Llista de comprovació de comprador: el que cal saber abans de comprar béns arrels comercials
Compradors de béns a l’estranger són cada vegada més vist no només com a refugi, sinó com un objecte per a rendibilitzar la inversió, especialment en temps de crisi. En l’estudi “Cranio” per a l’any 2014 inversió atractiu per als Russos el segon factor més important en la compra de béns a l’estranger.
En comparació amb l’adquisició de cases de vacances a invertir en comercial propietats requereixen un enfocament més seriós i profund anàlisi. Per estalviar temps i evitar errors costosos, abans de la compra vostè ha de saber els paràmetres bàsics del projecte d’inversió:
- ubicació;
- pressupost;
- despeses;
- característiques del contracte d’arrendament;
- rendiment;
- riscos;
- finançament;
- opcions de gestió;
- una estratègia de sortida al projecte.
Ubicació
En quins llocs és en gran mesura una funció de la seva rendibilitat, risc i risc de liquiditat. Per exemple, la confiança de les inversions en les grans ciutats d’alemanya, Àustria, gran Bretanya, Alemanya, estats UNITS i França. Estudiar la informació sobre l’objecte d’ubicació, vostè ha de prestar atenció no només al país i a la ciutat, però la zona on es troba la propietat, és a dir:
- sobre les infraestructures: per exemple, la inversió en edificis d’apartaments és important la presència de prop d’Aparcament i equipaments socials i botigues;
- els avantatges i les perspectives de la zona: això depèn de si l’increment en el valor futur de l’objecte i de la renda de lloguer;
- serveis de transport per el barri: on és la més propera parada de transport públic, si hi ha accés gratuït a les autopistes, que és la distància als principals nusos de transport.
Pressupost
Com a regla general, els compradors estan invertint en propietat comercial requereix un mínim de 2,5 milions d’Euros, amb una quantitat menor difícil de trobar qualitat i de baix risc objecte. Del pressupost depèn en gran mesura l’elecció del tipus de béns immobles.
Tipus de béns arrels comercials i els seus paràmetres
Tranio dades (mitjana recomana valors)*
| Tipus objectes |
El rendiment, % p |
Temps contracte lloguer |
Avantatges | Desavantatges |
|---|---|---|---|---|
| Des de 300 milers d’euros | ||||
| Apartament (curt termini de lloguer) | 5-7 | Des de l ‘ 1 dia | Alta liquiditat; respecte a llarg termini de l’arrendament — major rendiment i no hi ha problemes amb el desnonament de llogaters; el potencial de creixement de lloguer | Riscos i la gestió de caigudes; en comparació a un llarg termini de l’arrendament — més ràpid desgast |
| Apartament (a llarg termini de lloguer) | 2-3 | De 1 any | Alta liquiditat; l’alta demanda dels llogaters, estable, fins i tot durant la crisi | Riscos i de gestió d’inactivitat; problemes amb el desnonament de llogaters |
| Residència d’estudiants | 4-6 | A partir de 6 mesos | L’alta demanda dels pagesos | En comparació amb apartaments — menor liquiditat, és difícil reutilitzar |
| Des de 2,5 milions d’euros | ||||
| Apartament cases | 3-5 | De 1 any | Gran liquiditat i potencial de creixement de la capitalització | Baix rendiment, un munt de llogaters, problemes, desallotjament, necessita una empresa de gestió de |
| Carrer de botigues | 3-4 | 3-10 anys | Gran liquiditat i potencial de creixement de la capitalització | Baix rendiment |
| Supermercats | 5-6,5 | 12-15 anys | D’alt rendiment, de llarga durada, contractes de | El més proper a la data de venciment del contracte, la part inferior de la liquiditat |
| Des de 10 milions d’euros | ||||
| Llar d’avis | 5-6,5 | 20-25 anys | El creixement en el nombre de jubilats, de llarga durada, contractes de | És difícil reutilitzar |
| Centres comercials | 4-6 | Entre 5 i 15 anys | Alt rendiment | Gestió dels riscos per a un gran nombre de llogaters |
| Hotels | 4-6 | 10-20 anys | Alt rendiment | És difícil reutilitzar |
* Mitjana de valors per a objectes:
- en l’abundància de les àrees de les grans ciutats Europees;
- nous objectes, o després de grans reparacions;
- lloguer de contractes a l’inici del període de validesa.
El cost de compra i manteniment
A l’hora de planificar el pressupost val la pena considerar que el cost de processament de transaccions rang de 5% a un 20% del projecte cost segons el tipus de propietat, el preu i tipus de l’operació. Aquestes despeses inclouen notari serveis i el cost de l’estat de la matrícula, la compra d’impostos, la Comissió i el corredor despeses de procediment de verificació de la puresa legal de l’operació — la Diligència Deguda.
A més a més, després de la compra del propietari d’espera per a les despeses: les despeses dels serveis d’una empresa de gestió, subministraments i reparacions, assegurances i impostos (impost de béns immobles i impost de societats). Als inversors se’ls recomana prestar atenció a la presència de l’impost, exempcions i deduccions i les condicions de la seva recepció. Es pot reduir significativament els costos i augmentar els beneficis.
Quins costos són assumits pel propietari i el llogater depèn del tipus de contracte de lloguer.
El llogater i el contracte d’arrendament
A l’hora d’estudiar les condicions del contracte ha de determinar, si l’objecte és un encàrrec, que és una àncora operador i quina és la fiabilitat de les persones o les empreses de lloguer de l’espai. Vostè ha de prestar atenció al percentatge de cessió de l’espai — idealment, la mitjana anual d’ocupació taxa no podrà ser inferior a 90 %.
També és important el tipus de lloguer (depèn de la quantitat de costos de manteniment, i, per tant, els marges de benefici).
Tipus de contracte d’arrendament
| Tipus de contracte d’arrendament | Característiques |
|---|---|
| Brut lloguer d’arrendament | L’amo de la propietat realitza tots els càlculs per als serveis públics, les despeses de reparació i funcionament de l’edifici, paga una assegurança, i (de vegades) impostos |
| N arrendament (Individual net de l’arrendament) |
L’arrendatari paga impostos només sobre béns immobles, totes les altres despeses aniran a càrrec del propietari |
| NN arrendament (Doble xarxa d’arrendament) |
Llogater paga impostos i assegurances |
| NNN arrendament (Triple xarxa d’arrendament) |
El propietari cobra a l’arrendatari una quota, “triple”, que és sense cap deducció d’impostos, l’assegurança i les despeses de manteniment (aquestes despeses en el marc del conveni són assumides per l’arrendatari) |
| Absoluta NNN arrendament | Totes les despeses són a càrrec de l’arrendatari, fins i tot si l’edifici està danyat durant un desastre natural i la necessitat de remodelació parcial |
Per als inversors el millor últims dos tipus de contractes: en la seva opinió, els costos de manteniment de la propietat del propietari és mínima.
Vostè també ha de pre-determinar la durada de l’arrendament. En gran mesura depèn de la voluntat dels inversors a prendre riscos: per exemple, si ell no està disposat a perdre llogaters, és probable invertir en la propietat a llarg termini dels contractes d’arrendament. Per contra, quan el risc per a l’inversor és acceptable, que tindrà en compte la propietat adequada per a un fi o a curt termini contracte de lloguer.
Rendiment
Sota el rendiment es pot considerar l’absoluta ingressos anuals, de fluxos d’efectiu, els ingressos d’explotació, ritme de capitalització, el creixement, el cost, en diners en efectiu ROI i TIR. És important entendre quin tipus de rendiment és parlar del venedor. Per exemple, tal com es mostra en l’exemple següent, el TIR podria arribar a un 9 %, mentre que el ritme de capitalització del 5,5 %.
Dades de la mostra
| El valor de l’objecte | 10 milions d’euros |
|---|---|
| El cost de la compra | 1 milions d’euros |
| Inversió | 5 milions d’euros |
| LTV | 60 % |
| Interès del préstec | 2.4 per cent |
| Renda de lloguer | 650 milers d’euros per any |
| Despeses d’explotació | 100 milers d’euros per any |
| L’encariment | 2% per any |
Tipus de producció
| Tipus de retorn | La definició i el mètode de càlcul | Exemple |
|---|---|---|
| Absolut anual tornar | Que dóna una propietat de lloguer a l’any abans de la deducció de les despeses d’explotació, els pagaments de les hipoteques i els impostos | En l’exemple, el valor d’un objecte de 10 milions d’euros i genera una absoluta renda anual de $ 650 milers d’euros |
| Net d’explotació resultat d’explotació | L’absolut anual d’ingressos, menys les despeses d’explotació | Si la finca porta 650 milers d’euros a l’any i els costos d’explotació import de 100 milers d’euros a l’any, el resultat net d’explotació resultat és igual a 550 milers d’Euros |
| Cash flow Net | El benefici anual tenint en compte les despeses d’explotació i de la hipoteca, abans d’impostos | En l’exemple de flux d’efectiu net és igual a 300 mil Euros per any (650 milions d’euros (renda de lloguer) – 100 milions d’euros (despeses de funcionament) – 250 milers d’euros (pagaments de la hipoteca)) |
| El ritme de capitalització (de cap tipus) |
La ràtio de net ingressos d’explotació, el valor de l’objecte | Si el resultat net d’explotació resultat és 550 milers d’euros a l’any, i la propietat per valor de 10 milions d’euros, el ritme de capitalització — 5,5 % anual |
| L’encariment | Mostra com tants per cent, durant un any (previsió) s’incrementarà el preu de l’habitatge | En l’exemple, el valor de creixement és del 2 % per any |
| Diners en Efectiu ROI (Retorn de la Inversió, els marges de benefici sobre el capital invertit) |
Aquesta figura és igual a l’informe anual de flux d’efectiu net dividit per invertir fons | En l’exemple, de diners en efectiu retorn de la inversió serà d’un 6 % per any (de 300 milers d’euros (cash flow) / 5 milions d’euros (inversió)) |
| TIR (Taxa interna de Rendibilitat) |
Basat en l’actuació de tots els fluxos d’efectiu durant tot el període del projecte | Si l’objecte en l’exemple anterior per 10 anys genera un flux d’efectiu de 300 mil euros, i a continuació, l’inversor es ven per 12 milions d’Euros, TIR serà del 9 % anual |
Riscos
El risc és la probabilitat de pèrdues com a conseqüència de qualsevol modificació. L’oportunitat que passarà algun esdeveniment negatiu, major és el risc. Si l’inversor vol fer grans voltes, s’ha d’estar disposat a acceptar un major risc. Per exemple, en la clau del mercat d’oficines al Centre de Londres — la demanda supera l’oferta, i això ens porta a la disminució de la rendibilitat en el segment (a raó del voltant del 4 %). Al mateix temps, el mercat d’oficines a menys popular àrees dóna a l’inversor un major retorn (per exemple, a Liverpool — 7 %) amb un lleuger augment del risc.
Finançament
En alguns casos, els inversors fer un préstec per comprar la propietat comercial. Aquesta opció és beneficiós per a que el préstec és una palanca per augmentar la rendibilitat. Els que van decidir utilitzar el Banc de finançament, és esbrinar quines condicions es pot esperar:
- quina és la mida del préstec en comparació amb el valor de la propietat (Préstec / Valor, o LTV);
- quin és el tipus d’interès;
- quin és el període de préstec;
- què és la Comissió per a la concessió de crèdit.
En la compra d’immobles d’inversió a Alemanya, el prestatari pot esperar un préstec del 60% del valor de la propietat en el 2% anual. Amb el lloguer de la propietat rendiment del 6,5% de retorn sobre capital invertit basa en el préstec pot arribar fins a 8-10 %.
Georgy Kachmazov
El CEO i fundador Tranio
Gestió
“Bona gestió és similar a un deliciós dinar en el restaurant: el menjar és bell aspecte i el sabor, i els cambrers són l’atenció i ajuda. El més important — no ha de tenir cura”, escriu Craig Coppola (Coppola Craig), agent de béns arrels comercials EUA.
Per descomptat, el titular pot gestionar en el seu propi, però és més convenient contractar una empresa que s’especialitza en la gestió de béns arrels, ja que això ajudarà a estalviar temps pel propietari de l’objecte.
Estratègia de sortida i cronometratge de les inversions
Dues són les estratègies de sortida de la inversió del projecte és la transmissió per herència i venda.
- La transmissió de la propietat per herència. En els últims anys, el preu de l’habitatge s’incrementa, i el mateix objecte pot ser propietat de la mateixa família fa més de 100 anys. Per tant, la transacció ha de ser estructurat de tal manera que la propietat es podria heretar amb un mínim de tributació negatives. Per exemple, a França és avantatjós per a la compra de la propietat civil companyia de les transaccions immobiliàries (SCI) — en aquest cas, no hi ha impostos sobre successions i donació.
- Venda. El període habitual de la propietat i de la renda de la propietat abans de revenda — 10-20 anys, però hi ha situacions en què l’usuari necessita per a retirar-se d’un projecte d’inversió anticipada, de manera que l’objecte ha de ser líquid, és a dir, de tal manera que es pot vendre ràpidament (2-4 mesos) sense pèrdua significativa del seu valor. Això s’aconsegueix a través de la compra de béns immobles a prima ubicacions, la variabilitat de l’ús de l’objecte, etc.
Conclusió
Competents la valoració de tots els elements en aquest check-list, feta abans de la compra de l’habitatge s’ajuda a protegir les inversions immobiliàries. Per tant, és necessari escollir baix risc líquid objectes estable en els mercats i no per perseguir grans voltes.
Yulia Kozhevnikova, “Tranio”
Comments are closed.