Venäjänkielisten ostajat tuloja-tuottavat ominaisuudet: analyyttinen tutkimus Tranio (2016)

Vuoden 2016 alussa yhtiö Tranio toteutettiin analyyttinen tutkimus venäjänkielisten sijoittajat, jotka sijoittavat vuokra omaisuutta ulkomailla. Tämä on viides merkittävä tutkimus Tranio.

Kun ruplan devalvointi vuonna 2014-2015, maahanmuuttajia Venäjältä ja muista maista entisen Neuvostoliiton on tullut noin puolet niin paljon ostaa overseas property. Kuitenkin, lisääntynyt osuus ostajia, jotka ostavat kiinteistöjä ei itse pysy ja investointeja varten — ensisijaisesti vuokrataan.

Meidän tutkimus, olemme luottaneet tulokset kaksi online-tutkimuksia. Ensimmäisessä kyselyssä mukana 561 välitystoimisto 37 maata, ja toinen — 153 venäjän ostaja, että äskettäin ostanut tai aikoo ostaa tuloa tuottavia kiinteistöjä ulkomailta.

Ensinnäkin, olemme harkinneet maissa, suosituin keskuudessa venäläiset sijoittajat. Tässä luokitus, suosio maissa arvioidaan perustuu pyyntöjen määrä ”Yandex”, viitaten osto liikekiinteistö vuonna 2015:

	Maa	Jakaa haku pyynnöt, %
1	Saksa	22,1
2	Espanja	06,5
3	USA	06,0
4	Tšekin Tasavalta	04,9
5	Italia	04,8
6	UK	04,7
7	Ranska	04,6
8	Turkki	04,3
9	Latvia	04,0
10	Montenegro	03,5

Kysymykseen: ”kuinka Paljon asiakkaita Venäjältä ja muista maista entisen Neuvostoliiton hankkia tuloja omaisuutta?” 54% of realtors sanoi, ”Useita tällaisia asiakkaita on havaittavissa, mutta pieni verrattuna määrä ostajia muista maista.” Suosituin vastaus on useimmat arvioita maissa.

74% vastaajista totesi, että kauppojen lukumäärä kanssa venäjän ostajat laski sen jälkeen, kun ruplan devalvoituminen vuonna 2014-2015. Kuitenkin, yhä useammat sijoittajat vuokra omaisuutta. Edellisessä kyselyssä, Tranio vuonna 2013, 56% realtors on huomattava, että venäjän ostajat liikekiinteistöjen vähän tai ei ollenkaan, ja kyselyn 2015 tämä näkemys sai vain 27% vastaajista. Osuus niistä, jotka uskoo, että monet venäläiset sijoittajat kasvoi 44% 73%.

Osuus venäläisten sijoittajien lisääntynyt, erityisesti niissä maissa, joissa ennen maanmiehiämme ovat enimmäkseen ostavat loma-asuntoja itselleen (esimerkiksi: Espanja, Italia, Ranska). Niissä maissa, jotka ovat perinteisesti olleet suosittuja sijoittajien keskuudessa (esimerkiksi yhdistynyt KUNINGASKUNTA, Saksa), niiden osuus pysyi korkealla tasolla:

Maa	Vastaajien määrä huomata, merkittävä määrä Venäjän sijoittajat, %
	2013	2015
Osuus venäjän sijoittajat on kasvanut
Espanja	37	65
Italia	32	75
Ranska	00	50
Osuus venäjän sijoittajat pysyivät korkealla tasolla
UK	67	80
Saksa	89	82

Joukossa venäjänkielisen sijoittajat hallitsevat menestyviä yrittäjiä aktiivista liiketoimintaa Venäjällä tai muissa maissa entisen NEUVOSTOLIITON. He yleensä sijoittavat kiinteistöihin, tuo ei välttämättä ole korkea, mutta säännöllisiä tuloja turvallinen valuutta. Tärkeimmät motiivit sijoittajat ovat seuraavat:

• Monipuolistaa investointeja ja suojella heitä kotimaan poliittisia ja taloudellisia riskejä.
• Luo henkilökohtainen eläke Rahasto.
• Siirtää omaisuuden perinnöksi lapsia ja varmistaa niiden taloudellista hyvinvointia.
• Saadakseen oleskeluluvan on kehitetty ulkomailla.

Tyypillisesti sijoittajat ostavat asuin-tai liikekiinteistöjen vuokraus, ja vain harvat ovat kiinnostuneita hankkeiden kehitys-tai kunnostaminen. Useimmat kiinteistönvälittäjät (65 %) ilmoitti, että ei ole enemmän kuin 10 % venäjän sijoittajat investoimaan tällaisiin hankkeisiin. Mukaan George Kachmazov, managing partner Tranio, ”tärkein tuottoa sijoittajille tuo aktiivinen liike. Ja ulkomailla he käyttäytyvät kuin rentiers: mieluummin yksinkertainen vuokratuotot. He eivät halua ja eivät tiedä, miten tehdä hankkeiden lisäarvoa Euroopassa, vaikka ajan myötä heidän osaaminen kasvaa”.

Poikkeuksena on Thaimaa, Montenegro ja tšekin Tasavalta, jossa 89, 75 ja 63% realtorsin ilmoitti, että yli 10 % maanmiehiämme ovat mukana kiinteistökehitys tai kunnostaminen.

”Venäläiset ostavat usein vuokra omaisuutta samassa paikassa, jossa hän käyttää ostaa asunto itselleen,— sanoi Giorgi Kachmazov.— Tämä on ymmärrettävää: he tietävät, ominaisuudet, sijainti ja suunnattu paikallisille markkinoille. Ne yleensä viettää aikaa teidän ulkomaisia kotiin, ja he haluavat hallita tuloja, jos hän on lähellä.”

Suosituimpia sijoituskohteita ovat asuin-asuntoja ja koteja: 63 prosenttia vastaajista totesi, että tällaista omaisuutta on yksi kolmesta suosituin. Erotu Bulgariassa, Unkarissa ja Portugalissa, joissa tämä vastaus valittiin 95, 89 ja 86 %, vastaavasti. Päinvastoin, Saksassa, Italiassa ja yhdistyneessä KUNINGASKUNNASSA, tämä ei ole suosituin vastaus (37, 36 ja 27%, vastaavasti).

Toiseksi suosituin vaihtoehto — hotellit, valitsi 34% realtorsin. Hotellit erityisen suosittu vuonna Itävalta (78 %). Suurin osa vastaajista (62 % niistä, jotka ilmoittivat, hotellit) totesi, että venäjän sijoittajat melko itsenäisesti hallita hotelleja kuin antaa ne rahastoyhtiö. Kuitenkin eri maissa on merkittäviä eroja: esimerkiksi Bulgariassa ja BRITANNIASSA kaikki 100 % vastaajista vastasi, että sijoittajat käyttää palveluja rahastoyhtiöiden, kuten Saksassa ja Itävallassa tämän variantin osuus on 71 % vastauksista. Päinvastoin, Italiassa ja Turkissa kaikki vastaajista ilmoitti, että sijoittajat ovat hallita hotellit.

Toinen suosittu tyyppi omaisuus — asunto-talot (mainittu 16% vastaajista), erityisesti tšekin Tasavallassa, USA ja Saksa (57, 43 ja 42 %, vastaavasti).

Muita investointeja ominaisuuksia ovat pieni osa vastauksista, vaikka niiden suosio on havaittavissa yksittäisissä maissa:

Kiinteistön tyyppi	Maa (suluissa vastaajien määrä, %)
Street kauppoja	Yhdistynyt Kuningaskunta (60) Ranska (36), Itävalta (33) Latvia (33)
Kahviloita ja ravintoloita	Espanja (29) Portugali (29), yhdistyneessä KUNINGASKUNNASSA (27)
Supermarketit	Saksa (32) Espanja (16), UK (7)
Toimistotilaa	UK (33)
Asuntoja opiskelijoille	Itävalta (22) Kreikka (17)
Asuminen senioreille	Bulgaria (16)

Keskiarvo asuntojen vuokra omaisuus on 200 tuhatta euroa, liikekiinteistö 1,2 miljoonaa EUROA, vaikka budjetit vaihtelevat huomattavasti riippuen maittain ja tyyppi omaisuutta. Kyselyn ostajia osoittaa, että tarjoukset arvoltaan keskimäärin 1,7 kertaa kalliimpaa kuin talousarviossa, että ostajat keskittyi aluksi.

Asiakkaan ja sulkeminen paljon, keskimäärin se kestää 4-5 kuukautta, vaikka ehdot vaihtelevat huomattavasti eri maissa:

Keskimääräinen toimikausi kauppa	Maa
Jopa 4 kuukautta	Thaimaa, Unkari, Latvia, Turkki, Kreikka, Montenegro, Bulgaria, Portugali, Tšekin Tasavalta
Noin 5 kuukautta	Saksa, Espanja, Italia, USA
Yli 6 kuukautta	Ranska, Itävalta, iso-BRITANNIA

Sijoittajien on korkeat odotukset kannattavuuden. Kyselyn realtors, se seuraa, että asunto-omaisuutta keskimäärin odottaa tuotto 5,7 % vuodessa, kaupalliselta 6,9 %. Kuitenkin, asiakas tutkimus osoittaa, että todellinen tuotto asuinkiinteistöjen on keskimäärin 4,3% ja kaupallinen on 5.6 %.

Kuitenkin, odotukset kannattavuuden maanmiehiämme ajan, lähestyy totta parametrit. Vuoden 2013 tutkimus osoitti, että asunnonostajien keskimääräinen odotettu tuotto 6-7 % vuodessa, ja kaupallinen — 8-9 %.

Kysymykseen ”kuinka Monet ostajat ottaa lainaa ostaa kaupallisen omaisuuden?” osoittaa myös merkittävästi erilaisia tuloksia eri maissa. Ranskassa, yhdistyneessä KUNINGASKUNNASSA ja Itävallassa, osuus tällaisten ostajien on erityisen suuri (43, 50 ja 57 %, vastaavasti). Toisaalta, monissa maissa (esimerkiksi Thaimaa, Kreikka ja Unkari) venäjän ostaja, se on lähes mahdotonta saada asuntolaina, ja se johti siihen, että suuri osa vastauksia ”Näitä asiakkaita, joilla on vähän tai ei lainkaan”.

Tapauksissa, joissa venäjänkielisten sijoittajat ottaa luottoa velan osuus hankkeen kustannuksista on keskimäärin 40-50%, ja lähes ei vaihdella eri maissa.

Jos vuonna 2013 vain 10% realtorsin totesi, että useimmat ostajat liikerakennusten tekee lainan vuonna 2015 tällaisia vastauksia osuus on 27 %. Mukaan George Kachmazov, kasvava kiinnostus kiinnitykset johtuu siitä, että ”toisaalta, kriisin jälkeen sijoittajat ovat entistä vähemmän omaa rahaa. Mutta, toisaalta, sijoittajat tullut enemmän päteviä ja paremmin ymmärtää, että hyvin suunniteltu luotto auttaa optimoimaan verotusta ja lisää tuottoa investointeja. Lisäksi, nyt lainasivat halpaa rahaa on myös plus hyväksi kiinnitys”.

Huomasimme, että rekisteröinnin luottoa keskimäärin lisää tapahtuman kesto on 33 päivää, vaikka eri maissa eri tavoin: esimerkiksi Espanjassa, kauppa, johon laina sulkeminen keskimäärin 21 päivää pidempään, ja Itävalta — 48 päivää.

Varoja ostaa kiinteistöjä ovat todennäköisesti peräisin Venäjältä, totesi 73% realtorsin. Kuitenkin, muut vaihtoehdot ovat valittuna yksittäisissä maissa:

Varojen lähde	Numero vastaajista, %	Merkittävä maa (suluissa vastaajien määrä, %)
Venäjä	73	Kreikka (100) Turkki (92), Montenegro (92) Bulgaria (91)
Offshoring	28	USA (67), ISO-BRITANNIA (57)
Euroopan maissa	24	Itävalta (67)
Maat entisen NEUVOSTOLIITON, paitsi Venäjä	13	Tšekin Tasavalta (43) Turkki (31), Bulgariassa (24)

Yli puolet ostajista (52 %) ilmoitti, että ei aio tulevaisuudessa myydä omaisuutta, ja aion pitää sen ja myöhemmin peri. Ihmiset, jotka aikovat myydä omaisuutta, 55% odottaa tehdä niin, että noin 10 vuotta oston jälkeen, 35 % 5 vuoden jälkeen ja vain 3% 3 vuotta.

Samaan aikaan, mukaan 2013 kyselyn, 40% sijoittajien aikoo myydä sen kannattavaa asuinkiinteistöjen, piti tehdä se 2-3 vuotta. Näin ollen, jos sijoittaja halusi enemmän spekulatiivisia voittoa, mutta nyt he ovat enemmän kiinnostuneita pääoman säilyttäminen. Georgi Kachmazov toteaa, että ”tämä suuntaus on läheisesti sidottu siihen, että sijoittajat vähensivät vaatimukset tuotto hyväksi riskien vähentäminen ja luotettavuuden pitkällä aikavälillä.”

Vastaus kysymykseen: ”Mitkä ovat tärkeimmät vaikeuksia työskennellä venäjän ostajat nedvzhimosti?”, useimmat kiinteistönvälittäjät (52 %) totesi sen korkea odotukset kannattavuuden, ja toiseksi — hitaus (36 %). Jakelu vastaukset tähän kysymykseen on esitetty alla olevassa taulukossa:

Vaikeus toimi venäjän ostajat	Numero vastaajista, %	Merkittävä maa (suluissa vastaajien määrä, %)
Korkea tuotto-odotukset	52	Iso-Britannia (73) Saksa (68) Itävalta (67)
Hitaus, viive kauppa	36	Tšekki (75), iso-BRITANNIA (73)
Haluttomuus noudatettava vakiintuneita menettelyjä suorittaa liiketoimen	25	Thaimaa (56)
Ongelmia todiste varojen	23	Espanja (43)
Epäpätevyys asioissa sijoituskiinteistöt	22	USA (57)
Kielimuuri	06	Kreikka (27) Turkki (17)

Ostajat huomauttaa, että suurin ongelma on löytää sopiva kohde: tämän vaihtoehdon ilmoitti 64% kyselyyn osallistujista. Toiseksi vastaus: ”Rakenne kauppa optimoida verotus” (18 %).

George Kachmazov ennusteet, vuonna 2016 määrä venäjän ostajat asuinkiinteistöjen laskee toisen 20-30 %. Vaikka 30-40 % kasvu määrä maanmiehiämme, jotka haluavat myydä kotinsa ulkomailla, koska korkeat kustannukset-sisältöä. Kuitenkin 20-30% määrä kasvaa venäjän ostajat tuloja-tuottavat ominaisuudet.

Comments are closed.