Riskitegurid: millest sõltub investeeringute tootlus kinnisvara
Riskide hindamine mängib olulist rolli etapil moodustavad investeerimisstrateegia, kuna alates sellest, kui investor on valmis võtma riske, sõltub ka paljuski eelarve ja ootus tootluse. Nii, kui investorid kaaluvad tulevikus manuseid kinnisvara низкорискованные, siis nad on valmis rohkem maksma iga dollar prognoositud tulu, seeläbi vähendades pakkumist tootluse. See tähendab, et mida väiksem on riskid, seda madalam on tootlus.
Risk — see on võimalus kahjusid põhjustanud mingeid muudatusi. Mida rohkem on tõenäosus, et juhtub negatiivne sündmus, seda suurem on risk. Kinnisvarainvesteeringute kõige iseloomulikud kahte rühma riski — riikide riskid ja riskid, mis on seotud konkreetse projektiga.
Riikide riskid
Lisaks страновым riske enne viitab tekkimise tõenäosust majanduslikke, poliitilisi ja sotsiaalseid vapustusi, kus objekt kinnisvara.
Tase странового riski on võimalik õppida aruannete reitinguagentuuride või konsultatsioonifirmad. Näiteks hinne The Economist Intelligence Unit madalaima riikide riskid on Austria, Suurbritannia, Saksamaa ja USA suurimad — Afganistanil, Valgevene, Ukraina ja muud
Üks majanduslikud tegurid странового riski — inflatsiooni tõus. Sõltuvus on selline: mida suurem inflatsioon, seda suurem on risk. Väikseim risk on inflatsioon väiksem kui 5% aastas, mis on suurim — üle 100 %. Kinnisvara turg on kindlustatud inflatsiooni risk sellega, et rendihind vaadatakse kuus või aastas: rendihindadega kiinduvad indeks jaehindade dünaamika mille peegeldab inflatsiooni. Mida sagedamini vaadatakse panused, seda suurem tundlikkus objekti inflatsiooni ja seda suurem on tulu investor. Näiteks, hotellitoad, kauplused, tööstus-ja laoruumid, majutus, сдаваемое on lühiajaline rentimine, traditsiooniliselt peetakse objektid kõrge tundlikkus inflatsiooni, kontorid ja REIT — keskmine, kinnistud ja korterid, сдаваемые pikaajalise rendilepingu, — madal.
Saksamaa — üldiselt низкорисковая riik investeerida kinnisvarasse, kuid siin on kõrge riskiga piirkonnad. Eelkõige on nendeks idapoolsetele maadele
Teine on majanduslik tegur странового riskiga seotud ebakindluse omavääringus. Sõltumata sellest, kasvab selle kursuse või langeb, mis tahes märkimisväärne kõrvalekalle kujutab ohtu. Suurim oht turgudel tekib juhul, kui tõus või langus valuuta on üle 20 %.
Et kauba majandusega on ka iseloomulik selline riskifaktor, nagu nafta hind. Mida madalam hind, seda suurem on oht majanduses; suurim risk — hinnaalandus süsivesinikud rohkem kui 20 %. Niisiis, vastavalt Savills, keset дешевеющей õli 2007 kuni 2009 korter venemaa pealinnas langes 51 %. Jaanuaris-veebruaris 2009 nafta hind hakkas tõusma ja kulu ühe ruutmeetri ka läks üles. 2015. aastal nafta näitab negatiivset trendi, ja hinnad ka langevad.
Muid majanduslikke tegureid — SKP langus tempo tootmise, ekspordi vähenemine ja vähendada ostujõudu. Suurim risk — vähendada kõigi nende näitajate rohkem kui 10 %.
Lisaks страновым samuti kuuluvad sotsiaal-ja poliitilised riskid. Eriti kinnisvaraturg võib negatiivselt mõjutada negatiivne iive, kusjuures see kehtib mitte ainult riigi jaoks tervikuna, kuid konkreetse asula, samuti eraldi piirkonnas. Näiteks Ida-Saksamaa rahvaarv kolib rohkem arenenud ja arenenud lääne-euroopa maad, et viimastel peetakse vähem riskantseks turgude kinnisvarainvesteeringute (erand — väikesed linnad Ruhri piirkond, mis kaotab elanikkonna vähesuse tõttu töökohta).
Poliitiline olukord on samuti märkimisväärne mõju investorite käitumist ja nende arusaamad riske. Vastavalt uuringule “Транио”, 17 % küsitletutest риелторов usuvad, et poliitiline olukord (par majanduslik stabiilsus) — on üks peamisi põhjusi, miks venekeelsed ostjad valivad ühe või teise riiki, et osta kinnisvara. See asjaolu on eriti ilmekalt väljendunud sellistes riikides nagu Suurbritannia, Saksamaa, USA ja Prantsusmaa.
Sotsiaal-poliitiline ja majanduslik ebastabiilsus riigis võib kauaks hirmutada investorid kohaliku kinnisvaraturu
Veel üks oluline страновой riski — võimalikud muutused seadusandluses, mis võivad mõjutada turge kinnisvara. See võib muuta maksuseadusi (suurendada olemasolevate maksude ja uute), sissejuhatus piiravaid seadusi, mis on seotud ehitus-ja investeeringute, samuti piirangute kehtestamist kapitali liikumist.
Projekti riskide
Riskid, mis on seotud projekti võib jagada kahte kategooriasse:
- riskid projekti Added Value, mille eesmärk on luua lisandväärtust;
- riskid rentimisega tegelev ettevõte.
1. Projektid Added Value
Projektidele Added Value (“lisandväärtus”) kuuluvad ehitus-ja редевелопмент. Risk selliste projektide piisavalt kõrge, kuid tootlus on liiga kõrge — 14-25 %.
Peamised riskid, mis on seotud ehitusega:
- maa maksumus või objekti sisend võib olla ülehinnatud;
- ehitus või remont võib väga pikaks venida;
- hinnang ehitus või remont võib olla ületatud;
- müügihinna võib olla väiksem, kui planeeritud;
- müük võib minna aeglasem, kui planeeritud.
Kõik need riskid võib “süüa” tootlus, mistõttu investor jääb ilma kasumit või isegi kahjumiga.
Ehitusprojektide riskantsemad võrreldes rentimisega äri
Kõik nimetatud riskid kasvavad progressioonis proportsionaalselt закредитованности kinnisvaraarendaja, siis on rohkem raha laenamine ta kasutab, seda suurem on iga nimetatud riske. Kui halvima stsenaariumi, näiteks siis, kui suure закредитованности ehitused ja oluline korrektsioon väärtus võib olla nii, et arendaja või investor jääb kaovad. Kogenud arendajad alati arvutada erinevaid stsenaarium ja vastuvõetavaks peetakse selliseid, mille puhul investor väljub projekti, teenides 15-20 % (klassikaline stsenaarium) või 20-25 % (optimistlik stsenaarium).
Projekti riskide ilmnevad veel enne tööde alustamist. Eelkõige on oht, et saada ehitusluba (Permit Risk). Selle sisu on selles, et juhul, kui investeering редевелопмент, kapitaalremont või ehitus nullist rakendada pärast maa ostu või objekti on vaja minna läbi viia ja saada luba. Tavaliselt hinna sätestatud risk saada vastava loata või selleks, et see võtab palju aega. Mõnes riigis on arendajad valmis võtma riski saada luba.
Selgitada riske, mis on seotud konkreetse objekti, aitab põhjalik test — Due Diligence, mis hõlmab nelja liiki kohtuekspertiisi:
- advokaadibüroo ekspertiis (Legal Due Diligence): advokaadid kontrollida rendilepingu olemasolu ja ehitusluba;
- finants-ja maksu ekspertiis (Financial & Tax Due Diligence): maksunõustaja seab reaalseid kulusid sisu objekti, loeb kasumlikkust ja suurus mahaarvamisi;
- riskide hindamine (Chance & Risk): ekspertiis arenguväljavaateid asukoht, samuti mõju kehtivate ja tulevaste konkurentidega;
- tehniline hindamine (Technical Due Diligence): eksami tehnilise seisundi kinnisvara (tavaliselt ei toimu, kui osta uusi objekte).
2. Арендный äri
Kõige vähem riskantne objektid, сдающиеся rent, millel on järgmised omadused:
- asukoht parimates piirkondades;
- hea tehniline seisukord;
- üürnike — keskklassi esindajad (elamute) või firma esimene ešelon (juhul, kui ärihooned);
- keskmine rent, saadaval среднестатистическим üürnike;
- võimalus перепрофилирования objekti (nt tõlke -, hotelli kinnisvara elamu fond või vastupidi);
- kasumit rent ei ole madalam kui tasud laenu.
Asukoht on põhiomadus: kui vara asub heas piirkonnas, siis riskid on minimaalsed, ja objekti — vedelikku. Kuid risk võib olla seotud edasise arengu ala, nii et kui valida lühiajalisest objekti tuleb küsida kava ülesehitamisel ja teada saada, kas tulevased ja juba müüdud muutmise (pikendamise transpordivõrku, uute asutuste jne) aja jooksul parandada kapitalisatsioon objekti investeeringute või, vastupidi, vähendada tema tootlus. Näiteks, kui inimene ostis New York korter kauni vaatega Central park, siis on see a priori on kindlustanud endale säilimise manuseid, kuna korterit nii välimuse vähe ja uusi enam ei tule.
Ohtu kujutavad ka halb seisukord ja ebapiisav tehniline оснащенность. Kui hullem ruumi planeerimise lahendusi hoone sisemuses, kindlustatus kaasaegseid tehnosüsteeme ja kvaliteet kandekonstruktsioonide, mida madalam konkurentsivõime objekti turg, seda madalam on selle hind ja nõudlus üürnike ja riskid suuremad. Vaatamata sellele, et vanad ja kulunud esemed võivad anda hea tootlus hetkel, nad on alati riskantsemad investeeringud, kui hoone on heas seisukorras.
Kvaliteet on üürnike ja tüüp rentimise lepingu võib ka suurendada või vähendada riske. Investor, kes ei ole valmis võtma riske kahju rentnik, tõenäoliselt вложится objekti pikaajalise арендными lepingud. Ja vastupidi, kui see risk, et investor on vastuvõetav, siis ta kaaluks võimalusi kinnisvara sobiva lõpus või lühiajaline rentimisega lepinguga.
Valides tulude kinnisvara tasub pöörata tähelepanu sellele, kui palju on usaldusväärne üürnik
Teine risk on seotud valiku võimalust rahastamise ja edasise haldamisega заемными vahenditega. Tavaliselt, kui suurem osa laenukapitali, seda suurem on risk.
Mõju võimendada — see on siis, kui hind заемного rahastamise odavam, kui tootlus projekti. Investor võib kokku leppida pangaga seetõttu, et maksta laenuintress, aga maksta vähemalt kehast laenu. Sel meetodil on võimalik suurendada tegevuse tulu oma investeeringuid. Kuid selline meetod suurendada kasumlikkust viib teisele investorile. Kui objekti hind on langenud, kui on vaja pikendada laenuleping, siis pank nõuda proportsionaalselt докапитализировать laenu ja anda täiendavat tagatishoius (margin call). Seetõttu on oluline leida õige tasakaal hoova tootluse ja riski, see on oskus kutselised investorid.
Kapitali võetud tollimaksu investeeringuid, peab tootma kasumit, mis ületab tasu, sest selle kasutamine. Kui kasu kinnisvara allpool tasu laenu, investor kannab kahjumit, mis on seda suurem, mida suurem väärtus võimendatud.
Vastavalt ekspert, kinnisvara ilmus veel üks oht: kuna laenude intressimäärad aastal 2014-2015 paljudes riikides on jõudnud madalaimale tasemele ajaloos ja peaaegu lähemale nullile, siis 3-5 aasta jooksul, nad võivad oluliselt kasvada, ja kui see juhtub, kinnisvara hind langeb.
Risk on ka serveri haldamine: kaugus kinnisvara nõrgendab kontroll peal, nii et üritan tegeleda juhtimise välismaa projekti Venemaalt on seotud suurte riskidega. Selle asemel serveri füüsilisest isikust juhtimine on soovitatav palgata spetsialistide poole.
Mitte vähem oluline ja risk on seotud структурированием tehingu. On olemas erinevaid skeeme, mis võimaldavad optimeerida makse — näiteks õigluse laenu või vormistamine läbi mitmeid ettevõtteid. See suurendab tootlust, kuid vähendab läbipaistvust ja suurendab riski omandisse. Maksu haldamise ei saa võtta struktuuri optimeerimine ja начислить täiendavad maksud ja trahvid. Maailmas suureneb läbipaistvus pangandussüsteemi, OECD tutvustab meetmeid, et neutraliseerida hägustab maksustatav baasi ning Venemaa nõuab oma resident tasuma maksud tulud, mis on saadud välismaal. Kõik need muudatused suurendavad riske koondatud objektide struktureerimine eesmärk optimeerida makse. Meie soovitus klientidele: esiteks, nõu maksu-konsultandid, ja teiseks, mitte pingutada optimeerimine, sest see on täis probleeme maksu teenuste lähemas tulevikus.
Eespool nimetatud punktid määravad peamine risk — risk vähendada likviidsust, st vähendada võimsust kiire müük, kaotamata kulusid ja vähendada võimalikku kasvu kapitalisatsiooni kui positiivses stsenaariumis turu arengut. Seega, mida madalam on riskid eespool mainitud punkte, seda suurem on likviidsus, ja selle tulemusena allpool on algusest tootlus objekti.
Lõpuks
Peamine oht, investeerides kinnisvara on:
| Riikide riskid | |
| Majandus |
|
| Sotsiaal-poliitilised |
|
| Projekti riskide | |
| Added Value |
|
| Арендный äri |
|
Mida valida — kõrge tootlus või madala riski — sõltub investori ja tema suhtes riske. Peamine probleem on palju ostjaid — on see, et nad hakkavad vestlus küsimust “Milline on tootlus?”, ja esimene küsimus on tegelikult peaks olema: “Millised on riskid ja kuidas ma saan müüa selle objekti tulevikus?”. Kui investor soovib saada suuremat tulu, siis peab ta olema valmis võtma suuremat riski.
Julia Koževnikova, “Транио”
Comments are closed.