Millaista omaisuutta ulkomailla investoida hotelli, myymälä tai ostoskeskus? Vastaus tähän kysymykseen riippuu pitkälti siitä, strategian ja talousarvion, jonka sijoittaja on valmis myöntämään ostoon. Tranio kertoo, mitkä kohteet se on parasta valita eri tasoilla investointeja.
| Tyypit esineitä | Tuotto, % p | Aika sopimus vuokraa | Edut | Haitat |
|---|---|---|---|---|
| 300 tuhatta euroa | ||||
| Huoneisto (lyhyen aikavälin vuokra) | 5-7 | 1 päivä | Korkea likviditeetti; verrattuna pitkän aikavälin vuokra — korkeampi tuotto ja mitään ongelmia häätö vuokralaisia; mahdolliset vuokra kasvua | Riskit ja hallinta seisokkeja; verrattuna pitkän aikavälin vuokra — enemmän nopea kuluminen |
| Huoneisto (pitkäaikainen vuokra) | 2-3 | Kuin 1 vuosi | Korkea likviditeetti, korkea kysyntä vuokralaiset, vakaana myös kriisin aikana | Riskit ja hallinta seisokkeja; ongelmia häätö vuokralaisia |
| Opiskelija-asuntoja | 4-6 | 6 kuukautta | Korkea kysyntä vuokralaisten | Verrattuna apartments — alhaisempi likviditeetti, se on vaikea repurpose |
| 2,5 miljoonaa euroa | ||||
| Asunnon talot | 3-5 | Kuin 1 vuosi | Korkea likviditeetti ja kasvupotentiaalia arvo | Alhainen tuotto, paljon vuokralaiset, ongelmat, häätö, on rahastoyhtiö |
| Street kauppoja | 3-4 | 3-10 vuotta | Korkea likviditeetti ja kasvupotentiaalia arvo | Alhainen tuotto |
| Supermarketit | 5-6,5 | 12-15 vuotta | Korkea tuotto, pitkäaikaisia sopimuksia | Lähempänä päättymistä sopimus, alempi likviditeetti |
| 10 miljoonaa euroa | ||||
| Hoitokodissa | 5-6,5 | 20-25 vuotta | Kasvu eläkeläisten määrä, pitkäaikaisia sopimuksia | Se on vaikea repurpose |
| Ostoskeskukset | 4-6 | 5-15 vuotta | High yield | Riskien hallinta useita vuokralaisia |
| Hotellit | 4-6 | 10-20 vuotta | High yield | Se on vaikea repurpose |
* Keskimääräiset arvot esineitä:
Jos olet valmis investoimaan kiinteistöjen 300 tuhatta 2,5 miljoonaa euroa, Tranio suosittelee, ostaa asunnon tai asuntoja opiskelijoille.
Sijoittajat budjetti 500-600 tuhatta euroa haluavat usein ostaa klassinen liikekiinteistö, kuten liike-tai toimisto. Kuitenkin, nämä varat ovat riittämättömät, ostaa laatua esine tätä tyyppiä. Tässä tapauksessa, alle laadun ymmärrämme matalat riskit omaisuuserän: sijainti, koko, luotettavuus vuokralainen, ehdot ja ehdot vuokrasopimuksen. Nämä sijoittajat, suosittelemme, että asuin kiinteistöt vuokrattavana. Kyllä, kannattavuus tällaisten investointien on pienempi, mutta likviditeetti -, luotettavuus-ja kasvu arvo pitkällä aikavälillä — edellä. Lisäksi, tällaista omaisuutta, jos on tarpeen, voidaan käyttää henkilökohtaisiin tarkoituksiin.
Anna Kuryanovich
Vanhempi investointi konsultti
Niistä eduista pitkäaikainen vuokrasopimus — vakaa kysyntä ja korkea likviditeetti kohde, kuitenkin, että tällaiset investoinnit on riski, että vuokralainen lopettaa maksaa, ja se on vaikea häätää.
Vuokrattavana parhaiten yhden – tai kahden makuuhuoneen huoneistoja, yksi Euroopan kaupungeissa alueella, suosittu keskiluokka. Voit myös keskittyä opiskelijoiden ja valita asunnon lähellä suurta Yliopistoa, tai harkita kysyntä toimistotyöntekijöitä ostaa asunto lähellä liiketoiminta-alueella.
Tuotto kun kyseessä on pitkän aikavälin vuokra on noin 2-3 %. Sijoittajat, jotka eivät ole valmiita hallita omia, pitäisi palkata rahastoyhtiö Komissio, joka on noin 5-15 %. Vuokrasopimukset on yleensä tehty vuonna oikeus uusiminen.
Lyhyen aikavälin vuokra-pitkällä aikavälillä on kannattavampaa, koska kannattavuus tällainen esine on suurempi (5-7 %) ja ei ole ongelmia häätö vuokralaisia. Kuitenkin, on olemassa vaara, seisokkeja, ja lyhyen aikavälin vuokra-asuntoja kuluvat nopeammin kuin pitkällä aikavälillä.
Ostaa asuntojen vuokraus lyhyen aikavälin vuokra kustannuksia paikkoja suosittu turistien. Näin ollen se on parempi valita suuri kaupunki, kysyntä, joka ei vaikuta kausivaihtelu, ja sitten voimme keskittyä ei vain turisteja, mutta myös liikemiehet työmatkoilla, ja potilas — tässä tapauksessa, mieluiten asunto lähellä liikealueita tai Yliopisto lähellä sairaalaa.
Lyhyen aikavälin vuokra-tuo enemmän tuloja verrattuna pitkän aikavälin, ja tässä tapauksessa ei ole ongelma häätö vuokralaisia
Lyhytaikainen vuokrasopimus merkitsee antautumista, viikon tai useita kuukausia. Toimittaa asuntojen lyhytaikainen vuokraus on mahdollista, esimerkiksi, käyttää suosittu palvelu Airbnb. Jos sijoittaja ei ole valmis sukeltaa liiketoiminnan ja harjoittaa hallinta kohteen itsenäisesti, saattaa tarvita apua rahastoyhtiö Komissio, joka (riippuen kaupungin, kokemus ja service set) on 15-30 % vuokrakustannus. Ulkomainen sijoittaja joka tapauksessa tarvitset apua hallintaan ja joukkue Tranio valmis antamaan sitä. Tarjoamme omaisuuden hallinta-asunnot, lyhyen aikavälin vuokrattu, ja taata pätevä johto ja tuottaa jopa 5-7 %.
Opiskelija huoneistot lähellä hyvä Yliopisto on suuri investointi, kuten sijoittaja annetaan tasaista asiakkaita tulevina vuosina, kannattavuus esineitä on suurempi kuin perinteiset asuntoa. Haittapuoli on, että opiskelija-asuntojen komplekseja erikoistunut kuluu nopeammin kuin asuntoja, saadaan vuokrata pitkällä aikavälillä. Lisäksi opiskelija-asuntoja on vaikeampi myydä, koska ne ovat suunniteltu tietylle yleisölle, ja sijoittaja voi käyttää niitä oman majoituksen. Mutta verrattuna ei-real estate opiskelija-asuntoja on korkea likviditeetti.
Ostaa kannattavaa opiskelija majoitus-BRITANNIASSA ja Saksassa. Nämä markkinat ovat luotettavia ja ovat suuri kysyntä paikalliset ja ulkomaiset opiskelijat. Valita oikea kaupunki sijoittaa opiskelija-asuntoja, sinun täytyy kiinnittää huomiota läsnäolo lähellä yhden tai useamman suosittu opiskelijoiden keskuudessa, oppilaitosten, sekä puute ylitarjonta paikallisilla vuokramarkkinoilla, jossa opiskelija-asuntoja voi kilpailla suuri määrä vapaita asuntoja, ja tuotto vaikuttavat alhainen vuokrat.
”Keskimääräinen tuotto opiskelija-asuntoja — 4-6 %. Tämä luku riippuu siitä, kuinka suuri Yliopisto on lähellä, kuinka kaukana Yliopisto sijaitsee ja miten ne ovat laadukkaita ja moderneja. Näin ollen, korkeampi laatu, sitä pienempi riski ja kannattavuus”,— sanoi Giorgi Kachmazov, managing partner Tranio.
Vuokrasopimus on yleensä yksi kalenterivuosi tai lukuvuosi.
Ostajat budjetti 2,5 miljoonaa-10 miljoonaa euroa Tranio neuvoo ostaa kohteita muodossa katu-vähittäismyynti-tai supermarketit. Tämä talousarvio lähestymistapa myös kerrostaloja, mutta investoinnit tällaisia tiloja pitäisi käsitellä vain ne, jotka ovat valmiita ottamaan johdon ja ajoittain ratkaista ongelmia asukkaille.
Sijoittaja, jonka budjetti on 10 miljoonaa EUROA, on parasta nähdä investointina kaupallisen omaisuuden. Usein asiakkaiden kanssa tämä talousarvio on kiinnostunut ostamaan pieni hotelli, mutta emme suosittele voit harkita tätä vaihtoehtoa, jos et keskittyä passiivisia tuloja ja eivät halua olla täysin mukana johtamisessa. Lisäksi aikaa vievää, vieraanvaraisuus vaatii jonkin verran kokemusta.
Anna Kuryanovich
Vanhempi investointi konsultti
Huoneisto talot ovat korkea likviditeetti, mutta, kuten tapauksessa erillistä huoneistoa, vuokralaisten voi olla vaikea häätää, koska Euroopassa niiden oikeudet on suojattu lailla.
Suurin vaikeus vuokratalossa — suuri määrä vuokralaisten ja korkea todennäköisyys tahansa kysymyksiä tai ongelmia, jotka vaativat aikaa ratkaista. Siksi sijoittaja tarvitsee apua rahastoyhtiö.
Kerrostalot pitäisi valita markkinoilla, joilla vuokra-asuminen on vakaa kysyntä, kuten Berliinissä, jossa noin 85% asukkaista on vuokralaisia. Sinun pitäisi keskittyä kaupungeissa, joissa on kehittynyt työmarkkinoiden: jos ei toimi, on vuokralaiset, ja siksi, voit olla varma, että asuntojen kysyntä ja vakaat tulot. Saksassa nämä kaupungit ovat Berliini, Hampuri, düsseldorf, Köln ja München, Itävalta — Wien.
On tärkeää kiinnittää huomiota paitsi ominaisuudet kaupunkia, mutta myös aluekohtaisia: kannattavaa ostaa asunnon rakennus, jossa vuokrat ja kiinteistöjen kysyntä ovat nousussa, asukasmäärä kasvoi ja suunnitteilla suuria infrastruktuurihankkeita.
Vuokra tuotto taloja on keskimäärin 3-5 %. Kuten tapauksessa erillistä huoneistoa, vuokra on yleensä vuoden, uusittavissa.
Street vähittäiskauppa — pieniä kauppoja, kahviloita ja ravintoloita, sijaitsee ensimmäisessä kerroksessa taloa. Tämä muoto on tyypillinen ratkaisu rakentamiseen Keski kaduilla suurissa kaupungeissa. Tiloissa street vähittäiskaupan on korkea likviditeetti, mutta heikko kannattavuus. Usein Euroopassa ei myydä ensimmäisessä kerroksessa on erotettu ja vain rakennuksen koko. Siksi tällaisia esineitä, varsinkin hyvillä paikoilla, vähän.
Mukaan Anna Kuryanovich, tärkeimmät indikaattorit likviditeetti esineitä sijaitsevat kaduilla raskasta kevyen liikenteen ja erinomaiset julkisen liikenteen, sekä houkutteleva ulkonäkö ja mukavuutta kävijöitä (läsnäolo-näyttö, Windows, erillinen sisäänkäynti kadulta, jne.).
Tuotto esineitä muodon street vähittäiskauppa keskimäärin 3-4 %, mutta suuret, hyvin tunnetut ostoskadut (esimerkiksi Oxford street Lontoossa tai Passeig de Gracia, Barcelona) se voi olla alle 3 %.
Toisin kuin muut tyypit kiinteistöjen vuokrasopimukset esineitä street vähittäiskauppa ovat yleensä lyhyt — 3-5 vuotta, mutta se on kompensiruet korkea kysyntä vuokralaisten. Joissakin maissa, kuten Espanjassa, jaetaan sopimukset 10 vuotta.
Se on suositeltavaa ostaa sellainen esine, joka aiheuttaa mahdollisimman vähän ongelmia, kun omaisuus on alhainen riski, hyvässä paikassa luotettava yritysten vuokralainen, pitkän aikavälin vuokrasopimus. On toivottavaa, että korkeat käyttökustannukset olivat kustannuksista vastaa vuokralainen
”Tämä on yksi suosituimmista muodoista investointien kansainvälisille sijoittajille. Sen suosio johtuu helppous hallinta, matalan riskin ja korkean tuoton. Mutta on myös haittoja: lähemmäs vuoden vuokrasopimus, alempi likviditeetti ja enemmän alennus myytävänä. Keskeinen tekijä, joka vähentää riskiä, on hyvä sijainti”, sanoo George Kachmazov.
Se on edullisinta ostaa supermarketeissa kaupunkien kasvava väestö, vieressä muita myyntipisteistä, houkutella vuokralaiset, lähellä julkisen liikenteen ja tärkein liikenteen reittejä.
Kannattavuus supermarketit on 5-6,5 %. Vuokra-sopimukset tällaisten laitteiden pitkä — yleensä ne ovat 15 vuotta.
Miten sijoittaja on velvollinen osallistumaan hallinta kaupallisen omaisuuden, riippuu vuokrasopimuksen. Kätevin omistajan sopimus on tyyppiä NNN vuokrasopimus (triple net lease): omistaja maksut vuokralainen maksu, ”triple”, joka on ilman veroja, vakuutus-ja ylläpitokustannukset (nämä kustannukset sopimuksen nojalla vastaa vuokralleottaja).
Jos on yli 10 miljoonaa euroa Tranio suosittelee sijoittamaan hoitokodeissa. Suuret budjetit, voit sijoittaa myös ostoskeskuksia ja hotelleja, kuitenkin, tällaisia esineitä on vaikea hallita. Lisäksi ostaa suuria ja laadukkaita hotelleja ja ostoskeskuksia vaativat investointien määrä 30-100 miljoonaa euroa.
Hoitokodissa — lupaava vaihtoehto investointeja, kuten Euroopassa, yhä useammat vanhukset (Eurostatin ennusteet vuoteen 2040 mennessä niiden ihmisten osuus, yli 65-vuotiaat muodostavat yli neljäsosa eu: n väestöstä) ja eläkeläiset tarvitsevat erikoistunut asunto. Suurin haitta tällaisen esineen (kuten tapauksessa kanssa kampuksilla) — monimutkaisuus muuntaminen.
Komplekseja vanhuksille on löytynyt Itävallassa, iso-Britannia, Saksa, USA tai Ranska, suurissa tai keskisuurissa kaupungeissa ja niiden ympäristössä. Sinun pitäisi kiinnittää huomiota demografia — kuinka paljon eläkeläisiä on alueella tulevaisuudessa, 10-30 vuotta (tällaisia tietoja voidaan saada prosessi suorittaa Due Diligence), ja se, onko alueella kuluttajien palvelun yritykset, sairaalat ja kuntoutuslaitokset, hyvin kehittynyt liikenneinfrastruktuuri.
Laatu hoitokodit Euroopassa ovat yleensä käsitellään pitkän aikavälin (keskiarvo 20 vuotta) jäykkä sopimukset. Vuokra tuotto on 5-6,5 %.
Mukaan George Kachmazov, ostoskeskuksia on monimutkainen investointi vaihtoehto, koska suuri määrä vuokralaisia. Lisäksi vähittäiskaupan muoto muuttuvat jatkuvasti, ja usein myydään vanha, vanhentunut ja ei-toiminnalliset ostoskeskuksia. Amatööri sijoittaja helppo pudota ansaan ja ostaa lupaava kohde. ”Tämän tyyppisiä investointeja on enemmän sopii sijoittajille ammatillinen johto, kustannukset, jotka ovat maksettu suuria määriä tuloja. Mielestäni sijoittaa kauppakeskukset seisoo läsnäollessa yli 30 miljoonaa euroa,”— sanoi Giorgi Kachmazov.
Kun valitset shopping centre tulisi kiinnittää huomiota ostovoima väestöstä alueella, saatavuus, infrastruktuuri ja saavutettavuus.
”Merkittävä määrä vuokralaisia, läsnäolo ankkuri vuokralaisten magneetit (yleensä hyvin tunnettuja tuotemerkkejä, kuten Zara, Nike, jne.), saatavuus food court, aikavälin vuokrasopimuksia asiakkaiden lukumäärä asuu noin, väestörakenne kaupungin tekninen kunto ja noudattamista koskevat tekniset vaatimukset tällaisten rakennusten, kilpailijoiden määrä alueella, ja kuinka kauan vuokralaiset ottaa omaisuutta ja mikä on todennäköisyys uusien vastaavien tilojen naapurustossa,”— sanoi Giorgi Kachmazov.
Vierailla on käytössään seuraavat vuokralaiset — päivittäistavarakaupan myymälöissä, elektroniikkaliikkeistä, tekstiilit, sekä kahvila. Enemmän Ostoskeskus tunnettuja tuotemerkkejä, parempi liike, niin suosittu keskuudessa kävijöitä tuotemerkin houkutella uusia asiakkaita ja siten lisätä tuloja vuokralaisten ja lisätä vuokra hinnat sijoittaja. Vuokrasopimukset ovat yleensä 5-15 vuotta. Kannattavuus ostoskeskuksia on keskimäärin 4-6 %.
Suuri määrä vuokralaisia vaikeuttaa hallinta
Hotelli markkinat on heterogeeninen, ja on olemassa erilaisia profiileja ja riski varojen. ”Se on vaikea ostaa laatua ja likviditeettisopimus, jonka budjetti on noin 10-15 miljoonaa euroa: vaarana on, että hotelli sijaitsee halutuimmista sijainti ja hallinnoi pieni toimija, joka voi jossain vaiheessa muuttaa pois. Tällaisessa tilanteessa on löytää toinen vuokralainen tulee olemaan erittäin vaikeaa. Emme suosittele harkitsemaan sijoituskohteena pieniä hotelleja: todennäköisimmin, ne on sidottu pieni (ja siksi riskialtista) toteamukseen, että ”syö” palaa. Lisäksi, pienet hotellit usein tarkoittaa henkilökohtaista aikaa vievä johtamisessa. Mukava, suuri hotelli, jossa on tunnettu rahastoyhtiöitä, joka sijaitsee keskellä suuri Euroopan kaupungeissa, on välillä 50 miljoonaa euroa ja antoivat alhaiset tuotto (noin 4 %), sellaisena kuin se arvioi markkinoiden riski on alhainen, ja erittäin likvidejä. Lisäksi, se on myös arvostettu omaisuuserän omistaja,”— sanoi Giorgi Kachmazov.
Ihannetapauksessa, sinun pitäisi valita hotellit sijaitsevat suurissa kaupungeissa, jotka eivät ole riippuvaisia sesonkien, jossa on suuri turisti virtaus. Lisäksi sijainti, sinun täytyy kiinnittää huomiota kunnon hotelliin, kun viimeinen korjaus, arviot ja arvostelut Booking.com dynamics oleskelun turisteja sijainti, kausiluonteisuus kysyntää, kilpailukykyä markkinoilla, läsnäolo rakentaa Kylpylä ja kokoustilat.
Sopimukset operaattoreiden kanssa ovat 10-20 vuotta ja voi olla kahdenlaisia: vuokrasopimus tai management-sopimuksen. Ensimmäisessä tapauksessa omistaja se tarkoittaa, saada kiinteä vuokra, toinen — prosenttia liikevaihdosta. Tuottoa siinä tapauksessa, että sopimusten hallinta voi olla suurempi, mutta se riippuu aina taloudellinen tulos operaattori. Vuokra tuotto suurissa kaupungeissa ja pääkaupungeissa sijaitsevat tasolla 4-6 %.
•
Kun suunnittelet ostaa tuloja ominaisuuksia ulkomaille, sinun täytyy harkita monia tekijöitä ja laskea kunkin vaiheen, joten sinun pitäisi luottaa ammattilaisia, joilla on laaja kokemus ja hyvä markkinoiden tuntemus. Ota yhteyttä johtajat, Tranio, ja he neuvoo ostaa liikekiinteistö.
Yulia Kozhevnikova, Tranio
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…