Kontroll-leht ostja: mida tasub teada enne ostmist äripindade välismaal

Ostjad kinnisvara välismaal üha sagedamini kaaluvad seda mitte ainult kodu, vaid ka kuidas objekt oma raha kasvama panna, eriti kriisi ajal. Uuringus “Транио” eest 2014 aasta investeeringute atraktiivsust on, et venelasi on teine oluline tegur, kui osta kinnisvara välismaal.

Võrreldes omandamine spa eluaseme investeeringu kaubik objektid nõuavad rohkem tõsist lähenemist ja põhjalikku analüüsi. Säästa aega ja vältida kulukaid vigu, veel enne ostu tuleb õppida peamised parameetrid investeerimisprojekti:

• asukoht;
• eelarve;
• kulud;
• omadused rentimise lepingu;
• tootlus;
• riskid;
• rahastamine;
• juhtimise võimalused;
• sisenemise strateegia projekti.

Asukoht

Sellest, millises kohas objekt asub, on suuresti sõltuvad tema tootlus, risk ja likviidsus. Näiteks, usaldusväärne peetakse investeeringuid suuremad linnad Austria, Suurbritannia, Saksamaa, USA ja Prantsusmaa. Õppides asukoha kohta objekti, peaksid pöörama tähelepanu mitte ainult riigi ja linna, vaid see, millises piirkonnas on kinnisvara, nimelt:

• infrastruktuur: näiteks siis, kui investeeringute kasumlik kodu on tähtis olemasolu lähedale parkida, samuti ühiskondlike organisatsioonide ja kauplusi;
• plussid ja väljavaateid piirkonnas: sellest sõltub, kas kasvab tulevikus eseme väärtus ja tulu rendile;
• oma sõiduki hooldus piirkond: kus asub lähim ühissõiduki peatus, kas on olemas vaba juurdepääs maanteede, milline on vahemaa kuni suurte transpordi sõlme.

Eelarve

Tavaliselt ostjad investeerida kommertskinnisvaraga kui teil on vähemalt 2,5 miljonit eurot, kuna väiksema summaga on raske leida kvaliteetset ja низкорискованный objekt. Alates eelarve sõltub suuresti tüüpi valik kinnisvara.

Tüübid äripindade ja nende parameetrid
Andmed Tranio (keskmised soovitatavad näitajad)*

Tüübid objektid	Tootlus % aastas	Tähtaeg lepingu rent	Eelised	Miinused
300 tuhat eurot
Korter (lühiajaline üür)	5-7	1 päeva	Kõrge likviidsus; võrreldes pikaajalise rendiga — suurem saagikus ja ei ole probleeme elanike väljatõstmise; suurem kasvupotentsiaal rent määrad	Riskide juhtimise ja seisakute; võrreldes pikaajalise rendiga — kiirem kulumine
Korter (pikaajaline rent)	2-3	1 aasta	Kõrge likviidsus; suure nõudlusega üürnikud, stabiilne isegi kriisi ajal	Riskide juhtimise ja seisakute; probleemid üürnike väljatõstmise
Üliõpilaste majutus	4-6	6 kuud	Suure nõudluse üürnikud	Võrreldes korterite — madalam likviidsus, raske перепрофилировать
2,5 miljonit eurot
Kasumlik kodus	3-5	1 aasta	Kõrge likviidsus, kasvupotentsiaali kapitalisatsiooni	Madal saagikus, palju üürnike probleeme väljatõstmine, on vaja fondivalitseja
Tänava kauplused	3-4	3-10 aastat	Kõrge likviidsus, kasvupotentsiaali kapitalisatsiooni	Madal saagikus
Supermarketid	5-6,5	12-15 aastat	Kõrge tootlus, pikaajalised lepingud	Mida lähemale tähtaeg lepingu lõppemist, seda madalam on likviidsus
10 miljonit eurot
Hooldekodu	5-6,5	20-25 aastat	Kasv hulk pensionäre, pikaajalised lepingud	Raske перепрофилировать
Kaubanduskeskused	4-6	5-15 aastat	Kõrge tootlus	Riskide juhtimine kui suur hulk üürnike
Hotellid	4-6	10-20 aastat	Kõrge tootlus	Raske перепрофилировать

* Keskmised näitajad objekt:

• on edukat aladel suuremates euroopa linnades;
• uued objektid või pärast ümbertegemist;
• rendi lepingud alguses kehtivuse.

Kulud osta ja sisu

Kui eelarve planeerimisel tasub arvestada, et kulud vormistamine tehingu moodustavad 5 kuni 20% objekti maksumusest sõltuvalt kinnisvara hinnad ja tehingu liigi. Sellised kulud hõlmavad teenuseid notari kulud riikliku registreerimise maksu osta, komisjon maakleri-ja kulud valideerimist juriidilise puhtuse tehingu — Due Diligence.

Peale selle, pärast ostu omaniku ootavad kulutused: kulud teenuseid fondivalitseja, kommunaalmaksed ja remont, kindlustus ja maksud (maamaks ja ettevõtte tulumaks). Investoritel on soovitatav pöörata tähelepanu olemasolu riigis maksusoodustusi ja mahaarvamisi ja tingimused nende saamiseks. Nad võivad oluliselt vähendada kulusid ja suurendada kasumit.

See, millised kulud kannab omanik, ja millised üürnik, sõltub sellest, millist tüüpi rentimise lepingu.

Üürnikud ja арендный leping

Uurides kapitalirendi tuleb välja selgitada, on sooritatud kas objekt, kes on ankur ettevõtja ja milline on usaldusväärsus üksikisikud või ettevõtted, снимающих ruumid. Tasub pöörata tähelepanu protsent сданных väljakud, ideaalis peaks keskmine aastane täituvus peab olema vähemalt 90 %.

Samuti on oluline tüüp rent (sellest oleneb, maht ülalpidamise kulud, mis tähendab, et kasumiga).

Tüübid rent

Tüüp rent	Omadused
Gross rent lease	Kinnistu omanik teostab kõik arvutused kommunaalmaksed, kulud remondi ja käitamise hooned, maksab kindlustus ja (mõnikord) makse
N lease (Single net lease)	Rentnik maksab ainult tulumaksu kinnisvara, kõik muud kulud kannab omanik
NN lease (Double net lease)	Üürnik maksab maksud ja kindlustus
NNN lease (Triple net lease)	Omanik võtab üürnik tasu “kolmes suuruses”, st ilma maha maksu -, kindlustus-ja hoolduskulud (need kulud lepingu alusel kannab rentnik)
Absolute NNN lease	Kõik kulud kannab rentnik, seda isegi juhul, kui hoone on kahjustatud ajal katastroofi ja vaja osaline редевелопмент

Investorite jaoks on kõige kasulik viimased kaks tüüpi lepinguid: kui neid sõlmimisel hooldus-kinnisvara valdaja poolt on minimaalsed.

Samuti tuleks eelnevalt kindlaks määrata kestusega rentimise lepingu. See sõltub paljuski valmis investori riske: näiteks, kui ta ei ole valmis kaotama üürnikud, siis tõenäoliselt вложится objekti pikaajalise арендными lepingud. Ja vastupidi, kui see risk, et investor on vastuvõetav, siis ta kaaluks võimalusi kinnisvara sobiva lõpus või lühiajaline rentimisega lepingu.

Tootlus

All tulususega võib tähendanud absoluutset aastane sissetulek, rahavoog ärikasum, kapitalisatsiooni määr, väärtuse kasvu, raha-on-raha on ROI ja IRR. On oluline mõista, millist tüüpi tootluse viib tegemist müüja. Näiteks, kuidas illustreerib näide allpool, IRR saab teha kuni 9 %, samal ajal kui kapitalisatsiooni määr on 5,5 %.

Andmed on näiteks

Kulu objekt	10 miljonit eurot
Kulud osta	1 miljonit eurot
Investeeringud	5 miljonit eurot
LTV	60 %
Laenuintress	2,4 %
Арендный tulu	650 tuhat eurot aastas
Tegevuskulud	100 tuhat eurot aastas
Väärtuse kasvu	2 % aastas

Tüübid tootlus

Tüüp tootlus	Mõiste ja arvutamise meetod	Näide
Absoluutne aastane sissetulek on	See, kui palju toob rentimine kinnisvara aastas kuni maha tegevuskulud, väljamakse hüpoteegi ja maksud	Selles näites on objekti maksumus on 10 miljonit eurot tekitab absoluutne sissetulek summas 650 tuhat eurot
Puhas äritulu	Absoluutne aastane sissetulek, millest on maha arvestatud tegevuskulud	Kui kinnisvara toob 650 tuhat eurot aastas, samas kui tegevuskulud moodustavad 100 tuhat eurot aastas, siis puhas ärikasum on võrdne 550 tuhat euro
Puhas rahavoog	Iga-aastane kasum võttes arvesse tegevuse kulude ja väljamaksete kohta hüpoteek, kuni maksude tasumise	Selles näites on puhas rahavoog on võrdne 300 tuhat eurot aastas (650 tuhat (арендный tulu) – 100 tuhat (tegevuskulud) – 250 tuhat (hüpoteegi makse))
Kapitalisatsiooni määr (cap rate)	Suhtumine on puhas ärikasum kulu objekt	Kui puhas ärikasum moodustas 550 tuhat eurot aastas ja kinnisvara maksab 10 miljonit eurot, intressimäär kapitalisatsiooni — 5,5 % aastas
Väärtuse kasvu	Näitab, mitu protsenti aastas (prognoos) tõusevad kinnisvara hinnad	Selles näites on kulude kasv on 2 % aastas
Raha-on-raha on ROI (Return on Investment, koefitsient kasumlikkus investeeritud kapitali)	See näitaja on võrdne aastane puhas rahavoog voolu, деленному on investeeritud vahendid	Selles näites on cash-on-raha on ROI on 6 % aastas (300 tuhat (puhas rahavoog) / 5 miljonit eurot (investeeritud vahendid))
IRR (Internal Rate of Return)	Arvutatud näitajate põhjal kõigi rahavoogude üle kogu projekti periood	Kui objekt on näiteks üle 10 aasta jooksul genereerib rahavoog 300 tuhat eurot, siis investor müüb selle eest 12 miljonit eurot, siis IRR on 9 % aastas

Riskid

Risk — see on võimalus kahjusid põhjustanud mingeid muudatusi. Mida rohkem on tõenäosus, et juhtub mingi negatiivne sündmus, seda suurem on risk. Kui investor soovib saada suuremat tulu, siis peab ta olema valmis võtma suuremat riski. Näiteks tuum kontoris turu — London — nõudlus on suurem kui pakkumine ja see viib vähenenud kasumlikkuse segmendis (määr — umbes 4 %). Samal ajal turul kontorid vähem nõutud piirkonnad annab investorile märksa suuremat tulu (näiteks Liverpool — 7 %), kui veidi повысившемся riski.

Rahastamine

Mõningatel juhtudel investorid võtavad laenu, et osta kommertskinnisvaraga. See suvand on kasulik, on asjaolu, et laen on kangi tõsta kasumlikkust. Neile, kes on otsustanud kasutada panga rahastatud, tasub välja selgitada, millistel tingimustel saab loota:

• milline on laenu suuruse võrreldes väärtusega objekti (Loan-To-Value Ratio, või LTV);
• missugune intressimäär;
• milline on laenu tähtaeg;
• milline komisjon väljastamise eest laenu.

Ostes kinnisvara investeeringute Saksamaal laenuvõtja võib loota laenu summas 60 % objekti maksumusest alla 2 % aastas. Kui rent tootluse objekti 6,5 % tootlus investeeritud kapitali arvestades laenu võib ulatuda 8-10 %.

Georgi Качмазов

Tegevjuht ja asutaja Tranio

Juhtimine

“Hea juhtimine on sarnane peen lõunasöök restoranis: toit on ilus välimus ja maitse, ja kelnerid заботливы ja abivalmis. Mis kõige tähtsam — teil on täiesti mitte millestki hoolima,” kirjutab Craig Коппола (Craig Coppola), maakler äripindade USA.

Muidugi, võib omanik tegeleda juhtimisega iseseisvalt, kuid mugavam palgata firma, специализирующуюся juhtimine, kinnisvara haldamine, kuna see aitab säästa aega objekti omanik.

Väljumise strateegia ja investeeringute ajakava

On kaks väljumise strateegiad, investeeringu — üleminek pärimise teel ja müük.

• Saatmine vara pärimise teel. Aastatega on kinnisvara hind kasvab, ja üks ja sama objekt võib olla ühe pere vara üle 100 aasta. Nii et asi peaks olema üles ehitatud nii, et vara oli võimalik pärandada minimaalselt maksu kahju. Näiteks Prantsusmaal on kasulik vormistada kinnisvara tsiviil firma tehingute kinnisvara (ühenduse tähtsusega ala) — sellisel juhul puuduvad maksud pärimis-ja kinkimine.
• Müük. Tavaline tähtaeg valdamise tulude kinnisvara enne edasimüümist — 10-20 aastat, kuid tekkinud olukorras, kus omanikul tuleb välja projekti investeeringute varem, nii et objekt peab olema likviidne, siis on nii, et seda oleks võimalik müüa kiiresti (2-4 kuud) ilma märkimisväärse kaotuse hind. See on saavutatud tänu osta kinnisvara peaosa kohtades, многовариантности kasutamise võimalus ja nii edasi

Järeldus

Pädev hinnang kõikide positsioonide sellisel kontroll-lehele, näidutuled enne ostu vara, aitab kaitsta investeeringuid kinnisvarasse. Seejuures tasub valida низкорисковые likviidsed objektid stabiilne turgudel ja ärge jälitama suur tulu.

Julia Koževnikova, “Транио”