Zukunftssichere Investition hat eine sehr pariserische: wie übersetzen Büros in den Wohnungsbestand

Einer der größten Immobilienmärkte Europas — das Pariser Region (île-de-France) — erfährt eine doppelte Krise: die Büros sind leer, und die Wohnungen fehlen. Immer beliebter wird die Idee der Geschäftsräume in den Fonds für Wohnraum.

Laut G Immo Consulting, 2002 bis 2012 wurden in der ile-de-France gebaut wurde, nur 420 tausend Wohneinheiten, sondern um die Bevölkerung mit Wohnungen zu versorgen, war es notwendig, bauen Sie doppelt so viel. Seit 2008 die mieten und die Preise für sekundäre Wohnungen weiter zu wachsen. Jetzt den Quadratmeter in Paris steht seit mehr als 8 500 Euro.

Aber von 2002 bis 2012 wurden in der ile-de-France wurde mit dem Bau der Geschäftsräume einer Gesamtfläche von mehr als 12 Mio. m2, was mehr als doppelt so hoch wie das erforderliche Volumen. Jetzt in der Region leer stehen von 2,5 Millionen bis 3,6 Millionen m2 Büros, 500 tausend m2 von denen aufgehört, die verwendet werden in den letzten vier Jahren. Fast ein Drittel von Ihnen sind ohne Mieter 2-4 Jahre. Nach Angaben der DTZ, in der Abwehr, dem wichtigsten Geschäftsviertel von Paris, leer 10 % der Büros. Wie berichtet in einer Studie Immo G Consulting, von 2007 bis 2011 Verkaufspreis fiel dort auf 20 %, der Mietpreis beträgt 9 %.

Auch wenn die Zeit alles zu übersetzen leerstehenden Büros in den Wohnungsbestand, bekommen 54 tausend Wohneinheiten mit einer Fläche von 70 m2. Und es wird nur 1 % des gesamten Fonds Wohnungen ile-de-France. Aber in der Praxis nicht alle Büros zu Wohnungen umgerüstet werden. Von 1990 bis 2010 in den Wohnungsbestand Paris jährlich wurde im Durchschnitt nur 33 tausend m2 Bürofläche. Das ist in einem Jahr auf diese Weise Hinzugefügt 300-400 Wohnungen. Bis zum Jahr 2020 planen die Behörden erhöhen Sie diese Zahl ein paar mal.

Gewinnbringenden Weiterverkauf von Wohnungen: Büros oder zu Hause?

Die Behörden in Paris arbeiten, um den Prozess der Transformation des Büro-Sektor schnell und einfach. Zum Beispiel für Unternehmen, die sich mit der Sanierung von Gewerbeflächen in Wohnraum, wurde eine reduzierte Steuersatz für Kapitalgesellschaften — 19 %, die für das Wachstum des Kapitals.

Der Hauptvorteil der Investition in Büros im Umbau ist, dass der Quadratmeter Gewerbeimmobilien im Wert von 15-30% billiger als ein Quadratmeter Wohnraum. Also, umgebaute Büro mit Gewinn verkauft werden können.

Fleuron Immobilier — eines der Unternehmen, die das Programm von Investitionen in Büros unter deren Rekonstruktion in die Wohnräume. «Die Essenz der Attraktivität der Produkte, die unsere Agentur bietet, ist, dass die Büros der Preis pro Quadratmeter niedriger als der Preis der Wohnräume und ohne professionelle Hilfe, auch unter Berücksichtigung der Vereinfachung des Verfahrens, ist der Käufer nicht in der Lage, die gewünschte wirtschaftliche Wirkung. Wir sprechen über die Büros liegen in den besten Lagen. Es kann als ein oder zwei Büro-und ein ganzes Stockwerk. Die Rentabilität der übersetzung in das Gehäuse kann mehr als 20 %, und das ist ein sehr guter bezeichnend für die Pariser Immobilie», sagt Alexander Hauptmann, Besitzer und Gründer der Firma Fleuron Immobilier.

Ein weiteres Unternehmen, Novaxia Immo Club, kauft die leerstehenden Büros und baut Sie in das Gehäuse. Der Beitritt in das Unternehmen möglich, indem es in ihm mindestens 5 000 Euro. 6 % erhoben beim Eintritt und noch 3 % genommen werden, die jährlich für die Verwaltung. Anlagezeitraum beträgt sechs Jahre. Der Hauptvorteil für Investoren ist, dass Sie Objekte erwerben zum Preis von 30% unter den marktüblichen und erhalten Veräußerungsgewinne beim Verkauf. Unter den Projekten Novaxia Immo Club — Rekonstruktion des Gebäudes im 20. Arrondissement von Paris, auf dem Boulevard de Belleville. Nach den Prognosen, die rate Brutto-Rendite beträgt 8,66 % pro Jahr.

«Fallstricke» übersetzung in den Wohnungsbestand

Die Umwandlung von Büros in Wohnungen — kein einfacher Prozess. Für die Umsetzung eines solchen Projektes müssen eine Vielzahl von Formalitäten zu erfüllen und Regeln. Seit Beginn des Projekts bis zu seiner Fertigstellung vergehen von zwei bis vier Jahren. Nun ist die Regierung durch den Minister für Wohnungswesen Cécile Дюфло arbeitet daran, um das Verfahren zu vereinfachen und verkürzen die Fristen für die Entscheidungsfindung.

«Die grundlegende Konstruktion des Gebäudes muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Gebäude mit Spannweiten einer Breite von 12-15 m stellen kein Problem dar. Jedoch in Räumen, die größer als diese Fläche, wird eine schlechte Beleuchtung», sagt Stefan Hardy, CEO von Altarea Cogedim Entreprise, die sich mit massiven übersetzung Büros in den Wohnungsbestand. Experten weisen auch darauf hin, dass in Gebäuden mit Spannweiten von 18 m Breite im Zuge der Transformation verloren 10-20 % der Fläche.

Trotz der Tatsache, dass die Arbeit wird in der Branche Immobilien aus zweiter Hand, sollten Sie unbedingt Vorschriften, die Immobilie zu frischen. Und die Konstruktion der alten Gebäude oft nicht im Einklang mit diesen Bestimmungen und Standards der Energieeffizienz. Es gibt auch die Anforderungen an die technischen Eigenschaften, die erfüllen nicht alle kommerziellen Gebäuden. So, um als Gehäuse sollte der Raum Deckenhöhe nicht unter 2,5 M.

Umrüsten Bürogebäude in Wohnraum kostet um 20-30 % teurer als der Bau von Grund auf. Die Kosten für die Transformation von Büros in Wohnräume Schätzungen von Experten in 2 000 – 2 500 Euro/m2 ohne Berücksichtigung von Steuern, build — in 1 600 – 1 800 Euro/m2.

In Paris, wenn die Fläche des rekonstruierten Objekts größer als 800 m2, 20-30 % der Räume müssen so verlegt werden unter sozialen Wohnungsbau. Angesichts der Tatsache, dass die sozialen Objekte werden vermietet und verkauft billiger als Marktpreis, Projekte zur Umgestaltung der Büros nicht immer rentabel. Darüber hinaus Büros profitabler vermieten: Ihre Rendite beträgt 5,5–7 %, während die Wohnungen bringen 2-2,5 %.

Wie ist der Ablauf

Für den Anfang müssen Sie sich an die Abteilung Stadtplanung der Stadtverwaltung (service de L ‚urbanisme) und sicherzustellen, dass die vorgeschlagenen änderungen nicht im Widerspruch zu dem Plan des Baues in der Stadt (plan local D‘ urbanisme, PLU).

Weiter im Rathaus muss eine Baugenehmigung (permis de construire). Wenn der Bodenfläche 170 m2 übersteigt, ist es erforderlich, die Architekten beauftragen. Wenn die Bauarbeiten nicht angenommen, und es geht nur über die übersetzung in den Wohnungsbestand, необходимоо tun Voranmeldung (déclaration préalable).

Wenn der Raum befindet sich in einer Eigentumswohnung, sollten es wissen, die Regeln und welche Einschränkungen gibt es in diesem besonderen Gebäude.

Anleger sollten sicherstellen, dass der Raum für alle Kommunikation verbunden: an die Wasserversorgung, das Stromnetz, die Telefonleitung. Anschluss der Kommunikation, im Falle Ihrer Abwesenheit, kostet sehr teuer.

Dann müssen informieren die Steuerbehörden. Nachdem der Raum übersetzt aus dem gewerblichen in den Wohnungsbestand, Eigentümer zu zahlen haben andere Steuern: macht die regionalen Wirtschafts-Sammlung (contribution économique territoriale) und eine Steuer auf Unterkunft (taxe D ‚ habitation). Ändert sich die Höhe der Steuern auf Immobilien, die so genannte taxe foncière: diese Steuer wird auf der Grundlage einer bedingten Mietzahlung, dessen Größe für Wohn-und Gewerbeflächen unterschieden.

Dennoch, trotz aller möglichen Probleme, jetzt die übersetzung von kommerziellen Einrichtungen in Wohn-erfreut sich einer großen Nachfrage, die Hauptsache ist, Holen die gute, vielversprechende Option.

•

Über die umgekehrte Prozedur — übersetzung Stiftung Wohnraum in Gewerbeimmobilien — Lesen Sie den Artikel «neu Wohnung in Geschäftsräume».

Julia Kozhevnikov, Tranio.Ru

Comments are closed.