Zákon Дюфло: jak snížit daně při nákupu nového bydlení ve Francii

Od 1 ledna 2013 ve Francii platí zákon Дюфло (loi Duflot), podle něhož je možné snížit daně tím, že nechá v pronájmu získané nebo vybudované bydlení je v průběhu devíti let. Tento mechanismus bude fungovat až do 31 prosince 2016.

Do roku 2013 místo zákona Дюфло aplikuje zákon Селье (loi Scellier), v jehož rámci bylo možné získat zpět 6 % (pro běžné domy) nebo 13 % (pro energeticky úsporné budovy), od hodnoty nemovitosti, v případě ubytování сдавалось v nájmu devět let. Často lze slyšet názor, že by starý zákon byl výhodnější než nový, ale není to tak.

„Zákon Дюфло je mnohem zajímavější, než Селье, ale mnohem více technický, a zdaleka ne všichni si uvědomují jeho vlastnosti. To vysvětluje kritiku. Kromě toho ministr Cecile Дюфло nepopulární: někdy neobjektivní postoj k předsedovi se vztahuje na zákon, který iniciuje“— říká Lara Парэнан, ředitel odboru Východní Evropy AS et Associés.

Podle zákona Дюфло investor, který koupil nemovitost na dobu určitou, může získat daňový odpočet ve výši 18 % z ceny objektu, pokud:

• výše investice není vyšší než 300 tisíc eur;
• cena za 1 m2 — ne více než 5 500 eur;
• ubytování bude možné pronajmout nejméně na devět let a ne později než 12 měsíců po ukončení stavby;
• pronájem sazby jsou vyšší než maximum stanovené právními předpisy;
• velikost příjmů budoucí nájemce odpovídá platným ruky;
• ubytování odpovídá určité úrovně energetické účinnosti (BBC 2005 — pro zařízení postavené do 31. prosince 2012, nebo RT2012 — pro zařízení postavená po 1 ledna 2013).

Podle zákona Дюфло můžete koupit maximálně dvě zařízení za rok celkem stojí více než 300 tisíc euro. Tomu, kdo se rozhodl koupit byt ve Francii, nejvíce výhodné získat studia a jedno-ložnicových byty — oni jsou nejžádanější mezi nájemníky. Gross-výnos je v průměru 3,5–4 %. Daňové slevy jsou účinné po celých devět let.

„Je možné odečíst maximálně 6 000 eur ročně po dobu devíti let — jen 54 tisíc euro, za celé funkční období,“ vysvětluje Lara Парэнан.

Nájemné sazby za zákoně Дюфло tvoří 80 % z tržní poplatky za odnímatelné bydlení. Oni se mění každý rok. Nájemce nemůže být členem rodiny majitele.

Zjistit velikost bydlení a omezení na nájemné, je nutné využít vzorec: 0,7+19/n (N — obývací prostor, stejně jako polovina pomocných prostor (sklep, sklep, balkon), jejichž velikost se pohybuje maximálně 8 m2). Maximální nájemné pro tento objekt — 636 eur (65*9,88*(0,7+19/65)).

Maximální ceny jízdného, euro/m2 (2013), data AS & Associés

Zóna A bis	16,52
Zóna A (zbytek oblasti)	12,27
Zóna B1	9,88
Část B2	8,59

Zóna A zahrnuje mnohé obce v Ile-de-Франсе, côte d ‚ Azur a francouzskou část ženevské aglomerace, zóna A bis — Paříž a 29 obcí malé koruny hlavního města, B1 — velkou korunu Paříže a aglomerace s počtem obyvatel více než 250 tisíc lidí.

Do oblasti B2 patří aglomerace s počtem obyvatel méně než 250 tisíc lidí. Od 30 června 2013 úlevy na tuto oblast se nevztahuje, nicméně v polovině těchto obcí diskutována možnost účasti v programu označena zákonem Дюфло.

Maximální úroveň příjmů, budoucí nájemce, euro v годданные AS & Associés

	Pro jednoho osoby	Pro páry
Zóna A	36 502	54 554
Zóna B1	29 751	39 731
Část B2	26 776	35 757

Například, v roce 2013 fyzická osoba získává nový byt o rozloze 65 m2 v Lille (Oblast B1). Takové bydlení bude odpovídat термическому předpisu RT2012. Investor může využít daňově uznatelné náklady ve výši 4 200 eur ročně po dobu devíti let. Celková výše úspor činí 37 800 euro.

S ohledem na ceny a hodnoty nájemného nejvíce nákladově efektivní je oblast B1, a to zejména ve městě Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Rennes a Štrasburk. Není to stojí za to odepsat a pařížské předměstí zóny A — Gennevilliers, Montreuil a Шатильон. Hrubé výnosy z místních bytů o rozloze 40 m2 dosahuje 5,5 %.

Podle AS & Associés, při koupi objektu hodnotou 200 tisíc euro hypotéky měsíční náklady s ohledem na výhody teoreticky může činit 407 euro — díky zákonu Дюфло v tomto případě šetří 333 euro za měsíc.

Příklad nákladů při nákupu na úvěr objekt stojí 200 tisíc eur, euro v месяцданные AS & Associés

Splátky hypotéky	1 228
Příjmy z pronájmu	488
Daňová sleva	333
Celkové náklady	407

Tímto mechanismem lze využít při objednání na cenné papíry a Občanské společnosti za transakce s nemovitostmi (Société civiles de placement immobilier, SCPI), pokud 95 % aktiv tvoří objekty, které spadají pod kategorii zdanění podle zákona Дюфло. V tomto případě je velikost daňového odpočtu činí 18 % z 95 % z dlužné částky předplatného na cenné papíry.

* * *

„Дюфло a podobné zákony jsou zaměřeny na sektory, v nichž jsou potřebné státní dotace. V zákonech, souvisejících s nemovitostmi, stát vyhraje dvakrát: za prvé, to dostane DPH (19,6 %) ihned a částečně vrátí, ale ne hned, ale v průběhu 10-11 let (jeden–dva roky na výstavbu a devět let pronájmu). Za druhé, tyto zákony umožňují snížit a kontrolovat tržní nájemné, a také udělat odnímatelné bydlení dostupnější pro chudých lidí“,— vysvětluje Lara Парэнан.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru

Comments are closed.