Faktori rizika su: od čega ovisi prinos ulaganja u nekretnine

Procjena rizika igra važnu ulogu u fazi formiranja strategije ulaganja, jer od toga koliko je investitor spreman da ide na rizik, u velikoj mjeri ovisi i proračun, i očekivanje prinosa. Tako, ako investitori s obzirom na buduće ulaganje u nekretnine kao low-rizične, onda su spremni platiti više za svaki dolar projiciranih prihoda, čime se smanjuje stopa povrata. To jest, nego što je niži rizik, niži prinos.

Rizik je vjerojatnost gubitaka koji proizlaze iz bilo kakvih promjena. Veća je vjerojatnost da će se dogoditi negativan događaj, veći je rizik. Za ulaganja u nekretnine najviše tipične dvije skupine rizika — country rizike i rizike povezane s određenom projektu.

Country rizika

Na страновым rizicima prije odnosi se vjerojatnost pojave ekonomskih, političkih i društvenih previranja u zemlji, gdje se nalazi objekt.

Razina странового rizik se može saznati iz izvještaja rejting agencije ili konzultantske tvrtke. Na primjer, u rang The Economist Intelligence Unit najmanje country rizika od Austriji, velikoj Britaniji, Njemačkoj i SAD-u, najveće — od Afganistana, Bjelorusije, Ukrajine i ostale

Jedan od ekonomskih faktora странового rizika — rast inflacije. Ovisnost je: što je veća inflacija, to je veći rizik. Najmanji rizik je inflacija od 5% godišnje, najviše — više od 100 %. Tržište nekretnina je osiguran od inflatornih rizika tako da su cijene najma obnavlja se mjesečno ili godišnje: najam stope ugriz na indeksu maloprodajnih cijena, dinamika koja odražava inflaciju. Češće se preispitati uloga, to je veća osjetljivost objekta do inflacije i više prihoda investitora. Na primjer, hotelske sobe, trgovine, industrijske i spremišni prostor i stanovanje, сдаваемое u kratkoročni zakup, tradicionalno se smatraju objektima s povećanom osjetljivošću na inflaciju, urede i REIT — srednje, a zemljišta i apartmana, сдаваемые u dugoročni zakup, — niska.

Njemačka — općenito низкорисковая zemlja za ulaganja u nekretnine, međutim, ovdje postoje regije visokog rizika. Konkretno, to su istočne zemlje

Drugi ekonomski faktor странового rizik povezan s nestabilnosti domaće valute. Bez obzira na to, raste joj tečaj ili pada, bilo značajno odstupanje predstavlja rizik. Najveća opasnost za tržišta se javlja u slučaju kada rast ili pad valute iznosi više od 20 %.

Za roba gospodarstvo također je tipičan takav faktor rizika, kao i smanjenje cijena nafte. Što je niža cijena to je veća prijetnja ekonomiji; najveći rizik — pad cijena ugljikovodika više od 20 %. Tako je, prema Savills, na pozadini дешевеющей nafte od 2007. do 2009. godine stanova u glavnom gradu ruske pao je na 51 %. U siječnju i veljači 2009, cijene nafte počele rasti, a cijena po kvadratnom metru previše je otišao gore. U 2015 ulje pokazuje negativan trend, i cijene stanova također su smanjene.

Drugi ekonomski faktori — pad BDP-a, pad stope proizvodnje, pad izvoza i pad kupovne moći stanovništva. Najveći rizik — smanjen svaki od tih pokazatelja je više od 10 %.

Na страновым također su društveno-političke rizike. Naime, na tržištu nekretnina može negativno utjecati na negativni rast stanovništva, a to vrijedi ne samo za zemlju u cjelini, ali i pojedinih naselja, kao i pojedine regije. Na primjer, stanovništvo Istočne Njemačke seli u razvijenijim i budućnost zapadne zemlje, tako da posljednjih smatraju manje rizičnim tržištima za ulaganja u nekretnine (iznimka je mali grad u regiji ruhr, koja gubi stanovništvo, zbog nedostatka radnih mjesta).

Politička situacija također ima značajan utjecaj na ponašanje investitora i na njihovu percepciju rizika. Prema istraživanju “Транио”, 17 % ispitanika realtors vjeruju da je politička situacija (u rangu s ekonomske stabilnosti) — jedan od glavnih razloga zašto je ruskog govornog kupci se opredjeljuju za ovu ili onu zemlju, za kupnju nekretnine. Ovaj faktor posebno je izražena izražena u zemljama kao što su velika Britanija, Njemačka, SAD i Francuska.

Društveno-političke i ekonomske turbulencije u zemlji mogu trajno otjerati investitore iz lokalnog tržišta nekretnina

Još jedan važan страновой rizik potencijalne promjene u zakonodavstvukoje bi mogle utjecati na tržišta nekretnina. To mogu biti promjene u poreznom zakonu (povećanje postojećih poreza i uvođenje novih), uvođenje restriktivnih zakona koje se odnose na izgradnju i investicije, kao i uvođenje ograničenja na kretanje kapitala.

Rizici projekta

Rizici povezani s projektom, može se podijeliti u dvije kategorije:

• rizici projekata Added Value, kojima je cilj — stvaranje dodane vrijednosti;
• rizici zakup poslovnog.

1. Projekti Added Value

Za projekte Added Value (“dodanu vrijednost”) odnose se izgradnja i редевелопмент. Rizik od takvih projekata je prilično visoka, ali i prinos previše visoka — 14-25 %.

Glavni rizici u vezi sa izgradnjom:

• vrijednost zemljišta ili objekta na ulazu može biti precijenjen;
• izgradnja ili popravak mogu biti odgođeni;
• procjena izgradnju ili popravak mogu biti prekoračena;
• prodajna cijena može biti niža nego što je planirano;
• prodaja može ići sporije nego što je planirano.

Svi ti rizici mogu “jesti” prinos, što je rezultiralo investitor će ostati bez profita ili čak s gubitkom.

Građevinski projekti više puni rizika u odnosu s leasing poslovanjem

Svi navedeni rizici rastu u progresiji proporcionalno закредитованности programer, tj. što više kredita i novca, on koristi, veća je svaka od gore navedenih rizika. Kada наихудшем scenariju, na primjer, pod visokim закредитованности izgradnje i značajna korekcija vrijednosti može dokazati tako da developer ili investitor će ostati u gubitku. Iskusni programeri uvijek izračunati različite scenarije razvoja događaja, i prihvatljivim se smatraju kao kod kojih je investitor izlazi iz projekta zaradjuje 15-20 % (klasični scenarij) ili 20-25 % (optimistički scenario).

Projektni rizici se očituju još prije početka radova. Konkretno, postoji rizik od neuspjeha da dobije dozvole za gradnju (Permit Risk). Bit je u tome, da se u slučaju ulaganja u редевелопмент, remont ili zgrade od nule za provedbu nakon kupnje zemljišta ili objekta treba proći usklađivanja i dobiti dozvolu. Obično u cijenu stavite ga je rizik od neuspjeha da dobije odgovarajuću dozvolu ili da to traje dugo vremena. U nekim zemljama, programeri su spremni da preuzmu rizik neuspjeha da dobije dozvole.

Identificirati rizike povezane s određenim objektom, pomaže sveobuhvatna provjera — Due Diligence — koja uključuje četiri vrste pregleda:

• pravna ekspertiza (Legal Due Diligence): odvjetnici potvrdili ugovor o najmu i dostupnost, ili za građevinsku dozvolu;
• financijski i porezni ispit (Financial & Tax Due Diligence): porezni savjetnik postavlja stvarni troškovi održavanja objekta, broji profitabilnost i veličina poreznih odbitaka;
• procjena rizika (Chance & Risk): ispit perspektive razvoja lokacije, kao i utjecaja postojećih i budućih konkurenata;
• tehnička ocjena (Technical Due Diligence): ekspertiza tehničkog stanja nekretnine (obično se ne provodi pri kupnji novih objekata).

2. Najam posao

Najmanje rizične objekte, сдающиеся u zakup, imaju sljedeće karakteristike:

• mjesto u prestižnom područjima;
• dobro tehničko stanje;
• stanari — predstavnici srednje klase (za stambene nekretnine) ili tvrtke prvi ešalon (u slučaju komercijalne objekte);
• prosječna razina u zakup, dostupan od prosjeka stanarima;
• mogućnost перепрофилирования objekta (na primjer, prijevod hotelu nekretnina u stambeni fond, ili obratno);
• dobit od iznajmljivanja ne niže naknade za kredit.

Lokacija je bitna karakteristika: ako se nekretnina nalazi u dobrom susjedstvu, rizik će biti minimalna, a objekt — ликвиден. Međutim s rizikom može biti povezan daljnji razvoj područja, tako da pri odabiru prihoda objekta treba pitati planom uređenja i saznati mogu li budućnost i već se provode promjene (širenje prometne mreže, pojava novih institucija i tako dalje), s vremenom poboljšati kapitalizacija objekta ulaganja ili, obrnuto, niži prinos. Na primjer, ako je čovjek kupio stan u New Yorku, sa prekrasnim pogledom na Central park, onda je a priori je osigurao sebi sigurnost prilog, kao i apartmanima s pogledom na malo, a novih neće biti više.

Rizik predstavljaju i loše stanje objekta i nedovoljna tehnička opremljenost. Od gore planski rješenja unutar zgrade, opskrba modernim strojarskih sustava i kvalitetu nosive konstrukcije, što je niža konkurentnost objekta na tržištu, niža je njegova cijena i potražnja od strane stanara, a rizici veći. Unatoč činjenici da su stari i dotrajali objekti mogu dati dobar prinos u ovom trenutku, oni su uvijek više puni rizika za ulaganja, nego zgrade u dobrom stanju.

Kvaliteta stanara i tip najam ugovor također mogu povećati ili smanjiti rizike. Investitor, koji nije spreman da ide na rizik gubitka stanar, najvjerojatnije, вложится u objekt s dugotrajnim арендными ugovorima. I obrnuto, kada se ovaj rizik za investitora je prihvatljiv, to će se uzeti u obzir kao opcija nekretnine s odgovarajućim do kraja ili kratkoročni leasing ugovorom.

Pri odabiru prihoda nekretnina vrijedi obratiti pozornost na to koliko je pouzdan stanar

Drugi rizik vezan za izbor načina financiranja i daljnjim upravljanjem posuđenim novcem. U pravilu, što je veći udio duga kapitala, to je veći rizik.

Efekt poluge — to je kada je vrijednost duga financiranja jeftinije nego profitabilnost projekta. Investitor može pregovarati s bankom dakle, platiti kamatu na kredit, ali isplatiti najmanje od tijela kredita. Na taj način možete povećati operativni prinos od ulaganja. Ali takav je način povećanja prinosa dovodi do drugog rizikom. Ako je cijena objekta će pasti, kada će trebati produžiti ugovor kredit, banka će zahtijevati razmjerno докапитализировать kredit i dati dodatni jamstvene (margin call). Stoga je važno pronaći pravi balans poluge prinosa i rizika, to je sposobnost profesionalnih investitora.

Kapital, snimljen u dug za ulaganja, mora donijeti zaradu veću od naknade za korištenje. Ako dohodak od nekretnina niže naknade za kredit, investitor snosi gubitak koji je veći, što je veća vrijednost pozajmljenih sredstava.

Prema mišljenju stručnjaka, na tržištu nekretnina pojavio se još jedan rizik: tako su kamatne stope na kredite u 2014-2015 u mnogim zemljama dosegla najnižu razinu u povijesti i gotovo blizu nule, onda kroz 3-5 godina su uvelike može narasti i kada se to dogodi, cijene nekretnina će pasti.

Rizik predstavlja i daljinsko upravljanje predmet: udaljenost nekretnina slabi kontrolu nad njom, pa pokušaj se baviti opštim stranih projekta iz Rusije je povezana s većim rizikom. Umjesto udaljenog samo-upravljanja preporučljivo je angažirati specijalizirane tvrtke.

Ne manje važna je i rizik povezan sa povezivanje ponude. Postoje razne sheme, koje omogućuju vam da poboljšate svoje poreze — na primjer, vaš kredit ili se možda kroz niz tvrtki. To povećava prinos, ali smanjuje vidljivost i povećava rizik vlasništva. Porezna uprava ne može prihvatiti strukture za optimizaciju i начислить dodatne poreze i kazne. U svijetu se povećava transparentnost bankarskog sustava, OECD-a uvodi mjere za borbu protiv zamagljivanje porezne osnovice, a Rusija zahtijeva od svojih stanovnika platiti porez na dohodak u inozemstvu. Sve te promjene povećavaju rizik od viška strukturiranje sadržaja s ciljem optimizacije poreza. Naša preporuka za kupca: prvo, savjetovati s poreznim savjetnicima, a drugo, da je ne pretjerati s optimizaciju, kao što je to pun problema s poreznim uslugama u doglednoj budućnosti.

Navedene stavke određuju glavni rizik — rizik smanjenja likvidnosti, odnosno smanjenja kapaciteta brzu prodaju bez gubitka vrijednosti i smanjenje potencijalnog rasta kapitalizacije pri pozitivnom scenariju razvoja tržišta. Prema tome, što je niži rizik za gore navedene stavke, veća likvidnost, i, kao posljedica toga, sljedeće početna prinos objekta.

Na kraju

Glavni rizicima pri ulaganju u nekretnine su:

Country rizika
Ekonomski	rast inflacije; nestabilnost valute; pad cijena nafte; pad BDP-a, pad stope proizvodnje i pad izvoza; pad kupovne moći stanovništva.
Društveno-politički	negativni rast stanovništva; nestabilna politička situacija; uvođenje zakonskih ograničenja.
Rizici projekta
Added Value	visoke cijene kupnje zemljišta ili objekta; višak procjene; nepoštivanje rokova; rizik prodaje po nižoj cijeni; Permit Risk.
Najam posao	zgrada je u blizini objekta, umanjenje njegova vrijednost; loše stanje objekta; loša kvaliteta stanar; kratkoročni zakup; veliki udio duga kapitala; daljinsko upravljanje; strukturiranje transakcije.

Što odabrati — visok prinos ili nizak rizik zavisi od samog investitora i njegov odnos prema riziku. Glavni problem mnogih kupaca, je u tome što oni počinju razgovor sa pitanjem “Koja je prinos?”, a prvo pitanje je zapravo trebao biti “koji Su rizici i kako mogu prodati ovaj objekt u budućnosti?”. Ukoliko investitor želi dobiti veći prinos, on mora biti spreman prihvatiti veći rizik.

Julija Кожевникова, “Транио”

Comments are closed.