Investice ve francouzských staveb: funkce nákupu a daní

Primární nemovitostí ve Francii je výhodné koupit pro investice, protože ceny na tyto objekty ve většině velkých měst rostou navzdory krizi, a při předání nového bydlení v pronájmu je možné získat významné daňové úlevy.

Nejlepší trhy: Nantes, Toulouse a Bordeaux

Odborníci webové stránky Explorimmoneuf.com sestavil žebříček nejlepších francouzských měst pro investice do bydlení. V úvahu takové faktory, jako je demografická situace, trh práce, počet studentů, vývoj cen a podíl investorů, вкладывающих prostředky do nových budov.

Nejlepší město pro investice ve Francii v roce 2014 zvolen Nantes. Mezi výhody tohoto města — velké množství nových stavebních projektů, příliv obyvatelstva, skvělá lokalita u Atlantického pobřeží. Kromě toho, v roce 2013 Nantes byl vybrán jeden z „zelené“ hlavní město Evropy, kdysi v jednom seznamu se Stockholmem a Hamburku.

Na druhém místě po Nantes — Toulouse. Novostavby se zde prodává v průměru za 3 720 kč/m2. Do roku 2020 v blízkosti nádraží Матабьо bude zbudován nový moderní čtvrť. Další plus — do té doby bude пущен TGV (vysokorychlostní vlak), díky kterému se z města Toulouse do Paříže je možné dostat jen za 3 hod 15 min

Na třetí příčku — Bordeaux. Zde budují nové экокварталы, облагораживают centrální části města a налаживают dopravní spojení. Očekává se, že do roku 2030 se počet aglomerace dosáhne 1 milionů lidí. Uspokojit potřeby rostoucí populace, k tomuto termínu ve městě budou postaveny 50 tisíc bytových jednotek. Průměrná cena na primární nemovitostí v Bordeaux — asi 4 000 eur/m2.

Paříž skončil jen na sedmou příčku žebříčku. U tohoto města je tu jedna velká nevýhoda — je zřídka budují nové bydlení. Ceny pro primární nemovitostí ve francouzském hlavním městě nejvyšší v zemi, které překračují 10 600 eur/m2.

Hodnocení	Města	Průměrná cena, eur/m2	Dynamika, % za rok
1	Nantes	3 860	2,4
2	Toulouse	3 720	1,8
3	Bordeaux	4 000	20,0
4	Lyon	4 420	-2,9
5	Villeurbanne	3 720	1,8
6	Montpellier	3 800	4,0
7	Paříž	10 662	-0,8
8	Страбург	3 310	-7,1
9	Clermont-Ferrand	3 300	5,8
10	Ním	3 250	-5,6

Elena Генералова, ředitel French Riviera Realty, se domnívá, že nové bydlení je také výhodné nakupovat po celém Лазурному Břehu: „V tuto chvíli v Nice zajímavé jsou projekty Maison Blanche a Villa Victoria, v Cannes — Cannes Maria, na Cap d ‚Antibes — Paradise Cap, ve Villefranche-sur-Mer — Eden“.

Podle ní je poptávka po novém bydlení Azurové Pobřeží není klesá: „To je způsobeno tím, že se v této oblasti žádné volné pozemky pro nové projekty. Probíhá bodový zástavba na místě starších opevnění budov. Tak jako na Azurovém Pobřeží mnoho památek architektury, staré budovy, ničit vzácné. V této souvislosti poptávka po nových budov je velmi vysoká: 60-80 % z apartmánů jsou prodávány v průběhu šesti měsíců od zahájení prodeje“.

Náklady na nákup: přibližně 25% z ceny objektu

Ve Francii při nákupu nemovitostí ve fázi výstavby nebo bydlení, ne starší než 5 let v ceně zahrnut DPH ve výši 20 % z ceny objektu.

„DPH se počítá zvlášť od tržní ceny. Občas DPH se účtuje zvlášť a platí se při nákupu, a na příští rok po akvizici klienta — ať už je to francouz nebo cizinec — dostane daňové refundace. Ale v takovém případě se jedná pouze o koupi objektů pro komerční pronájem (bail commercial). Sazba notáře při nákupu primárního bydlení v dvakrát méně, než při nákupu „вторички“ — 2-2,5 %. Kupující platí za služby realitní kanceláře — ten dostane odměnu od stavitele,“— říká Lara Парэнан, ředitel odboru Východní Evropy AS et Associés.

Kupující zaplatí clo na schválení přechodu vlastnického práva (droits de mutation), která se vypočte ve výši 0,6 % z ceny ubytování bez DPH. K ní přidané náklady na výběr daní (frais d ‚ assiette) — 2,5 %. Kromě toho, kupující platí různé výdaje na nákup: kolkovné, vyřízení hypotéky (v případě potřeby) a registraci vlastnických práv. Odměna notáře — nejméně 1% z hodnoty objektu. Tyto dodatečné administrativní náklady činí přibližně 3 %.

„Tyto náklady především se skládají z daní a poplatků (80 %), ostatních nákladů a administrativních nákladů (10 %), a konečně, odměny samotného notáře (10 %). Notářské náklady na nákup sekundární bydlení (bez výdajů na hypotéku) tvoří 7,5 % z ceny bytu a na koupi apartmánu v novostavbě — 2 %. To je značným úsporám v rámci investice“,— říká Elena Генералова.

Kupní cena	180 000 (včetně DPH 20 %)
Clo na odbavení přechod práva vlastnictví	900 (0,6 %)
Honorář notáře	3 000 (2 %)
Administrativní náklady	4 500 (3 %)
Jen	188 400

Program: Дюфло, Санси-Бувар

Ve Francii je mnoho programů, nákup primární domů, z nichž nejslavnější se řídí zákony Дюфло a Санси-Бувара. Zamýšlejí nákup nové objekty k pronájmu, minimálně na devět let.

Program	Účastníci	Podmínky nákupu	Daňové úlevy
Zákon Дюфло (loi Duflot)	Fyzické osoby, daňové obyvatelé Francie, držitelé podílů v Občanské společnosti na operace s nemovitostmi (Société civile immobilière, SCI)	Maximální nákupní cena — 5 500 eur/m2, maximální částka investice — 300 000 euro	Daňový odpočet ve výši až 18 % od hodnoty objektu
Непрофессиональная pronájem меблированного bydlení, klasický varianta (LMNP Classique)	Fyzické osoby, obyvatelé Francie nebo ji zámoří území	Komplexy pro studenty, turisty seniory nebo zdravotně postižené	Vrácení DPH a snížení odpisy až 90 % pro vyhledávače daň z příjmu z pronájmu
Zákon Санси-Бувара o neprofesionální pronájem меблированного bydlení (LMNP Censi-Bouvard)			Odpočet ve výši 11 % z nákladů objektu bez ohledu na další daně z nemovitostí, maximální daňový náhrada — 3 666 eur ročně

Jsou poskytovány i další daňové úlevy. „Při koupi novostavby se děje osvobození od daně z nemovitosti po dobu dvou let po skončení výstavby. Pokud se úroveň energetické úspory budovy vyšší, než je stanoveno právními požadavky, kupující může být zcela nebo částečně osvobozeny od daně na majetek na další tři roky“,— říká Elena Генералова.

Podle Lary Парэнан, pokud u ruského zákazníka bez příjmu ve Francii, mu navrhl daňové slevy. „Ale při nákupu vysoce kvalitní elektrické energie, pokud jde o nemovitosti (label BBC — bâtiment basse consommation) objekt není povinná k dani z nemovitosti (taxe foncière) v průběhu pěti let“,— říká ona.

Prodej: počkat 7-10 let

Zisk z novostavby je možné získat nejen při pronájmu, ale na prodej.

„Pokud si koupíte apartmán v novostavbě na začátku stavební program, často díky úpravě cen se podaří ušetřit 15-20 % za 12-18 měsíců,“— říká Elena Генералова.

Pokud v Dubaj investoři prodávat bydlení hned po koupi, ještě před provedením vlastnického práva, pak ve Francii, podle Lary Парэнан, primární nemovitostí se vyplatí nakupovat pouze pro dlouhodobé investice.

„Při nákupu primární nemovitostí nelze spoléhat na krátký cyklus — to je utopie. Výjimku tvoří jen některé případy, jako například, kdy vzniká velký projekt ve zcela nové čtvrti a prodává mnoho bytů: v době předání nemovitosti se může vyšplhat na cenu úkor toho, že se objevila nová čtvrť a tam je příjemné žít. Nejvyšší skok — asi o 25 %. Nicméně, jen málo lidí okamžitě odváží na prodej, tak jak budou vysoké daně na zisk, pokud by prodávající nebyl tam žili nejméně pět let. Normální cyklus — to 7-10 let“,— říká Lara Парэнан.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru

Comments are closed.