Investice v zahraničí: jak si vybrat komerčních nemovitostí

V některých nemovitostí v zahraničí investovat kapitál: hotel, obchod nebo nákupní centrum? Odpověď na tuto otázku závisí do značné míry na strategii a rozpočet, který je investor ochoten vyčlenit na nákup. Tranio vypráví, jaké zařízení je nejlepší zvolit při různých objemech investic.

Typy komerčních nemovitostí a jejich parametry
Údaje Tranio (střední doporučené ukazatele pro)*

Typy objekty	Výnos, % ročně	Termín smlouvy pronájem	Výhody	Nevýhody
Od 300 tisíc euro
Apartmány (krátkodobý pronájem)	5-7	Od 1 dne	Vysoká likvidita; ve srovnání s dlouhodobým pronájmem — vyšší výnos a žádné problémy s vystěhování nájemníků; větší potenciál růstu nájemného	Rizika řízení a prostojů; ve srovnání s dlouhodobým pronájmem — rychlejší opotřebení
Byt (dlouhodobý pronájem)	2-3	Od 1 roku	Vysoká likvidita; vysoká poptávka ze strany nájemců, stabilní i během krize	Rizika řízení a výpadky, problémy s vystěhování nájemníků
Studentské bydlení	4-6	Od 6 měsíců	Vysoká poptávka ze strany nájemců	Ve srovnání s byty — nižší likvidita, je obtížné převést
Od 2,5 milionů eur
Činžovní domy	3-5	Od 1 roku	Vysoká likvidita, potenciál růstu kapitalizace	Nízké výnosy, mnoho nájemníků, problémy s vystěhování, je zapotřebí správcovská společnost
Pouliční obchody	3-4	3-10 let	Vysoká likvidita, potenciál růstu kapitalizace	Nízké výnosy
Supermarkety	5-6,5	12-15 let	Vysoký výnos, dlouhá smlouvy	Čím blíže je termín ukončení smlouvy, tím nižší likvidita
Od 10 milionů eur
Dům s pečovatelskou službou	5-6,5	20-25 let	Růst počtu důchodců, delší smlouvy	Je těžké převést
Nákupní centra	4-6	5-15 let	Vysoký výnos	Rizika řízení při velkém počtu nájemníků
Hotely	4-6	10-20 let	Vysoký výnos	Je těžké převést

* Průměrné pro objekty:

• v bohatých oblastech velkých evropských měst;
• nové zařízení nebo po opravě;
• nájemné smlouvy na začátku období.

Rozpočet je od 300 tisíc do 2,5 milionu euro

Pokud jste připraveni investovat do nemovitostí od 300 tisíc až do 2,5 milionu euro, Tranio doporučuje kupovat byty nebo apartmány pro studenty.

Investoři s rozpočtem 500 až 600 tisíc euro často chtějí koupit klasický komerčních nemovitostí, například obchodní nebo kancelářský. Nicméně, tyto prostředky nestačí na nákup kvalitního zařízení tohoto typu. V tomto případě je pod kvalitou rozumíme nízké riziko aktiva: poloha, velikost, spolehlivost nájemce, termín a podmínky nájemní smlouvy. Takovým investorům doporučujeme rezidenčních nemovitostí k pronájmu. Ano, výnos těchto investic bude nižší, ale likvidita, spolehlivost a nárůst tržní kapitalizace je v dlouhodobém horizontu vyšší. Kromě toho, tato nemovitost je v případě potřeby možné využít pro osobní účely.

Anna Курьянович

Senior poradce investiční

Byty k pronájmu dlouhodobý pronájem

Mezi klady dlouhodobý pronájem — stabilní poptávka a vysoká likvidita objektu, ale při takových investicích existuje riziko, že nájemce přestane platit a bude těžké vypudit.

K pronájmu se nejlépe hodí jedno – nebo dvou-ložnicových apartmánů v jednom z evropských měst, v oblasti, která je oblíbená nejen u střední třídy. Také je možné se orientovat na studenty a vybrat si byt poblíž velké univerzity, nebo vzít v úvahu poptávku zaměstnanců kanceláře a koupit bydlení v blízkosti obchodní čtvrti.

Výnos v případě dlouhodobého pronájmu se pohybuje kolem 2-3 %. Investorům, kteří nejsou ochotni zapojit se systémem sami, stojí za to najmout správcovskou společnost, komise v němž je asi 5-15 %. Nájemní smlouvy se obvykle uzavírají na rok, s právem prodloužení.

Byty k pronájmu krátkodobý pronájem

Krátkodobý pronájem je výhodnější dlouhodobý tím, že výnos takového objektu vyšší (5-7 %) a žádné problémy s vystěhování nájemníků. Nicméně v tomto případě existuje riziko prostojů, a při krátkodobém pronájmu byt rychleji opotřebovávají, než při dlouhodobém.

Koupit byty pro pronájem krátkodobý pronájem stojí v místech, populární u turistů. Při tomto je lepší zvolit velké města, poptávka v nichž není závislá na sezónnosti, a pak se můžete zaměřit nejen na turisty, ale také na podnikatele, kteří přijedou na služební cesty, a na pacienty kliniky — v takovém případě je vhodnější ubytování v blízkosti obchodní čtvrti, nebo, respektive, v blízkosti univerzitních klinik.

Krátkodobý pronájem přináší větší výnos ve srovnání s dlouhodobě a v tomto případě žádný problém s vystěhování nájemníků

Krátkodobý pronájem znamená úspěch v kyjevě, na наделю nebo na několik měsíců. Pronajmout bydlení na krátkodobý pronájem, je možné, například, přes populární službu Airbnb. Pokud investor není ochoten ponořit se do podnikání a zapojit se do vedení, zařízení sami, může potřebovat pomoc, vedení společnosti, komise, které (v závislosti na město, zkušeností a sady služeb) se pohybuje od 15 do 30 % z ceny pronájmu. Зарубежному investor v každém případě bude potřebovat pomoc v řízení, a tým Tranio je připravena ji poskytnout. Nabízíme správu bytů, сданными na krátkodobý pronájem, a zajistit kompetentní řízení a výnos až o 5-7 %.

Studentské apartmány

Studentské apartmány v blízkosti s dobrou univerzitou — je vynikající investice, protože investor bude mít k dispozici stálý proud zákazníků na mnoho let dopředu, přičemž výnos těchto objektů vyšší než u běžných bytů. Minus je v tom, že studentské bydlení ve specializovaných komplexů rychleji opotřebovávají, než byty, сдающиеся dlouhodobý pronájem. Kromě toho, studentské apartmány těžší prodat, protože jsou určeny pro specifické publikum, a investor se může použít pro vlastní bydlení. Ale ve srovnání s nebytového majetku studentské apartmány se vyznačují vysokou likviditou.

Kupovat byty student je výhodné ve velké Británii a Německu. Tyto trhy jsou spolehlivé a vyznačují se vysokou poptávkou ze strany místních a zahraničních studentů. Chcete-li správně vybrat město pro investice do studentské bydlení, je třeba věnovat pozornost na přítomnost v blízkosti jednoho nebo více populární u studentů škol, ale také na nedostatek nadměrné nabídky na místním trhu s nájemním bydlením, kde půjček apartmánu se může tvořit konkurenci velký počet volných bytů, ale na výnos bude mít vliv nízká úroveň nájemného.

„Průměrný výnos studentských apartmánů — od 4 do 6 %. Tento údaj závisí na tom, jak největší univerzita se nachází v sousedství, daleko jest od univerzity apartmány se nacházejí a jak jsou kvalitní a moderní. Respektive, čím vyšší je kvalita, tím nižší je riziko a výnos“,— říká George Качмазов, managing partner Tranio.

Nájemní smlouva se obvykle uzavírá na jeden kalendářní nebo akademický rok.

Rozpočet ve výši 2,5 milionů na 10 milionů euro

Kupující s rozpočtem 2,5 milionů na 10 milionů euro Tranio radí kupovat objekty ve formátu street-retail nebo supermarkety. Pro tento rozpočet jsou vhodné také činžovní domy, ale investice do takového zařízení stojí za to se věnovat jen těm, kteří jsou ochotni ponořit se do řízení a pravidelně řešit problémy nájemníků.

Investor s rozpočtem do 10 mil eur je lepší být viděn jako objekt pro investice obchodní nemovitostí. Často zákazníci s tímto rozpočtem zajímá nákupem malý hotel, ale my ne doporučujeme zvážit tuto možnost, pokud vám jde o pasivní příjem a nejsou ochotni být plně zapojeny do řízení podniků. Kromě velkých časových nákladů, pohostinství a vyžaduje určité zkušenosti.

Anna Курьянович

Senior poradce investiční

Činžovní domy

Bytové domy se vyznačují vysokou likviditou, ale stejně jako v případě s jednotlivými byty, nájemníci je někdy těžké vystěhovat, protože v Evropě se jejich práva jsou chráněna zákonem.

Hlavní složitost komerčních bytových domů — velký počet nájemníků a je vysoká pravděpodobnost vzniku jakýchkoli otázek nebo problémů, které vyžadují čas na rozhodnutí. Proto investor nutně potřebovat prostřednictvím správcovské společnosti.

Bytové domy stojí vybrat na trzích, kde je nájemné bydlení je stabilní poptávce, například v Berlíně, kde přibližně 85% obyvatel — nájemníci. Stojí za to se orientovat na města s rozvinutým trhem práce: pokud je práce, tam a nájemci, a proto si můžete být jisti, poptávce po bydlení a stabilní důchodu. V Německu k takovým městům patří Berlín, Hamburg, Düsseldorf, Kolín nad rýnem a Mnichov, v Rakousku — Vídeň.

Při tom je důležité věnovat pozornost nejen na funkce města, ale i konkrétní jméno: výhodné koupi lukrativní domov je tam, kde nájemné a poptávka nemovitostí rostou, počet obyvatel se zvyšuje a jsou plánovány velké projekty infrastruktury.

Nájemné výnosy bytových domů se pohybuje v průměru o 3-5 %. Stejně jako v případě s jednotlivými byty, nájemní smlouva se obvykle uzavírá na rok, s právem prodloužení.

Street-retail

Street-retail — jedná se o malé obchody, kavárny a restaurace, které se nachází na prvních patrech bytových domů. Tento formát — typické řešení při zástavbě v centrálních ulic velkých měst. Ubytování street-ритейла se vyznačují vysokou likviditou, ale nízké výnosy. Často se v Evropě prodává není první patro samostatně, ale pouze budova jako celek. Tedy takových objektů, zejména v dobrých lokací, je málo.

Podle Anny Курьянович, hlavní ukazatele likvidity těchto objektů — umístění na nákupní ulice s intenzivním pěším provozem a v blízkosti mhd, jakož i atraktivní vzhled a pohodlí pro návštěvníky (dostupnost витринных okna, samostatný vstup z ulice, atd.).

Výnos objektů ve formátu street-retail je v průměru 3-4 %, ale na velkých, známých nákupních ulicích (například na Oxford street v Londýně nebo v bulváru Passeig de Gracia v Barceloně) může být nižší než 3 %.

Na rozdíl od jiných druhů nemovitostí, leasingových smluv u objektů street-ритейла obvykle krátké — od 3 do 5 let— ale to je kompenzováno vysokou poptávkou ze strany nájemců. V některých zemích, například ve Španělsku, jsou běžné smlouvy na 10 let.

Nedoporučuje kupovat takové zařízení, které vytváří minimum problémů při držení — низкорискованный, v dobré umístění, spolehlivý firemní nájemcem, dlouhodobý арендным smlouvou. Při tom je žádoucí, aby maximální náklady na údržbu nese nájemce

Supermarkety

„To je jeden z nejvíce populárních formátů investic pro zahraniční investory. Jeho popularita je vzhledem k jednoduchosti ovládání, nízkým rizikem a vysokou návratností. Ale existují i nevýhody: čím blíže se konec nájemní smlouvy, tím nižší likvidita a vyšší sleva na prodej. Klíčovým faktorem pro snížení rizika je dobré umístění“,— říká George Качмазов.

Výhodnější je nejlepší koupit supermarkety v městských oblastech s rostoucí populací, v sousedství s jinými obchodními body, притягивающими nájemníky, v blízkosti spojů veřejné dopravy a hlavních dopravních cest.

Výnos supermarketů je 5-6,5 %. Nájemné smlouvy jako objekty delší — obvykle jsou na 15 let.

Od toho, jak od investor povinen podílet se na správě komerčním objektem, závisí na typu leasingu. Nejvhodnější pro majitele smlouva typu NNN lease (triple net lease): vlastník přebírá od nájemce poplatek „v trojím rozměru“, tj. bez odečtení daní, pojištění a náklady na údržbu (tyto náklady podle smlouvy nese nájemce).

Rozpočet na více než 10 milionů euro

Při přítomnosti více než 10 milionů eur Tranio doporučuje investovat do domu s pečovatelskou službou. Při velkých rozpočtech lze také investovat do nákupních center a hotelů, které jsou však takové objekty jsou složité řídit. Kromě toho, pro nákup velkých a kvalitních hotelů a nákupních center vyžaduje investice ve výši 30 až 100 milionů eur.

Dům s pečovatelskou službou

Dům s pečovatelskou službou — perspektivní možnost pro investice, protože v Evropě roste počet starších osob (předpokládá se Евростата, do roku 2040 podíl lidí nad 65 let bude činit více než čtvrtina obyvatel Evropy), a stále více důchodců potřebují specializované bydlení. Hlavní minus tohoto objektu (jako je tomu v případě studentské areály) — obtížnost перепрофилирования.

Komplexy pro seniory stojí za to hledat v Rakousku, velké Británii, Německu, USA nebo ve Francii, ve velké nebo střední velikosti městech a jejich okolí. By měly věnovat pozornost na demografické situaci — kolik důchodců bude v této oblasti v horizontu 10-30 let (tyto údaje lze získat v procesu provádění Due Diligence), a také na to, zda je v kraji agentury domácí péče, nemocnice a rehabilitační centra, dobře rozvinutá dopravní infrastruktura.

Kvalitní dům s pečovatelskou službou v Evropě se obvykle rozdávají s dlouhou životností (v průměru 20 let) pevnými kontrakty. Výnos z pronájmu je 5-6,5 %.

Nákupní centra

Podle George Качмазова, nákupní centra — to je těžká volba investice z důvodu velkého počtu nájemníků. Kromě toho, formát obchodu se neustále mění, a často je tak, že se prodávají staré, несовременные a funkční nákupní centra. Непрофессиональному investor snadné, prosím do pasti a koupit неперспективный objekt. „Tento typ investice je spíše vhodný pro investory s profesionální management týmu, náklady na kterou se vyplatí při větších objemech tržeb. Podle mého názoru, investovat do nákupních center stojí s dostupností více než 30 milionů eur“,— domnívá se Jiří Качмазов.

Při výběru nákupního centra je třeba se zaměřit na kupní sílu obyvatelstva v regionu, dostupnost rozvinutá infrastruktura a dopravní dostupnost.

„Je důležité, počet nájemníků, dostupnost kotvy nájemce-magnety (obvykle to jsou známé značky, například, Zara, Nike, atd.), dostupnost občerstvení kurty, trvání leasingové smlouvy, počet kupujících, kteří žijí kolem, demografie města, technický stav objektu a v souladu s aktuálními technickými požadavky na tyto budovy, počet konkurentů v okolí, a také to, jak dlouho nájemníci natočit objekt a jaká je pravděpodobnost vzniku nových podobných objektů v sousedství,“ říká Jiří Качмазов.

Doporučené nájemníci — obchody s potravinami, obchody s elektronikou, textilní zboží a také kavárna. Čím více je v nákupním centru známých značek, tím lépe je pro podnikání, tak jak je oblíbené u návštěvníků značky přilákat nové zákazníky, a tím zvyšují příjmy nájemců a zvyšují ceny pronájmu pro investora. Nájemní smlouvy jsou obvykle na 5 až 15 let. Výnos nákupních center je v průměru o 4-6 %.

Velký počet nájemníků komplikuje správu

Hotely

Hotelový trh není homogenní, a na něm vyskytují různé na profil a úroveň rizika aktiva. „Je těžké koupit kvalitní a likvidní objekt s rozpočtem v řádu 10-15 milionů: je tu riziko, že bude hotel se nachází v ne ve vyhledávané lokalitě a bude řízena malým provozovatelem, který může v určitém okamžiku přejít. V tomto scénáři najít jiného nájemce bude mimořádně obtížné. Nedoporučujeme považovat jako objekt pro investice malé hotely: je pravděpodobné, že se k nim bude vázat malé (a tudíž riskantní) operátor, který je „jíst“ výnos. Kromě toho malé hotely jsou nejčastěji poukazují na osobní náročný na řízení podniku. Dobré, velké hotely s renomovanými vedení společností, která se nachází v centru velkých evropských měst, stojí od 50 milionů a dávají nízké výnosy (cca 4 %), tak jak jsou hodnoceny trhu низкорискованные a vysoce likvidní. Mimo jiné, je to prestižní pro vlastníka majetku“,— říká George Качмазов.

V ideálním případě stojí za to vybrat hotely ve velkých městech, ne v závislosti na sezónní poptávce, s velkým turistickým proudem. Kromě polohy objektu, které je třeba věnovat pozornost stavu hotely, doba poslední rekonstrukce, hodnocení a recenze na Booking.com, dynamiku pobytu turistů v umístění, sezónnost poptávky, konkurenční hotely na tomto trhu, dostupnost v budově lázeňské a konferenční místnosti.

Smlouvy s dopravci jsou uzavírány na 10 až 20 let a mohou být dvou druhů: nájemní smlouvy nebo smlouvy o řízení. V prvním případě pro majitele to znamená získání pevné nájemného, ve druhém — procenta z tržeb. Výnos v případě smlouvy na správu může být vyšší, ale vždy záleží na finanční výsledek provozovatele. Výnos z pronájmu pro velkých měst a hlavních měst je na úrovni 4-6 %.

•

Při plánování nákupu výnosný objekt v zahraničí, je třeba vzít v úvahu mnoho faktorů a vypočítat každý krok, takže se vyplatí svěřit profesionálům s bohatými zkušenostmi a dobrou znalostí trhu. Obraťte se na manažery, Tranio, a oni vám poradí o koupi komerční nemovitosti v zahraničí.

Julia Кожевникова, Tranio

Comments are closed.