Investitionen im Ausland: so wählen Gewerbeimmobilien

In welche Immobilien im Ausland investieren: in ein Hotel, Geschäft oder Einkaufszentrum? Die Antwort auf diese Frage hängt weitgehend von der Strategie und des Budgets, das der Investor bereit ist, markieren Sie auf den Kauf. Tranio erzählt, welche Objekte am besten wählen unter verschiedenen Umfängen der Investitionen.

Arten von Gewerbeimmobilien und deren Parameter
Daten Tranio (mittlere empfohlene Indikatoren)*

Typen Objekte	Rendite % effektivem Jahreszins	Die Frist Vertrag Miete	Vorteile	Nachteile
Von 300 tausend Euro
Apartments (Ferienwohnung)	5-7	Vor 1 Tag	Hohe Liquidität; im Vergleich zu langfristigen Leasing — höher die Rendite und es gibt keine Probleme mit der Räumung der Bewohner; mehr Wachstumspotenzial der Mietpreise	Die Risiken des Managements und Ausfallzeiten; verglichen mit dem langfristigen Leasing — schnellerer Verschleiß
Wohnungen (Langzeitmiete)	2-3	Ab 1 Jahr	Hohe Liquidität; hohe Nachfrage seitens der Mieter, stabil auch in der Krise	Die Risiken des Managements und Ausfallzeiten; Probleme mit der Räumung der Bewohner
STUDENTENWOHNUNG	4-6	Ab 6 Monaten	Hohe Nachfrage seitens der Mieter	Verglichen mit den Wohnungen — niedriger Liquidität, schwer umfunktionieren
Von 2,5 Millionen Euro
Mehrfamilienhäuser	3-5	Ab 1 Jahr	Hohe Liquidität, das Potential der gre der Kapitalisierung	Niedrige Rendite, viele Mieter, die Probleme mit der Räumung, brauchen die Verwaltungsgesellschaft
Straßenläden	3-4	3-10 Jahre	Hohe Liquidität, das Potential der gre der Kapitalisierung	Niedrige Rendite
Supermärkte	5-6,5	12-15 Jahre	Hohe Ausbeute, lange Verträge	Je näher die Frist des Abschlusses des Vertrags, desto niedriger Liquidität
Von 10 Millionen Euro
Pflegeheim	5-6,5	20-25 Jahre	Anstieg der Zahl der Rentner, längere Verträge	Schwierig umfunktionieren
Einkaufszentren	4-6	5-15 Jahre	Hohe Rendite	Die Risiken des Managements bei einer großen Anzahl von Mietern
Hotels	4-6	10-20 Jahre	Hohe Rendite	Schwierig umfunktionieren

* Durchschnittswerte für die Objekte:

• in wohlhabenderen Gebieten in großen europäischen Städten;
• neue Objekte oder nach der Sanierung;
• Leasing-Verträge zu Beginn der Laufzeit.

Budget von 300 tausend bis 2,5 Millionen Euro

Wenn Sie bereit sind, in Immobilien zu investieren von 300 tausend bis 2,5 Millionen Euro, Tranio empfiehlt den Kauf einer Wohnung oder Apartment für Studenten.

Investoren mit einem Budget von 500-600 tausend Euro erwerben wollen oft klassische Gewerbeimmobilie, z.B. Handel oder Büro. Allerdings werden diese Mittel nicht ausreichend für den Kauf von hochwertigen Objekt dieses Typs. In diesem Fall unter Qualität verstehen wir nicht hohen Risiken Basiswerte: Lage, Größe, Zuverlässigkeit des Mieters, die Dauer und die Bedingungen des Mietvertrages. Solchen Anlegern empfehlen wir Wohnimmobilien zur Miete. Ja, die Rendite solcher Investitionen wird geringer, aber die Liquidität, Zuverlässigkeit und Steigerung der Marktkapitalisierung langfristig höher. Außerdem, solche Immobilien bei Bedarf können Sie für persönliche Zwecke verwenden.

Anna Курьянович

Senior Consultant Investment

Wohnungen zur Miete in Erbpacht

Zu den Vorteilen der Langzeitmiete — stabile Nachfrage und eine hohe Liquidität des Objektes, aber bei solchen Investitionen besteht das Risiko, dass der Mieter nicht mehr zahlen und es wird schwer Sie zu vertreiben.

Für die Vermietung am besten eignen sich ein – oder zwei-Zimmer-Wohnungen in einer der europäischen Städte, in einem Gebiet, das populärere in der Mittelschicht. Sie können auch bei der Orientierung auf Schüler und wählen Sie die Wohnung in der Nähe der großen Universität oder berücksichtigen die Nachfrage der Mitarbeiter der Büros und Haus kaufen in der Nähe von Paris.

Die Renditen für langfristige Miete beträgt etwa 2-3 %. Investoren, die nicht bereit, mit der Leitung selbst mieten kostet Verwaltungsgesellschaft, der Kommission — etwa 5-15 %. Mietverträge in der Regel für ein Jahr mit der rechten Verlängerung.

Wohnung für die Kurzfristige Miete

Ferienwohnung langfristig profitabler Tatsache, dass die Rendite einer solchen Anlage höher (5-7 %) und es gibt keine Probleme mit der Räumung der Mieter. Allerdings besteht das Risiko von Ausfallzeiten und bei der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung schneller verschleißen, als bei langfristigen.

Kaufen Wohnungen für die Kurzfristige Vermietung steht an Orten, die beliebt bei den Touristen. Dabei ist am besten zu wählen Großstädte, in denen die Nachfrage hängt nicht von der Saisonalität, und dann kann man sich nicht nur auf Touristen, sondern auch auf Unternehmer, die auf Geschäftsreisen und Kliniken auf die Patienten — in diesem Fall ist es bevorzugt Unterkunft in der Nähe des Geschäfts-Quartalen bzw. in der Nähe von Universitätskliniken.

Ferienwohnung bringt ein höheres Einkommen im Vergleich zu langfristigen, und in diesem Fall gibt es keine Probleme mit der Vertreibung von Mietern

Ferienwohnung impliziert die übergabe zur Miete, auf übertrage oder ein paar Monate. Mieten Wohnungen in der Miete ist möglich, z.B. über den beliebten Dienst Airbnb. Wenn der Anleger nicht bereit ist, Tauchen in Business und Management engagieren Objekt selbst, müssen Sie möglicherweise die Hilfe der Verwaltungsgesellschaft, der Kommission (abhängig von der Stadt, Erfahrung und Service Set Identifier) ist von 15 bis 30 % des Mietpreises. Ausländischen Investor in jedem Fall benötigen Sie Hilfe bei der Verwaltung, und das Team Tranio bereit, es zu schaffen. Wir bieten Wohnungen verwalten, ausgeliefert und in der Miete ist, und garantieren kompetente Management und die Renditen von bis zu 5-7 %.

Die studentischen Apartments

Studenten-Apartment in der Nähe eine gute Universität — eine gute Investition, da der Investor zur Verfügung gestellt werden, einen Konstanten Strom von Kunden für die kommenden Jahre, wobei die Rentabilität solcher Objekte höher als bei herkömmlichen Wohnungen. Der Nachteil ist, dass eine STUDENTENWOHNUNG in spezialisierten komplexen schneller verschleißt, als Wohnungen zur Miete in Erbpacht. Außerdem studentischen Apartments schwieriger zu verkaufen, weil Sie für ein bestimmtes Publikum konzipiert, und Anleger können nicht verwenden Sie für Ihre eigene Unterkunft. Aber im Vergleich zu den unbewohnten Immobilien Studenten-Apartments zeichnen sich durch eine hohe Liquidität.

Kaufen Student Apartment vorteilhaft in Großbritannien und Deutschland. Diese Märkte sind zuverlässig und zeichnen sich durch eine hohe Nachfrage seitens der einheimischen und ausländischen Studenten. Um richtig wählen Sie eine Stadt für die Investition in eine STUDENTENWOHNUNG, müssen Sie die Aufmerksamkeit auf das Vorhandensein von in der Nähe eines oder mehrerer beliebt bei Schülern und Studenten, und auch auf kein überangebot auf dem örtlichen Mietmarkt, wo studentische Apartments zur Konkurrenz eine große Anzahl von freien Wohnungen, sondern auf die Rendite wirkt sich das niedrige Niveau der Mietpreise.

«Die Durchschnittliche Rendite der Studenten-Apartment — von 4 bis 6 %. Diese Zahl hängt davon ab, wie groß die Universität ist in der Nachbarschaft, weit von der Hochschule begrüßen und wie Sie hochwertige und moderne. Dementsprechend ist, desto höher die Qualität, desto geringer das Risiko und die Rendite», sagt Georgi Качмазов, Managing Partner Tranio.

Der Pachtvertrag ist in der Regel auf ein Kalenderjahr oder akademisches Jahr.

Das Budget von 2,5 Millionen bis 10 Millionen Euro

Käufer mit einem Budget von 2,5 Millionen bis 10 Millionen Euro Tranio berät Objekte zu erwerben-Format-Street-Einzelhandel oder Supermärkte. Für dieses Budget eignen sich auch Mehrfamilienhäuser, aber Investitionen in solche Objekte lohnt sich nur für diejenigen, die bereit sind, Tauchen in der Verwaltung und in regelmäßigen Abständen Probleme der Bewohner zu lösen.

Anleger mit einem Budget von bis zu 10 Millionen Euro besser als ein Objekt für Investitionen Gewerbeimmobilien. Oft Kunden mit diesem Budget interessieren sich für den Kauf eines kleinen Hotels, aber wir empfehlen nicht, betrachten Sie diese Option, wenn Sie gezielt auf passives Einkommen und sind nicht bereit, vollständig beteiligt an der Unternehmensführung. Neben dem hohen Zeitaufwand, Hotel-und Gaststättengewerbe und erfordert eine gewisse Erfahrung.

Anna Курьянович

Senior Consultant Investment

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser zeichnen sich durch eine hohe Liquidität, aber, wie es der Fall mit separaten Wohnungen, Mieter ist es schwierig, Sie zu vertreiben, da in Europa Ihre Rechte gesetzlich geschützt.

Die Hauptschwierigkeit Mietshäuser — eine große Anzahl von Mietern und die hohe Wahrscheinlichkeit des Entstehens irgendwelcher Fragen oder Probleme, die Zeit für eine Lösung. Daher einen Investor braucht auf jeden Fall eine Hilfe Verwaltungsgesellschaft.

Mehrfamilienhäuser sollten Sie auf Märkten, in denen Mietwohnungen stabil in der Nachfrage, zum Beispiel in Berlin, wo etwa 85 % der Bewohner — Mieter. Konzentrieren sich auf Städte mit entwickelten Arbeitsmarkt: wenn Sie einen Job haben, und es gibt Mieter, und damit können Sie sicher sein, in der die Nachfrage nach Wohnraum und stabilen Einkommen. In Deutschland zu den Städten gehören Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln und München, in österreich — Wien.

Dabei ist es wichtig, die Aufmerksamkeit nicht nur auf die Merkmale der Stadt, sondern auch in einem bestimmten Bereich: profitabel Mehrfamilienhaus kaufen dort, wo die mieten und die Nachfrage nach Immobilien steigen, die Zahl der Einwohner steigt und große Infrastrukturprojekte geplant werden.

Miet-Renditen von Mehrfamilienhäusern beträgt durchschnittlich 3-5 %. Wie bei getrennten Wohnungen, Mietvertrag besteht in der Regel für ein Jahr mit der rechten Verlängerung.

Street-Retail

Street-Retail — sind kleine Geschäfte, Cafés und Restaurants, die sich auf den ersten Etagen der Wohnhäuser. Dieses Format ist das typische Lösung bei der Bebauung des zentralen Straßen der großen Städte. Räumlichkeiten Street-Händler zeichnen sich durch hohe Liquidität, aber geringe Ausbeute. Oft in Europa nicht verkauft Erdgeschoss getrennt, sondern nur das gesamte Gebäude. Deshalb sind solche Objekte, vor allem in guten Standorten, wenig.

Laut Anna Курьянович, die wichtigsten Kennzahlen der Liquidität solcher Objekte — Standort Shopping-Straßen mit starkem Verkehr und Fußgänger in der Nähe öffentlicher Verkehrsmittel, sowie das attraktive Aussehen und die Bequemlichkeit für die Besucher (ob Schaufenster-Fenster, separaten Eingang von der Straße, etc.).

Die Rendite von Format-Street-Retail beträgt im Durchschnitt 3-4 %, aber bei großen, bekannten Shopping-Straßen (Z. B. Oxford Street in London oder Paseo de Gracia) kann es unter 3 %.

Im Gegensatz zu anderen Arten von Immobilien, Miet-Verträge bei den Objekten Straße Einzelhandel in der Regel kurz — von 3 bis 5 Jahren,— aber es wird durch die hohe Nachfrage seitens der Mieter. In einigen Ländern, beispielsweise in Spanien, werden die Verträge auf 10 Jahre.

Es wird empfohlen, ein solches Objekt zu kaufen, der schafft mindestens die Probleme bei der Besitz — низкорискованный, in guter Lage, Unternehmens mit einem zuverlässigen Mieter, langfristiger Pacht-Vertrag. Dabei ist es wünschenswert, dass das Maximum der Betriebskosten trug der Mieter

Supermärkte

«Es ist eines der beliebtesten Formate für Investitionen der internationalen Investoren. Seine Popularität ist aufgrund der Einfachheit der Bedienung, geringem Risiko und hohen Renditen. Aber es gibt auch Nachteile: je näher das Ende des Mietvertrages, desto geringer Liquidität und neuer Abschlag zu verkaufen. Ein Schlüsselelement zur Verringerung des Risikos ist ein guter Standort», sagt Georgi Качмазов.

Am meisten ist es vorteilhafter zu kaufen, Supermärkte in städtischen Gebieten mit wachsender Bevölkerung, in der Nachbarschaft mit anderen Verkaufsstellen, anziehen Mieter, nahe der öffentlichen Verkehrsmittel und der wichtigsten Transportwege.

Die Renditen der Supermärkte beträgt 5-6,5 %. Miet Verträge solcher Objekte langlebige — Sie sind in der Regel auf 15 Jahre.

Je nachdem, wie vom Investor erforderlich, an der Verwaltung von kommerziellen Objekt, abhängig von der Art des Mietverhältnisses. Am bequemsten ist für den Eigentümer eine Art Vertrag NNN lease (triple net lease): der Besitzer nimmt mit Mieter Gebühr «dreifach», das heißt ohne Abzug von Steuern, Versicherung und Wartungskosten (diese Kosten aus dem Vertrag trägt der Mieter).

Budget über 10 Millionen Euro

Wenn Sie mehr als 10 Millionen Euro Tranio empfiehlt Investition in Pflegeheime. Bei größeren Haushalten kann man auch investieren in Einkaufszentren und Hotels, aber solche Objekte sind Komplex in der Verwaltung. Darüber hinaus, für den Kauf von große und qualitativ hochwertige Hotels und Einkaufszentren erfordert Investitionen in Höhe von 30-100 Millionen Euro.

Pflegeheim

Pflegeheim — eine vielversprechende Option für Investitionen, da in Europa wächst die Zahl der älteren Menschen (nach den Prognosen von Eurostat bis zum Jahr 2040 der Anteil der Menschen über 65 Jahren beträgt mehr als ein Viertel der Bevölkerung Europas), und immer mehr Rentner müssen in einer spezialisierten Wohnstätte. Der größte Nachteil eines solchen Objekts (wie im Fall mit dem Studenten-komplexe) — die Komplexität der Neuausrichtung.

Wohnanlagen für ältere lohnt sich die Suche nach in österreich, Großbritannien, Deutschland, den USA oder Frankreich, in großen oder mittelgroßen Städten und deren Umgebung. Achten Sie auf die demographische Situation — wie viele Rentner werden in diesem Bereich in der Zukunft 10-30 Jahre (diese Daten erhalten Sie im Zuge der Due Diligence) sowie auf die Tatsache, ob es im Bezirk der Anstalt öffentlichen Dienstleistungen, Krankenhaus-und Reha-Zentren, ob gut entwickelte Verkehrs-Infrastruktur.

Qualität von Pflegeheimen in Europa ergeben sich in der Regel mit langfristigen (durchschnittlich 20 Jahre) harten Verträgen. Die Rendite aus der Vermietung beträgt 5-6,5 %.

Einkaufszentren

Laut George katschmazova erzählt, Einkaufszentren — dies ist eine komplexe Option Investitionen wegen der großen Anzahl von Mietern. Abgesehen davon, das Format des Handels ändert sich ständig, und oft ist es so, dass verkauft werden alt, veraltet und nicht-funktionale Einkaufszentren. Non-Professional Investor leicht in die Falle tappen und kaufen aussichtslos Objekt. «Diese Art von Investitionen eher geeignet für Investoren mit einem professionellen Management-Team, die Kosten für die auszahlt, wenn große Mengen der Einnahmen. Meiner Meinung nach, investieren in Einkaufszentren steht bei mehr als 30 Millionen Euro», sagt George Качмазов.

Bei der Auswahl des Einkaufszentrums sollte die Aufmerksamkeit auf die Kaufkraft der Bevölkerung in der Region, eine gut ausgebaute Infrastruktur und Verkehrsanbindung.

«Wichtig sind die Anzahl der Mieter, die Verfügbarkeit Ankermieter-Magneten (in der Regel bekannte Marken wie Zara, Nike, etc.), das Vorhandensein von Food-courts, die Dauer der Leasing-Verträge, die Zahl der Käufer, die Ihren Wohnsitz herum, die Demographie der Stadt, technischen Zustand des Objektes und die Einhaltung der aktuellen technischen Anforderungen solcher Gebäude, die Zahl der Konkurrenten im Bezirk, als auch, wie lange die Mieter nehmen das Objekt und wie groß ist die Wahrscheinlichkeit von ähnlichen neuen Objekte in der Nachbarschaft», sagt Georgi Качмазов.

Empfohlene Mieter — Lebensmittelgeschäfte, Geschäfte Elektronik und Textilien, sowie ein Café. Je mehr in einem Einkaufszentrum bekannten Marken, desto besser für das Geschäft, so wie bei den Besuchern beliebte Marke neue Kunden zu gewinnen und dadurch die Einnahmen erhöhen Mietern und erhöhen die mieten für den Investor. Mietverträge in der Regel auf 5 bis 15 Jahren. Die Renditen der Einkaufszentren beträgt im Durchschnitt 4-6 %.

Eine große Anzahl von Mietern erschwert die Steuerung

Hotels

Der Hotelmarkt ist nicht homogen, und auf ihm treffen sich verschiedene über das Profil und Risikoniveau Vermögen. «Schwer zu verkaufen Qualitat und aussichtsreiches Projekt mit einem Budget von rund 10-15 Millionen: besteht die Gefahr, dass das Hotel befindet sich nicht in einem sehr begehrten Ort und werden vom kleinen Betreiber, die kann irgendwann ausziehen. Bei einem solchen Szenario einen anderen Mieter wird extrem schwierig. Wir empfehlen nicht, als ein Objekt für Investitionen, kleine Hotels: wahrscheinlich zu ihm überbrückt wird eine kleine (und damit riskanten) der Betreiber, die «fressen» die Rendite. Neben kleinen Hotels enthalten oft eine persönliche zeitraubender Business Management. Die guten, großen Hotels mit der bekannten Management-Gesellschaften, die sich in der Mitte der großen europäischen Städte, Kosten zwischen 50 Millionen und geben niedrigere Rendite (über 4 %), so wie benotet Markt wie низкорискованные und hoch Liquide. Unter anderem ist es auch für renommierte Eigentümer aktiv», sagt Georg Качмазов.

Im Idealfall sollte man Hotels in den großen Städten, nicht abhängig von der saisonalen Nachfrage, mit großem touristischen Strom. Neben der Lage des Objekts, um die Aufmerksamkeit auf den Zustand des Hotels, der Zeitpunkt der letzten Reparatur, – Bewertungen und-Rezensionen Booking.com, Dynamik der Aufenthalt von Touristen in der Lage, die Saisonalität der Nachfrage, die Wettbewerbsfähigkeit der Hotels auf diesem Markt, die Verfügbarkeit im Gebäude des Spa – und Konferenzräume.

Die Verträge mit den Betreibern sind von 10-20 Jahren und kann von zwei Arten sein: Mietvertrag oder einen Vertrag über die Verwaltung. Im ersten Fall für den Betreiber bedeutet das erhalten der festen pachtzinses, in der zweiten — Prozent vom Umsatz. Die Ausbeute im Falle der Vertrag für die Verwaltung kann höher sein, aber es ist immer abhängig von der finanziellen Ergebnisse des Bedieners. Ertrag aus der Miete für die wichtigsten Städte und Hauptstädte befindet sich auf dem Niveau von 4-6 %.

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Bei der Planung Kauf profitables Objekt im Ausland notwendig zu berücksichtigen viele Faktoren und berechnen Sie jeden Schritt, deshalb sollten wir die Profis mit langjähriger Erfahrung und guter Marktkenntnis. Wenden Sie sich an den Managern Tranio, und Sie beraten Sie in Fragen der Kauf von Gewerbeimmobilien im Ausland.

Julia Kozhevnikov, Tranio

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