Trendovi tržišta komercijalnih nekretnina u Europi i SAD-u: cijena, prinos i perspektive
Prema JLL, u prvoj polovici 2016 godine u globalnu komercijalne nekretnine je uloženo oko 260 milijardi eura, što je za 10 % manje nego u prvom polugodištu 2015. To je u velikoj mjeri zbog usporavanja aktivnosti na dva najveća tržišta svijeta — sad-u, gdje su ulaganja u dolarima smanjen za 16 %, zbog укрепившейся valute, i na britanskom (-28 %), gdje je vladala neizvjesnost u vezi s “Брекзитом”.
Razmotrite tržišta prihoda nekretnina sedam zemalja:
- Austriji,
- U velikoj britaniji,
- U njemačkoj,
- U španjolskoj,
- SAD,
- U francuskoj,
- Češkoj.
Austrija
Investicije. U prvoj polovici 2016 godine u komercijalne nekretnine u Austriji je uloženo 1,5 milijardi eura, što je 8,5 puta više nego u istom razdoblju 2015. To se objašnjava činjenicom da je za prvih šest mjeseci ove godine bio zatvoren nekoliko značajnih transakcija, među kojima je prodaja kule IZD 270 milijuna eura. Na austrijskom tržištu prevladavaju investitori iz Njemačke.
Urede. Na urede morao 54 % ulaganja u prvih šest mjeseci ove godine. Potražnja u Beču je veća od ponude, i prazna je samo 6 % prostora. Aktivnost u uredu tržištu usporava i nedovoljna ponuda. Prosječni prinos — 4,2 % godišnje.
Trgovanje nekretninama. U I kvartalu 2016 u segment je bio ugrađen samo 1% za ulaganja, ali u 2015 godine on je dobio oko četvrtine kapitala. Prosječni prinos — 4-5 %.
Skladišta. U ovom sektoru nije dovoljno kvalitetan proizvod. Kupci skladišta u većini slučajeva zauzimaju ih sami, a ne iznajmljuju. Prinos — 6,5 % u Beču i 7 % u Grazu.
Smještaj. Od 2008 do 2015 godina cijene stanova u Beču je porasla za 75 %. Među kupcima su na gradskom tržištu 40 % — stranci. Prosječni prinos stambeno — 3,5−4 %.
| Vrsta nekretnine | Najam, eura/m2 u mjesec |
Godišnja dinamika najam, % |
Cijene eura/m2 |
Godišnja dinamika cijena, % |
Prinos, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beč | ||||||
| Urede | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Street-trgovina na malo | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Skladišta | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 14,4 | -2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Graz | ||||||
| Urede | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Street-trgovina na malo | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Skladišta | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 11,3 | -2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Velika britanija
Investicije. Velika britanija — najveći europski tržište nekretnina. U 2015 poslovni objekti u ovoj zemlji je stajala 73 milijarde eura, od čega je gotovo polovica je došao u Veliki London. Pri tome je 43 % investitora — stranci, uglavnom amerikanci. U prvoj polovici 2016-og ulaganja u ovaj segment tržišta iznosila je oko 29 milijardi eura, što je za 28 % manje u odnosu na isto razdoblje 2015.
Urede. U I kvartalu 2016 na urede morao 42 % ulaganja. Najam stope rastu, prinos je smanjen. Uredi premium segmenta u Londonu donose 3,6 % godišnje.
Trgovanje nekretninama. U I kvartalu 2016 u segment je uloženo 14 % ulaganja. Stope prinosa premium sadržaja street-ретейла imaju tendenciju smanjenja (3,4 % godišnje u Londonu).
Skladišta. U I kvartalu 2016 skladišta morao 12 % ulaganja. Na razvoj sektora povoljno utječe na rast online trgovinu u zemlji. Prinos skladišta u Londonu — 4,8 %.
Smještaj. Od 2007 godine (prethodni vrh) 2015 smještaj u Londonu porasla za 50 %. U velikoj Britaniji je u istom razdoblju rast iznosio samo 7 %. Prinos stanova u britanskom glavnom gradu — 2,4 %.
| Vrsta nekretnine | Najam, eura/m2 u mjesec |
Godišnja dinamika najam, % |
Cijene eura/m2 |
Godišnja dinamika cijena, % |
Prinos, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| London | ||||||
| Urede | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Street-trgovina na malo | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Skladišta | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Manchester | ||||||
| Urede | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Street-trgovina na malo | 135,0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Skladišta | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 12,4 | n/d | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Njemačka
Investicije. ZAPADNA njemačka je druga po veličini na tržištu nekretnina u Europi nakon velike Britanije. U prvoj polovici 2016 godine u komercijalni sadržaji Njemačkoj je uloženo 17,5 milijardi eura, što je 4 % manje u odnosu na prvi полугодию 2015. Oko 40 % investitora — stranci.
Urede. U I kvartalu 2016 godine na urede održan je gotovo polovica ulaganja. U gradovima “sedam” potražnja raste brže od ponude, car je sve skuplji, a prinos se smanjuje. Kvalitetne uredi donose oko 4 % godišnje.
Trgovanje nekretninama. U I kvartalu 2016 u segmentu uloženo je 20 % investicije. Stope prinosa premium sadržaja street-ретейла imaju trend smanjenja. U prosjeku oni donose 3-4 % godišnje.
Skladišta. U I kvartalu 2016 skladišta morao 10 % ulaganja. Zbog nedostatka kvalitetnih prijedloga i snažne potražnje prinos se smanjuje (5-6 % godišnje).
Smještaj. 2011-2015 smještaj u Njemačkoj porasla u prosjeku 55 %, u Münchenu — 65 %, u Berlinu — gotovo 2 puta. Dugoročni najam apartmana donosi u prosjeku oko 3 %.
| Vrsta nekretnine | Najam, eura/m2 u mjesec |
Godišnja dinamika najam, % |
Cijene eura/m2 |
Godišnja dinamika cijena, % |
Prinos, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlin | ||||||
| Urede | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Street-trgovina na malo | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 92,0 | 0,0 | 25 976,5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Skladišta | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| München | ||||||
| Urede | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 | ↑ |
| Street-trgovina na malo | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 126,7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Skladišta | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Španjolska
Investicije. U godini 2015. iznos ulaganja u španjolskom nekretnina nalazio se nakon krize — 13 milijardi eura, što je 25 % više u odnosu na 2014. Međutim, u prvoj polovici 2016 u segmentu uloženo je 3,4 milijarde eura, što je za 20% manje u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Broj stranih investitora povećava: u 2015, udio stranaca na tržištu komercijalnih nekretnina iznosio je oko 50 %, u prvoj polovici 2016 — već 73 %.
Urede. U 2015 godine ovaj sektor je morao 43 % ulaganja. Potražnja za iznajmljivanje u Madridu i Barceloni je bio najviši u posljednjih 9 godina. Međutim, na tržištu je još uvijek visok postotak slobodnih prostora: u Madridu prazna 15,9 % urede u Barceloni — 14 %, za njihov prinos u Madridu i Barceloni je 4,3 i 4,5 %, respektivno.
Trgovanje nekretninama. U 2015, u trgovačkim centrima i naseljima u Španjolskoj je uloženo 2,65 milijardi eura (rekord za 10 godina). Prinos street-ретейла je oko 4 %, trgovačkih kompleksa — 5 %.
Skladišta. Potražnja u Madridu i Barceloni veća od ponude, i broj praznih objekata se brzo smanjuje. Prinos od oko 7 %.
Smještaj. Od 2007. godine, kada je španjolski tržištu dosegla vrhunac, do 2015 (razdoblje dna nakon krize) smještaj u Španjolskoj подешевело na 43 %. Najveći potencijal rasta cijena posjeduju tržišta Barcelone i Madrida. Prinos stanova — oko 5 %.
| Vrsta nekretnine | Najam, eura/m2 u mjesec |
Godišnja dinamika najam, % |
Cijene eura/m2 |
Godišnja dinamika cijena, % |
Prinos, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | ||||||
| Urede | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Street-trgovina na malo | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Skladišta | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Barcelona | ||||||
| Urede | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Street-trgovina na malo | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Skladišta | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
SAD
Investicije. Prema JLL, 2009-2015 ulaganja u američku komercijalnu nekretnina porasle za oko 20-25% godišnje. U prvoj polovici 2016-og u ovaj segment je uloženo 108 milijardi eura, što je 16 % manje u odnosu na 2015. Tržište komercijalnih nekretnina u SAD-u ostaje najveći u svijetu.
Urede. Postotak slobodnih prostora se smanjuje, iznajmljivanje skuplje, prinos spustio na većini (72 %) tržišta. Prostorije donose u prosjeku 4,4 % godišnje.
Trgovanje nekretninama. U Miamiju, New Yorku i San Franciscu prazna 2-3 % prostora, kvalitetne ponude ne nedostaje. Udio praznog prostora u prvoj polovici 2016 godine imao tendenciju povećanja. Prosječni prinos — 4,6 %.
Skladišta. Prema istraživanju tvrtke PwC, skladišta — najviše obećavajući segment na tržištu komercijalnih nekretnina u SAD-u 2016. Jedan od glavnih rizika ovdje — trošenje prostora, kao i polovica takvih objekata u Sad-u je izgrađena 1980-ih godina. ili ranije. Udio praznog prostora u ovom sektoru se smanjuju, iznajmljivanje skuplje, prinos se smanjuje. Skladišta u SAD-u donose u prosjeku za 5 % godišnje.
Smještaj. Stambene zgrade — najjači i stalni sektor komercijalnih nekretnina u SAD-u. U 2015 objekte ovog tipa privukla 30 % ulaganja. Od 2016 godine, cijene u SAD-u još 5 % ispod vrhunca 2007. godine u Miami — u 22 %. Osim je u New York, gdje je smještaj košta 13 % skuplji u odnosu na 2007. Prosječni prinos stambenih nekretnina u SAD — 4,4 %.
| Vrsta nekretnine | Najam, eura/m2 u mjesec |
Godišnja dinamika najam, % |
Cijene eura/m2 |
Godišnja dinamika cijena, % |
Prinos, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| New York | ||||||
| Urede | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Street-trgovina na malo | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Skladišta | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Miami | ||||||
| Urede | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Street-trgovina na malo | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Trgovački kompleksi | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Skladišta | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Francuska
Investicije. Ulaganje u komercijalne nekretnine u Francuskoj u 2015 godine dosegla maksimum osam godina — od 26 milijardi eura. U prvoj polovici 2016-og u objekte ovdje uloženo je 9,1 milijardu eura, što je 16% više nego u istom razdoblju 2015. Rast ulaganja zbog činjenice da su bili zatvoreni tri ponude u vrijednosti od više od 500 milijuna eura. Oko trećine investitora na francuskom tržištu — stranci.
Urede. Kvalitetne ponude ne nedostaje, potražnja premašuje ponudu, kamatne stope imaju tendenciju da padne. Urede u premium segmentu donose u prosjeku 3,25 % godišnje.
Trgovanje nekretninama. U Francuskoj se gradi malo prodajnih objekata i novu ponudu stvara uglavnom zbog редевелопмента. Kamatne stope se nalaze na povijesno nisku razinu (oko 3 % za objekte street-ретейла u Parizu).
Skladišta. Ulaganja u ovaj sektor je manji i čine samo 3% od ukupnog broja priloga. Potražnja premašuje ponudu, kamatne stope imaju tendenciju da padne. Skladišta donose u prosjeku oko 6 % godišnje.
Smještaj. Francuski stambeno tržište je relativno mirno prelazite u vremenima krize. Godišnja dinamika cijena je u rasponu od -2 do +2 %. U I kvartalu 2016 cijene su za 8% niža u odnosu na pik III kvartal 2011. Prinos smještaja — oko 3-4 %.
| Vrsta nekretnine | Najam, eura/m2 u mjesec |
Godišnja dinamika najam, % |
Cijene eura/m2 |
Godišnja dinamika cijena, % |
Prinos, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pariz | ||||||
| Urede | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Street-trgovina na malo | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 166,7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Skladišta | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 | ↑ |
| Lyon | ||||||
| Urede | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Street-trgovina na malo | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Skladišta | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Češka
Investicije. U prvoj polovici 2016 ulaganje u komercijalne nekretnine u Češkoj pala je na 29 % do 956 milijuna eura. Međutim, iznos uložen u segmentu sredstava za 39 % iznad prosjeka u posljednjih 10 godina.
Urede. Potražnja premašuje ponudu, kamatne stope imaju tendenciju da padne. U Pragu najviše traži uredi klase “A”. Prazna 14,6 % prostora. Prosječna stopa prinosa u premium-segmentu — 5,5 %.
Trgovanje nekretninama. Kao i u uredu tržištu, u sektoru trgovačkih objekata potražnja je veća od ponude i kamatne stope imaju tendenciju da padne. Prosječni prinos objekata street-ретейла u premium-segmentu — 5,25 %.
Skladišta. Prazan trg smanjio na pet godina najmanje (5 %) i visoka potražnja budi spekulativno izgradnja. Prosječni prinos kvalitetnih skladišta — 6,5 %.
Smještaj. Cijene stanova u Češkoj dosegli dno 2013 godine i od tada raste. U 2015 godini su porasle za 4,5 %. Oko 40 % prodaje u 2015 godine u Pragu stambenih objekata — to je stan sa jednom spavaćom sobom. Smještaj u glavnom gradu češke donosi u prosjeku 3,7 % godišnje.
| Vrsta nekretnine | Najam, eura/m2 u mjesec |
Godišnja dinamika najam, % |
Cijene eura/m2 |
Godišnja dinamika cijena, % |
Prinos, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Prag | ||||||
| Urede | 15,2 | 2,6 | 3 172,2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Street-trgovina na malo | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Skladišta | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 | ↓ |
| U brnu | ||||||
| Urede | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Street-trgovina na malo | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Trgovački kompleksi | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Skladišta | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Apartmani (dugoročni zakup) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Prema predviđanjima Cushman & Wakefield, u 2016 godini ukupna ulaganja u komercijalne nekretnine EU (ne računajući na tržištu Uk) će biti za 10% veći nego u 2015-m, a u velikoj Britaniji — 25 % niža. Pad aktivnosti investitora u Velikoj Britaniji može biti povezan sa “Брекзитом”. Prema prognozi JLL, iznos ulaganja na tržištu SAD u 2016 godini smanjiti za 10-15 % na godišnjoj razini. Glavni razlog — nedostatak zanimljivih ponuda i makroekonomska neizvjesnost.
Stope prinosa na razvijenim tržištima u posljednjih nekoliko godina imali tendenciju da padne zbog velike potražnje za nekretninama premium segment, a raste cijena. Stručnjaci očekuju da se taj trend će se nastaviti i u 2016-2017 godina. Najam stope i cijene na objekte također će se povećati. Predviđa Standard & poor ‘ s, nekretnine će ići gore, čak i u velikoj Britaniji, unatoč “Брекзит”: u 2016 godini rast iznosi 5 %, a u 2017 m-cijene padaju na oko 2 %.
| SAD | Velika britanija | EU | |
|---|---|---|---|
| Godišnja dinamika ulaganja, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Prinos | Pasti ili ostati na istoj razini | Pasti u premium segmentu, će porasti u srednjem cjenovnom segmentu | Pasti u premium segmentu, povećati ili ostati na istoj razini u srednjem cjenovnom segmentu |
| Najam stope | Kamatne | Ostaju na istoj razini u premium-segmentu | Će ostati na istoj razini ili će rasti |
| Potražnja od strane stanara | Ostati na istoj razini ili će se povećati | Ostati na istoj razini ili pasti | Ostati na istoj razini ili će se povećati |
| Cijene nekretnina | ↑ | ↑ | ↑ |
Julija Кожевникова, Tranio
Comments are closed.