Rizike i koristi od ulaganja u hotelske sobe

Od sredine prošlog stoljeća velike hoteli u poslijeratnoj Europi počeli prakticirati prodaju pojedinih brojeva investitorima. Od tada je ova praksa proširila diljem svijeta i osvojio najpopularnije turističke i poslovne destinacije su: velika Britanija, Francuska, Švicarska, SAD, Australija, Dubai. Obično tu vrstu privitka popularan kod malih investitora.

Shema hotelskog ulaganja jednostavan: investitor stječe u vlasništvo broj ili paket od nekoliko soba u hotelskom kompleksu. Zatim on može samostalno baviti upravljanjem svoje vlasništvo, što se događa vrlo rijetko, ili da se dogovore o upravljanju s отельным operator ili stručno društvo za upravljanje.

Investitor i operator hoteli dijele dobit među sobom jedan od dva načina. Investitor može dobiti fiksni profit koji je unaprijed оговаривает s operatorom. U tom slučaju profit ne zavisi od stvarne popunjenosti sobe. Druga opcija — dobivanje investitor dobiti na varijabilne kamatne stope, kada je prinos sobe može biti veći, ali investitor je dužan podmiriti s operatorom, na primjer, rizik невостребованности apartmana s turistima.

Ovisno o uvjetima ugovora investitor može koristiti svoje sobe i ne za namjeravanu svrhu, to jest, boraviti u njima. Neki operatori pružaju takvu mogućnost odmah nakon kupnje sobu, a drugi — po isteku određenog roka.

Prednosti ulaganja u sobe hotela

Glavni plus ulaganja u sobe hotela — nizak prag ulaska. Minimalne cijene hotelskih soba u Europi je oko 100 tisuća eura. Obično, objektima za ovu vrstu ulaganja postaju najunosnijih “radni konj” hotelsko poslovanje — tri – ili četiri zvjezdice hoteli u Europi.

Kao što je već navedeno, investitor ne обременяет sebe potrebom da se stalno baviti upravljanjem svoje vlasništvo. Takav format će biti prikladan za one investitore koji imaju glavni posao u nekom drugom području, a s obzirom na investiciju u hotelskoj sobi kao sredstvo za punjenje svog portfelja profitabilne imovine. Kontrolna organizacija odluči za sve javne i privatne probleme hoteli, stoga, ne možemo se brinuti da investitor osobno morati riješiti pitanje slomljena duša ili hladnog prijema stanovnika.

Osim toga, ulaganja u hotelske sobe privlače priliku dobiti stabilan devizni prihod, što je posebno važno za investitore iz Rusije u današnje situacije. U prosjeku prinos hotelskih apartmana je oko 4 %, uz fiksnu kamatnu stopu i 6-10 %, uz varijabilne kamatne stope. U isto vrijeme, u izboru objekta treba pristupiti vrlo взвешено: potrebno je ispitati lokacija kompleksa i njegove perspektive, kao i da se upoznate sa iskustvom društva za upravljanje.

Dakle, ulaganja u hotelskoj sobi — profitabilan i zanimljiva prilika. Ali, kao i u drugim područjima, i ovdje ima svoje zamke, o kojima se mora zapamtiti investitor.

“Zamke” ulaganja u sobe

Čišćenje posao se može značajno razlikovati u zavisnosti od propisa zemlje, tako da je bolje da ne zanemare usluge lokalnog odvjetnika. U isto vrijeme, na primjer, u Austriji transakcije označene kao što je kupovina i prodaja pojedinog predmeta nekretnina i malo razlikuje od kupnje stana.

Kao što je već navedeno, investitor ne brine o marketinškoj strani predmeta, koji u potpunosti ostaje u vodi upravljanja organizacije, ali je ovo medalja ima i naličje: investitor ne može odrediti svoje marketinške politike hotela. Na primjer, ako operater odlučio za pretvaranje hotela od obiteljskog hotel poslovni razred i to je rješenje s vremenom će pokazati svoju neefikasnost, investitor ne može na njega utjecati.

Najbolje je odabrati ulaganja u sobi hotela, koji se nalazi pod kontrolom velikog hotelskoj mreže s velikim iskustvom upravljanja отельной nekretninama. Prvo, to je обезопасит ulaganja od neprofesionalni rješenja, koje može uzeti mali отельер. Drugo, velika mreža postoji već desetljećima, tako da je jednog dana nakon što je potpisao s njima ugovor o upravljanju hotelskim broj, možete računati na dugoročnu suradnju.

Međutim, potpisivanje sporazuma o upravljanju čak i s veće tvrtke, potrebno je da se čvrsto odlučiti tko snosi troškove tekuće održavanje i popravak objekta. Ako se ti troškovi padaju na ramena investitora, onda to može znatno smanjiti stopu povrata ulaganja.

Investitor treba dobro pregledati objekt ulaganja i uvjete u kojima se to radi. Iako je u ove vrste poslovanja, kao i obično, propisuje minimalni mjesečni razina prinosa, ni jedan hotel nije osiguran od tržišne elemente. Nakon šoka 11 septembra 2001, američki investicijski tvrtke okrenuo svoju pozornost s najviše “vruće” objekata u centru svjetskih metropola (New York, London, Pariz) na manje od luksuznih hoteli u provinciji (Halifax, Glasgow, Gloucester). Važno je uzeti u obzir sezonski faktor — hoteli, orijentirane na rekreativni odmor, u stanju mirovanja u “mrtve sezone”, dok su hoteli, donositelji poslovnih putnika, imaju stabilne prihode tijekom cijele godine (to objašnjava profitabilnost ulaganja u zemljama Zapadne Europe).

Ako investitor imati želju prodati smještaj apartman, on može suočiti s problemom pronalaženja novog kupca. Najočitiji kandidat za stjecanje takvog objekta će se hotelski operater, no on će kupiti sobi samo po sniženoj cijeni ili bez obzira na povećanje kapitalizacije. Osim toga, hotelska soba kao imovina opterećena mnoštvom uvjeta vlasništva na ugovor, koji je dobro došao jedan investitor, ali možda baš ne odgovara drugom.

Konačno, useljenje investitora u sobi u vrhuncu sezone nije isplativo ni hotel, ni sami investitor, kao što je to smanjuje prinos od ulaganja, pa se obično društvo za upravljanje zahtijeva predaju joj apartmani za iznajmljivanje na cijeli period ugovora ili uvodi ograničenje za vrijeme svog boravka investitor u svojoj sobi.

Pro	Kontra
niski “prag ulaza”	Rizici nezaposlenosti uz varijabilne kamatne stope
uprava je operator hotela	netko drugi je nadležnost transakcije
stabilan prinos	ograničeni utjecaj na marketing hoteli

Izgledi na tržištu

Kao što je navedeno, sudionici Serviced Apartments Summit, koji je održan u Londonu u 2014 godine, tržište za ulaganja u hotelske sobe ubrzano raste, osobito u posljednje tri godine.

London je bio slučajno odabran centar održavanje ovog summita: prema Savills, u Londonu je samo 1,6 sobu iznosio 1.000 poslovnih putnika, dok je u New Yorku, hong Kongu i na 5,7 i 5,3 respektivno. Dakle, London je istovremeno tržište s žestoke konkurencije investitora, ali u isto vrijeme ima visok potencijal ulaganja.

Ne zaboravite da prinos od ulaganja u hotelske sobe zavisi od toka stanovnika. S ove točke gledišta, ozbiljnu konkurenciju gostoljubivost poslovanje je brzo rastući segment iznajmljivanje privatnog smještaja, kao i internet usluge, koje su značajno pojednostavljene iznajmljivanje nekretnina u inozemstvo privatne osobe bez posrednika.

Mogućnost ulagati u svoje sobe nude takve hotelski lanci kao što su Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Zbrajanjem sve navedeno, može se formulirati nekoliko općih savjeta za investitore:

• potrebno je pažljivo proučiti hotel tržište zemlje, gdje su objekti za ulaganja;
• istražiti mogućnosti za kreiranje kreditnog “rame” za investicije — to uvelike povećati profitabilnost;
• multipage ugovor na stranom jeziku doista bolji za čitanje;
• se fokusirati na tri ili četiri zvjezdice, a ne na pet zvjezdica гигантах luksuzni;
• ne zanemare ponude provincijskog hotela — oni mogu biti manje isplativo od kapitala;
• prioritet dati objektima u Austriji, velikoj Britaniji i hotelima u Francuskoj — oni su poznati po pouzdanosti ulaganja.

Ivan Чепижко, Tranio

Comments are closed.