Perspektivní investice podle парижски: jak přeložit kanceláře v rezidenční fond

Jeden z největších realitních trhů v Evropě — Pařížský region (Île-de-France) — zažívá dvojí krize: kanceláře prázdné a bytů chybí. Stále více populární se stává myšlenka převodu nebytových prostor fond bydlení.

Podle Immo G Consulting, od roku 2002 do 2012 letech v Ile-de-Франсе byla postavena pouze 420 tisíc bytových jednotek, a zajistit, aby obyvatelstvo byty, bylo nutné stavět je dvakrát větší. Od roku 2008, nájemného a ceny na sekundární byty i nadále růst. Teď metr čtvereční v Paříži stojí již více než 8 500 eur.

Ale od roku 2002 do 2012 letech v Ile-de-Франсе byla zahájena výstavba komerčních prostor o celkové rozloze více než 12 milionů m2, což je více než dvojnásobek potřebný objem. Nyní v regionu stráži od 2,5 milionu na 3,6 milionu m2 kanceláří, 500 tisíc m2, z nichž se přestal používat v průběhu posledních čtyř let. Téměř třetina z nich jsou bez nájemníků 2-4 roky. Podle informací DTZ, v Дефансе, hlavní obchodní čtvrti Paříže, na stráži 10 % kanceláře. Jak uvádí se ve studii Immo G Consulting, 2007-2011 prodejní cena tam klesla na 20 %, náklady na nájemné o 9 %.

I když znovu přeložit všechny volné kanceláře v bytovém fondu, dopadne 54 tisíc bytových jednotek o rozloze 70 m2 každý. A to je pouze 1 % z celkového fondu bydlení Ile-de-France. Nicméně, v praxi ne všechny úřady, lze přestavit na byty. Od roku 1990 do roku 2010, v letech bytového fondu Paříže každoročně переводилось v průměru pouze 33 tisíc m2 kancelářských ploch. To je ročně tímto způsobem добавлялось 300 až 400 bytů. Do roku 2020 vláda plánuje zvýšit tento podíl několikrát.

Ziskový prodej nemovitostí: kanceláře nebo domů?

Moc Paříže pracují na tom, aby proces transformace kancelářského sektoru rychlá a snadná. Například pro společnosti zabývající se переоборудованием komerčních prostor v bydlení, byla uvedena základní sazba daně z příjmu právnických — 19 %, který se používá k nárůstu kapitálu.

Hlavní výhodou investice do kanceláří v rámci rekonstrukce je v tom, že metr čtvereční komerčních nemovitostí činí 15-30 % levnější než metr čtvereční bydlení. To znamená, zrekonstruovaný úřad může prodat se ziskem.

Fleuron Immobilier — jedna ze společností, které nabízejí program investic do kanceláře v rekonstrukci jejich ubytování. „Podstatou atraktivitu produktu, který nabízí naše agentura, v tom, že cena kanceláře za metr čtvereční je nižší, než je cena obytných prostor, ale bez odborné pomoci, a to i s ohledem na zjednodušení postupů, kupující nebude schopen získat požadovaný ekonomický efekt. Mluvíme o kancelářích, nacházejících se v prestižních oblastech. Mohou to být jedna nebo dvě kanceláře i celé patro. Návratnost převod bydlení nesmí překročit 20 %, a to je velmi dobrý orientační pro notre-nemovitostí“,— říká Alexander Setník, majitel a zakladatel společnosti Fleuron Immobilier.

Jiná společnost, Novaxia Immo Club, kupuje volné kanceláře a přetváří je do bydlení. Vstoupit do podniku je možné, investoval do něj minimálně 5 000€. 6 % se účtuje při vstupu a další 3 % jsou převzaty ročně za správu. Investiční období je šest let. Hlavní výhodou pro investory v tom, že získají objekty za cenu o 30 % nižší než tržní a obdrží kapitálový zisk při prodeji. Mezi projekty Novaxia Immo Club — rekonstrukce budovy v 20 arrondissement Paříže, na bulváru Belleville. Předpokládá se, že sazba hrubého výnosu dosáhne 8,66 % ročně.

„Pod vodou kameny“, překlad bytového fondu

Transformace kanceláře na byty — proces skličující. Pro realizaci takového projektu bude muset splnit mnoho náležitostí a pravidel. Od začátku projektu do jeho dokončení může projít od dvou do čtyř let. Nyní se vláda v osobě ministryně pro bydlení Cécile Дюфло pracuje nad tím, aby se usnadnilo řízení a zkrátit dobu rozhodování.

„Základní konstrukce budovy musí splňovat určité požadavky. Budovy s otvory o šířce 12-15 m nepředstavují problém. Nicméně v místnostech, přesahující tento záznam, bude špatné osvětlení“, říká Stefan Терио, šéf firmy Altarea Cogedim Entreprise, zabývající se masivní převodem kanceláří v bytovém fondu. Odborníci také poukazují na to, že v budovách s otvory o šířce 18 m v průběhu transformace ztratí 10-20 % plochy.

I přes to, že práce probíhají v sektoru prodeje nemovitostí, musí splňovat předpisy platné k nemovitosti primární. A konstrukce starých budov se často nemůže splnit tyto předpisy a standardy energetické účinnosti. Existují také požadavky na technické vlastnosti, které splňují ne všechny komerční budovy. Tak, aby mohly být považovány za bydlení, prostory, musí mít výšku stropu nejsou nižší než 2,5 m.

Adaptaci kancelářská budova v domě stojí na 20-30 % dražší, než budovat od nuly. Náklady na transformaci kanceláře na ubytování se odhaduje odborníky v 2 000 – 2 500 eur/m2 bez daně, stavební — v 1 600 – 1 800 eur/m2.

V Paříži se, pokud velikost rekonstruovaného objektu je větší než 800 m2, 20-30 % prostory by měly být přiděleny v rámci sociální bydlení. Vzhledem k tomu, že sociální zařízení se rozdávají a prodávají levnější, než je tržní ceny, jsou projekty na transformaci kanceláře nejsou vždy efektivní z hlediska nákladů. Kromě toho, úřady výnosnější pronajímat: jejich výnos je 5,5–7 %, zatímco byty přinášejí 2-2,5 %.

Jak se provádí postup

Pro začátek je třeba se obrátit na urbanistickým oddělení radnice (service de l ‚urbanisme) a ujistěte se, že navrhované změny nejsou v rozporu s plánem výstavby ve městě (plan local d‘ urbanisme, PLU).

Dále je v radnici potřeba získat stavební povolení (permis de construire). Pokud velikost místnosti překročí 170 m2, pak nutně potřebujete najmout architekta. Pokud stavební práce nejsou naplánované, a jde jen o překladu do bytového fondu, необходимоо udělat předběžné oznámení (déclaration préalable).

V případě, že prostory se nachází v chatě, je třeba prozkoumat jeho pravidla a dozvědět se, jaké omezení má v této konkrétní budově.

Investor stojí, aby se ujistil, že místnost je připojen ke všem komunikace: na vodovod, elektrickou síť, telefonní linky. Připojení komunikace, v případě jejich nepřítomnosti, bude stát velmi mnoho peněz.

Potom je třeba informovat daňové orgány. Poté, co místnost přeloženo z komerční do bytového fondu, majitel muset platit další daně: je zrušeno územní hospodářský poplatek (contribution économique territoriale) a je zavedena daň z bydlení (taxe d ‚ habitation). Změní velikost daně z nemovitostí, tzv. taxe foncière: tato daň je vypočtena na základě podmíněné nájemné, jejíž velikost pro bytové a komerční prostory liší.

Nicméně, i přes všechny možné problémy, nyní překlad z komerčních objektů v ubytování je velký zájem, hlavní věc vyzvednout pěkný, perspektivní volba.

•

O reverzní postup — překladu bydlení na financování komerčních nemovitostí — přečtěte si v článku „Jak přestavět byt, komerční prostory“.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru