Tendenze dei mercati degli immobili commerciali di Europa e stati UNITI: i prezzi, i rendimenti e le prospettive
Secondo JLL, nella prima metà del 2016 globale di immobili commerciali è stato investito circa 260 miliardi di euro, il 10% in meno, rispetto al primo semestre del 2015. Questo è in gran parte dovuto al calo di attività per i due più grandi mercati del mondo — americano, dove gli investimenti in dollari è diminuito del 16 % a causa della radicata valuta, e al britannico (-28 %), dove regnava l’incertezza in relazione con «Брекзитом».
Si consideri mercati del reddito immobiliare sette paesi:
- Austria,
- Regno unito,
- Germania,
- Spagna,
- Stati UNITI,
- Francia,
- La repubblica ceca.
Austria
L’investimento. Nella prima metà del 2016 in immobili commerciali in Austria è stato investito 1,5 miliardi di euro, che a 8,5 volte di più, rispetto allo stesso periodo del 2015. Questo è dovuto al fatto che per i primi sei mesi dell’anno è stato concluso una serie di importanti operazioni, tra cui la vendita di torre IZD per 270 milioni di euro. Sul mercato austriaco prevalgono gli investitori in Germania.
Gli uffici. Per gli uffici dovuto 54 % degli investimenti per i primi sei mesi dell’anno. La domanda a Vienna supera l’offerta, sono vuoti e solo il 6 % dei locali. L’attività sul mercato degli uffici frena e la mancanza di offerta. Il rendimento medio — 4,2 % annuo.
Immobili commerciali. Nel I trimestre del 2016 a un segmento è stato allegato un solo 1 % degli investimenti, ma nel 2015 ha ottenuto circa un quarto del capitale. Il rendimento medio — 4-5 %.
Magazzini. In questo settore manca di un prodotto di qualità. Gli acquirenti magazzini nella maggior parte dei casi occupano di loro stessi, e non in affitto. Rendimento del 6,5% a Vienna e il 7% a Graz.
Azzerato. Dal 2008 al 2015, i prezzi degli appartamenti a Vienna è aumentato del 75 %. Tra gli acquirenti sul mercato dei capitali il 40% di stranieri. Il rendimento medio delle abitazioni — 3,5−4 %.
| Tipo di immobile | Noleggio, euro/m2 nel mese |
Annuale la dinamica in affitto, % |
Prezzi, euro/m2 |
Annuale la dinamica prezzi, % |
Il rendimento, % |
Previsioni nel 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vienna | ||||||
| Uffici | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Street-vendita al dettaglio | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Centro commerciale | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Magazzini | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 14,4 | -2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Graz | ||||||
| Uffici | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Street-vendita al dettaglio | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Centro commerciale | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Magazzini | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 11,3 | -2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Regno unito
L’investimento. Regno unito — il più grande mercato immobiliare europeo. Nel 2015 in strutture commerciali di questo paese è stato investito 73 miliardi di euro, di cui quasi la metà è venuto nella Grande Londra. Con il 43 % degli investitori stranieri, soprattutto americani. Nella prima metà del 2016 il volume degli investimenti in questo segmento di mercato pari a circa 29 miliardi di euro, il 28% in meno rispetto allo stesso periodo del 2015.
Gli uffici. Nel I trimestre del 2016 negli uffici rappresentato il 42 % degli investimenti. Gli affitti crescono, il rendimento diminuisce. Gli uffici del segmento premium a Londra portano il 3,6 % in un anno.
Immobili commerciali. Nel I trimestre del 2016 a un segmento è stato investito 14 % degli investimenti. Il tasso di rendimento premium interesse street retail hanno una tendenza al ribasso (3,4 % annuo a Londra).
Magazzini. Nel I trimestre del 2016 magazzini dovuto 12 % degli investimenti. Lo sviluppo del settore favorisce la crescita dei volumi di trading online nel paese. I rendimenti dei magazzini a Londra — 4,8 %.
Azzerato. Dal 2007 (il precedente picco) per l’anno 2015 alloggio a Londra è aumentato di prezzo del 50 %. Nel regno unito per lo stesso periodo, la crescita è stata solo del 7 %. Il rendimento di appartamenti nella capitale britannica — 2,4 %.
| Tipo di immobile | Noleggio, euro/m2 nel mese |
Annuale la dinamica in affitto, % |
Prezzi, euro/m2 |
Annuale la dinamica prezzi, % |
Il rendimento, % |
Previsioni nel 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Londra | ||||||
| Uffici | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Street-vendita al dettaglio | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Centro commerciale | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Magazzini | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Manchester | ||||||
| Uffici | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Street-vendita al dettaglio | 135,0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Centro commerciale | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Magazzini | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 12,4 | n/d | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Germania
L’investimento. GERMANIA — il secondo più grande mercato immobiliare in Europa dopo il regno unito. Nella prima metà del 2016 in strutture commerciali della Germania è stato investito 17,5 miliardi di euro, il 4% in meno rispetto al primo semestre del 2015. Circa il 40 % degli investitori stranieri.
Gli uffici. Nel I trimestre del 2016 negli uffici venuto quasi la metà degli investimenti. In città «big seven» la domanda cresce più velocemente le offerte, noleggio costoso, e i rendimenti in calo. Gli uffici di qualità portano circa il 4% all’anno.
Immobili commerciali. Nel I trimestre del 2016 a un segmento è stato investito il 20% degli investimenti. Il tasso di rendimento premium interesse street retail hanno una tendenza al ribasso. In media portano il 3-4% annuo.
Magazzini. Nel I trimestre del 2016 magazzini dovuto 10 % degli investimenti. A causa della mancanza di offerte di qualità e di forte domanda di rendimenti in calo (5-6 % annuo).
Azzerato. Dal 2011 al 2015 delle case in Germania è aumentato in media del 55 %, a Monaco di baviera — al 65 %, a Berlino — quasi 2 volte. Noleggio a lungo termine di appartamenti porta in media di circa il 3 %.
| Tipo di immobile | Noleggio, euro/m2 nel mese |
Annuale la dinamica in affitto, % |
Prezzi, euro/m2 |
Annuale la dinamica prezzi, % |
Il rendimento, % |
Previsioni nel 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlino | ||||||
| Uffici | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Street-vendita al dettaglio | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Centro commerciale | 92,0 | 0,0 | 25 a 976, 5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Magazzini | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| Monaco di baviera | ||||||
| Uffici | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 | ↑ |
| Street-vendita al dettaglio | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Centro commerciale | 126,7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Magazzini | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Spagna
L’investimento. Nel 2015 il volume di investimento immobiliare spagnola ha raggiunto un picco dopo la crisi — 13 miliardi di euro, il 25% in più rispetto al 2014. Tuttavia, nella prima metà del 2016 a un segmento è stato investito 3,4 miliardi di euro, il 20% in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il numero di investitori stranieri in aumento: nel 2015 la quota di stranieri sul mercato immobiliare commerciale è stato di circa il 50 %, nel primo semestre del 2016 — già il 73 %.
Gli uffici. Nel 2015 questo settore è dovuto 43 % degli investimenti. Domanda sul noleggio auto a Madrid e Barcellona è stato il più alto degli ultimi 9 anni. Tuttavia il mercato è ancora alto il tasso di posti vacanti locali: a Madrid sono vuote 15,9 % degli uffici, a Barcellona il 14 %, il loro rendimento a Madrid e Barcellona è di 4,3 e 4,5 % rispettivamente.
Immobili commerciali. Nel 2015 in centri commerciali e complessi di Spagna è stato investito 2,65 miliardi di euro (record in 10 anni). Rendimento street retail è di circa il 4 %, complessi commerciali — 5 %.
Magazzini. La domanda a Madrid e Barcellona supera l’offerta, e il numero degli oggetti in rapido declino. Rendimento di circa il 7 %.
Azzerato. Dal 2007, quando il mercato spagnolo ha raggiunto il picco, fino al 2015 (periodo del dna dopo la crisi) alloggio in Spagna è sceso del 43 %. Il maggiore potenziale di crescita dei prezzi hanno mercati di Barcellona e Madrid. Il rendimento di appartamenti — circa il 5 %.
| Tipo di immobile | Noleggio, euro/m2 nel mese |
Annuale la dinamica in affitto, % |
Prezzi, euro/m2 |
Annuale la dinamica prezzi, % |
Il rendimento, % |
Previsioni nel 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | ||||||
| Uffici | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Street-vendita al dettaglio | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Centro commerciale | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Magazzini | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Barcellona | ||||||
| Uffici | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Street-vendita al dettaglio | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Centro commerciale | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Magazzini | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
Stati UNITI
L’investimento. Secondo JLL, dal 2009 al 2015 gli investimenti in americana immobili commerciali sono cresciuti di circa il 20-25 % all’anno. Nella prima metà del 2016 in questo segmento è stato investito 108 miliardi di euro, il 16 % in meno rispetto al 2015. Il mercato immobiliare commerciale degli stati UNITI rimane il più grande del mondo.
Gli uffici. La percentuale di spazio libero si riduce, noleggio salendo, rendimento scende per la maggior parte (72 %) dei mercati. I locali si portano in media del 4,4% annuo.
Immobili commerciali. A Miami, New York e San Francisco sono vuote 2-3 % dei locali, la qualità, l’offerta non manca. La quota vacante nella prima metà del 2016 ha avuto la tendenza ad aumentare. Il rendimento medio — 4,6 %.
Magazzini. Secondo un sondaggio della società PwC, magazzini più promettente segmento commerciale del mercato immobiliare degli stati UNITI nel 2016. Uno dei principali rischi di qui — usura dei locali, così come la metà di tali oggetti in Stati costruiti nel 1980 o in precedenza. La quota vacante in questo settore in declino, noleggio costoso, il rendimento si abbassa. Magazzini negli stati UNITI portano in media del 5% annuo.
Azzerato. Condominio — il più forte e costante commerciale settore immobiliare degli stati UNITI. Nel 2015 gli oggetti di questo tipo hanno attirato 30 % degli investimenti. A partire dal 2016, i prezzi negli stati UNITI del 5% al di sotto del picco del 2007, a Miami il 22 %. Si distingue New York, dove le abitazioni è del 13 % in più rispetto al 2007. Il rendimento medio di immobili residenziali negli stati UNITI — 4,4 %.
| Tipo di immobile | Noleggio, euro/m2 nel mese |
Annuale la dinamica in affitto, % |
Prezzi, euro/m2 |
Annuale la dinamica prezzi, % |
Il rendimento, % |
Previsioni nel 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| New York | ||||||
| Uffici | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Street-vendita al dettaglio | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Centro commerciale | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Magazzini | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Miami | ||||||
| Uffici | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Street-vendita al dettaglio | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Centro commerciale | 68,2 | 4,4 | 14 di 237, 2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Magazzini | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Francia
L’investimento. Il volume degli investimenti in immobili commerciali in Francia nel 2015 ha raggiunto gli otto anni ad un massimo di 26 miliardi di euro. Nella prima metà del 2016 in tali oggetti qui è stato investito 9,1 miliardi di euro, il 16 % in più rispetto allo stesso periodo 2015. La crescita degli investimenti è dovuto al fatto che sono stati conclusi tre transazione del valore di oltre 500 milioni di euro. Circa un terzo degli investitori sul mercato francese — gli stranieri.
Gli uffici. Offerta di qualità non è sufficiente, la domanda supera l’offerta, il tasso di rendimento hanno una tendenza al ribasso. Uffici nel segmento premium portano in media 3,25 % annuo.
Immobili commerciali. In Francia è costruito un po ‘ di shopping di oggetti, e la nuova proposta viene creato principalmente per la riqualificazione. Tassi di rendimento sono al minimo storico (circa 3 % per gli oggetti street retail a Parigi).
Magazzini. Gli investimenti in questo settore sono trascurabili e rappresentano solo il 3 % del totale degli investimenti. La domanda supera l’offerta, il tasso di rendimento hanno una tendenza al ribasso. Magazzini portano in media di circa il 6 % annuo.
Azzerato. Il mercato immobiliare francese relativamente tranquillamente tollerare periodi di crisi. Dinamica annuale dei prezzi nel range da -2 a +2 %. Nel I trimestre 2016 un prezzi erano in 8 % inferiore rispetto al picco del III trimestre del 2011. I rendimenti delle abitazioni — circa il 3-4 %.
| Tipo di immobile | Noleggio, euro/m2 nel mese |
Annuale la dinamica in affitto, % |
Prezzi, euro/m2 |
Annuale la dinamica prezzi, % |
Il rendimento, % |
Previsioni nel 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parigi | ||||||
| Uffici | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Street-vendita al dettaglio | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Centro commerciale | 166,7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Magazzini | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 | ↑ |
| Lione | ||||||
| Uffici | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Street-vendita al dettaglio | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Centro commerciale | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Magazzini | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Repubblica ceca
L’investimento. Nella prima metà del 2016 gli investimenti in immobili commerciali in repubblica Ceca sono diminuiti del 29 % a 956 milioni di euro. Tuttavia l’importo investito nel segmento di media il 39% al di sopra della media degli ultimi 10 anni.
Gli uffici. La domanda supera l’offerta, il tasso di rendimento hanno una tendenza al ribasso. A Praga la domanda più uffici di classe «a». Sono vuoti 14,6 % dei locali. Il tasso medio di rendimento nel segmento premium — 5,5 %.
Immobili commerciali. Come e sul mercato degli uffici, nel settore dei centri commerciali anche la domanda è superiore all’offerta e il tasso di rendimento hanno una tendenza al ribasso. Il rendimento medio di oggetti street retail nel segmento premium — 5,25 %.
Magazzini. Vuoti piazza è sceso a un minimo di cinque anni (5 %) e la forte domanda alimenta la speculazione edilizia. Il rendimento medio di alta qualità magazzini — 6,5 %.
Azzerato. I prezzi degli appartamenti in repubblica Ceca toccato il fondo nel 2013 e da allora crescono. Nel 2015 essi sono aumentati del 4,5 %. Circa il 40% di unità vendute nel 2015 a Praga residenziali — si tratta di un appartamento con una camera da letto. Alloggio nella capitale ceca si porta in media del 3,7% annuo.
| Tipo di immobile | Noleggio, euro/m2 nel mese |
Annuale la dinamica in affitto, % |
Prezzi, euro/m2 |
Annuale la dinamica prezzi, % |
Il rendimento, % |
Previsioni nel 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Praga | ||||||
| Uffici | 15,2 | 2,6 | 3 172,2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Street-vendita al dettaglio | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Centro commerciale | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Magazzini | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 | ↓ |
| Brno | ||||||
| Uffici | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Street-vendita al dettaglio | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Centro commerciale | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Magazzini | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Appartamento (noleggio a lungo termine) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Secondo le previsioni di Cushman & Wakefield, nel 2016 totale degli investimenti in immobili commerciali dell’UE (senza contare il mercato del regno unito) è superiore del 10% rispetto al nel 2015 e nel regno unito — per il 25 % al di sotto. Il calo dell’attività degli investitori nel Regno unito può essere associato con «Брекзитом». Secondo le previsioni di JLL, il volume degli investimenti nel mercato degli stati UNITI nel 2016 calo del 10-15 % su base annua. Il motivo principale — la mancanza di proposte interessanti e incertezza macroeconomica.
Il tasso di rendimento dei mercati sviluppati negli ultimi anni hanno avuto una tendenza al ribasso a causa della forte domanda di immobili del segmento premium e alla crescita dei prezzi dei. Gli esperti si aspettano che questo trend continuerà anche nel 2016-2017. Gli affitti e i prezzi degli oggetti sarà anche aumentare. Secondo le previsioni di Standard & Poor’s, immobili saliranno anche nel regno unito, nonostante la «Брекзит»: nel 2016 in crescita di circa il 5 %, mentre nel 2017-m il prezzo scenderà a circa il 2 %.
| Stati UNITI | Regno unito | UE | |
|---|---|---|---|
| Dinamica annuale degli investimenti, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Il rendimento | Scende o rimane la stessa | Cadrà nel segmento premium, aumenta nel segmento di prezzo medio | Cadrà nel segmento premium, aumenterà o rimarrà stabile nel segmento di prezzo medio |
| Canone di locazione | Aumenteranno | Variazioni su nel segmento premium | Rimarrà allo stesso livello o aumenteranno |
| La domanda da parte degli inquilini | Rimarrà invariato o aumenta | Rimarrà stagnante o in discesa | Rimarrà invariato o aumenta |
| I prezzi degli immobili | ↑ | ↑ | ↑ |
Julia Kozhevnikova, Tranio
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