Tulud ja kulud investorite: kuidas planeerida eelarvet enne ostu äripindade
Üldiselt arvatakse, et äripindade nõuab suuri kulutusi sisu. Aga seal on sellised tüübid rendilepingud, kus peamised kulud valeta арендаторах ja arvestades tulud kulud tasub ära kuhjaga tasutud, isegi kui teil on hüpoteek. “Транио” räägib peamiste artiklites tulude ja kulude korral valduses kaubik objektid.
Artikkel tulude ja kulude omanik äripindade
| Tulud | Kulud |
|---|---|
| — üür — outer (outdoor) reklaam, reklaam ja siseruumides (indoor), — amortisatsioon — kallinemine kinnisvara: kapitali juurdekasvu puhul edasimüügi objekti. |
1. Ühekordsed kulud ostes kinnisvara:
— kulud, kinnisvara, 2. Regulaarsed kulutused: — hüpoteegi makse (kui kinnisvara osta krediit) |
* Paljudel juhtudel on need kulud tagastatakse omanikule läbi teenustasu, mis makstakse üürnikule.
Tulud: ärge unustage, et indekseerimine rent ja polsterdus
Omanik kaubik objekti saab üüri eest kuus (Austria, Saksamaa, Hispaania) või kvartali (Prantsusmaa) ees. Suurbritannia, Tšehhi ja Šveits levinud kui kord kuus, nii ja поквартальные maksed. Lepingu sõlmimisel üürniku tasuda tagatisraha summa ulatuses makse kolme kuu üür (Hispaania — kaks, Šveits — kuus).
Kui üürile kaubanduskeskused üür on mõnikord laetud kujul protsenti ja aastane käive (3 до10 %). Ankur üürnikud (firma, снимающие vähemalt 5-15 % ruumi objekti) tavaliselt maksavad vähem kui teised.
Juhul, kui pikaajalise (10 aastat) lepingud üüri indekseeritakse igal aastal vastavalt inflatsiooni tõus riigis. Kuid näiteks Tšehhis on selline tava peaaegu ei ole, sest enamik lepinguid on 3 või 5 aastat.
Peale suhteliselt tasu сдаваемые ruumid, omanik tavaliselt tasu üürniku KÄIBEMAKSU rent. See summa hiljem tasutakse riigile. Mõnel juhul võib üürileandja osaliselt tagasi tasutud KÄIBEMAKSU hüvitamiseks kulud remont või ehitus.
“VAT, saadud üürnike hüvitata investorile KÄIBEMAKS tasutud ostes objekti. Saksamaal on see süsteem töötab automaatselt, et riik, see kohe välistab KÄIBEMAKSU objekti väärtust, ning maksu-teenused maakler-ja muud kulud ostes hüvitatakse välja tulevase üüri,” räägib Georgi Качмазов, juhtiv partner “Транио”.
Tulu võib seletada ka polsterdus. See langus on maksustatav väärtus kinnisvara arvelt selle võimaliku kulumise. Näiteks, kui vara on väärt 10 miljonit eurot, millest 2 miljonit eurot — see on hind, krundi, siis, kuna maa ei kuulu kulumist, amortiseerunud on 8 miljonit Kui eeldada, et amortisatsioon ärihoone on 2% aastas, siis maksustatavast summast aastas on maha 160 tuhat eurot. Peale selle, alates maksustatavast tulust saab maha laenu intressid.
Kulud: kõige tähtsam — kirjutada soodsad tingimused lepingu
Kulud võivad olla kas ühekordsed (kulude objekti, hüpoteek, maksud osta, komisjoni maaklerid jne) ja regulaarselt (hooldus -, hüpoteegi makse ja nii edasi).
Ühekordsed kulud, kinnisvara ostu vormistamine ja tehingute keskmiselt umbes 10 % objekti maksumusest. Neile võivad lisanduda kulud esialgne remont ja viimistlus ruumide see summa sõltub riigi eesmärk.
Mis puutub regulaarselt ülalpidamise kulud, siis, sõltuvalt rendilepingu, investor võib kas osaliselt või neist vabastada. Kõige levinum rent — NNN lease, kus omanik maksab ainult selle sisu kandekonstruktsioonide hoone. Õigused ja kohustused üürniku ja üürileandja määratud konkreetse rendilepingu.
Kulud omaniku liigist rent
| Tüüp rent | Millised kulud kannab omanik | ||
|---|---|---|---|
| Gross rent lease | Sisu ja hooldus | Kindlustus | Maksu kinnisvara |
| N lease (Single net lease) | Sisu ja hooldus | Kindlustus | — |
| NN lease (Double net lease) | Sisu ja hooldus | — | — |
| NNN lease (Triple net lease), analoog Saksamaa — Dach & Fach | Ainult remont fassaadi ja hoone katus | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
Tahes liiki rendilepingu hoolduskulud, kindlustus ja maksud esialgu võib teha omanik, kuid pärast nende eest kulutatud summa võib tagasi selle juurde kujul teenuse kogumise, mis sisaldab kokkulepitud lepingu kulud. Teenustasu tasutakse üürniku ja on mõeldud selleks, et omanik saaks tagasi investeerinud.
Igas riigis on tüüpiline tingimusi, mis puudutavad kulude ja kohustused üürnik ja üürileandja. Näiteks Suurbritannias omanik ei kanna peaaegu mingeid kulutusi (levinud tüüp üürile absolute NNN lease) ja Prantsusmaal ta maksab remont, komisjoni maaklerid, kes tegelevad rent ja kinnisvara maksud (tüüp rent — gross rent lease).
Kulud üürnike ja üürileandjate tüüpiline lepingud
Andmed Cushman & Wakefield
| Riik | Üürniku kulud | Kulud üürileandja |
|---|---|---|
| Austria | — üürile: juriidiline eskort — 1% iga-aastasest rent, riiklik maks — 1 %, komisjoni esinduse — 3 kuu üür; — teenustasu: sisaldab kommunaalmaksed, haldustasu kulud puhastus, kindlustus-ja kinnisvara maksud; — remont: sise ruumid; — KÄIBEMAKSU rent: 20 %. |
— remont: fassaad ja katus. |
| Suurbritannia | — üürile andmine: komisjoni esinduse kinnisvara — 5-10% aastane rent, juriidiline saatjad on ca 5 %, millele lisandub KÄIBEMAKS 20 %; — teenustasu: sisaldab kommunaalkulud, kindlustus, kulude juhtimise ja kinnisvara maksud; — remont: remont (täielikult) ja sisu; — kindlustus: üürnik maksab kindlustuse eest siseruumide otse ja kindlustus välise kujunduse — läbi teenustasu; — KÄIBEMAKSU rent: 20 %. |
— üürileandja maksab remont ja kindlustus kandekonstruktsioonide, kuid need kulud hüvitatakse läbi teenustasu. |
| Saksamaa | — üürile andmine: komisjoni esinduse kinnisvara summas 3-4 kuu üür (2-3 kuud, juhul, kui üürileping tööstus-ja kaubanduspinnad), millele lisandub KÄIBEMAKS 19 %; — teenustasu: hõlmab kinnisvara maksud, kommunaalkulud, ja kindlustus; — remont: sise ruumid; — KÄIBEMAKSU rent: 19 %. |
— üürile: tavaliselt omanik maksab vahendustasu ainult nõrk turgudel, ja see kehtib ainult objekte, kellel nõudlus on nõrk; — remont: tüüpiline rendilepingud Dach & Fach, mille üürileandja vastutab ainult kandekonstruktsioonide remont. |
| Hispaania | — teenustasu: sisaldab kommunaal kulud ja käibemaks kinnisvara; — remont: sise ruumid; — kindlustus: sise ruumid; — KÄIBEMAKSU rent: 21 %. |
— üürile andmine: komisjoni esinduse kinnisvara 10-15 % iga-aastasest üür, millele lisandub KÄIBEMAKS 21 % (mõnikord vahendustasu tasub üürnik); — remont: fassaadi-ja katusetööd; — kindlustus: fassaad ja katus. |
| Prantsusmaa | — üürile andmine: komisjoni esinduse kinnisvara kuni 15 % iga-aastasest üür, millele lisandub KÄIBEMAKS 20 %; — teenustasu: sisaldab kommunaal kulud ja kindlustus; — remont: remont siseruumides; — KÄIBEMAKSU rent: 20 %. |
— üürile andmine: komisjoni esinduse kinnisvara kuni 15 % iga-aastasest üür, millele lisandub KÄIBEMAKS 20 %; — omandimaks: summa sõltub konkreetse linna; mõnikord tasub üürnik (eriti kui tegemist on tööstus-või kaubanduskeskused ruumides); — remont: fassaad ja katus. |
| Tšehhi | — üürile andmine: komisjoni esinduse kinnisvara 5-8 %, kui üürile kontori-ja 10-15 %, kui üürile kaubanduspinnad; — teenustasu: sisaldab kommunaalmaksed, haldustasu, kulud, koristus-ja kinnisvara maksud; — remont: sise ruumid; — kindlustus: sise ruumid ja äri; — KÄIBEMAKSU rent: 21 %. |
— üürile andmine: komisjoni esinduse kinnisvara 7-17 % aastane üürileping; — remont: fassaadi-ja katusetööd; — kindlustus: fassaad ja katus. |
| Šveits | — üürile andmine: komisjoni esinduse kinnisvara 7-15 % liisingute; — teenustasu: sisaldab kommunaalmaksed; — remont: väikesed tööd. |
— üürile andmine: komisjoni esinduse kinnisvara 10-15 %; — omandimaks: suurus sõltub кантона; — remont: suured remonditööd; — kindlustus: kindlustus hoone. |
Peale selle, investoril on soovitatav ette näha, et selline artikkel kulutusi nagu laen asutaja — edaspidi see aitab optimeerida tulumaksu firma, kui objekt on vormistatud juriidiline isik. Sisuliselt see protsess on see, et asutaja annab laenu oma firma, mis vormistatakse kinnisvara, siis tagastab võla ja kuvab need vahendid all tulumaksu.
●
Kuna Euroopas levinud lepingud NNN lease, miks enamik ülalpidamise kulud lasub арендаторе, omanikule jääb maksma ainult kapitaalremont hoone ja teenused töötajad.
Et maksimaalselt vähendada halduskulusid, “Транио” soovitab välisriigi investorile:
- osta kinnisvara, juba сданную üürida lepingute alusel tüüpi NNN lease;
- kasutada laenu, et luua finantsvõimenduse ja suurendada tootlus investeeritud kapital;
- arvestada amortisatsiooni ja saada mahaarvamisi;
- osta uus kinnisvara, ei требующую kulud kapitaalremont;
- laenu väljastama asutaja optimeerida tulumaksu.
Julia Koževnikova, “Транио”
Comments are closed.