Einnahmen und Ausgaben der Investoren: wie planen Sie das Budget vor dem Kauf kommerzieller Immobilien

Es wird angenommen, dass kommerzielle Immobilien erfordert eine große Investition auf den Inhalt. Allerdings gibt es solche Arten von Leasingverträgen, bei denen die Hauptkosten liegen auf арендаторах und unter Berücksichtigung der Einnahmen Kosten mehr als kompensiert, auch bei Vorhandensein von Hypothekendarlehen. «Транио» erzählt von den wichtigsten Artikeln der Einnahmen und Ausgaben bei Besitz von kommerziellen Objekten.

Alle Einnahmen und Ausgaben der Eigentümer von Gewerbeimmobilien

Einnahmen

Kosten

— Miete, — Outdoor (outdoor -) Werbung und Werbung im Innenbereich (indoor), — Abschreibungen — Verteuerung der Immobilie: Veräußerungsgewinne im Falle der Weiterveräußerung des Objekts.

1. Einmalige Kosten beim Kauf einer Immobilie: — Kosten der Immobilie, — Due Diligence (bilanzielle, rechtliche und technische Prüfung, Bewertung von Risiken), — Dienstleistungen eines Maklers, — Umsatzsteuer, Stempelsteuer, — Notar und Rechtsanwalt, — Bankgeschäfte (Kontoeröffnung, überweisungen), — die Kommission der Bank für die Erteilung des Darlehens (wenn ein Objekt erworben wird mit Hilfe von Fremdkapital), — die ursprüngliche Reparatur und die Ausstattung des Objektes, die Ausstattung der rume. 2. Regelmäßige Ausgaben: — Hypothekenzahlungen (wenn die Immobilien auf Kredit gekauft), — Darlehen des Gründers, — jährliche Steuern für Immobilien*, — Nebenkosten*, — Betriebskosten (technische Gebäudeausrüstung, Reinigung, Schutz)*, — Versicherung*, — Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft, des Personals, — Buchhaltungskosten (Berichterstattung), — ein Anwalt (bei Bedarf), — Service-Broker für Suche Mieter (in einigen Fällen zahlt der Mieter).

* In vielen Fällen sind diese Ausgaben werden dem Eigentümer durch die Service-Gebühr, die zahlbar durch den Mieter.

Einkommen: nicht zu vergessen die Indexierung der Miete und Amortisation

Der Eigentümer kommerzielle Anlage bekommt die Miete für einen Monat (in österreich, Deutschland, Spanien) oder pro Quartal (in Frankreich) vor. In Großbritannien, Tschechien und der Schweiz verbreitet wie die monatlichen und Quartals-Zahlungen. Bei der Unterzeichnung des Vertrags mit dem Mieter zahlt eine Kaution in Höhe der Summe der Zahlung drei Monate Miete (in Spanien — zwei, in der Schweiz — sechs).

Bei der Vermietung von Einkaufszentren vermietet manchmal zahlt in Form von Prozent mit einem jährlichen Umsatz (von 3 bis 10 %). Anker-Mieter (Unternehmen, die mindestens 5-15 % der Fläche des Objekts) zahlen in der Regel weniger als die anderen.

Im Falle der langfristigen (10 Jahre) Verträge die Miete jährlich indexiert werden im Einklang mit der steigenden Inflation im Land. Aber zum Beispiel in der Tschechischen Republik eine solche Praxis gibt es fast keine, da die meisten Verträge ist auf 3 oder 5 Jahre.

Neben der eigentlichen Gebühr für die eingereichten Räume, die der Eigentümer dem Mieter regelmäßig eine Mehrwertsteuer auf die Miete. Dieser Betrag später an den Staat zu entrichten ist. In manchen Fällen kann der Vermieter teilweise zurück gezahlte Mehrwertsteuer als Entschädigung für die Kosten der Reparatur oder den Bau.

«Die Mehrwertsteuer, die vom Mieter entschädigt den Investor MwSt bezahlt beim Kauf des Objekts. In Deutschland funktioniert dieses System automatisch: ein Staat schließt die MwSt. vom Wert der Immobilie, und die Steuer auf Dienstleistungen des Maklers und andere Kosten beim Kauf kompensiert der künftige Mietpreis», sagt Georgi Качмазов, Geschäftsführender Gesellschafter der «Транио».

Zu den Einkünften gehören auch Abschreibungen. Diese Reduzierung des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie aufgrund der möglichen Verschleiß. Zum Beispiel, wenn die Immobilie im Wert von 10 Millionen Euro, von denen 2 Millionen ist der Wert des grundstcks, das, da die Erde nicht unterliegt Verschleiß, abgeschrieben werden 8 Millionen. Wenn wir davon ausgehen, dass Abschreibungen auf gewerbliche Gebäude beträgt 2 % pro Jahr von der Bemessungsgrundlage wird jährlich abgezogen werden 160 tausend Euro. Abgesehen davon, aus dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden Zinsen auf das Darlehen.

Kosten: die Hauptsache — zu verordnen günstigen Konditionen im Vertrag

Die Kosten könnten einzelne (der Wert des Gegenstands der Hypothek, Steuern auf den Kauf, Kommission, Makler, etc.) und regelmäßigen (Kosten für Unterhalt, Hypothekenzahlungen, etc.).

Die einmaligen Kosten für den Kauf der Immobilie und die Registrierung der Transaktion liegen bei etwa 10 % der Projektkosten. Dazu werden die Kosten für die ursprüngliche Reparatur und die Ausstattung der rume — dieser Betrag ist abhängig vom Zustand des Objekts.

Bezüglich der regelmäßigen Ausgaben auf den Inhalt, das, je nach Art des Mietvertrages, kann der Anleger werden teilweise von Ihnen befreit. Die häufigste Art des Leasing — NNN lease, bei der der Besitzer zahlt nur für den Inhalt der Tragwerke des Gebäudes. Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters werden im konkreten Mietvertrag.

Die Kosten des Eigentümers abhängig von der Art des Mietverhältnisses

Die Art der Vermietung	Welche Kosten trägt der Eigentümer
Gross rent lease	Inhalt und Service	Versicherung	Grundsteuer
N lease (Single net lease)	Inhalt und Service	Versicherung	—
NN lease (Double net lease)	Inhalt und Service	—	—
NNN lease (Triple net lease), ähnlich wie in Deutschland — Dach & Fach	Nur die Reparatur der Fassade und des Daches des Gebäudes	—	—
Absolute NNN lease	—	—	—

Nach jedem der Typen der Miete, Wartungskosten, Versicherung und Steuern zunächst der Eigentümer tragen kann, aber nach deren Zahlung ausgegebener Betrag kann zurück zu ihm in Form einer Servicegebühr, die vereinbarten Leistungen dem Vertrag Kosten. Servicegebühr zahlbar durch den Mieter und soll der Eigentümer konnte wieder investiert.

In jedem Land gibt es typische Bedingungen, die Kosten und Pflichten des Mieters und des Vermieters. Zum Beispiel in Großbritannien der Eigentümer übernimmt fast keine Kosten (verbreitet ist die Art der Vermietung absolute NNN lease), und in Frankreich zahlt er die Reparatur, die provision von Maklern, die sich mit der Vermietung und die Grundsteuer (Art vermieten — gross rent lease).

Die Kosten von Mietern und Vermietern durch die typischen Verträge
Daten Von Cushman & Wakefield

Land	Die Kosten des Mieters	Kosten des Vermieters
Österreich	— Vermietung: juristische Begleitung — 1 % von der Jahresmiete, die Staatliche Steuer — 1 %, die Kommission der Agentur — 3 Monatsmieten; — Servicegebühr: inklusive Nebenkosten, Managementgebühren, Kosten für Reinigung, Versicherung und Steuer auf Immobilien; — Reparatur: die inneren Räume; — Mehrwertsteuer auf die Miete: 20 %.	— Reparatur: Fassade und Dach.
Großbritannien	— Leasing: die Immobilien-Agentur — 5-10 % von der Jahresmiete, die juristische Begleitung — über 5 % Plus Mehrwertsteuer von 20 %; — Servicegebühr: enthält Dienstprogramme, Versicherung, Verwaltungskosten und Grundsteuern; — Reparatur: die Reparatur (komplett) und Inhalt; — Versicherung: der Mieter zahlt für die Versicherung von inneren Räumlichkeiten direkt, sondern für die Versicherung von externen Designs — durch die Servicegebühr; — Mehrwertsteuer auf die Miete: 20 %.	— der Vermieter zahlt für die Reparatur und Versicherung der tragenden Konstruktionen, aber diese Kosten erstattet werden durch eine Servicegebühr.
Deutschland	— Vermietung: die Kommission der Agentur Immobilien in Höhe von 3-4 Monaten zu vermieten (2-3 Monate im Falle der Vermietung von Industrie-und Gewerbeflächen) Plus Mehrwertsteuer von 19 %; — Service-Gebühr: beinhaltet die Grundsteuer, Nebenkosten und Versicherung; — Reparatur: die inneren Räume; — Mehrwertsteuer auf die Miete: 19 %.	— Vermietung: in der Regel zahlt der Eigentümer die provision nur auf den schwachen Märkten, und dies gilt nur für Objekte, die von einer schwachen Nachfrage; — Reparatur: typisch für Leasingverträge Dach & Fach, bei denen der Vermieter haftet nur für die Reparatur der tragenden Konstruktionen.
Spanien	— Service-Gebühr: beinhaltet die Nebenkosten sowie die Grundsteuer; — Reparatur: die inneren Räume; — Versicherung: die inneren Räume; — Mehrwertsteuer auf die Miete: 21 %.	— Vermietung: die Kommission Immobilienagenturen 10-15 % von der Jahresmiete zuzüglich Mehrwertsteuer 21 % (manchmal provision zahlt der Mieter); — Reparatur: Fassade und Dach; — Versicherung: die Fassade und das Dach.
Frankreich	— Vermietung: die Kommission der Agentur Immobilien bis zu 15 % von der Jahresmiete zuzüglich Mehrwertsteuer 20 %; — Servicegebühr: inklusive Nebenkosten und Versicherung; — Reparatur: die Reparatur der inneren Räume; — Mehrwertsteuer auf die Miete: 20 %.	— Vermietung: die Kommission der Agentur Immobilien bis zu 15 % von der Jahresmiete zuzüglich Mehrwertsteuer 20 %; — Grundsteuer: die Höhe hängt von der jeweiligen Stadt; manchmal zahlt der Mieter (vor allem wenn es um Industrie-oder Verkaufsräumen); — Reparatur: Fassade und Dach.
Tschechische Republik	— Vermietung: die Kommission Immobilienagenturen 5-8 % bei Anmietung von Praxen und 10-15 % bei der Anmietung von Geschäftsräumen; — Servicegebühr: inklusive Nebenkosten, Managementgebühren, Kosten für die Reinigung sowie die Grundsteuer; — Reparatur: die inneren Räume; — Versicherung: die inneren Räume und Geschäft; — Mehrwertsteuer auf die Miete: 21 %.	— Vermietung: die Kommission Immobilienagenturen 7-17 % der Jahresmiete; — Reparatur: Fassade und Dach; — Versicherung: die Fassade und das Dach.
Schweiz	— Vermietung: die Kommission Immobilienagenturen 7-15 % von der Miete; — Servicegebühr: enthält Dienstprogramme; — repariert: kleinere arbeiten.	— Vermietung: die Kommission Immobilienagenturen 10-15 %; — Grundsteuer: die Größe ist abhängig vom Kanton; — Reparatur: größere Reparaturen; — Versicherung: die Versicherung des Gebäudes.

Abgesehen davon, Investor empfehlen wir, die vorsehen, die einen solchen Aufwand, wie das Darlehen des Gründers — in Zukunft wird es helfen bei der Optimierung der Steuer auf den Gewinn des Unternehmens, wenn das Objekt ist eine juristische Person. Die Essenz dieses Prozesses ist, dass die Gründer Ihr Unternehmen einen Kredit gewährt, wird auf die Immobilien, und gibt dann die Pflicht und gibt diese Mittel unter der Einkommenssteuer.

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Da in Europa verbreitet sind Verträge NNN lease, in denen die Mehrheit der Kosten für den Unterhalt liegt auf арендаторе, bleibt Eigentümer zahlen nur für die Generalüberholung des Gebäudes und der Service des Personals.

Um die Auswirkungen zu minimieren Verwaltungskosten, «Транио» einem ausländischen Investor empfiehlt:

• Immobilien kaufen, schon сданную zur Miete bei Verträgen des Typs NNN lease;
• genießen Sie Kredit für die Hebelwirkung und erhöhen die Rendite auf das investierte Kapital;
• berücksichtigen die Dämpfung und erhalten Steuerabzüge;
• Kauf einer neuen Immobilie, nicht die Kosten für die überholung;
• ausstellen Darlehen für Gründer Optimierung der Einkommensteuer.

Julia Kozhevnikov, «Транио»