Les revenus et les dépenses des investisseurs: comment planifier le budget de l’avant l’achat de l’immobilier commercial
Il est considéré que l’immobilier commercial exige de grandes dépenses. Cependant, il ya ces types de contrats de location, dont les principales dépenses sont sur les locataires et compte tenu des coûts de paie avec usure, même en présence d’une hypothèque. «Транио» raconte les principaux articles de recettes et de dépenses lors de la possession des objets commerciaux.
Les articles de recettes et de dépenses du propriétaire de la propriété commerciale
| Les revenus | Dépenses |
|---|---|
| — le loyer — en plein air (outdoor) de la publicité et de la publicité à l’intérieur (indoor), — amortissement — l’appréciation de l’immobilier: les plus values en cas de revente de l’objet. |
1. Des charges non récurrentes lors de l’achat de l’immobilier:
— la valeur de l’objet de l’immobilier, 2. Les dépenses ordinaires: — le paiement de l’hypothèque (si le bien immobilier est acheté à crédit), |
* Dans de nombreux cas, ces coûts sont retournés au propriétaire par des frais de service qui est payé par le locataire.
Recettes: n’oubliez pas de l’indexation de la location et de l’amortissement
Le propriétaire de l’objet commercial reçoit un loyer pour le mois (Autriche, Allemagne, Espagne) ou par trimestre (en France) de l’avant. Au royaume-Uni, la république Tchèque et de la Suisse étendues mensuelles et trimestrielles des paiements. Lors de la signature du contrat avec le locataire dépôt de garantie de paiement de la somme de trois mois de loyer (en Espagne, deux en Suisse — six).
Lors de la location de centres commerciaux, le loyer est parfois accusés en pourcentage annuels de chiffre d’affaires (entre 3 et 10 %). Ancrage des locataires (sociétés, font au moins 5 à 15 % de la surface de l’objet) paient généralement moins le reste.
Dans le cas à long terme (10 ans) des contrats, le loyer est indexé chaque année en fonction de l’augmentation de l’inflation dans le pays. Mais, par exemple, en république Tchèque, cette pratique n’existe pratiquement pas, car la plupart des contrats est en 3 ou 5 ans.
En plus de la carte pour les locaux, le propriétaire d’habitude facturera au locataire de la TVA sur le loyer. Ce montant est ensuite versé à l’état. Dans certains cas, le bailleur peut se faire rembourser partiellement rembourser la TVA au titre de la compensation pour les frais de réparation ou de construction.
«La TVA provenant de locataires, compense l’investisseur de la TVA payée lors de l’achat de l’objet. En Allemagne, ce système fonctionne automatiquement: l’état immédiatement exclut la TVA de la valeur de l’objet, et la taxe sur les services de courtage et les autres frais lors de l’achat compensées par un futur loyer», dit George Качмазов, directeur associé de «Транио».
Revenu on peut également citer l’amortissement. Cette baisse de la valeur imposable des biens immobiliers grâce à son potentiel d’usure. Par exemple, si l’immobilier est une valeur de 10 millions d’euros, dont 2 millions de dollars — c’est le coût du terrain, puisque la terre n’est pas soumis à l’usure, amortis seront 8 millions Si l’on admet que l’amortissement de l’immeuble commercial est de 2% par an, alors le montant imposable chaque année, seront déduits de 160 milliers d’euros. En outre, à partir d’un revenu imposable seront déduits des intérêts sur l’emprunt.
Le coût: l’essentiel est de déclarer des conditions favorables dans le contrat
Les coûts peuvent être ponctuels (la valeur de l’objet, l’hypothèque, les taxes sur l’achat, de la commission des courtiers, etc.) et régulières (frais d’entretien, le paiement de l’hypothèque, etc.).
Exceptionnels, le coût d’achat de l’immobilier et de la décoration de la transaction représentent en moyenne environ 10 % de la valeur de l’objet. Il peut être ajouté le coût de la réparation et de finition d’intérieur — ce montant dépend de l’état de l’objet.
En ce qui concerne les dépenses ordinaires sur le contenu, alors, selon le type de contrat de location, l’investisseur peut être en partie d’entre eux libéré. Le type le plus commun de la location — NNN lease, lors de laquelle un propriétaire ne paie que pour le contenu des charpentes de bâtiments. Les droits et les devoirs du locataire et le bailleur sont stipulées dans un contrat de location.
Le coût de propriété en fonction du type de location
| Type de location | Quels sont à la charge du propriétaire | ||
|---|---|---|---|
| Gross rent lease | L’entretien | L’assurance | L’impôt sur l’immobilier |
| N lease (Single net lease) | L’entretien | L’assurance | — |
| NN lease (Double net lease) | L’entretien | — | — |
| NNN lease (Triple net lease), un analogue en Allemagne — Dach & Fach | Seulement la réparation de la façade et de la toiture du bâtiment | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
Sur l’un des types de location frais d’entretien, l’assurance et les taxes initialement peut être tenu par le propriétaire, mais une fois le paiement de la somme dépensée par peut revenir dans la forme de la collecte de service, qui comprend stipulés dans le contrat le coût. Les frais de service payés par le locataire et est conçu pour que le propriétaire puisse retourner le passé.
Dans chaque pays, il ya des conditions typiques, concernant les coûts et les responsabilités du locataire et du bailleur. Par exemple, au royaume-Uni, le propriétaire ne porte presque pas de frais (diffusé le type de location absolute NNN lease), et en France il paie la réparation, la commission des courtiers, s’occupent de la location, et de la taxe sur l’immobilier (type de location — gross rent lease).
Les dépenses des locataires et des bailleurs typique de contrats
Les Données De Cushman & Wakefield
| Pays | Les frais du locataire | Frais de location |
|---|---|---|
| Autriche | — la location: accompagnement juridique — 1% de la location annuelle, une taxe de 1 %, la commission de l’agence — 3 mois de loyer; — les frais de service: comprend le coût des services publics, des frais de gestion, les coûts d’entretien, de l’assurance et de la taxe sur les biens immobiliers; — réparation: intérieur; — La TVA sur la location: 20 %. |
— la réparation: la façade et la toiture. |
| Royaume-uni | — la location: la commission de l’agence de l’immobilier — 5 à 10% du loyer, l’accompagnement juridique, près de 5 %, majoré de la TVA de 20 %; — les frais de service: comprend les services publics, les assurances, les frais de gestion et de la taxe sur l’immobilier; — réparation: la réparation de tout et de contenu; — l’assurance: le locataire est de payer pour l’assurance intérieurs directement, et pour l’assurance conceptions extérieures — par des frais de service; — La TVA sur la location: 20 %. |
— le propriétaire paie pour les réparations et l’assurance structurelle, mais ces dépenses sont remboursées par les frais de service. |
| Allemagne | — la location: la commission de l’agence immobilière de 3-4 mois de loyer (de 2 à 3 mois en cas de location de l’industrie et du commerce intérieur), majoré de la TVA de 19 %; — les frais de service: comprend la taxe sur l’immobilier, les frais de services publics et de l’assurance; — réparation: intérieur; — La TVA sur le loyer: 19 %. |
— la location: habituellement, le propriétaire paie une commission uniquement sur les marchés, et cela est vrai uniquement pour les installations bénéficiant de la faiblesse de la demande; — réparation: typique de contrats de location Dach & Fach, dont le propriétaire est responsable de la réparation des charpentes. |
| Espagne | — les frais de service: comprend les charges et la taxe sur les biens immobiliers; — réparation: intérieur; — l’assurance: intérieur; — La TVA sur la location: 21 %. |
— bail de lacommission: la commission de l’agence immobilière de 10 à 15% de loyer plus TVA 21 % (parfois, la commission paie le locataire); — la réparation: la façade et la toiture; — l’assurance: la façade et la toiture. |
| France | — la location: la commission de l’agence immobilière jusqu’à 15% du loyer majoré de la TVA de 20 %; — les frais de service: comprend les frais de services publics et de l’assurance; — réparation: réparation de l’intérieur; — La TVA sur la location: 20 %. |
— la location: la commission de l’agence immobilière jusqu’à 15% du loyer majoré de la TVA de 20 %; — l’impôt sur l’immobilier: le montant dépend de la ville; parfois de payer des locataires (surtout s’il s’agit d’industriels ou de locaux commerciaux); — la réparation: la façade et la toiture. |
| République tchèque | — la location: la commission de l’agence immobilière de 5 à 8 % lors de la location de bureaux et de 10 à 15 % lors de la location des locaux commerciaux; — les frais de service: comprend le coût des services publics, des frais de gestion, les coûts d’entretien et la taxe sur les biens immobiliers; — réparation: intérieur; — l’assurance: d’un espace intérieur et d’affaires; — La TVA sur la location: 21 %. |
— la location: la commission de l’agence immobilière 7-17 % du loyer; — la réparation: la façade et la toiture; — l’assurance: la façade et la toiture. |
| La suisse | — la location: la commission de l’agence immobilière 7-15 % de la location; — les frais de service: comprend les services publics; — réparation: les petits travaux. |
— la location: la commission de l’agence immobilière de 10 à 15 %; — l’impôt sur l’immobilier: la taille varie d’un canton; — réparation: les grands travaux de rénovation; — assurance: assurance de l’immeuble. |
En outre, l’investisseur, il est recommandé de prévoir une telle dépense, comme prêt — fondateur à l’avenir, il permettra d’optimiser l’impôt sur les bénéfices de l’entreprise, si l’objet est décoré à une personne morale. L’essence de ce processus est que le constituant accorde un prêt de son entreprise, à laquelle est délivré immobilier, puis renvoie la dette et affiche la liste de ces fonds sous impôt sur le revenu.
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Puisque l’Europe distribués contrat (s) NNN lease, pour lesquels la plupart des dépenses d’entretien incombe au locataire, le propriétaire de la demeure de payer seulement pour les grosses réparations du bâtiment et le personnel.
Pour réduire les coûts de gestion, «Транио» recommande à l’investisseur étranger:
- acheter de l’immobilier, déjà сданную à louer sur les contrats de type NNN lease;
- utiliser le prêt pour créer un effet de levier financier et d’améliorer le rendement sur le capital investi;
- tenir compte de l’amortissement et de recevoir des déductions fiscales;
- acheter une nouvelle propriété, ne nécessite pas de dépenses pour la réparation;
- d’émettre un emprunt fondateur pour l’optimisation de l’impôt sur le revenu.
Julia Kojevnikova, «Транио»
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