagat per la generalitat. En alguns casos, el propietari pot recuperar parcialment el pagament de l’IVA com a compensació per les despeses de reparació o construcció.

“IVA rebut de llogaters compensar l’IVA suportat en la compra de la propietat. A Alemanya, aquest sistema funciona de forma automàtica: l’estat immediatament exclou l’IVA del cost de l’objecte, i l’impost sobre els serveis de l’agent i la resta de despeses a l’hora de comprar kompensiruet de futur lloguer”,— va dir Giorgi Kachmazov, soci director “Tranio”.

Els ingressos també inclouen l’amortització. Es redueix la base imposable el valor de la propietat a causa del seu potencial deteriorament. Per exemple, si la propietat per valor de 10 milions d’euros, dels quals 2 milions d’euros és el cost de la terra perquè la terra no està subjecte a desgast, s’amortitzen serà de 8 milions d’euros, Si assumim que la depreciació d’un edifici comercial és del 2% per any, a continuació, la base imposable de cada any, es deduirà de 160 mil euros. A més a més, la base imposable s’ha de deduir l’interès del préstec.

Costos: el principal és el registre condicions favorables en el contracte

Costos poden ser puntuals (el valor de la propietat, hipoteca, impostos sobre la compra, de la Comissió de corredors, etc.) i regulars (els costos de manteniment, pagaments de la hipoteca, etc.).

Un temps de despeses per compra de béns immobles i l’import de la transacció a una mitjana de prop del 10% del projecte cost. Aquests es pot afegir el cost inicial de les reparacions i decoració de locals — aquesta quantitat depèn de l’estat de l’objecte.

Pel que fa a la regular els costos de manteniment i, a continuació, segons el tipus de contracte d’arrendament, l’inversor pot ser parcialment exempts d’ells. El tipus més comú de llogar — NNN contracte d’arrendament en què el propietari només paga pels continguts d’portant les estructures de l’edifici. Els drets i obligacions de l’arrendatari i arrendador es concreten en un determinat contracte d’arrendament.

El cost de la propietària, segons el tipus de tinença

Tipus de contracte d’arrendament	Quines són les despeses del propietari
Brut lloguer d’arrendament	Manteniment i servei	Assegurança	Impost sobre béns immobles
N arrendament (Individual net de l’arrendament)	Manteniment i servei	Assegurança	—
NN arrendament (Doble xarxa d’arrendament)	Manteniment i servei	—	—
NNN arrendament (Triple xarxa d’arrendament), un d’analògic a Alemanya — Dach & Fach	Només la reparació de la façana i la teulada de l’edifici	—	—
Absoluta NNN arrendament	—	—	—

Qualsevol dels tipus de contractes d’arrendament, els costos de manteniment, assegurança i impostos de maig inicialment aniran a càrrec del propietari, però després del pagament de l’import de maig de tornar-hi en el càrrec per servei, que inclou l’acord despeses de contracte. La quota de servei és pagat per l’inquilí i està dissenyat per garantir que el propietari podria tornar.

A cada país hi són típiques les condicions relatives a les despeses i obligacions de l’arrendatari i l’arrendador. Per exemple, al regne UNIT, el titular no assumeix gairebé a qualsevol preu (distribuït tipus de contracte d’arrendament absoluta NNN arrendament), i a França es paga per la reparació, la Comissió de corredors, de lloguer, i l’impost sobre béns immobles (un tipus de llogar — brut lloguer d’arrendament).

Despeses de llogaters i propietaris en un típic contracte
Segons Cushman & Wakefield

País	El cost de l’arrendatari	El propietari costos de la
Àustria	— lease: serveis jurídics — 1 % del lloguer anual, impost estatal — 1 %, Agència per la Comissió de 3 mesos contracte d’arrendament. — quota de servei: inclou utilitats, càrrecs de gestió, les despeses de neteja, assegurances i impostos a la propietat; — renovació: interior; — L’IVA en lloguer: 20 %.	— renovació: la façana i la teulada.
Regne UNIT	— lloguer: Agència Comissió de béns immobles — 5-10% del lloguer anual, suport jurídic — al voltant del 5% més IVA 20 %; — quota de servei: inclou utilitats, assegurances, costos de gestió i impost sobre la propietat; — repair: reparació (completament) i el contingut; — assegurances: el llogater paga interns per a l’assegurança directa de les premisses i de les assegurances estructures externes — a través de la quota de servei; — L’IVA en lloguer: 20 %.	— el propietari paga per reparacions i assegurances estructures, però aquests costos són compensats a través d’una quota de servei.
Alemanya	— lloguer: Comissió Agència immobiliària en la quantitat de 3-4 mesos de lloguer (2-3 mesos, en el cas de l’arrendament d’industrials i locals comercials) més 19% de l’IVA; — quota de servei: inclou l’impost sobre béns immobles, costos d’utilitat i d’assegurances; — renovació: interior; — L’IVA en lloguer: 19 %.	— lease: normalment, el propietari paga una Comissió única de debilitat de mercats, i això només és cert per a objectes que utilitzen la debilitat de la demanda; — reparació: típics acords d’arrendament Dach & Fach, en el qual el propietari és responsable únicament per a reparacions estructurals.
Espanya	— suplement de servei: inclou la construcció taxes i impostos a la propietat; — renovació: interior; — assegurances: interior; — L’IVA en lloguer: 21 %.	— lloguer: Comissió Agència immobiliària 10-15 % del lloguer anual més IVA 21 % (de vegades una Comissió que es paga per l’arrendatari); — renovació: la façana i la teulada; — assegurances: la façana i la teulada.
França	— lloguer: Comissió Agència immobiliària al 15% de lloguer anual més IVA 20 %; — suplement de servei: inclou el cost de serveis públics i d’assegurances; — repair: reparació de les internes locals; — L’IVA en lloguer: 20 %.	— lloguer: Comissió Agència immobiliària al 15% de lloguer anual més IVA 20 %; — impost sobre la propietat: la quantitat depèn de la ciutat en qüestió; de vegades abonat per l’inquilí (especialment si estem parlant o industrials, locals comercials); — renovació: la façana i la teulada.
República Txeca	— lloguer: Comissió Agència immobiliària 5-8% en lloguer oficines i un 10-15% per al lloguer de locals comercials; — quota de servei: inclou utilitats, càrrecs de gestió, les despeses de neteja i impostos de propietat; — renovació: interior; — assegurances: llar i de locals de negoci; — L’IVA en lloguer: 21 %.	— lloguer: Agència Comissió immobiliari 7-17 % del lloguer anual; — renovació: la façana i la teulada; — assegurances: la façana i la teulada.
Suïssa	— lloguer: Agència Comissió immobiliari de 7 a 15 % de lloguer; — quota de servei: inclou utilitats; — reparació: menors de treball.	— lloguer: Agència Comissió immobiliari 10-15 %; — impost sobre la propietat: la taxa depèn del Cantó; — reparacions: els principals treballs de reparació; — assegurances: assegurança de l’edifici.

A més a més, l’inversor es recomana implicar aquesta despesa com un crèdit del fundador—, en el futur l’ajudarà a optimitzar el benefici fiscal de l’empresa si un equipament propietat d’una entitat. L’essència d’aquest procés és que el fundador dóna crèdit a la seva empresa, que va emetre la propietat i llavors tornar el deute, i posa aquests fons de sota l’impost sobre societats.

●

Com Europa comú NNN contractes d’arrendament per a la qual la majoria de les despeses per al manteniment es troba amb el llogater, el titular de pagar només per a la reforma de l’edifici i el personal.

Per minimitzar els costos de gestió, “Tranio” recomana l’inversionista estranger:

• per comprar la propietat, ja arrendats sota contractes de tipus NNN arrendament;
• utilitzar el préstec per crear palanquejament i augmentar el retorn de la capital invertit;
• tenir en compte la depreciació i obtenir una deducció fiscal;
• la compra d’una nova propietat, sense necessitat del cost de la reparació;
• préstec del fundador per a l’optimització de l’impost sobre societats.

Yulia Kozhevnikova, “Tranio”