Indtægter og udgifter for investorer: hvordan til at planlægge og budget før du køber kommerciel ejendomsret

Det vurderes, at erhvervsejendomme kræver en masse vedligeholdelse. Men der er nogle typer af leasing-kontrakter, hvorunder de største udgifter er på lejerne, og at der tages hensyn til de indtægter af en meget god kvalitet, selv i nærværelse af et realkreditlån. “Tranio” fortæller om de vigtigste artikler af indtægter og omkostninger i besiddelse af kommercielle faciliteter.

Elementer af indtægter og omkostninger for ejeren af erhvervsejendomme

Indtægter

Omkostninger

leje, — ekstern (udendørs) reklame og reklame-inde i bygninger (indendørs), afskrivninger — den stigning i fast ejendom: kapitalgevinster, i tilfælde af videresalg af objektet.

1. Engangs-omkostninger ved køb af fast ejendom: — omkostningerne i den ejendom, — Due Diligence (regnskabsmæssig, juridisk og teknisk ekspertise, risk assessment), — de tjenester af en ejendomsmægler, — køb skat, stempelafgift, — de tjenester af en notar og advokat bank-tjenester (åbning af konti, overførsel), — Bank gebyr for lånet (hvis objektet er erhvervet for lånte midler), — indledende reparationer og bygning af det objekt, den dekoration. 2. Faste udgifter: — afdrag på realkreditlån (hvis ejendommen er købt på kredit), lån af grundlæggeren, — årlige ejendomsskatter*, kommunale ydelser* — driftsomkostninger (systems engineering, rengøring, sikkerhed)*, — forsikring*, — administrationsselskabet tjenester, personale, — accounting services (rapportering), — juridiske tjenester (hvis nødvendigt), service af mæglere til at finde lejere (i nogle tilfælde betales af lejer).

* I mange tilfælde er disse omkostninger, der er returneret til ejeren gennem en service-afgift, som er betalt af lejer.

Indkomst: glem ikke om indeksering af husleje og afskrivninger

Ejeren af erhvervsejendomme og modtager leje for måned (i Østrig, Tyskland, Spanien) eller hvert kvartal (i Frankrig) frem. I STORBRITANNIEN, tjekkiet og Schweiz fordelt på både månedlige og kvartårlige betalinger. Ved underskrivelsen af kontrakten, vil kunden blive opkrævet et Depositum svarende til beløbet for betaling af tre måneders leje (i Spanien, to i Schweiz, seks).

Når leasing shopping centre husleje er undertiden opkræves i form af en procentdel af den årlige omsætning (3-10 %). Anker lejere (virksomheder, leasing ikke mindre end 5-15 % af arealet af objektet) typisk være mindre end andre.

I tilfælde af lang sigt (10 år) af kontrakten husleje årligt indekseret i overensstemmelse med inflationen i landet. Men, for eksempel, i den tjekkiske Republik denne praksis er næsten der, fordi de fleste af de kontrakter, der er i 3 eller 5 år.

I tillæg til gebyrer for lejede lokaler, ejer vil normalt opkræve lejeren MOMS på lejen. Dette beløb betales til regeringen. I nogle tilfælde har udlejeren kan delvis tilbagebetaling af den betalte MOMS som en erstatning for udgifterne til reparation eller bygning.

“MOMS modtaget fra lejere kompensere MOMS, der er betalt ved køb af ejendommen. I Tyskland er dette system fungerer automatisk: staten straks at udelukke MOMS fra prisen på den genstand, og skat om tjenesteydelser af mægler og andre udgifter, når de køber kompensiruet fra fremtidige leje”— sagde Giorgi Kachmazov, managing partner “Tranio”.

For at indkomst, der også omfatter afskrivninger. Det reducerer den skattepligtige værdi af ejendommen på grund af dens potentielle forringelser. For eksempel, hvis ejendommen er værd 10 millioner euro, hvoraf 2 millioner er omkostningerne af jord, fordi jorden ikke er udsat for slid og ælde, afskrives vil være 8 millioner, Hvis vi antager, at afskrivning af en kommerciel bygning er 2 % per år, så den afgiftspligtige mængde, der hvert år vil blive fratrukket 160 tusind euro. Hertil kommer, at den skattepligtige indkomst vil blive fratrukket renter på lånet.

Omkostninger: det vigtigste er at registrere gunstige vilkår i aftalen

Omkostninger, der kan være one-off (værdien af ejendom, pant, afgifter på køb, Kommissionen mæglere, osv.) og regelmæssige (udgifter til vedligeholdelse, afdrag på realkreditlån, etc.).

Engangs-omkostninger til køb af fast ejendom og transaktionsbeløbet til et gennemsnit på omkring 10% af projektets omkostninger. Disse kan lægges omkostningerne for første reparationer og udsmykning af lokaler — dette beløb afhænger af objektets tilstand.

Med hensyn til de regelmæssige udgifter til vedligeholdelse, derefter, afhængigt af den type af leje, kan investor være delvist fritaget fra dem. Den mest almindelige type af leje — NNN lejemål, hvor ejeren betaler kun for indholdet af bærende konstruktioner i bygningen. Rettigheder og pligter af lejer og udlejer, er angivet i et bestemt leje.

Udgifterne til ejeren afhængigt af typen af lejemål

Type af leje	Hvad er de udgifter, ejeren
Brutto husleje leasing	Vedligeholdelse og service	Forsikring	Fast ejendom skat
N lease (Enkelt nettet lease)	Vedligeholdelse og service	Forsikring	—
NN lease (Dobbelt nettet lease)	Vedligeholdelse og service	—	—
NNN lease (Triple net leasing), en analog i Tyskland — Dach & Fach	Kun reparation af facade og tag på bygningen	—	—
Absolut NNN lease	—	—	—

Nogen af de typer af leasingkontrakter, omkostninger til vedligeholdelse, forsikring og afgifter kan i første omgang afholdes af ejeren, men efter betaling af det beløb, der kan vende tilbage til det i den service, som omfatter den aftalte kontrakt omkostninger. Den service, betales af lejer og er designet til at sikre, at ejeren kunne vende tilbage.

I hvert land er der typisk forhold, der er relateret til udgifter og forpligtelser over for lejer og udlejer. For eksempel, i STORBRITANNIEN ejeren ikke bære næsten enhver udgifter (distribueret type af leje absolut NNN leasing), og i Frankrig, han betaler for reparationer, Kommissionen mæglere, leje og fast ejendom skat (en type af leje — brutto husleje leasing).

Omkostninger for lejere og udlejere på en typisk kontrakt
Ifølge Cushman & Wakefield

Land	Omkostningerne ved lejerens	Udlejers omkostninger
Østrig	— leasing: juridiske tjenesteydelser — 1 % af den årlige leje, state tax — 1 %, Agenturet Kommissionen — 3 måneders leje. — gebyr: omfatter værktøjer, management fee, rengøring, forsikring og ejendomsskat; — renovering: interiør; — MOMS på leje: 20 %.	— renovering: facade og tag.
UK	— leje: Agenturet Kommissionen af fast ejendom — 5-10% af den årlige leje, juridisk støtte — omkring 5% plus MOMS 20 %; — gebyr: omfatter værktøjer, forsikring, administrationsomkostninger og formueskat; — reparation: reparation (helt) og indhold; — forsikring: lejer betaler for intern forsikring direkte af lokaler og for forsikring eksterne strukturer — gennem servicegebyr; — MOMS på leje: 20 %.	— udlejeren betaler for reparationer og forsikring strukturer, men disse omkostninger er kompenseret gennem et gebyr.
Tyskland	— leje: Kommissionens ejendomsmægler i mængden af 3-4 måneders leje (2-3 måneder i tilfælde af en lejekontrakt af industri-og erhvervsbygninger) plus 19% MOMS — gebyr: omfatter fast ejendom skat, utility omkostninger og forsikring; — renovering: interiør; — MOMS på leje: 19 %.	— leasing: normalt ejeren betaler en Kommission kun på de svage markeder, og dette gælder kun for objekter, der bruger svag efterspørgsel; — reparation: typiske lejekontrakter Dach & Fach, hvor udlejeren er kun ansvarlig for strukturelle reparationer.
Spanien	— gebyr: omfatter bygning afgifter og formueskat; — renovering: interiør; — forsikring: interiør; — MOMS på leje: 21 %.	— leje: Kommissionens ejendomsmægler 10-15 % af den årlige leje (plus MOMS) 21 % (nogle gange en Provision betales af lejer); — renovering: facade og tag; — forsikring: facaden og taget.
Frankrig	— leje: Kommissionen fast ejendom Agentur til 15% af den årlige husleje plus MOMS 20 %; — gebyr: omfatter udgifter til forsyningsvirksomheder og forsikring; — reparation: reparation af interne lokaler; — MOMS på leje: 20 %.	— leje: Kommissionen fast ejendom Agentur til 15% af den årlige husleje plus MOMS 20 %; — ejendomsskat: beløbet afhænger af den konkrete byen; nogle gange betales af lejeren (især hvis vi taler om industrielle eller kommercielle lokaler); — renovering: facade og tag.
Tjekkiet	— leje: Kommissionens ejendomsmægler 5-8%, når du leje kontorer og 10-15% for leje af erhvervslokaler; — gebyr: omfatter værktøjer, management fee, rengøring og formueskat; — renovering: interiør; — forsikring: indenlandske og forretningssted; — MOMS på leje: 21 %.	— leje: Agenturet Kommissionen fast ejendom 7-17 % af den årlige leje; — renovering: facade og tag; — forsikring: facaden og taget.
Schweiz	— leje: Agenturet Kommissionen fast ejendom 7-15 % af lejen, — gebyr: omfatter værktøjer; — reparation: mindre arbejde.	— leje: Agenturet Kommissionen fast ejendom 10-15 %; — ejendomsskat: prisen afhænger af, Canton; — reparationer: større reparation; — forsikring: forsikring af bygningen.

Hertil kommer, at investor anbefales at inddrage disse udgifter som et lån, af grundlæggeren — i fremtiden vil det bidrage til at optimere resultat skat af selskabet, hvis et anlæg, der ejes af en virksomhed. Essensen af denne proces er, at grundlæggeren giver kredit til din virksomhed, der har udstedt ejendom og derefter vende tilbage gælden, og sætter disse midler ud fra under skat.

●

Som Europas fælles NNN leasing-kontrakter, som hovedparten af omkostningerne til vedligeholdelse påhviler lejer, den ejer, der er til at betale kun for eftersyn af bygningen og de ansatte.

For at minimere administrationsomkostningerne, “Tranio” anbefaler, at den udenlandske investor:

• at købe fast ejendom, der allerede er udlejet i henhold til kontrakter af den type NNN lease,
• bruge lånet til at skabe indflydelse og øge afkastet af den investerede kapital;
• for at tage hensyn til afskrivninger og få et skattefradrag;
• at købe en ny ejendom, uden at kræve udgifterne til reparation;
• lån af grundlæggeren for optimering af skat.

Julia Kozhevnikova, “Tranio”