Fattori di rischio: da cosa dipende la redditività degli investimenti immobiliari
La valutazione del rischio svolge un ruolo importante nella fase di formazione della strategia di investimento, poiché da quanto investitore è disposto a correre il rischio, dipende in gran parte e di bilancio, e in attesa di rendimento. Così, se gli investitori considerano i futuri investimenti nel settore immobiliare come низкорискованные, sono disposti a pagare di più per ogni dollaro stimabile reddito, riducendo il tasso di rendimento. Cioè, minore è il rischio, al di sotto del rendimento.
Il rischio è la probabilità di perdite in conseguenza di eventuali modifiche. Maggiore è la probabilità che accada un evento negativo, maggiore è il rischio. Per gli investimenti immobiliari più tipici di due gruppi di rischio — rischio paese e i rischi connessi con un progetto specifico.
Rischio paese
Al paese rischi prima riguarda la probabilità di accadimento economici, politici e sociali del paese, dove si trova l’immobile.
Il livello di rischio paese è possibile imparare dai report delle agenzie di rating o società di consulenza. Ad esempio, nella classifica dell’Economist Intelligence Unit meno il rischio paese in Austria, regno unito, Germania e stati UNITI, il più grande — in Afghanistan, Bielorussia, Ucraina, etc.
Uno dei fattori economici rischio paese — l’aumento dell’inflazione. La dipendenza è la seguente: più alto è il tasso di inflazione, maggiore è il rischio. A rischio più basso è l’inflazione è inferiore al 5% all’anno, il più grande di oltre il 100 %. Il mercato immobiliare è immune dal rischio inflazionistico fatto che il costo della revisione dell’affitto mensile o annuale: gli affitti sono legate all’indice dei prezzi al dettaglio, la dinamica che riflette l’inflazione. Più rivisti di interesse, maggiore è la sensibilità di un oggetto all’inflazione e più reddito dell’investitore. Ad esempio, camere di albergo, negozi, industriale-magazzini e abitazioni, agriturismi in affitto a breve termine, tradizionalmente considerati oggetti con una maggiore sensibilità al tasso di inflazione, uffici e REIT — media, mentre le trame e gli appartamenti sono consegnati in affitto a lungo termine, — basso.
Germania — in generale низкорисковая paese per gli investimenti nel settore immobiliare, ma qui ci sono regioni ad alto rischio. In particolare si tratta di terre orientali
Un altro fattore economico rischio paese è associato con l’instabilità della moneta nazionale. Non importa, cresce il suo corso o cade, qualsiasi scostamento significativo è il rischio. Il pericolo più grande per i mercati si verifica quando la crescita o il calo di valuta pari a oltre il 20 %.
Per le economie delle materie prime è anche caratterizzata da un fattore di rischio, come il calo dei prezzi del petrolio. Di seguito i prezzi più una minaccia per l’economia; il rischio più grande — il calo dei prezzi degli idrocarburi di oltre il 20 %. Così, secondo Savills, sullo sfondo desheveyuschey di petrolio dal 2007 al 2009 di un appartamento nella capitale russa è sceso del 51 %. Nel mese di gennaio-febbraio 2009 i prezzi del petrolio hanno cominciato a salire, e il costo per metro quadrato è anche andato in su. Nel 2015 petrolio che mostra un trend negativo, e i prezzi delle case troppo ridotti.
Altri fattori economici — il calo del PIL, il calo della produzione, il calo delle esportazioni e la diminuzione del potere d’acquisto della popolazione. Il rischio più grande — riduzione di ciascuno di questi indicatori di oltre il 10 %.
Alla campagna si applicano anche socio-politiche rischi. In particolare, il mercato immobiliare può influenzare negativamente la crescita negativa della popolazione, e questo è vero non solo per il paese in generale, ma anche per il particolare centro abitato, ma anche di una singola regione. Ad esempio, la popolazione della Germania dell’Est si trasferisce nel più avanzate e promettenti occidentali della terra, quindi questi ultimi sono considerati meno rischiosi i mercati per gli investimenti nel settore immobiliare (con l’eccezione — piccole città nella regione della Ruhr, che perde popolazione a causa della mancanza di posti di lavoro).
La situazione politica ha anche un effetto significativo sul comportamento degli investitori e sulla loro percezione dei rischi. Secondo la ricerca «Транио», il 17% degli agenti immobiliari intervistati ritiene che la situazione politica (alla pari con una stabilità economica) — uno dei principali motivi per cui gli acquirenti italiani scelgono questo o quel paese per l’acquisto di immobili. Questo fattore è particolarmente pronunciato in paesi come regno Unito, Germania, stati UNITI e Francia.
Socio-politici e la crisi economica nel paese possono a lungo spaventare gli investitori del mercato immobiliare locale
Un altro importante rischio paese — i potenziali cambiamenti nella legislazione, che possono influenzare i mercati immobiliari. Questo può essere un cambiamento nella legislazione fiscale (aumento delle imposte esistenti e l’introduzione di nuove), l’introduzione di leggi restrittive in materia di costruzione e di investimenti, ma anche l’introduzione di restrizioni alla circolazione dei capitali.
I rischi di progetto
I rischi associati al progetto, possono essere suddivisi in due categorie:
- i rischi dei progetti di Added Value, il cui obiettivo è la creazione di valore aggiunto;
- i rischi in attività di noleggio.
1. Progetti Added Value
Ai progetti di Added Value («valore aggiunto») riguardano la costruzione e la riqualificazione. Il rischio di tali progetti è abbastanza alto, ma il rendimento è elevato — 14-25 %.
I principali rischi connessi con la costruzione di:
- il valore del terreno o di un oggetto in ingresso può essere gonfiato;
- la costruzione o la riparazione può essere ritardata;
- le stime di costruzione o riparazione può essere superato;
- il prezzo di vendita potrebbe essere inferiore a quello previsto;
- le vendite possono andare più lento del previsto.
Tutti questi rischi possono «mangiare» il rendimento, causando l’investitore sarà senza scopo di lucro o anche con una perdita.
I progetti di costruzione più rischiosi rispetto al leasing di business
Tutti i rischi crescono in progressione proporzionale zakreditovannosti sviluppatore, cioè quanto più denaro di credito utilizza, più alto ogni di questi rischi. In uno scenario peggiore scenario, ad esempio, ad alta zakreditovannosti costruzione e sostanziale correzione di costo può essere che lo sviluppatore o l’investitore rimarranno in perdita. Esperti sviluppatori sempre calcolare i diversi scenari di sviluppo degli eventi, e accettabili sono considerati tali, in cui l’investitore esce dal progetto, guadagnando 15-20 % (il classico scenario) o 20-25 % (scenario ottimistico).
I rischi di progetto si manifestano ancora prima dell’inizio dei lavori. In particolare, c’è il rischio di non ricevere un permesso di costruzione (Permit Risk). La sua essenza è che nel caso degli investimenti in riqualificazione, la revisione o la costruzione da zero per l’attuazione dopo l’acquisto di terreni o di un oggetto, è necessario passare attraverso la negoziazione e il ottenere il permesso. Di solito nel prezzo è prevista il rischio di non ricevere autorizzazione o del fatto che ci vorrà molto tempo. In alcuni paesi, gli sviluppatori sono disposti a prendere su di sé il rischio di non ricevere il permesso.
Identificare i rischi associati a un particolare oggetto, consente un controllo completo — Due Diligence — che comprende quattro tipi di esame:
- legale (Legal Due Diligence): gli avvocati controllano il contratto di locazione e la presenza di un permesso di costruzione;
- finanziaria e fiscale di competenza (Financial & Tax Due Diligence): consulente fiscale imposta reale costo di mantenimento di un oggetto, calcola la redditività e la dimensione detrazioni fiscali;
- valutazione dei rischi (Chance & Risk): esame delle prospettive di sviluppo di posizione, così come gli effetti attuali e futuri concorrenti;
- valutazione tecnica (Technical Due Diligence): esame di stato tecnico immobiliare (di solito non si svolge con l’acquisto di nuovi oggetti).
2. Attività di noleggio
Meno rischiosi oggetti, distribuite in affitto, hanno le seguenti caratteristiche:
- la posizione in zone di prestigio;
- buona condizione tecnica;
- gli inquilini — i rappresentanti di classe media (per immobili residenziali) o di una società di primo livello (nel caso di strutture commerciali);
- il livello medio di locazione, disponibile media inquilini;
- la possibilità di conversione di un oggetto (ad esempio, la traduzione immobiliare alberghiero a residenziale fondo o viceversa);
- il reddito da locazione non inferiore al costo per il prestito.
La posizione è la caratteristica più importante: se l’immobile si trova in una buona zona, quindi i rischi sono minimi, e l’oggetto — liquido. Tuttavia, con il rischio può essere dovuto l’ulteriore sviluppo del distretto, pertanto, quando si sceglie il metodo del reddito oggetto dovrebbe chiedere un piano di sviluppo e di sapere se i futuri e già implementate modifiche (l’estensione della rete di trasporto, l’emergere di nuove istituzioni, ecc) con il tempo di aumentare la capitalizzazione oggetto di investimento o, al contrario, abbassare il suo rendimento. Ad esempio, se una persona ha acquistato un appartamento a New York con una splendida vista su Central park, allora è a priori è assicurato il mantenimento degli allegati, così come di appartamenti con la vista poco, e i nuovi non sarà più.
Il rischio rappresentano anche il cattivo stato di un oggetto e la mancanza di attrezzature tecniche. Peggio volume di decisioni di pianificazione all’interno dell’edificio, la sicurezza di sistemi moderni di ingegneria e qualità delle strutture portanti, di seguito la competitività dell’oggetto sul mercato, minore è il suo valore e la domanda da parte degli inquilini, e i rischi di cui sopra. Nonostante il fatto che vecchi e logori gli oggetti possono dare un buon rendimento in questo momento, sono sempre più rischiosi per gli investimenti, di un edificio in buone condizioni.
Gli inquilini di qualità e il tipo di contratto di locazione può anche aumentare o diminuire i rischi. L’investitore, che non è disposto a correre il rischio di perdita di un inquilino, probabilmente, investe in oggetto con il noleggio a lungo termine dei contratti. E viceversa, quando il rischio per l’investitore è accettabile, sarà considerato come varianti immobile adatto a termine o a breve termine contratto di locazione.
Quando si seleziona immobili da reddito vale la pena di prestare attenzione a quanto è affidabile l’inquilino
Un altro rischio è legato con una scelta di modalità di finanziamento e di un ulteriore controllo dei fondi presi in prestito. Come regola generale, maggiore è la quota di capitale di debito, maggiore è il rischio.
L’effetto leva è quando il costo di finanziamento del debito in meno di redditività del progetto. L’investitore può negoziare con la banca in questo modo, per pagare gli interessi sul prestito, ma pagare almeno dall’organismo di accreditamento. Con questo metodo è possibile aumentare operativo di un tasso di rendimento dell’investimento. Ma questo metodo di aumentare la redditività porta ad un altro rischio. Se il prezzo dell’oggetto diminuire, quando sarà necessario rinnovare il contratto di credito, la banca richiederà proporzionale capitalizzare credito e fornire ulteriore garanzia software (margin call). Pertanto, è importante trovare il giusto equilibrio della leva di rendimento e rischio, è la capacità di investitori professionali.
Il capitale preso in prestito per gli investimenti, deve portare profitto superiore al costo per il suo utilizzo. Se il profitto da immobiliare sotto il costo per il prestito, l’investitore si assume la perdita, che è maggiore, maggiore è la quantità di leva finanziaria.
Secondo gli esperti, il mercato immobiliare è apparso un altro rischio: così come i tassi sui prestiti a 2014-2015, in molti paesi hanno raggiunto il livello più basso nella storia e praticamente vicini allo zero, poi dopo 3-5 anni possono crescere in modo significativo, e quando questo accade, il valore degli immobili ridotto.
Il rischio è anche la gestione remota di un oggetto: la lontananza immobiliare indebolisce il controllo su di esso, quindi il tentativo di coinvolgere la gestione estera il progetto dalla Russia legato a grandi rischi. Invece remoto auto-controllo si consiglia di assumere una società specializzata.
Non meno importante è il rischio associato con la strutturazione della transazione. Ci sono vari schemi che permettono di ottimizzare le tasse — per esempio, il patrimonio di un prestito o di liquidazione attraverso una serie di società. Questo aumenta il rendimento, ma riduce la trasparenza e aumenta il rischio di possesso. Il fisco non può prendere la struttura di ottimizzazione e imporre ulteriori tasse e multe. Nel mondo aumenta la trasparenza del sistema bancario, dell’OCSE, introduce misure per contrastare l’erosione della base imponibile, e la Russia richiede ai propri residenti di pagare le tasse per i redditi percepiti all’estero. Tutti questi cambiamenti aumentano i rischi di un eccesso di strutturazione di interesse con l’obiettivo di ottimizzare le tasse. La nostra raccomandazione per i clienti: in primo luogo, consultarsi con consulenti fiscali, e in secondo luogo, non esagerare con l’ottimizzazione, così come è pieno di problemi con le autorità fiscali nel prossimo futuro.
Di cui sopra punti determinano il rischio principale — ridurre il rischio di liquidità, cioè ridurre la capacità di una rapida vendita senza perdita di valore e ridurre il potenziale di crescita della capitalizzazione di in positivo gli scenari di sviluppo del mercato. Di conseguenza, di seguito i rischi di cui sopra punti, maggiore è la liquidità, e, di conseguenza, al di sotto di partenza rendimento di un oggetto.
Alla fine
I principali rischi investendo nel settore immobiliare sono:
| Rischio paese | |
| Economici |
|
| Socio-politici |
|
| I rischi di progetto | |
| Added Value |
|
| Attività di noleggio |
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Cosa scegliere — un rendimento elevato o basso rischio dipende dall’investitore e dal rapporto a rischio. Il problema principale di molti acquirenti che iniziano una conversazione con una domanda «Qual è il rendimento?», e la prima domanda in realtà dovrebbe essere «Quali sono i rischi e come posso vendere questo oggetto in futuro?». Se un investitore vuole ottenere un grande ritorno, egli deve essere disposto a prendere un rischio maggiore.
Julia Kozhevnikova, «Транио»
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