Gli investimenti francesi edifici: caratteristiche di acquisto e la tassazione

Il pronto intervento degli immobili in Francia vantaggioso acquistare per investimento, perché i prezzi di questi oggetti nella maggior parte delle grandi città crescono nonostante la crisi, e al momento di una nuova abitazione in affitto è possibile ottenere significativi benefici fiscali.

I mercati: Nantes, Tolosa e Bordeaux

Professionisti sito Explorimmoneuf.com classifica delle migliori città francesi per gli investimenti in abitazioni. Sono stati presi in considerazione fattori quali la demografia, mercato del lavoro, il numero di studenti, la dinamica dei prezzi e la percentuale di investitori che investono in nuovi edifici.

La migliore città per gli investimenti in Francia nel 2014 riconosciuto Nantes. Tra i vantaggi di questa città un gran numero di nuovi progetti di costruzione, l’afflusso di persone, ottima posizione vicino alla costa Atlantica. Inoltre, nel 2013 Nantes è stato scelto uno dei «verdi» capitali d’Europa, trovandosi in un elenco con Stoccolma e Amburgo.

Al secondo posto, dopo Nantes — Tolosa. Nuove costruzioni in vendita in media per 3 720 € /m2. Entro il 2020, vicino alla stazione ferroviaria Matabiau sorgerà un nuovo moderno quartiere. Un altro vantaggio — a quel tempo sarà lanciato TGV (treno ad alta velocità), grazie al quale da Tolosa a Parigi, sarà possibile raggiungere in soli 3 ore e 15 minuti

Al terzo posto — Bordeaux. Qui stanno costruendo nuovi экокварталы, nobilitare la parte centrale della città e fanno veicolo di un messaggio. Si prevede che entro il 2030 il numero di agglomerazione sarà di 1 milione di persone. Per soddisfare le esigenze di una popolazione in crescita, a quel punto a saranno costruite 50 mila unità abitative. Il prezzo medio di una proprietà primaria a Bordeaux — circa 4 000 euro/m2.

Parigi era solo al settimo posto della classifica. In questa città c’è un grande svantaggio — qui raramente stanno costruendo una nuova casa. I prezzi per il pronto intervento degli immobili nella capitale francese, il più alto del paese, superano il 10 600 euro/m2.

Classifica	Città	Il prezzo medio, euro/m2	La dinamica, % per l’anno
1	Nantes	3 860	2,4
2	Tolosa	3 720	1,8
3	Bordeaux	4 000	20,0
4	Lione	4 420	-2,9
5	Villeurbanne	3 720	1,8
6	Montpellier	3 800	4,0
7	Parigi	10 662	-0,8
8	Страбург	3 310	-7,1
9	Clermont-Ferrand	3 300	5,8
10	Lui	3 250	-5,6

Elena Генералова, direttore French Riviera Immobiliare, ritiene che la nuova sistemazione anche redditizio per comprare in tutta la Costa azzurra: «In questo momento a Nizza interessanti sono i progetti Maison Blanche e Villa Victoria, a Cannes — Cannes Maria, a Cap d’Antibes — Paradise Cap, in Villefranche-sur-Mer — Eden».

Secondo lei, la domanda di nuove abitazioni della Costa Azzurra non cade: «ciò È dovuto al fatto che in questa regione non c’è terra libera per nuovi progetti. In corso di costruzione punto al posto dei vecchi edifici demoliti. Così come sulla Costa Azzurra molti monumenti, i vecchi edifici che vengono demoliti raramente. A questo proposito, la domanda per i nuovi edifici è molto alto: 60-80 % degli appartamenti venduti entro sei mesi dall’inizio delle vendite».

Le spese per l’acquisto: circa il 25% del costo dell’oggetto

In Francia quando si acquista un immobile in fase di costruzione o di alloggi non più vecchio di 5 anni, nel prezzo è compreso IVA al 20 % del costo dell’oggetto.

«L’IVA non viene calcolata separatamente dal prezzo di mercato. A volte l’IVA viene addebitata separatamente e viene pagato al momento dell’acquisto, e per il prossimo anno dopo l’acquisizione cliente — sia francese o straniero — riceve il rimborso fiscale. Ma in questo caso si tratta solo di acquisto di oggetti per la locazione commerciale (bail commercial). Il tasso di notaio, quando l’acquisto di abitazioni primarie a due volte meno rispetto all’acquisto di “secondario” — 2-2,5 %. L’acquirente non paga i servizi di un agente immobiliare è colui riceve il premio dal costruttore»,— dice Lara Парэнан, direttore del dipartimento Europa dell’Est AS et Associés.

L’acquirente paga un tributo sulla registrazione del trasferimento di proprietà (droits de mutation), calcolato al tasso del 0,6 % del costo degli alloggi, al netto di IVA. Ad esso si aggiungono i costi per la riscossione delle imposte (frais d’assiette) — 2,5 %. Inoltre, l’acquirente paga le spese per l’acquisto di: imposta di bollo, i mutui (se necessario) e la registrazione dei diritti di proprietà. Compenso del notaio — almeno 1 % del valore dell’oggetto. Questi ulteriori costi amministrativi costituiscono circa il 3 %.

«Questi costi sono principalmente costituiti da imposte e tasse (80 %), altre spese amministrative e dei costi (10 %), e infine, il compenso del notaio (10 %). Le spese notarili per l’acquisto di seconde case (senza spese per il mutuo) costituiscono il 7,5 % del prezzo di vendita, e per l’acquisto di appartamenti in nuova costruzione — 2 %. Questo è un notevole risparmio in ambito di investimenti»,— dice Elena Генералова.

Il prezzo di acquisto	180 000 (IVA inclusa 20 %)
Tributo al design trasferimento del diritto di proprietà	900 (0,6 %)
Onorario notaio	3 000 (2 %)
Amministrativi i costi	4 500 (3 %)
Tutto	188 400

Programma: Duflo, Sansi-Бувар

In Francia molti programmi di acquisto di abitazioni primarie, tra cui i più famosi sono regolati dalle leggi Duflo e Sancy-Бувара. Essi prevedono l’acquisto di nuovi oggetti per la successiva locazione per almeno nove anni.

Programma	I partecipanti	Le condizioni di acquisto	Agevolazioni fiscali
La Legge Duflo (loi Duflot)	Le persone fisiche fiscalmente residenti in Francia, i titolari di una quota nella società Civile immobiliari (Société civile immobilière, SCI)	Il prezzo massimo di acquisto — 5 500 eur/m2, l’importo massimo di investimento — 300 000 euro	Detrazione fiscale pari al 18 % del valore dell’oggetto
Non professionale affitto arredato abitazioni, classico opzione (LMNP Classique)	Le persone fisiche, i residenti di Francia o il suo oltremare territori	Complessi per gli studenti, i turisti, gli anziani o disabili	Il rimborso dell’IVA e la riduzione di ammortamento fino al 90% per l’ottimizzazione imposte sul reddito dal contratto di locazione
La Legge Sancy-Бувара sull’non professionale affitto arredato abitazioni (LMNP Censi-Bouvard)			Detrazione pari al 11 % del costo oggetto escluse le altre imposte sugli immobili massimo rimborso fiscale — 3 666 euro all’anno

Sono previste altre agevolazioni fiscali. «Con l’acquisto di nuovi edifici accade esenzione dalla tassa di proprietà per due anni dopo la costruzione. Se il livello di risparmio energetico dell’edificio più alto, rispetto a quanto previsto dalla legge, gli acquirenti possono essere completamente o parzialmente esentati dalla tassa di proprietà per altri tre anni»,— dice Elena Генералова.

Secondo Lara Парэнан, se il cliente russo senza reddito in Francia, non sono messi i crediti fiscali. «Ma al momento dell’acquisto di alta qualità nel piano energetico di immobili (label BBC — bâtiment basse consommation) l’oggetto non è soggetto a tassazione sugli immobili (taxe foncière) entro cinque anni», dice.

Rivendita: attendere 7-10 anni

Profitto da nuovi edifici, è possibile ottenere non solo di affitto, ma anche in caso di rivendita.

«Se si acquista un appartamento in un nuovo edificio all’inizio del programma di costruzione, spesso attraverso l’adeguamento dei prezzi è possibile risparmiare 15-20 % per 12-18 mesi»,— dice Elena Генералова.

Se a Dubai gli investitori di rivendere l’alloggio una volta dopo l’acquisto, prima ancora che la registrazione dei diritti di proprietà, in Francia, secondo Lara Парэнан, beni primari vale la pena di acquistare solo per investimenti a lungo termine.

«Con l’acquisto di primaria immobiliare non può contare su un ciclo breve è un’utopia. Fanno eccezione solo alcuni casi, ad esempio, quando viene creato un grande progetto in un nuovo quartiere e venduto un sacco di appartamenti: al momento di mettere la proprietà può salire di prezzo a causa del fatto che c’è un nuovo quartiere e c’è un bel vivere. Il salto più alto — circa il 25 %. Tuttavia, poche persone una volta risolto per la vendita, così come sarà l’imposta sul reddito elevato, se il venditore non ci ha vissuto almeno cinque anni. Il normale ciclo è di 7-10 anni»,— dice Lara Парэнан.

Julia Kozhevnikova, Tranio.Ru

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