Ulaganja u francuski novogradnje: mogućnosti za kupnju i plaćanje poreza
Osnovne imovine u Francuskoj isplativo kupiti za ulaganja, budući da su cijene takve objekte u većini velikih gradova rastu unatoč krizi, i prilikom polaganja novih stanova u najam može se dobiti značajne porezne olakšice.
Najbolje tržišta: Nantes, Toulouse i Bordeaux
Stručnjaci stranice Explorimmoneuf.com rangiran najboljih francuskih gradova za ulaganja u smještaj. Uzeti u obzir faktori kao što su demografska situacija na tržištu rada, broj učenika, kretanje cijena i udio investitora, stavi preko sredstva u nove zgrade.
Najbolji grad za ulaganje u Francuskoj u 2014 godine proglašen Nantes. Među prednosti ovog grada — veliki broj novih građevinskih projekata, priljev stanovništva, povoljno smješten u neposrednoj blizini Atlantika obale. Osim toga, u 2013, Nantes je izabran jedan od “najzelenijih” metropola Europe, nalazeći se u jednom popisu iz mora i stockholm Hamburga.
Na drugom mjestu nakon Nantes — Toulouse. Novi ovdje se prodaju u prosjeku za 3 720 eura/m2. Do 2020, u neposrednoj blizini željezničke stanice Матабьо će biti podignuta nova moderna četvrt. Još jedan plus — do tada će пущен TGV (brzi vlak), zahvaljujući kojima je od Toulousea do Pariza možete stići za samo 3 sata i 15 min.
Na trećem retku — Bordeaux. Ovdje grade nove экокварталы, облагораживают središnji dio grada i forge prometne veze. Očekuje se da će do 2030. godine broj aglomeracija iznosi 1 milijun ljudi. Kako bi se zadovoljile potrebe rastućeg stanovništva, ovaj rok u gradu će biti podignut od 50 tisuća stambenih jedinica. Prosječna cijena za osnovne imovine u Bordeaux — oko 4 000 eura/m2.
Pariz bio samo na sedmom retku ljestvici. Ovaj grad ima jedan veliki nedostatak — ovdje se rijetko grade nove kuće. Cijene za osnovne imovine u glavnom gradu francuske najviši u zemlji, oni premašuju 10 600 eura/m2.
| Rejting | Grada | Prosječna cijena eura/m2 |
Dinamika, % za godinu dana |
|---|---|---|---|
| 1 | Nantes | 3 860 | 2,4 |
| 2 | Toulouse | 3 720 | 1,8 |
| 3 | Bordeaux | 4 000 | 20,0 |
| 4 | Lyon | 4 420 | -2,9 |
| 5 | Вийербан | 3 720 | 1,8 |
| 6 | Montpellier | 3 800 | 4,0 |
| 7 | Pariz | 10 662 | -0,8 |
| 8 | Страбург | 3 310 | -7,1 |
| 9 | Clermont-Ferrand | 3 300 | 5,8 |
| 10 | Njim | 3 250 | -5,6 |
Elena Генералова, direktor French Riviera Nekretnine, smatra da je nova kuća i isplativo kupiti širom Лазурному Obali: “U ovom trenutku u Nici zanimljivi projekti Maison Blanche i Villa Victoria, u Cannes — Cannes Maria, na Cap-d ‘Antibes — Paradise Cap, u Villefranche-sur-Mer — Eden”.
Prema njezinim riječima, potražnja za novi stan, Azurne Obale ne padne: “To je zbog činjenice da je u ovoj regiji nema slobodnog zemljišta za nove projekte. U tijeku point se nalazi na mjestu stare srušene zgrade. Tako su na Azurnoj Obali, puno spomenika, stare zgrade i rušenje se rijetko. S tim u vezi, potražnja za nove zgrade je vrlo visoka: 60-80 % apartmana prodaju se u roku od šest mjeseci od početka prodaje”.
Troškove za kupnju: oko 25% od vrijednosti objekta
U Francuskoj je pri kupnji nekretnina u fazi izgradnje, odnosno stambenih ne stariji od 5 godina u cijenu je uključen PDV-a u iznosu od 20 % od vrijednosti objekta.
“PDV se ne obračunava odvojeno od tržišne cijene. Ponekad PDV se naplaćuje zasebno, a isplaćuje prilikom kupovine, a iduće godine nakon kupovine klijent — da li je francuz ili stranac — dobiva svoj povrat poreza. Ali, u tom slučaju govorimo samo o kupnji stavki za komercijalno iznajmljivanje (bail commercial). Stopa javnog bilježnika pri kupnji primarnog stanovanja dva puta manje nego pri stjecanju “sekundarne ” — 2-2,5 %. Kupac ne plaća usluge realtor — onaj prima naknadu od graditelja”, kaže Lara Парэнан, direktor odjela za Istočne Europe AS et Associés.
Kupac plaća porez na oblikovanje prijenosa prava vlasništva (droits de mutation), koja se obračunava po stopi od 0,6 % od cijene smještaja umanjen za PDV. Na njoj se troškovi prikupljanja poreza (frais d ‘ assiette) — 2,5 %. Osim toga, kupac plaća različite troškove za kupnju: taksa, uređenje hipoteke (ako je potrebno) i upis prava vlasništva. Nagrade javnog bilježnika — minimalno 1% od vrijednosti objekta. Ovi dodatni administrativni troškovi čine oko 3 %.
“Ti troškovi se uglavnom sastoji od poreza i carine (80 %), drugih troškova i administrativnih troškova (10 %), i konačno, nagrade samog javnog bilježnika (10 %). Javnobilježničke troškove za kupnju sekundarnog stanovanja (bez troškova hipoteka) čine 7,5 % od cijene stana, a za kupnju apartmana u novogradnji — 2 %. To je značajnu uštedu u okviru ulaganja”, kaže Elena Генералова.
| Nabavna cijena | 180 000 (uključujući PDV 20 %) |
|---|---|
| Naknada za čišćenje prijelaz prava vlasništvo |
900 (0,6 %) |
| Naknada javnog bilježnika | 3 000 (2 %) |
| Administrativne troškovi |
4 500 (3 %) |
| Ukupno | 188 400 |
Program: Duflo, Санси-Бувар
U Francuskoj mnogi programi kupnje primarno mjesto stanovanja, među kojima je najpoznatiji su regulirani zakonima Duflo i Санси-Бувара. Oni uključuju kupnju novih objekata za daljnje zakup na najmanje na devet godina.
| Program | Sudionici | Uvjeti kupnje | Porezne olakšice |
|---|---|---|---|
| Zakon Duflo (loi Duflot) |
Fizičke osobe, porezni rezident Francuske, nositelji udjelom Civilnog društva na transakcije s nekretninama (Société civile immobilière, SCI) |
Maksimalna nabavna cijena — 5 500 € /m2 maksimalni iznos ulaganja — 300 000 eura |
Porezne olakšice u iznosu do 18 % od vrijednosti imovine |
| Непрофессиональная iznajmljivanje меблированного stanovanja, klasični opcija (LMNP Classique) |
Fizičke osobe, stanovnici Francuske ili joj overseas teritorija |
Kompleksi za studente, turiste starije osobe ili osobe s invaliditetom |
Povrat PDV-a i smanjenje amortizacija do 90 % za optimizaciju porez na prihod od najma |
| Zakon Санси-Бувара o ležao iznajmljivanje меблированного stanovanja (LMNP Censi-Bouvard) |
Odbitak u iznosu od 11 % troškova objekt bez obzira na druge poreze na nekretnine, maksimalni povrat poreza — 3 666 eura godišnje |
Predviđene su i druge porezne olakšice. “Prilikom kupnje novogradnje se događa oslobađanje od poreza na imovinu u roku od dvije godine nakon završetka gradnje. Ako je razina energetske uštede zgrade veća nego što je predviđeno zakonskim odredbama, kupci mogu biti djelomično ili potpuno oslobođeni od poreza na imovinu za još tri godine”, kaže Elena Генералова.
Prema Lare Парэнан, ako ruskog klijenta nema prihoda u Francuskoj, nije mu se dobije povrat poreza. “Ali kada kupujete kvalitetan u energetskom smislu nekretnina (label BBC — bâtiment basse consommation) objekt nije obveznik poreza na nekretnine (taxe foncière) u roku od pet godina”, kaže ona.
Preprodaja: pričekajte 7-10 godina
Dobit od novogradnje, možete dobiti ne samo prilikom davanja u zakup, ali i preprodaji.
“Ako kupujete apartman u novogradnji, na početku programa izgradnje, često zahvaljujući prilagoditi cijene mogu uštedjeti 15-20 % za 12 do 18 mjeseci”, kaže Elena Генералова.
Ako u Dubaiju investitori preprodavati smještaj odmah nakon kupnje, još do uknjižbe prava vlasništva, zatim u Francuskoj, prema Lare Парэнан, osnovne imovine isplati kupiti samo za dugoročno ulaganje.
“Pri kupnji primarnog nekretnina ne može računati na kratki ciklus — to je utopija. Izuzetak čine samo neke slučajeve, na primjer, kada se stvara veliki projekt u potpuno novom području i prodaja mnogo stanova: u trenutku stavljanja nekretnina može popeti na poziciji zbog toga što je nova četvrt i tamo lijepo živjeti. Najveći skok — oko 25 %. Međutim, malo tko je odmah odluči na prodaju, tako što će biti najviši porez na dohodak, ako je prodavatelj tamo nije živio najmanje pet godina. Normalan ciklus — to je 7-10 godina”, kaže Lara Парэнан.
Julija Кожевникова, Tranio.Ru
Comments are closed.