Los riesgos y beneficios de la inversión en habitaciones de hotel
Desde mediados del siglo pasado los principales hoteles de la europa de posguerra estaban practicando la venta de habitaciones individuales a los inversores. Desde entonces, esta práctica se ha extendido por todo el mundo y ha capturado más populares turísticos y comerciales de la dirección: reino unido, francia, suiza, estados unidos, australia, dubai. Por lo general, este tipo de inversión son muy populares entre los pequeños inversores.
El esquema hotelera de la inversión es simple: el inversor adquiere la propiedad de un número o de un lote de varias habitaciones en el complejo hotelero. A continuación, puede gestionar su propiedad, lo cual ocurre muy rara vez, o ponerse de acuerdo sobre la administración de este agente o profesional de la gestión de una empresa.
El inversionista y operador de hoteles dividen las ganancias entre sí de dos maneras. El inversionista puede obtener ganancias fijas, que él de antemano informar al operador. En este caso, la ganancia no depende de la ocupación de la habitación. La segunda opción para la obtención de un inversor de ganancia sobre el flotante de la tasa, cuando la rentabilidad de la habitación puede ser mayor, pero el inversor compartirá con el operador, por ejemplo, el riesgo de невостребованности apartamentos para los turistas.
Dependiendo de las condiciones del contrato, el inversor puede utilizar sus números y no de la asignación directa, es decir, vivir en ellos. Algunos operadores ofrecen esta posibilidad inmediatamente después de la compra de habitaciones, otros después de un plazo determinado.
Los beneficios de la inversión en las habitaciones de hoteles
La principal ventaja de la inversión en las habitaciones de los hoteles bajo el umbral de la entrada. El costo mínimo de habitaciones de hoteles en europa es de alrededor de 100 miles de euros. Como regla general, los objetos de este tipo de inversiones son más rentables «caballos de batalla» de la hostelería de tres o hoteles de cuatro estrellas en europa.
Como ya se señaló, el inversor no entorpecida por sí mismo la necesidad de dedicarse a la gestión de su propiedad. Este formato será conveniente para aquellos inversores que tienen el negocio en otro ámbito y consideran que la inversión en la habitación de hotel como herramienta de reposición de su cartera rentable activo. La organizacin que dirige resuelve todos los generales y particulares del problema del hotel, así que no puede preocuparse de que el inversionista personalmente, tendrá que resolver la cuestión roto el alma o el fresco de la recepción de los clientes.
Además, la inversión en habitaciones de hotel atraen la posibilidad de recibir estable de ganancias del mercado de divisas, lo que es especialmente importante para los inversores de rusia en la situación actual. En promedio, la rentabilidad de hoteles apartamentos es de aproximadamente 4 % a tasa fija y el 6-10 % a tasa flotante. Al mismo tiempo, a la elección de objeto es algo muy sopesada: se debe estudiar la ubicación del complejo y sus perspectivas de futuro, así como familiarizarse con la experiencia de la administración de la empresa.
Por lo tanto, invertir en una habitación de hotel — rentable y una posibilidad interesante. Pero, como en otros ámbitos, también tiene sus trampas, que debe tener en cuenta el inversor.
«Trampas» de la inversión en la habitación
Las transacciones pueden variar de acuerdo a la legislación de su país, así que lo mejor es no descuidar los servicios de un abogado local. Al mismo tiempo, por ejemplo, en austria, la transacción se estructura como la compra-venta de un solo objeto, bienes raíces y un poco diferente de la compra del apartamento.
Como ya se señaló, el inversor no está preocupado acerca de la comercialización del asunto, que se queda a cargo de la administración de la organización, sin embargo, esta moneda tiene una desventaja: el inversor no puede definir la política de comercialización del hotel. Por ejemplo, si el operador ha decidido encargar a la posada de la familia en el centro de la clase y es una decisión que con el tiempo va a mostrar su ineficacia, el inversionista no podrá en él afectar.
Es mejor seleccionar la inversión de la habitación de hotel bajo el control de una importante cadena hotelera con una gran experiencia en la gestión hotelera de la propiedad. En primer lugar, es el día evitando la inversión de los no profesionales de las decisiones que puede tomar un pequeño отельер. En segundo lugar, la mayor red existe desde hace décadas, por lo que una vez concluido un tratado con ellos acerca de la administración de la hostelería con un número, se puede contar con la cooperación a largo plazo.
Sin embargo, la conclusión de un acuerdo de gobierno, incluso con la gran compañía, con firmeza debe decidir quién asume los costos de mantenimiento y reparación de los apartamentos. Si estos gastos se echan sobre los hombros del inversor, esto puede afectar negativamente a la rentabilidad de la inversión.
El inversionista debe estudiar bien el objeto de la inversión y las condiciones en que se trabaja. Aunque en este tipo de transacciones, como regla general, se establece la mínima mensual de rentabilidad ninguna hotel está a salvo de mercado de los elementos. Tras la conmoción del 11 de septiembre de 2001 estadounidenses de inversión de la empresa ha cambiado su enfoque más «calientes» de los objetos en el centro de las capitales del mundo (nueva york, londres, parís) en menos mejores hoteles en la provincia (halifax, glasgow, gloucester). Es importante tener en cuenta el factor estacional — instalaciones orientadas a la relajación de vacaciones, están parados en «temporada baja», mientras que los hoteles de la toma de negocios que tienen un ingreso estable durante todo el año (y esto explica la rentabilidad de la inversión en los países de europa occidental).
Si el inversor surgirá el deseo de vender los apartamentos del hotel, se puede encontrar con el problema de la búsqueda de un nuevo comprador. La más obvia es el candidato a la adquisición de un objeto operador hotelero, sin embargo, él va a comprar la habitación a precio reducido o sin tomar en cuenta el crecimiento de la capitalización. Además, este número como un activo tiene muchas condiciones de la propiedad en el contrato, que bien se acercó a un inversionista de riesgo, pero, posiblemente, no se acercará a otro.
Por último, el universo inversor en la habitación en temporada alta no es beneficioso ni pistas, ni el más inversor, ya que reduce la rentabilidad de la inversión, por lo tanto, como regla empresa requiere dar a ella apartamento en alquiler para todo el período de contrato o impone un límite en el tiempo de residencia del inversor en la intimidad de su habitación.
| Pros | Contras |
|---|---|
| bajo «umbral de entrada» | Los riesgos de la inactividad la tasa flotante |
| realiza la gestión de el operador del hotel |
ajena la jurisdicción de la transacción |
| estable rendimiento | las limitaciones de la influencia de en el marketing de los hoteles |
Las perspectivas del mercado de
Como señalaron los participantes en el Serviced Apartments Summit, celebrada en londres en 2014, el mercado de inversión en las habitaciones del hotel está creciendo rápidamente, especialmente en los últimos tres años.
Londres fue casualidad que se selecciona el centro de la celebración de esta cumbre, que, según Savills, en londres, sólo el 1,6 habitaciones cae en 1000 de negocios, mientras que en la ciudad de nueva york y hong kong de 5,7 5,3 respectivamente. Por lo tanto, londres es a la vez un mercado con una feroz competencia de los inversores, pero al mismo tiempo posee un alto potencial de inversión.
No hay que olvidar que la rentabilidad de la inversión en las habitaciones depende del flujo de los clientes. Desde este punto de vista, la competencia seria hotelería es de rápido crecimiento del segmento privado del alquiler, así como servicios de internet, que facilita el alquiler de inmuebles privados, sin intermediarios.
La oportunidad de invertir en sus habitaciones ofrecen las cadenas hoteleras como el Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.
Sumando todo lo anterior, es posible formular algunos consejos generales para los inversores:
- se debe estudiar cuidadosamente el mercado hotelero del país, donde se encuentran los objetos para la inversión;
- estudiar la posibilidad de crear apalancamiento de la inversión que aumentará considerablemente la rentabilidad;
- varias páginas de un contrato en un idioma extranjero es mucho mejor leer;
- centrar su atención en los tres o cuatro estrellas, y no en hoteles de cinco estrellas gigantes de la clase el lux;
- no descuidar las propuestas provinciales de los hoteles pueden ser menos rentables que los de la capital;
- primordial atención a los objetos en austria, el reino unido y hoteles en francia — tienen fama de fiabilidad de la inversión.
Iván Чепижко, Tranio
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