Chèque-feuille de l’acheteur: que doit savoir avant l’achat d’immobilier commercial à l’étranger
Les acheteurs de l’immobilier à l’étranger de plus en plus souvent le considèrent non seulement comme le logement, mais aussi comme un objet pour un investissement rentable, surtout en période de crise. Dans l’étude «Транио» en 2014, l’attractivité des investissements est pour les russes, le deuxième facteur lors de l’achat d’une propriété à l’étranger.
Par rapport à l’acquisition du complexe de logement des investissements dans les installations commerciales exigent de plus en plus une approche sérieuse et approfondie. Pour gagner du temps et éviter des erreurs coûteuses, encore avant d’acheter, vous devez connaître les paramètres de base du projet d’investissement:
- emplacement;
- budget;
- dépenses;
- les caractéristiques du contrat de location;
- le rendement;
- risques;
- financement;
- options de gestion;
- la stratégie de sortie du projet.
Emplacement
De quel genre de localisation de l’objet, dépend largement de sa rentabilité, des risques et de la liquidité. Par exemple, approuver les investissements dans les grandes villes de l’Autriche, du royaume-Uni, l’Allemagne, les etats-UNIS et de la France. En étudiant les informations sur la localisation de l’objet, la peine de prêter attention non seulement sur le pays et la ville, mais aussi dans quelle région de l’immobilier, à savoir:
- infrastructure: par exemple, l’investissement dans les cultures de rente maison, il est important de la proximité de places de stationnement ainsi que les institutions sociales et magasins;
- sur les avantages et les perspectives de la zone: cela dépend de la croissance future de l’objet de valeur et des revenus de location;
- la desserte de la zone: où se trouve la gare la plus proche, est-il libre d’accès aux autoroutes, quelle est la distance jusqu’aux grands centres de transport.
Le budget
Généralement, les acheteurs investissent dans l’immobilier commercial avec un minimum de 2,5 millions d’euros, ainsi que d’un montant inférieur est difficile de trouver une qualité et низкорискованный l’objet. Du budget dépend de la sélection du type de biens immobiliers.
Types de biens commerciaux et de leurs paramètres
Les données Tranio (moyennes les indicateurs recommandés)*
| Types de objets |
Le rendement, % par an |
Durée le traité location |
Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|---|
| De 300 milliers d’euros | ||||
| Appartement (location) | 5-7 | De 1 jours | Grande liquidité; comparativement à long terme de la location — dessus de la rentabilité et pas de problème avec l’expulsion des locataires; plus de potentiel de hausse des loyers | Les risques de gestion et les temps d’arrêt; sur le rapport à long terme — plus rapide de l’usure |
| L’appartement (location à long terme) | 2-3 | De 1 an | Grande liquidité; la forte demande de la part des locataires, stable, même pendant la crise | Les risques de gestion et les temps d’arrêt; les problèmes avec l’expulsion des locataires |
| Maison étudiante | 4-6 | À partir de 6 mois | La forte demande de la part des locataires | Par rapport à des appartements — dessous de la liquidité, il est difficile de recycler |
| De 2,5 millions d’euros | ||||
| Profitables à la maison | 3-5 | De 1 an | Grande liquidité, le potentiel de croissance de la capitalisation | Rendement faible, un grand nombre de locataires, les problèmes d’expulsion, a besoin de la société de gestion |
| La rue des boutiques | 3-4 | 3-10 ans | Grande liquidité, le potentiel de croissance de la capitalisation | Rendement faible |
| Les supermarchés | 5-6,5 | 12-15 ans | Les taux de rendement élevé des contrats | Le plus proche de la date d’expiration du contrat, le plus faible de la liquidité |
| De 10 millions d’euros | ||||
| Maison de retraite | 5-6,5 | 20-25 ans | La croissance du nombre de retraités, les prolongations de contrat (s) | Difficile de recycler |
| Centres commerciaux | 4-6 | 5-15 ans | Les taux de rendement élevé | Les risques de gestion, avec un grand nombre de locataires |
| Hôtels | 4-6 | 10-20 ans | Les taux de rendement élevé | Difficile de recycler |
* La moyenne pour les objets:
- dans défavorisées des grandes villes européennes;
- de nouveaux objets ou après réparation;
- location de contrats au début de la période de validité.
Les coûts d’achat et le contenu
Lors de la planification du budget de noter que les frais d’enregistrement de la transaction est de 5 à 20% de la valeur de l’objet en fonction du type de l’immobilier, les prix, ainsi que le type de la transaction. À ces dépenses comprennent les frais de notaire et le coût de l’enregistrement d’etat, la taxe d’achat, la commission du courtier et le coût d’une procédure de validation juridique des transactions, la Due Diligence.
En outre, après l’achat d’un propriétaire attendent les coûts: les coûts des services de la société de gestion, les services publics et les réparations, l’assurance, ainsi que les taxes (impôt foncier et l’impôt sur les sociétés). Les investisseurs sont invités à noter la présence dans le pays d’impôt et des déductions et leurs conditions d’obtention. Ils peuvent réduire considérablement les coûts et augmenter les profits.
Les frais seront supportés par le propriétaire et les locataires, dépend du type de location du contrat.
Les locataires et un bail
Lors de l’étude des conditions de location, il convient d’examiner si un objet est mis, qui est le principal opérateur et quelle est la fiabilité de personnes ou de sociétés louant des locaux. À noter le pourcentage de neuf places dans l’idéal, la moyenne annuelle des taux d’occupation doit être d’au moins 90 %.
Aussi important le type de location (dépend le volume des dépenses d’entretien, et, par conséquent, le montant des bénéfices).
Types de location
| Type de location | Caractéristiques |
|---|---|
| Gross rent lease | Le propriétaire de la propriété effectue tous les calculs pour les services publics, les dépenses de réparation et d’entretien de l’immeuble, paye l’assurance, et (parfois) les impôts |
| N lease (Single net lease) |
Le locataire ne paie que la taxe sur l’immobilier, tout le reste est à la charge du propriétaire |
| NN lease (Double net lease) |
Le locataire paie les taxes et les assurances |
| NNN lease (Triple net lease) |
Le propriétaire prend avec le locataire des frais supplémentaires, «jamais deux sans trois», c’est-à-dire sans déduction de l’impôt, l’assurance et les coûts d’entretien (ces dépenses sur le traité de charge du locataire) |
| Absolute NNN lease | Tout à la charge du locataire, même si le bâtiment est endommagé lors d’une catastrophe, et le besoin partielle редевелопмент |
Pour les investisseurs les plus profitables pour les deux derniers types de contrats: lors de leur conclusion, les frais d’entretien de l’immobilier par le propriétaire du minimes.
Il convient également de déterminer à l’avance avec la durée du contrat de location. Elle dépend beaucoup de la volonté de l’investisseur de prendre des risques: par exemple, si il n’est pas prêt à perdre des locataires, il est susceptible d’investir dans un objet à long terme locations de contrats. Et inversement, lorsque le risque pour l’investisseur est acceptable, il sera considéré comme une des options de l’immobilier approprié à une fin ou à court terme baux contrat.
Le rendement
Sous la rentabilité peut être impliquée dans l’absolu, le chiffre d’affaires, flux de trésorerie, le bénéfice d’exploitation, le taux de capitalisation, la hausse du coût de cash-on-cash est ROI et IRR. Il est important de comprendre le type de la rentabilité conduit le discours du vendeur. Par exemple, comme l’illustre l’exemple ci-dessous, IRR peut faire de 9 %, tandis que le taux de capitalisation est égal à 5,5 %.
Les données pour l’exemple
| La valeur de l’objet | 10 millions d’euros |
|---|---|
| Le coût d’achat | 1 millions d’euros |
| L’investissement | 5 millions d’euros |
| LTV | 60 % |
| Le pourcentage de prêt | 2,4 % |
| Loyer le revenu | 650 milliers d’euros par an |
| Les coûts d’exploitation | 100 milliers d’euros par an |
| La croissance de la valeur | 2 % par an |
Types de rendement
| Le type de la rentabilité | Définition et méthode de calcul | Exemple |
|---|---|---|
| Absolu de revenu annuel | Alors, combien apporte la location de biens dans l’année, avant déduction des coûts d’exploitation, les paiements hypothécaires et les impôts | Dans cet exemple, l’objet d’un coût de 10 millions d’euros génère absolu à un revenu annuel de 650 millions d’euros |
| Le bénéfice d’exploitation net | L’absolu du revenu annuel déduction faite des coûts d’exploitation | Si le bien immobilier apporte 650 milliers d’euros par an, et les coûts d’exploitation sont de 100 milliers d’euros par an, net le bénéfice d’exploitation sera égale à 550 milliers d’euros |
| Flux de trésorerie net | Le bénéfice annuel en tenant compte des coûts d’exploitation et les paiements hypothécaires, avant impôts | Dans cet exemple, le flux net de trésorerie est égale à 300 milliers d’euros par an (650 mille (loyer le revenu) – 100 mille (coûts d’exploitation) – 250 mille (le paiement de l’hypothèque)) |
| Le taux de capitalisation (cap rate) |
L’attitude propre bénéfice d’exploitation à la valeur de l’objet | Si le résultat net le bénéfice d’exploitation s’élève à 550 milliers d’euros par an, et l’immobilier est une valeur de 10 millions d’euros, le taux de capitalisation — 5,5 % annuels |
| La croissance de la valeur | Indique à combien de pour cent par an (selon les prévisions) va augmenter le prix de l’immobilier | Dans cet exemple, la croissance de la valeur est de 2 % par an |
| Cash-on-cash est ROI (Return on Investment, taux de rentabilité du capital investi) |
Cet indicateur est égal au bénéfice de flux de trésorerie, divisé par l’investissement | Dans l’exemple, le cash-on-cash ROI sera de 6 % par an (300 mille (flux net de trésorerie) / 5 millions d’euros (investissement)) |
| IRR (Internal Rate of Return) |
Calculé sur la base d’indicateurs de tous les flux de trésorerie pour l’ensemble de la période du projet | Si l’objet de l’exemple ci-dessus dans un délai de 10 ans, génère des flux de trésorerie de 300 milliers d’euros, et ensuite, l’investisseur vend pour 12 millions d’euros, alors IRR sera de 9 % annuels |
Les risques
Le risque est la probabilité de la perte résultant de modifications. Plus la probabilité que se produise un événement négatif, plus le risque. Si l’investisseur veut obtenir une plus grande rentabilité, il doit être prêt à prendre plus de risques. Par exemple, la clé le marché de bureau dans le centre de Londres, à la demande dépasse l’offre, et cela conduit à une baisse des rendements dans le segment (taux d’environ 4 %). Dans le même temps, le marché des bureaux en moins recherchés après les zones qui donne à l’investisseur une plus grande rentabilité (par exemple, Liverpool a — 7 %) à peu повысившемся risque.
Financement
Dans certains cas, les investisseurs prennent un crédit pour l’achat de l’immobilier commercial. Cette option est favorable au fait que le crédit est un levier d’amélioration de la rentabilité. Ceux qui ont décidé de profiter de la banque de financement intéressant de déterminer à quelles conditions on peut s’attendre à:
- quelle est la taille du prêt dans la comparaison avec la valeur de l’objet (Loan-To-Value Ratio, ou LTV);
- quel est le taux d’intérêt;
- quelle est la durée des prêts;
- quelle est la commission pour la délivrance d’un prêt.
Lors de l’achat de l’immobilier d’investissement en Allemagne, l’emprunteur peut compter sur un crédit de 60 % de la valeur de l’objet en-dessous de 2 % par an. Lors de la location du rendement de l’objet de 6,5 % de rendement sur le capital investi en tenant compte de prêt peut atteindre 8 à 10 %.
George Качмазов
Pdg et fondateur de Tranio
Gestion
«La bonne gestion est similaire à un déjeuner dans un restaurant, la nourriture est belle la vue et le goût, et les serveurs sont attentifs et serviables. La principale chose — vous n’est pas pris en charge», écrit Craig Coppola (Craig Coppola), le courtier immobilier des états-UNIS.
Bien sûr, le propriétaire peut gérer vous-même, mais il est plus facile d’engager la société, spécialisée sur la gestion des biens immobiliers, car il aidera à économiser du temps, le propriétaire de l’objet.
Stratégie de sortie et les conditions d’investissement
Il y a deux stratégies de sortie de projet d’investissement — la transmission de l’héritage et de la vente.
- La transmission des biens par héritage. Avec les années, le coût de l’immobilier augmentent, et un seul et même objet peut être la propriété d’une famille de plus de 100 ans. Par conséquent, la transaction doit être structuré pour la propriété que vous pouvez transmettre en héritage avec un minimum de pertes fiscales. Par exemple, en France avantageux de régulariser l’immobilier sur la société civile immobilière (sci (SCI) — dans ce cas, manquent les impôts sur les successions et sur les donations.
- Vente. La durée normale de la possession de la rentabilité de l’immobilier à la revente — de 10 à 20 ans, mais il ya des situations où le propriétaire, vous devez quitter le projet d’investissement avant, donc, l’objet doit être liquide, c’est ainsi, afin de le vendre rapidement (2-4 mois) sans perte significative de la valeur. Ceci est réalisé grâce à l’achat de l’immobilier dans les primes de lieux multiples variantes d’utilisation de l’objet, etc.
Conclusion
Amélioration de l’évaluation de toutes les positions dans ce chèque-feuille produite avant l’achat d’un objet immobilier, permettra de sécuriser l’investissement immobilier. Il convient de choisir низкорисковые liquidité des objets sur les marchés et de ne pas courir pour un grand rendement.
Julia Kojevnikova, «Транио»
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