Jedan od najvećih svjetskih tržišta nekretnina u Europi — Pariški regiji (Île-de-France) — doživljava dvostruka kriza: uredi prazna, a stanova nema dovoljno. Sve popularniji postaje ideja prevođenja poslovnih prostora u fond stanovanja.
Prema Immo G Consulting, 2002-2012 godina u Ile-de-Франсе je postavljen samo 420 tisuća stambenih jedinica, a u cilju, kako bi stanovništvo stana, potrebno je izgraditi ih je dvostruko više. Od 2008 najam stope i cijene na sekundarne stanove i dalje rasti. Sada kvadratnom metru u Parizu je već više od 8 500 eura.
No, od 2002 do 2012 godina u Ile-de-Франсе počela je izgradnja poslovnih objekata ukupne površine više od 12 milijuna m2, što je više nego dva puta veći od potrebne količine. Sada u regiji prazna od 2,5 milijuna do 3,6 milijuna m2 ureda, 500 tisuća m2 od kojih je prestala koristiti u protekle četiri godine. Gotovo trećina od njih su bez stanara 2-4 godine. Prema informacijama DTZ, u Дефансе, glavnoj poslovnoj četvrti Pariza, prazna 10 % urede. Navodno u istraživanju Immo G Consulting, 2007-2011 godina prodajna cijena je pala tu na 20 %, cijena najma za 9 %.
Čak i ako odjednom prevesti sve je prazan uredi u stambeni fond, uspjeti 54 tisuća stambenih jedinica površine od 70 m2 svaki. I to će biti samo 1 % od ukupnog stambenog fonda Ile de Franca. Međutim, u praksi nije sve urede može adaptirati u stan. Od 1990 do 2010 godine u stambeni fond u Parizu godišnje переводилось u prosjeku samo 33 tisuća m2 poslovnog prostora. Onda je godišnje na taj način bilo je dodano 300 do 400 stanova. Do 2020. godine, vlada planira povećati ovaj pokazatelj nekoliko puta.
Vlasti Pariza rade na tome, kako bi se proces transformacije uredski sektor brz i jednostavan. Na primjer, za tvrtke, koje se bave renoviranja poslovnog prostora u stambene, uvedena je ograničena stopa poreza na korporacije — 19 % primjenjuje do povećanja kapitala.
Glavna prednost ulaganja u uredima pod rekonstrukcijom u tome što je kvadratni metar komercijalnih nekretnina stoji 15-30% jeftinije nego kvadratnom metru stambenog. Znači, preuređen ured može se prodati jeftino.
Fleuron Immobilier — jedna od tvrtki koje nude program ulaganja u uredima pod rekonstrukciju ih u stambeni prostor. “Bit atraktivnosti proizvoda koji nudi naša agencija, u tome da je cijena urede po kvadratnom metru niže od cijena stambenih prostora, a bez stručne pomoći, čak i s obzirom na pojednostavljenje postupaka, kupac neće moći dobiti željeni gospodarski učinak. Govorimo o uredima, koji se nalazi u prestižnom područjima. To može biti ili jedan ili dva ureda, tako i cijeli kat. Profitabilnost je u prijevodu smještaj može prelaziti 20 %, a to je vrlo dobar znakovito za pariški nekretnina”, kaže Aleksandar Satnik, vlasnik i osnivač tvrtke Fleuron Immobilier.
Druga tvrtka, Novaxia Immo Club, kupuje prazan urede i preoblikovao ih u sklonište. Ući u to poduzeće može, nakon što je uloženo u njega najmanje 5 000 eura. 6 % naplaćuju pri ulasku i još 3 % se uzima svake godine za upravljanje. Razdoblje ulaganja — šest godina. Glavna korist za investitore su u tome da su stekli objekte po cijeni 30% ispod tržišne i dobili kapitalnu dobit pri prodaji. Među projektima Novaxia Immo Club — rekonstrukcija zgrade u 20. okrugu u Parizu, u ulici Belleville. Prema projekcijama, stopa bruto prinosa iznosi 8,66 % godišnje.
Transformacija ureda u stan — proces je jednostavan. Za provedbu takvog projekta će morati pristati na mnogo formalnosti i pravila. Od početka projekta do završetka može proći od dva do četiri godine. Sada vlada zastupa ministar stanogradnje Cecile Duflo radi na tome da se olakšati postupak i smanjiti vrijeme donošenja odluka.
“Osnovni dizajn zgrade treba ispuniti određene uvjete. Zgrade s пролетами širine od 12-15 m ne predstavljaju probleme. Međutim, u zatvorenom prostoru, iznad ova snimka će biti loše osvjetljenje”, kaže Stefan Терио, šef tvrtke Altarea Cogedim Entreprise, bavi masovnim preseljenjem ureda u stambeni fond. Stručnjaci također ističu da su u zgradama s пролетами širine 18 m, u toku transformacije izgubi 10-20 % površine.
Unatoč činjenici da se radi u sektoru sekundarne nekretnine, moraju biti u skladu s zakonskim odredbama, primijenjene na nekretnine primarna. A dizajn stare zgrade često ne ispunjavaju ove standarde i standarde energetske učinkovitosti. Postoje i zahtjevima za tehničkim karakteristikama, koje ne zadovoljavaju sve poslovne zgrade. Tako, da bi se smatrati objekt, prostor mora imati visinu stropova ne ispod 2,5 am
Prenamijeni poslovne zgrade u stambeni košta 20-30% skuplji nego graditi od nule. Cijena transformacije ureda u stambeni prostor ocjenjuju stručnjaci u 2 000 – 2 500 eur/m2 bez poreza, izgradnja — u 1 600 – 1 800 eura/m2.
U Parizu, ako je površina rekonstruirani objekt prelazi 800 m2, 20-30 % prostora trebaju se stavi pod socijalno stanovanje. S obzirom da su društveni objekti se iznajmljuju i prodaju jeftinije od tržišne cijene, projekti za transformaciju ureda nije uvijek isplativo. Osim toga, uredi isplativo iznajmljivati, davati u zakup, njihov prinos 5,5–7 %, dok apartmani donose 2-2,5 %.
Za početak morate da se obratite urbanistički odjel gradske vijećnice (service de l ‘urbanisme) i pobrinite se da predložene izmjene nisu u suprotnosti planu izgradnje u gradu (plan local d’ urbanisme, PLU).
Dalje u gradskoj vijećnici je potrebno dobiti dozvolu za gradnju (permis de construire). Ako je površina veća od 170 m2, nužno je potrebno zaposliti arhitekta. Ako radovi ne pretpostavlja, a riječ je samo o prevođenju u stambeni fond, необходимоо napraviti prethodna obavijest (déclaration préalable).
Ako je soba se nalazi u kondominiumi, treba istražiti ga pravila i saznati koje su ograničenja postoje u ovom konkretnom zgradi.
Investitor treba osigurati da prostor povezan svim komunikacijama: na vodovod, električnu mrežu, telefonske linije. Povezivanje komunikacije, u slučaju njihova nedostatka, koštati vrlo skupo.
Zatim je potrebno obavijestiti porezna uprava. Nakon toga, kao prostor preveden iz komercijalnog u stambeni fond, vlasnik će morati platiti ostali porezi: prekinut teritorijalni ekonomski prikupljanje (contribution économique territoriale) i uvodi se porez na stanovanje (taxe d ‘ habitation). Mijenja se iznos poreza na nekretnine, koji se naziva taxe foncière: ovaj porez se izračunava na temelju uvjetno rente, iznos koji se za stambene i poslovne prostore razlikuje.
Međutim, bez obzira na sve moguće probleme, sada je prijevod iz komercijalnih objekata u stambene potražnji, što je najvažnije pokupiti dobar, obećavajući opciju.
•
O obrnuti postupak — prijevod stambenog fonda komercijalnih nekretnina — pročitajte u članku “Kako preurediti stan u poslovni prostor”.
Julija Кожевникова, Tranio.Ru
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…