Rizikos ir naudos iš investicijų į viešbučių kambariuose

Nuo praėjusio amžiaus vidurio didieji viešbučiai pokario Europoje tapo praktikos parduoti atskirų kambarių investuotojams. Nuo to laiko ši praktika išplito visame pasaulyje ir užėmė populiariausių turizmo ir verslo kryptį: didžioji Britanija, Prancūzija, Šveicarija, JAV, Australija, Dubajus. Kaip taisyklė, tokio pobūdžio priedus populiarūs tarp mažų investuotojų.

Schema отельного investuoti yra paprasta: investuotojas, įsigijęs nuosavybės numeris arba paketą iš keleto numerių viešbučio komplekse. Tada jis gali arba savarankiškai užsiimti veikia savo nuosavybe, kad pasitaiko labai retai, arba susitarti apie valdymą su отельным operatorius arba profesinės valdymo įmonės.

Investuotojas ir operatorius viešbučiai skirstomi pelnas tarpusavyje vienu iš dviejų būdų. Investuotojas gauna fiksuotą pelną, kurią jis iš anksto оговаривает su operatoriumi. Šiuo atveju pelnas priklauso ne nuo faktinio заполняемости kambariai. Antras variantas — gauti investuotojas pelno pagal kintama palūkanų norma, kai derlius numeriai gali būti didesnis, tačiau investuotojas разделит su operatoriumi, pvz., rizika невостребованности apartamentai tarp turistų.

Priklausomai nuo sąlygų, sutarties investuotojas gali naudoti savo numerį ir ne pagal paskirtį, tai yra, gyventi jų. Kai kurie operatoriai teikia tokią galimybę iš karto po įsigijimo, numeriai, kiti — praėjus tam tikrą laikotarpį.

Privalumai investicijų į numerį viešbučiai

Pagrindinis plius investicijų į numerį viešbučių — maža riba atvejį. Minimali kaina viešbučių kambarius Europoje yra apie 100 tūkst. eurų. Paprastai objektų tokio pobūdžio investicijų tampa pelningiausių „darbo лошадки” viešbučių verslas — trijų ar четырехзвездочные viešbučiai Europoje.

Kaip jau buvo minėta, investuotojas ne обременяет save, kad reikia nuolat užsiimti veikia savo nuosavybe. Toks formatas bus patogu tiems investuotojams, kurie turi pagrindinį verslą kitoje sferoje ir svarsto, инвестицию į viešbučių kambario numeris kaip priemonė papildyti savo portfelį доходным turtas. Valdymo įmonė nusprendžia visi viešieji ir privatūs problemų aikštelė, todėl galite ne nerimauti, kad investuotojui asmeniškai teks spręsti klausimą сломанного siela arba прохладного priimti постояльцев.

Be to, investicijos į viešbučio kambariai traukia galimybe gauti stabilų valiutos pajamų, kad ypač svarbu investuotojams iš Rusijos į šiandienos situaciją. Vidutinis derlingumas viešbučių apartamentai yra apie 4 %, kai fiksuota palūkanų norma ir 6-10 %, kai kintama palūkanų norma. Tuo pačiu metu pasirinktą objektą reikia prieiti labai взвешено: reikia išmokti vietovė kompleksas ir jo perspektyvas, taip pat susipažinti su patirtimi valdymo įmonės.

Taigi, investicijos į viešbučių kambario numeris — geras ir įdomi galimybė. Tačiau, kaip ir kitose srityse, čia irgi yra savų povandeninių akmenų, apie kuriuos turėtų prisiminti investuotojas.

„Povandeniniai akmenys” investicijos į numerį

Pojūtis, sandoris gali žymiai skirtis, priklausomai nuo įstatymų ir šalies, todėl geriau ne menkinti paslaugomis vietos klausti. Tuo pačiu metu, pavyzdžiui, Austrijoje spręsti situaciją, kaip pirkimo-pardavimo atskiro nekilnojamojo turto objekto ir mažai kuo skiriasi nuo pirkimo butą.

Kaip jau buvo minėta, investuotojas ne nerimauti dėl rinkodaros pusėje bylos, kuri lieka visiškai valdo valdymo organizacijos, tačiau šios monetos yra ir kita pusė: investuotojas negali apibrėžti rinkodaros politiką viešbučių. Pavyzdžiui, jei operatorius nusprendė перепрофилировать viešbučio iš šeimos į viešbutis, verslo klasės ir šis sprendimas su laiku parodys savo uostų veikla, investuotojas negalės į jį turėti.

Geriau pasirinkti investicijų kambariai, esančio veikia didelė viešbučių tinklas su daugiau patirties valdymo отельной nekilnojamojo turto. Pirma, tai обезопасит investicijos nuo neprofesionaliems sprendimų, kuriuos gali priimti mažą отельер. Antra, didieji tinklai yra десятилетиями, todėl vieną sudaręs su jais sutartį, apie tai, kaip valdyti гостиничным numeriu, galite tikėtis ilgalaikio bendradarbiavimo.

Tačiau, заключая sutartis valdyti net didelė kompanija, reikia tvirtai nuspręsti, kas yra išlaidos dabartiniu priežiūros ir remonto apartamentai. Jei šios išlaidos ложатся ant pečių investuotojų, o tai gali gerokai sumažinti investicijos pelningumą.

Investuotojui reikia gerai ištirti objektą investicijų ir sąlygas, kuriomis ji veikia. Nors tokios galimybės, kaip taisyklė, yra deramasi minimalus mėnesinis lygis grąžinimas, nė vienas viešbutis ne застрахована nuo rinkos elementas. Po šoko, 11 rugsėjis 2001 m., jav investicijų bendrovės переключили savo dėmesį su labiausiai „karštas” objektai yra centrinėje pasaulio sostinių (Niujorkas, Londonas, Paryžius) mažiau фешенебельные viešbučiai provincijos (Галифакс, Глазго, Gloucester). Svarbu atsižvelgti į sezoninis veiksnys — apgyvendinimas, orientuotas į рекреационный laisvalaikis, простаивают į „miręs sezonas”, o viešbučiai, priimančių verslo turistų, yra stabilios pajamos ištisus metus (tai paaiškina выгодность investicijų Vakarų Europos šalyse).

Jei jūs investuotojo kils noras parduoti viešbučio apartamentai, jis gali susidurti su problema, ieškoti naujo pirkėjo. Akivaizdu, kandidatas į įsigijimo tokio objekto bus viešbučių kambario operatorius, tačiau ir jis pirks numeris, tik už mažesnę kainą arba be žmogaus augimo kapitalizacija. Be to, отельный numeris kaip svarbūs обременен daugybe sąlygų, kuriai priklauso ” pagal sutartį, kuri gerai priėjo vienam investuotojui, bet, galbūt, visai ne tiks kitam.

Pagaliau, вселение investuotojo į numerį пиковый sezoną nėra naudingas nė viešbutį, nei pačiam investuotojui, nes ji sumažina našumas, investicijos, todėl paprastai valdymo įmonės reikalauja atiduoti jai apartamentai nuoma visą sutarties laikotarpį arba įveda kurio metu gyventi investuotojo į savo kambarį.

Privalumai	Trūkumai
žemas įvežimo ribą”	Rizika prastovos jei kintama palūkanų norma
valdymas vykdo operatorius yra:	чужая jurisdikcija spręsti
stabilus derlius	ribotumą įtaka rinkodaros viešbučiai

Rinkos perspektyvos

Kaip pažymėjo dalyviai Serviced Apartments Summit, praėjusius Londone 2014 metais, investicijų rinka viešbučio kambariai sparčiai auga, ypač per pastaruosius trejus metus.

Londonas buvo неслучайно pasirinktas centro atlikti šio susitikimo: pasak Savills, Londone tik 1,6 numerius tenka 1000 verslo turistų, o niujorke ir Honkonge po 5,7 ir 5,3 atitinkamai. Taigi, Londonas yra tiek rinkos aršios konkurencijos investuotojų, tačiau tuo pačiu metu turi didelės investicijų potencialą.

Nepamirškite, kad derlius investicijų viešbučio kambariuose, priklauso nuo srauto постояльцев. Su šiuo požiūriu, rimtą konkurenciją гостиничному verslui yra быстрорастущий segmento automobilių privačių gyvenamųjų namų, o taip pat interneto paslaugų, kurios gerokai supaprastino nuomos užsienio turto iš privačių asmenų, be tarpininkų.

Galimybę investuoti į savo numerį pasiūlyti tokius viešbučių tinklai kaip Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Apibendrinant visa, kas pasakyta, matyti, galima suformuluoti keletą bendrų patarimų investuotojams:

• reikia atidžiai studijuoti viešbučių kambario rinkos šalies, kurioje yra objektai investicijų;
• ištirti galimybes sukurti kredito „pečių”, kad investicijos — jis žymiai padidina derlingumą;
• daugiametes puslapis sutartis užsienio kalba tikrai geriau skaityti;
• sutelkti savo dėmesį į tris – ar четырехзвездочных, o ne penkių žvaigždučių гигантах klasė;
• ne menkinti pasiūlymais provincijos viešbučių — jie gali būti ne mažiau доходными, nei столичные;
• prioritetas skirti objektams, Austrijoje, Jungtinėje karalystėje ir отелям Prancūzijoje — jie garsėja patikimumu investuoti.

Ivanas Чепижко, Tranio

Comments are closed.