Русскоязычные pirkėjai доходной turto: аналитическое tyrimas Tranio (2016)

Pradžioje 2016 metų bendrovė Tranio atliko аналитическое tyrimas, visišką, dedikuotą русскоязычным investuotojams, вкладывающим priemonės доходную nekilnojamąjį turtą užsienyje. Tai penktasis svarbų tyrimą Tranio.

Po nuvertėjimo rublius į 2014-2015 metais kilę iš Rusijos ir kitų šalių ir buvusios SSSR tapo maždaug dvigubai mažiau pirkti užsienio nekilnojamojo turto. Tačiau išaugo dalis pirkėjų, kurie perka nekilnojamąjį turtą ne savo gyvenamosios vietos, o su investavimo tikslas — visų pirma nuomai tikslai.

Savo tyrime mes опирались į rezultatus, dviejų internetinių apklausų. Pirmoje apklausoje участвовало 561 nekilnojamojo turto agentūra iš 37 šalių, o antroje — 153 русскоязычных pirkėjo, kurie neseniai nusipirko ar ruošiasi pirkti доходную nekilnojamąjį turtą užsienyje.

Pirmiausia mes žiūrima šalies populiariausia tarp русскоязычных investuotojams. Šiame reitingas populiarumą šalių vertinamas, remiantis iš dalies užklausą „Яндексе”, susijusius su pirkimo komercinio nekilnojamojo turto 2015 metais:

	Šalis	Dalį paieškos užklausų %
1	Vokietija	22,1
2	Ispanija	06,5
3	JAV	06,0
4	Čekija	04,9
5	Italija	04,8
6	Didžioji britanija	04,7
7	Prancūzija	04,6
8	Turkija	04,3
9	Latvija	04,0
10	Juodkalnija	03,5

Į klausimą: „ar Daug klientų iš Rusijos ir kitų šalių ir buvusios SSSR įgauna доходную turtą?” 54 % риелторов atsakė: „tokių klientų Skaičius pastebimai, bet nedaug palyginti su daug pirkėjų iš kitų šalių.” Tai yra populiariausias atsakymas daugeliu aptarti šalių.

74 % respondentų nurodė, kad sandorių skaičių su русскоязычными pirkėjų sumažėjo po nuvertėjimo rublius į 2014-2015 metais. Kartu su tuo auga skaičius investuotojų доходную nekilnojamąjį turtą. Ankstesnėje apklausoje, praleistas Tranio 2013 m., 56 % риелторов paminėjo, kad русскоязычных pirkėjų komerciniai objektai yra nedaug arba nėra visai, o apklausoje 2015 metų tokios nuomonės laikėsi tik 27 % apklaustųjų. Tokiu atveju dalis tų, kurie mano, kad русскоязычных investuotojų daug, padidėjo nuo 44 iki 73 %.

Dalis русскоязычных investuotojams yra ypač išaugo tose šalyse, kur anksčiau mūsų tautiečius daugiausia pirko курортное būstą sau (pvz., Ispanija, Italija, Prancūzija). Tose šalyse, kurios tradiciškai buvo populiarūs tarp investuotojų (pvz.: jungtinė karalystė, Vokietija), jų dalis išliko iš ankstesnių aukšto lygio:

Šalis	Skaičius respondentų, отметивших didelį skaičių русскоязычных investuotojų, %
	2013	2015
Dalis русскоязычных investuotojų išaugo
Ispanija	37	65
Italija	32	75
Prancūzija	00	50
Dalis русскоязычных investuotojai išliko aukšto lygio
Didžioji britanija	67	80
Vokietija	89	82

Kiti русскоязычных investuotojų dominuoja sėkmingi verslininkai, turintys aktyvų verslą Rusijoje ar kitose valstybėse buvęs SSSR. Jie nori investuoti į nekilnojamąjį turtą, teikiančioms nebūtinai yra didelė, bet stabilios pajamos yra patikima valiuta. Pagrindiniai motyvai investuotojams yra tokie:

• Diversifikuoti investicijų ir apsaugoti juos nuo vidaus politinių ir ekonominių rizikos.
• Sukurti asmeninę pensijų fondą.
• Siųsti svarbūs vaikams pagal paveldėjimo teisę ir užtikrinti savo finansinę gerovę.
• Gauti rūšis gyventi į išvystyta užsienio šalyje.

Paprastai investuotojai perka gyvenamųjų ar komercinių objektų nuomai tikslai, ir tik nedaugelis domisi projektų девелопмента arba редевелопмента. Dauguma риелторов (65 %) pažymėjo, kad ne daugiau kaip 10 % русскоязычных investuotojams investuoti į tokius projektus. Pasak Георгия Качмазова, vadybininkas partneris Tranio, „pagrindinį pelną mūsų investuotojams duoda aktyvus verslo tėvynės. O užsienyje jie elgiasi kaip рантье: renkasi paprastas арендный pajamos. Jie kol kas nenori ir nemoka užsiimti projektų added value Europoje, nors su laiku jų kompetencijos didėja”.

Išimtys — Tailandas, Juodkalnija ir Vokietija, kur 89, 75 ir 63 % риелторов atitinkamai nurodė, kad daugiau kaip 10 % mūsų tautiečių dirba девелопментом arba редевелопментом.

„Россияне dažnai perka доходную nekilnojamąjį turtą toje pačioje vietoje, kur anksčiau приобретали būstą sau,— sako Georgijus Качмазов.— Tai visiškai объяснимо: jie gerai žino įranga vietoje ir orientuojasi į vietos rinką. Paprastai jie praleidžia laiką savo užsienio namuose, ir jiems patogiau valdyti доходным objektu, jei jis yra netoli”.

Populiariausios investavimo objektai — gyvenamieji butai ir namai: 63 % respondentų pažymėjo, kad šio tipo nekilnojamojo turto įeina trys labiausiai ieškoma po. Ypač išsiskiria Bulgarija, Vengrija ir Portugalija, kur šį atsakymą pasirinko 95, 89 ir 86 % atitinkamai. Priešingai, Vokietijoje, Italijoje ir Jungtinėje karalystėje šis atsakymas ne populiariausias (37, 36 ir 27 % atitinkamai).

Antrasis pagal populiarumą pasirinkimas — viešbučiai, jį pasirinko 34 % риелторов. Viešbučiai-ypač laukiamos Austrijoje (78 %). Dauguma respondentų (62 % tų, kurie nurodė, viešbučiai) pažymėjo, kad русскоязычные investuotojai greičiau patys valdo viešbučių, nei patiki jų valdymo įmonės. Tačiau įvairiose šalyse pastebimas didelis skirtumas: pavyzdžiui, Bulgarijoje ir Jungtinėje karalystėje visi 100 % apklausos dalyvių atsakė, kad investuotojai naudojasi paslaugomis, valdymo įmonių, o Vokietijoje ir Austrijoje šį variantą sudaro apie 71 % atsakymų. Atvirkščiai, Italijoje ir Turkijoje visi respondentai nurodė, kad investuotojai patys valdo viešbučių.

Dar vienas востребованный tipas nekilnojamojo — turto- доходные namuose (juos nurodė 16 % apklaustųjų), ypač Čekijos, JAV ir Vokietijoje (57, 43 ir 42 % atitinkamai).

Kitų tipų investicinio turto tenka maža dalis atsakymų, nors jų populiarumas pastebimas atskirose šalyse:

Nekilnojamojo turto tipas	Šalis (skliausteliuose — respondentų skaičius, %)
Parduotuvių gatvės	Jungtinė Karalystė (60), Prancūzija (36), Austrija (33), Latvija (33)
Kavinės ir restoranai	Ispanija (29), Portugalija (29), Didžioji Britanija (27)
Prekybos centrai	Vokietija (32), Ispanija (16), Jungtinė Karalystė (7)
Biuro ploto	Jungtinė karalystė (33)
Apgyvendinimas studentams	Austrija (22), Graikija (17)
Būstas pensininkams	Bulgarija (16)

Vidutinė kaina gyvenamųjų доходной turto sudaro 200 tūkst. eurų, komercinio nekilnojamojo turto — 1,2 milijonų eurų, nors biudžetai labai skiriasi priklausomai nuo šalies ir tipo nekilnojamojo turto. Apklausa pirkėjų rodo, kad sandoris yra vertinamos vidutiniškai 1,7 karto brangiau biudžeto, į kurį pirkėjai ориентировались iš pradžių.

Tarp gydymą kliento ir uždarant sandorį vidutiniškai praeina 4-5 mėnesius, nors laikas labai skiriasi įvairiose šalyse:

Vidutinis laikas sandorio	Šalis
Iki 4 mėnesių	Tailandas, Estija, Latvija, Turkija, Graikija, Juodkalnija, Bulgarija, Portugalija, Čekija
Apie 5 mėnesius	Vokietija, Ispanija, Italija, JAV
Daugiau nei 6 mėnesius	Prancūzija, Austrija, Jungtinė Karalystė

Investuotojai laikosi завышенных lūkesčius grąžos. Iš apklausos риелторов taip, kad nuo gyvenamojo nekilnojamojo turto vidutiniškai tikisi uždirbti 5,7 % per metus, nuo komercinės — 6,9 %. Tačiau pirkėjų apklausa rodo, kad realus našumas gyvenamųjų objektų pasirodo vidutiniškai 4,3 proc., o komercinių — 5,6 %.

Beje, laukimo grąžos mūsų tautiečius su laiku artėja prie realių rodiklius. Apklausa 2013 m. rodydavo, kad tada pirkėjai gyvenamojo nekilnojamojo turto vidurkis skaičiuojamas iš derlius 6-7 % metinių palūkanų, o komercinės paskirties — apie 8-9 %.

Į klausimą „ar Daug pirkėjų ima paskolą pirkti komercinio nekilnojamojo turto?” taip pat rodo labai skirtingus rezultatus įvairiose šalyse. Prancūzijos, didžiosios Britanijos ir Austrijos dalį tokių pirkėjų yra ypač didelis (43, 50 ir 57 %, atitinkamai). Kita vertus, daugelyje šalių (pvz., Tailandas, Graikijos ir Vengrijos) русскоязычному pirkėjui beveik neįmanoma gauti hipotekos, ir su tuo susijusi didelė dalis atsakymų „Tokių klientų yra mažai arba visai nėra”.

Tais atvejais, kai русскоязычные investuotojai ima paskolą, dalį skolintų lėšų nuo objekto vertės vidutiniškai sudaro 40-50 % ir iš esmės skiriasi įvairiose šalyse.

Jei 2013 metais tik 10 % риелторов paminėjo, kad didžioji dalis pirkėjų komercinių objektų daro paskolą, tai 2015 m. tokius atsakymus sudaro 27 %. Pasak Георгия Качмазова, auga susidomėjimas savo būsto dėl to, kad, viena vertus, po krizės mes investuotojai tapo mažiau savo pinigų. Bet, kita vertus, investuotojai tampa компетентнее ir geriau supranta, kad protingai suprojektuota kredito padeda optimizuoti mokesčiai ir padidina pelningumą, investicijas. Be to, dabar pasiskolinti pinigų kainuoja pigiai — tai taip pat plius naudai hipotekos”.

Mes nustatėme, kad paskolų vidutiniškai padidina terminas sandorio 33 dienos, nors skirtingose šalyse skirtingai: pvz., Ispanijoje sandoriai, kuriuose dalyvauja kredito uždaromos vidutiniškai 21 dieną ilgiau, o Austrijoje — 48 dienas.

Priemonės įsigyti nekilnojamojo turto dažniau pasiekia iš Rusijos, kaip pažymi 73 % риелторов. Tačiau kitų variantų pasirinko atskirose šalyse:

Šaltinis pajamų lėšų	Skaičius respondentų, %	Pažymėti šalys (skliausteliuose — respondentų skaičius, %)
Rusija	73	Graikija (100), Turkija (92), Juodkalnija (92), Bulgarijos (91)
Офшорные zonos	28	JAV (67), didžioji Britanija (57)
Europos šalys	24	Austrija (67)
Šalys, buvusios sovietų sąjungos, be Rusijos	13	Čekijos Respublika (43), Turkija (31), Bulgarijoje (24)

Daugiau nei pusė pirkėjų (52 %) nurodė, kad ketina ateityje parduoti nekilnojamąjį turtą, ir ketina palikti ją sau ir vėliau perduoti pagal paveldėjimo teisę. Iš tų, kurie ketina parduoti objektą, 55 % tikisi padaryti maždaug per 10 metų po pirkimo, 35 % — per 5 metus ir tik 3 % — po 3 metų.

Tuo tarpu, remiantis tyrimo duomenimis, 2013, 40 % investuotojų, planuoja parduoti savo доходную gyvenamojo nekilnojamojo turto, planavo tai padaryti per 2-3 metus. Taigi, jei anksčiau investuotojai siekė daugiau prie спекулятивному извлечению pelno, tai dabar juos daugiau domina išsaugoti kapitalą. Georgijus Качмазов pažymi, kad „ši tendencija yra glaudžiai susijęs su tuo, kad investuotojai sumažinti reikalavimai grąžos už rizikos mažinimo ir patikimumą ilgalaikėje perspektyvoje”.

Atsakydami į klausimą: „Kokie yra pagrindiniai sunkumai dirbant su rusijos pirkėjais недвжимости?”, dauguma риелторов (52 %) nurodė pripūstos laukimo grąžos, o antroje vietoje — нерасторопность (36 %). Pasiskirstymas atsakymų į šį klausimą parodyta lentelėje:

Sunkumų darbo rusijos pirkėjų	Skaičius respondentų, %	Pažymėti šalys (skliausteliuose — respondentų skaičius, %)
Pripūstos laukimo grąžos	52	Didžioji Britanija (73), Vokietija (68), Austrija (67)
Нерасторопность, затягивание sandorio	36	Čekijos Respublika (75), Didžioji Britanija (73)
Неготовность laikytis устоявшимся procedūrų vykdyti sandorį	25	Tailandas (56)
Problemos su patvirtinimu lėšų	23	Ispanija (43)
Некомпетентность klausimais investicinio turto	22	JAV (57)
Kalbos barjeras	06	Graikija (27), Turkija (17)

Pirkėjai pastebi, kad didžiausia problema — rasti tinkamą objektą: šis variantas nurodė 64 % apklausos dalyvių. Antroje vietoje atsakymas: „Struktūros spręsti, optimizuoti mokesčiai” (18 %).

Manoma, kad Георгия Качмазова, į 2016 m. skaičius русскоязычных homebuyers užsienyje sumažės dar apie 20-30 %. Tokiu būdu 30-40 % padidės skaičius mūsų tautiečių, norinčių parduoti savo būstą užsienyje dėl didelės vertės turinio. Tačiau į 20-30 % išaugo skaičius русскоязычных pirkėjų доходной turto.

Comments are closed.