Riske ja kasu investeeringuid hotellitoad

Keskpaigast alates eelmise sajandi suured hotellid sõjajärgse Euroopa hakkas harjutama müüa üksikud numbrid investoritele. Alates sellest ajast on see praktika on levinud kogu maailmas ning on pildistatud kõige populaarsemad turismi ja äri sihtkohad: Suurbritannia, Prantsusmaa, Šveits, ameerika ÜHENDRIIGID, Austraalia, Dubai. Tavaliselt selline manuseid populaarne väikeste investoritele.

Skeem отельного investeerimine on lihtne: investor omandab kinnistu number või partii mitu numbrit hotelli kompleksis. Seejärel saab ta kas ise tegeleda töötab oma vara, mida juhtub äärmiselt harva, kas kokku leppida juhtimisel koos отельным ettevõtja või professionaalne fondivalitseja.

Investor ja ettevõtja hotellid jagatud kasumi omavahel kahel viisil. Investor võib saada fikseeritud tulu, mida ta ette ütleb üles operaatoriga. Sel juhul kasum ei sõltu tegelik täituvus numbrid. Teine variant — et saada investor kasumit ujuva intressimääraga, kui tootlus numbrid võivad olla suuremad, kuid investor jagab ettevõtja, näiteks risk невостребованности sviiti turismisihtkoht.

Sõltuvalt lepingu tingimusi võib investor kasutada oma numbrid ja mitte ette nähtud otstarbel, mis on elada neil. Mõned ettevõtjad pakuvad sellist võimalust kohe pärast ostmist tuba, teine — pärast teatud tähtaja jooksul.

Kasu investeeringuid numbrid hotellid

Peamine pluss investeeringute numbrid hotellid — madala läve esinemistest. Minimaalne maksumus on hotellitoad Euroopas on umbes 100 tuhat eurot. Tavaliselt objektid sellist investeeringut muutuvad kõige tulus “workhorses” hotellindus — kolme – või четырехзвездочные hotellid Euroopas.

Nagu juba märgitud, investor ei koorma ennast on vaja pidevalt tegeleda töötab oma vara. Selline formaat on mugav neile investoritele, kes on põhi-äri teises valdkonnas ja kaaluvad lahendusse hotellitoas vahend täiendada oma portfelli kasumlik vara. Fund management organisatsioon otsustab kõik avaliku ja erasektori probleemid hotellid, mistõttu on võimalik mitte muretseda, et investor isiklikult tuleb lahendada küsimus сломанного hing või jahe vastuvõtt постояльцев.

Peale selle, investeeringud hotellitoad on huvitatud võimalusest saada stabiilne valuuta tulu, mis on eriti oluline, et investorid Venemaalt tänase olukorraga. Keskmine tootlus hotelli sviiti on umbes 4% fikseeritud intressimääraga ja 6-10 %, kui ujuva intressimääraga. Samal ajal valides objekti on vaja tulla väga взвешено: vaja uurida asukoht keeruline ja tema väljavaated, samuti tutvuda kogemusi fondivalitseja.

Seega investeeringud hotellituppa — soodne ja huvitav võimalus. Aga nii nagu muudes valdkondades, on ka siin on oma lõkse, millest peab investor meeles pidama.

“Lõkse” investeeringute numbrid

Tehingu vormistamine võib oluliselt erineda sõltuvalt seadusandlusest riik, nii et parem on mitte unustada teenuste kohaliku juristi. Samal ajal, näiteks Austrias tehing vormistatakse nii ost-müük üksiku objekti kinnisvara ja natuke erinev osta korter.

Nagu juba märgitud, investor ei muretse turunduse pool asju, mis on täiesti jääb juhivad tagav organisatsioon, kuid mündil on ka pahupool: investor ei saa kindlaks turunduspoliitika hotellid. Näiteks, kui ettevõtja on otsustanud перепрофилировать hotelli seast abielus hotelli äriklassi ja see otsus on aja jooksul näitab oma ebaefektiivsus, investor ei saa teda mõjutada.

Parem valida investeeringute toaga hotell, mis asub töötab suur hotellikett, kellel on rohkem kogemusi juhtimise отельной kinnisvara. Esiteks, see kaitseb investeeringuid mitteprofessionaalsete lahendusi, mida võib võtta väike отельер. Teiseks, suured võrgud on olemas juba aastakümneid, nii et ühel päeval sõlmides nendega lepingu haldamise kohta гостиничным number, saate loota pikaajalisele koostööle.

Siiski, sõlmides lepingu haldamise kohta isegi suurem firma, pead kindlalt otsustama, kes kannab kulud, praeguse hooldus ja remont sviiti. Kui need kulud langevad õlgadele investor, siis see võib oluliselt vähendada investeeringu tootlus.

Investor on vaja hästi uurida objekti investeeringute ja tingimused, milles ta tegutseb. Kuigi sedalaadi tehingutes, tavaliselt lepitakse kokku minimaalne igakuine tase tootlus, mitte ükski hotell ei ole kindlustatud turul element. Pärast šokk 11. septembril 2001 usa investeerimispositsioon suunates oma tähelepanu kõige “kuumemad” objektide keskel maailma pealinnades (New York, London, Pariis), vähem фешенебельные hotellid provintsis (Halifax, Glasgow, Gloucester). Oluline on arvestada hooajaline tegur — hotellid, mis on suunatud рекреационный puhkus, jõude on “surnud hooaeg”, samal ajal kui läheduses, võttes äri-turiste, on stabiilne sissetulek aastaringselt (sellega on seletatav ka kliendi kasu investeeringud Lääne-Euroopa riikides).

Kui investoril on soov müüa majutuse korter, siis võib tekkida probleem leida uus ostja. Kõige ilmsem kandidaat osta selline objekt on hotelli operaator, aga ta ostab number ainult alandatud hinnaga või arvestamata kapitalisatsiooni kasv. Peale selle, отельный number kui vara on koormatud paljude tingimuste valduses on leping, mis on hästi lähenes ühele investorile, kuid võib-olla üldse mitte sobida teisele.

Lõpuks вселение investor arv kõrghooajal ei ole kasumlik ega hotellile, ega ise investorile, kuna see vähendab investeeringu tootlus, nii et tavaliselt fondivalitseja nõuab sooritama talle korterid üürile kogu perioodi kokkuleppe või sisestab limiit ajal viibida investor oma toas.

Plussid	Miinused
madal “künnist”	Riskid seisakuid kui ujuva intressimääraga
kontrolli teostab hotelli operaator	kellegi teise pädevusse tehing
stabiilne tootlus	piiratud mõju turundus hotellid

Väljavaated turu

Nagu märkisid osalejad Serviced Apartments Tippkohtumisel, mis toimus Londonis 2014. aastal, turu investeeringud hotellitoad kasvab kiiresti, eriti viimase kolme aasta jooksul.

London oli pole juhus valitud keskus läbi selle tippkohtumise: vastavalt Savills, Londonis vaid 1,6 tuba moodustas 1000 äri-turistid, samal ajal kui New Yorgis ja hong Kong vastavalt 5,7 ja 5,3 vastavalt. Seega, London on üheaegselt turu tihe konkurents investorite, kuid samal ajal on kõrge investeeringute potentsiaali.

Ei maksa unustada, et investeeringute tootlus on hotellitoad sõltub voolu постояльцев. Sellest seisukohast on tõsist konkurentsi гостиничному äri on kiiresti kasvav segment üürile erasektori eluaseme, ja ka online-teenuseid, mis on oluliselt lihtsustatud rent välismaal kinnisvara eraisikud ilma vahendajate.

Võimaluse investeerida oma numbrid pakuvad sellised hotelliketid nagu Mandarin Oriental, Holiday Inn Condo.

Kokkuvõttes kõik see võib sõnastada mõned üldised nõuanded investoritele:

• tuleb hoolikalt uurida hotell turg on riik, kus asuvad objektid investeeringuid;
• uurida võimalusi luua krediidiriski “õla” investeeringud — see suurendab oluliselt saagikus;
• multi-page lepingu võõrkeeles on tõesti parem lugeda;
• keskenduda oma tähelepanu kolme – või nelja tärni, mitte viie tärni гигантах luksus;
• ei tohi unustada pakkumisi maakonna hotellid — nad võivad olla vähem доходными, kui pealinna;
• suurt tähelepanu pöörata objektidele Austria, Suurbritannia ja hotellidele Prantsusmaal — nad on tuntud töökindluse investeerida.

Ivan Чепижко, Tranio

Comments are closed.