A külföldön történő befektetés: hogyan választja ki a kereskedelmi ingatlan

Milyen ingatlan külföldön befektetni a hotel, a boltban vagy bevásárlóközpontban? A válasz erre a kérdésre, nagyban függ attól, stratégia, valamint a költségvetés, amely a befektető hajlandó kiosztani a vásárlás. Tranio azt mondja, hogy milyen tárgyak a legjobb, hogy válasszon a különböző szinteken a befektetés.

Típusú kereskedelmi ingatlan, valamint a paraméterek
Tranio adatok (ajánlott átlagos értékek)*

Több fájltípus megnyitásához tárgyak	A hozam, % p	Idő szerződés bérleti díj	Előnyök	Hátrányai
A 300 ezer euró
Apartman (rövid távú bérlet)	5-7	1 nap	Magas likviditási; ahhoz képest, a hosszú távú lízing — a magasabb hozam pedig nem volt gondja a kilakoltatás a bérlők; az esetleges bérleti díj növekedés	A kockázatok kezelése, illetve a leállás; ahhoz képest, hogy egy hosszú távú bérleti — több gyors kopás
Apartman (hosszú távra kiadó)	2-3	Mint 1 év	Magas likviditási; nagy a kereslet a bérlők, stabil, még a válság alatt is	A kockázatok kezelése, illetve a leállás; problémák a kilakoltatás a bérlők
Diák ház	4-6	A 6 hónap	Nagy a kereslet a bérlők	Ahhoz képest, apartmanok, — alacsonyabb likviditás, nehéz kicserélni
A 2,5 millió euró
Lakás, ház	3-5	Mint 1 év	Magas likviditás, valamint a növekedési potenciál a kapitalizáció	Alacsony hozam, sok bérlők, problémák, kilakoltatás, kell egy alapkezelő társaság
Utcai üzletek	3-4	3-10 éves,	Magas likviditás, valamint a növekedési potenciál a kapitalizáció	Alacsony hozam
Szupermarketek	5-6,5	12-15 év	Magas hozam, a hosszú távú szerződések	Minél közelebb van a lejárati idő a szerződés, az alsó a likviditási
A 10 millió euró
Idősek otthona	5-6,5	20-25 éve	A növekedés a nyugdíjasok száma, a hosszú távú szerződések	Nehéz kicserélni
Bevásárlóközpontok	4-6	5-15 év	Magas hozam	Kockázatok kezelése a nagyszámú bérlők
Szálloda	4-6	10-20 éve	Magas hozam	Nehéz kicserélni

* Átlagos értékek tárgyak:

• a gazdag területek, a nagyobb Európai városokban;
• új tárgyak, vagy után nagyobb javítások;
• bérleti szerződések elején az érvényességi ideje.

A költségvetés a 300 ezer 2,5 millió euró

Ha készen áll, hogy fektessenek be az ingatlan-tól 300 ezer 2,5 millió euró, Tranio ajánlja vásárlása egy lakás vagy apartman diákok.

A befektetők a költségvetés 500-600 ezer euró gyakran szeretné vásárolni a klasszikus kereskedelmi ingatlan, például kereskedelmi vagy irodai. Azonban ezek a források nem elegendőek ahhoz, hogy megvásárol egy minőségi program ilyen objektumot. Ebben az esetben alatt minőségű megértjük, hogy az alacsony kockázatot az eszköz: elhelyezkedés, méret, a megbízhatóság, a bérlő, a feltételeket a bérleti szerződés. Ezeknek a befektetőknek javasoljuk, hogy a lakóingatlan kiadó. Igen, a nyereségesség, az ilyen beruházások alacsonyabb lesz, de a likviditás, a megbízhatóság, valamint a növekedés kapitalizációja a hosszú távú felett. Ezen túlmenően, az ilyen ingatlan, ha szükséges, használható személyes célokra.

Anna Kuryanovich

Vezető befektetési tanácsadó

Apartmanok, a hosszú idő kölcsönzés

Között az előnye a hosszú távú bérleti szerződést — stabil kereslet, valamint a magas likviditási az objektum azonban, hogy az ilyen beruházások fennáll a veszélye, hogy a bérlő nem fizetnének, s, hogy nehéz lesz, hogy megszerez.

Kiadó legalkalmasabb egy -, vagy két hálószobás apartman egy Európai városban, a környéken, népszerű a középosztály. Azt is koncentrálni, a diákok pedig, hogy válasszon egy lakás, közel egy őrnagy Egyetem vagy, hogy fontolja meg, hogy a kereslet, az irodai dolgozók venni lakások közelében, az üzleti negyedben.

A hozam ebben az esetben a hosszú távú bérleti szerződést körülbelül 2-3 %. A befektetők, akik nem állnak készen, hogy tudják kezelni a saját, vegyen fel egy céget, a Bizottság, amely arról szól, 5-15 %. Bérleti megállapodások általában kötött egy évre jobb a megújulás.

Apartmanok, kiadó rövid távú bérlés

Rövid távú bérlés hosszú távon jobban megéri, mert a jövedelmezőség ilyen tárgy magasabb (5-7 %), illetve nincsenek problémák a kilakoltatás a bérlők. Azonban fennáll a veszélye, hogy leállás, majd rövid időre bérelhető lakások elhasználódik gyorsabb, mint a hosszú távú.

Vásárolni apartman bérlése rövid távú bérleti költségek helyeken népszerű a turisták körében. Így jobb, hogy válasszon egy nagy város, a keresletet, ami nem befolyásolja a szezonalitás, majd tudunk koncentrálni, nem csak a turisták, hanem üzletemberek, üzleti utak, a beteg — ebben az esetben, lehetőleg a ház közelében üzleti negyedében, vagy annak közelében Egyetemi kórházak.

Rövid távú bérleti hozza a magasabb jövedelem képest, a hosszú távú, de ebben az esetben nem probléma a kilakoltatás a bérlők

Rövid távú bérleti azt jelenti, hogy adja meg magát, egy hétig, vagy néhány hónapig. Kiszállítani ház a rövid-távú bérlés is lehetséges, például a népszerű szolgáltatás Airbnb. Ha a befektető nem áll készen, hogy belevetik magukat az üzleti, illetve, hogy vegyenek részt a menedzsment a tárgy önállóan is szüksége lehet a segítségére az alapkezelő társaság, a Bizottság, amely (attól függően, hogy a város, a tapasztalat pedig service set) pedig 15-ről 30 % – a a bérleti költség. Egy külföldi befektető minden esetben szüksége lesz segítségre a menedzsment, valamint a csapat Tranio kész átadni. Kínálunk property management apartmanok, rövid távú bérbe adott, valamint a garancia illetékes igazgatási, illetve a szaporulat, akár 5-7 %.

Diák apartmanok

Diák apartmanok közelében egy jó Egyetem egy jó befektetés, mint a befektető fogja biztosítani a folyamatos stream az ügyfelek az elkövetkező években, a nyereségesség, az ilyen tárgyak magasabb, mint a hagyományos lakások. A hátránya az, hogy a diák lakókomplexum speciális elhasználódik gyorsabb, mint a lakások, hozamú kiadó hosszú távra. Különben is, a diák apartmanok nehezebb eladni, mert célja, hogy egy adott közönség, valamint a befektető nem használja őket, hogy saját szállást. De, mint a nem-ingatlan diák apartmanok magas likviditási.

Vásárolni nyereséges diák szállás, egyesült KIRÁLYSÁG, egyesült Németország. Ezek a piacok megbízható, magas a kereslet a helyi, mind a külföldi diákok. Hogy válasszuk ki a megfelelő város, hogy fektessenek be a tanuló ház, meg kell figyelni, hogy a jelenléte a közelben egy vagy több népszerű a diákok körében, az oktatási intézmények, valamint a hiánya meghaladja a kínálat a helyi bérleti piac, ahol a diák apartmanok a versenyt a nagy számban rendelkezésre álló apartmanok, a hozam befolyásolja az alacsony bérleti díjak.

„Az átlagos hozam diák apartmanok — 4 6 %. Ez a szám attól függ, hogy egy nagy Egyetem a közelben, milyen messze van az Egyetem található, illetve, hogy ezek a magas színvonalú, modern. Ennek megfelelően, minél jobb a minőség, annál kisebb a kockázat, valamint nyereségesség”— mondta Giorgi Kachmazov, ügyvezető partner, Tranio.

A bérlet általában egy naptári, illetve tanévben.

A költségvetés 2,5 millió 10 millió euró

A vevők a költségvetés 2,5 millió 10 millió euró Tranio azt tanácsolja, hogy vásárolni elemeket formátum utca-kiskereskedelmi vagy szupermarketek. Ez a költségvetés megközelítés is, apartman házak, de befektetési ilyen létesítmények csak azok, akik készen állnak, hogy a vezetőség rendszeresen, hogy megoldja a problémákat, a lakosok.

A befektető a költségvetés 10 millió EUR-t a legjobb láttam, mint egy befektetésre, kereskedelmi ingatlan. Gyakran ügyfelek ez a költségvetés érdekli vásárolni egy kis szálloda, de nem ajánlom, hogy fontolja meg ezt a lehetőséget, ha a fókusz a passzív jövedelem nem hajlandó teljes mértékben be kell vonni a vezetés az üzleti. Amellett, hogy időigényes, vendéglátás, tapasztalatot igényel.

Anna Kuryanovich

Vezető befektetési tanácsadó

Lakás, ház

Apartman házak magas likviditási de, mint abban az esetben, különálló apartmanok, bérlők nehéz lehet kilakoltatni, mert Európában a jogokat a törvény védi.

A fő nehézség a bérlakás házak — egy nagy szám, a bérlők pedig egy magas előfordulási valószínűsége bármilyen kérdés, vagy probléma, hogy időre van szükségük, hogy megoldja. Ezért a befektető segítségére lesz szükségünk az alapkezelő társaság.

Lakóházak kell választani a piacokon, ahol bérlakások stabil a kereslet, mint Berlinben, ahol mintegy 85% – a lakók bérlők. Kell összpontosítania, hogy a városok a fejlett munkaerő-piac: ha van munka, ott vannak bérlők, ezért biztos lehet abban, hogy a lakások iránti kereslet, stabil jövedelem. Németországban ezek a városok közé tartozik, Berlin, Hamburg, düsseldorf, Köln, München, Ausztria — Bécs.

Fontos, hogy ügyeljen arra, hogy ne csak a funkciók a város, hanem a térség-specifikus: nyereséges vásárolni egy lakást épület, ahol a bérleti díjak, valamint ingatlan kereslet növekszik, a lakosok száma nőtt, illetve tervezett jelentős infrastrukturális projektek.

Bérleti hozam házak átlagosan 3-5 %. Mint abban az esetben, különálló apartmanok, a bérlet általában egy év, amely megújítható.

Utcai kiskereskedelmi

Utcai kiskereskedelmi — kisebb üzletek, kávézók, éttermek, található, az első emeleten, a ház. Ez a formátum egy tipikus megoldás az építőiparban, a Központi utcák, a nagyobb városokban. Helyiségek utca kiskereskedelmi magas likviditási de alacsony jövedelmezőség. Gyakran Európában nem értékesített az első emeleten van egymástól, de csak az épület egészére. Ezért az ilyen tárgyak, különösen a jó helyen, kis.

Szerint Anna Kuryanovich, a fő mutatók likviditási az ilyen tárgyak található az utcán a nehéz gyalogos forgalom, kiváló tömegközlekedés, valamint a vonzó megjelenés, mint például a látogató (a jelenléte kijelző Windows, külön bejárattal az utcáról, stb.).

A hozam tárgyak a formátum utca kiskereskedelmi átlagosan 3-4 %, de a nagy, jól ismert bevásárló utcán (például az Oxford street Londonban, vagy Passeig de Gracia Barcelona) ez lehet 3% alatt van.

Ellentétben más típusú ingatlan, lízing szerződések objektumok utca kiskereskedelmi általában rövid — 3-5 év, de ez kompensiruet nagy a kereslet a bérlők. Egyes országok, mint például Spanyolország, elosztott szerződések 10 évre.

Javasoljuk, hogy vesz egy ilyen objektum, amely létrehoz egy minimális a problémák, amikor az ingatlan egy alacsony kockázatú, jó helyen, egy megbízható vállalati bérlő, hosszú távú bérleti szerződést. Kívánatos, hogy a magas működési költségeket a bérlő

Szupermarketek

„Ez az egyik legnépszerűbb formátumok a beruházás, a nemzetközi befektetők számára. Népszerűsége annak köszönhető, hogy könnyű kezelhetőség, alacsony kockázatú, magas jutalom. De vannak hátrányai is: minél közelebb van a végén a bérleti díjat, az alacsonyabb likviditás, valamint a magasabb kedvezmény eladó. Egy kulcs tényező csökkenti a kockázatot jó helyen van”, mondja George Kachmazov.

A legelőnyösebb venni szupermarketek a városi területeken a növekvő népesség mellett más üzletekben, vonzza a bérlők, közel a tömegközlekedés, illetve a főbb közlekedési útvonalakon.

A jövedelmezőség a szupermarketek az 5-6,5% – át. Bérleti szerződések az ilyen létesítmények hosszú — általában ők 15 éve.

Hogy a befektető köteles részt venni a menedzsment kereskedelmi ingatlan, attól függ, hogy milyen típusú szerződést. A legtöbb kényelmes a tulajdonos a szerződés típusa NNN bérlet (tripla nettó bérleti): a tulajdonos díjakat a bérlő a díj, a „tripla”, azaz anélkül, hogy az adó levonása, biztosítási, karbantartási költségek (ezek a költségek a megállapodás alapján viseli a lízingbevevő).

A költségvetés több mint 10 millió EUR

Ha több mint 10 millió euró Tranio javasolja, hogy fektessenek be az idősek otthonában. A nagy költségvetés, akkor is befektetni, bevásárlóközpontok, szállodák azonban ezek a tárgyak nehéz kezelni. Különben is, a vásárlás nagy, magas minőségű szállodák, bevásárló központok szükség beruházások összege 30-100 millió euró.

Idősek otthona

Idősek otthona — egy ígéretes lehetőség, befektetés, mint Európában, egyre több az idős ember (az Eurostat adatai szerint az előrejelzések szerint 2040-re az arány a 65 év feletti emberek alkotnak több mint negyedét Európai népesség), illetve több, az időseknek kell speciális lakhatási. A fő hátránya, hogy egy ilyen objektum (ebben az esetben a campus) — a komplexitás a konverzió.

Komplexek az idősek található Ausztria, nagy-Britannia, Németország, USA vagy Franciaország, nagy vagy közepes méretű városok, valamint a környezetében. Meg kell figyelni, hogy a demográfiai — hány nyugdíjasok lesznek a területen a jövőben, 10-30 év (ilyen adat lehet beszerezni a folyamat lefolytatása Due Diligence), valamint az, hogy a terület a fogyasztói szolgáltató cégek, kórházak, rehabilitációs központok, jól fejlett közlekedési infrastruktúra.

Minőségi ápolási otthonok Európában általában foglalkozott a hosszú távú (átlag 20 év) merev szerződések. Bérleti hozam 5-6,5% – át.

Bevásárlóközpontok

George szerint Kachmazov, bevásárló központok egy bonyolult befektetési lehetőség nagy száma miatt a bérlők. Emellett a lakossági formátum folyamatosan változik, gyakran értékesített régi, elavult, illetve a nem-funkcionális bevásárló központok. Amatőr befektető könnyű abba a csapdába esni, vásárolni ígéretes program objektum. „Ez a fajta befektetési jobban megfelel a befektetők számára a szakmai vezetőség, a költségek, amelyek visszafizetni a nagy mennyiségű bevételt. Az a véleményem, hogy fektessenek be a bevásárló központok áll a jelenléte több mint 30 millió eurót”— mondta Giorgi Kachmazov.

Amikor kiválasztják egy bevásárlóközpont kell figyelni, hogy a vásárlóerő-a lakosság a régióban, a rendelkezésre álló infrastruktúra, elérhetőség.

„Egy fontos szám a bérlők, a jelenléte bérlői mágnesek (általában a jól ismert márkák, mint például a Zara, Nike, stb.), rendelkezésre álló élelmiszer bíróság távú bérleti szerződések száma élő ügyfelek körül, a demográfia, a város műszaki állapota, valamint megfelel a vonatkozó műszaki követelmények az ilyen épületek, a versenytársak száma a körzetben, mennyi a bérlő az ingatlan, illetve mi a valószínűsége, hogy a kialakult új, hasonló létesítmény a környéken”— mondta Giorgi Kachmazov.

Kiemelt bérlők — élelmiszer üzletek, elektronikai üzletek, textíliák, valamint egy kávézó. A több Bevásárlóközpont, a híres márkák, a jobb üzlet, mint népszerű a látogatók körében, a márka új vásárlókat, ezáltal a bevételek növelése a bérlők, valamint növeli a bérleti díjak a befektető. Lízing általában 5-15 év. A jövedelmezőség a bevásárló központok átlagosan 4-6 %.

Számos bérlők bonyolítja a vezetőség

Szálloda

A hotel piac heterogén különböző profilok, valamint a kockázati szint eszközök. „Nehéz vásárolni minőségi likviditási költségvetése mintegy 10-15 millió: fennáll a veszélye annak, hogy a szálloda található a leginkább keresett után elhelyezkedése, valamint kezeli, amelyet egy kis szereplőt, aki lehet, hogy egy ponton mozgás. Egy ilyen forgatókönyv az, hogy találjanak egy másik bérlő nagyon nehéz lesz. Nem javasoljuk, hogy fontolja meg, mint befektetési kis szálloda: a legvalószínűbb, hogy lesz kötve a kis (ezért kockázatos) nyilatkozatot arról, hogy „enni” visszatér. Különben is, kis szálloda gyakran azt jelenti, személyes időigényes menedzsment a vállalkozás. Szép, nagy szálloda jól ismert, hogy az alapkezelő társaságok, a központban található a nagy Európai városok vannak közötti 50 millió adja az alacsony hozam (4 %), mint értékelte a piac, mint az alacsony kockázatú, s magasan a folyadék. Ezen kívül is neves, a tulajdonos az eszköz”— mondta Giorgi Kachmazov.

Ideális esetben meg kell választani a szálloda található, a nagyobb városokban, hogy nem függ a szezonális kereslet, egy nagy turisztikai áramlás. Amellett, hogy a hely, meg kell figyelni, hogy a feltétel a szálloda, amikor az utolsó javítás, értékelés vélemények Booking.com dinamika marad a turisták számára a hely, szezonális kereslet, a versenyképesség, a piaci, a jelenlét, az épület a Gyógyfürdő, valamint konferenciaterem.

Szerződések szereplők 10-20 év is lehet két típusa van: egy bérlet vagy igazgatási megállapodás. Az első esetben a tulajdonos azt jelenti, megszerzése egy fix bérleti díjat, a második százaléka bevétel. A hozam abban az esetben, ha a menedzsment szerződést magasabb lehet, de ez mindig attól függ, hogy a pénzügyi eredmény az üzemeltető. A bérleti hozam a nagyobb városokban, illetve fővárosban található szinten 4-6 %.

•

Ha tervezi, hogy megvásárolja bevétel tulajdonságok külföldön meg kell vizsgálni sok tényezők, illetve ki minden lépést, így bízunk a szakemberek széleskörű tapasztalat, a jó piaci ismeretek. Lépjen kapcsolatba a vezetők Tranio, ők pedig azt fogja javasolni önnek, hogy a vásárlás a kereskedelmi ingatlan.

Julija Kozhevnikova, Tranio

Comments are closed.