Čeks-lapa pircēja: ko vērts zināt, pirms iegādes, komerciālo nekustamo īpašumu ārzemēs

Nekustamā īpašuma pircēji ārzemēs arvien biežāk apsver tā ir ne tikai mājokli, bet arī kā objekts, lai lietderīgu līdzekļu ieguldījumu, jo īpaši krīzes laikā. Pētījumā “Транио” par 2014. gada investīciju pievilcīgums ir krieviem otrais svarīgākais faktors, pērkot īpašumu ārzemēs.

Salīdzinājumā ar iegādi brīvdienu mājokļu ieguldījumi tirdzniecības vietas prasa nopietnāku pieeju un dziļu analīzi. Lai ietaupītu laiku un izvairītos no dārgas kļūdas, vēl pirms iegādes vajadzētu uzzināt galvenos parametrus investīciju projektu:

• atrašanās vietu;
• budžets;
• izdevumi;
• iezīmes nomas līguma;
• ienesīgums;
• riski;
• finansējumu;
• vadības iespējām;
• izejas stratēģiju no projekta.

Atrašanās vieta

No tā, kurā vietā atrodas objekts, lielā mērā ir atkarīgas viņa ienesīgums, risks un likviditātes. Piemēram, drošām tiek uzskatītas investīcijas, lielās pilsētas Austrijā, Lielbritānijā, Vācijā, ASV un Francijā. Pētot informāciju par atrašanās vietu objekta, ir vērts pievērst uzmanību ne tikai uz valsti un pilsētu, bet arī uz to, kādā teritorijā atrodas nekustamais īpašums, proti:

• infrastruktūra: piemēram, ja ieguldījumu ienesīguma mājās ir svarīgi, lai būtu tuvumā ir autostāvvieta, kā arī sociālo iestāžu un veikalu;
• priekšrocības un perspektīvas teritorijas: no tā ir atkarīgs tas, vai tiks pieaugumu nākotnē objekta vērtību un ienākumus no izīrēšanas;
• par transporta pakalpojumus rajonā: kur atrodas tuvākā sabiedriskā transporta pietura, vai ir brīva pieeja pie automaģistrālēm, cik liels ir attālums līdz galvenajiem transporta mezgliem.

Budžets

Parasti pircēji ieguldīt komerciālo nekustamo īpašumu, ja ir vismaz 2,5 miljoni eiro, jo ar mazāku summu, ir grūti atrast kvalitatīvu un низкорискованный objekts. No budžeta, lielā mērā ir atkarīgs tipa izvēle nekustamo īpašumu.

Veidi ir komerciālo nekustamo īpašumu un to iestatījumi
Dati Tranio (vidējie ieteikts rādītāji)*

Veidi apskates vietas	Ienesīgums, % gadā	Termiņš līguma noma	Priekšrocības	Trūkumi
No 300 tūkst. eiro
Dzīvokļa (īstermiņa īre)	5-7	No 1 dienas	Augsta likviditāte salīdzinājumā ar ilgtermiņa nomu — virs ienesīgums un nav problēmas ar izlikšanu iedzīvotāju, vairāk izaugsmes potenciālu nomas likmes	Risku vadības un dīkstāves, salīdzinot ar ilgtermiņa īri — ātrāku nodilumu
Dzīvokļa (ilgtermiņa noma)	2-3	No 1 gada	Augsta likviditāte; augsts pieprasījums no nomnieku puses, stabils pat krīzes laikā	Risku vadības un dīkstāves; problēmas ar izlikšanu iedzīvotāju
Studentu izmitināšanas	4-6	No 6 mēnešiem	Augsts pieprasījums no nomnieku puses	Salīdzinājumā ar dzīvokļiem — zemāka likviditāte, ir grūti būt nepieciešams repurpose
No 2,5 miljoniem eiro
Ienākuma mājās	3-5	No 1 gada	Augsta likviditāte, izaugsmes potenciāls kapitalizācijas	Zems ienesīgums, daudz īrnieku problēmas ar izlikšanu, ir nepieciešama vadības uzņēmums
Ielu veikali	3-4	3-10 gadiem	Augsta likviditāte, izaugsmes potenciāls kapitalizācijas	Zems ienesīgums
Lielveikali	5-6,5	12-15 gadi	Augstas atdeves, ilgstošas līgumi	Jo tuvāk beigu termiņš līguma, jo zemāka likviditāte
No 10 miljoniem eiro
Veco ļaužu pansionāti	5-6,5	20-25 gadi	Skaita pieaugums pensionāri, ilgstošas līgumi	Grūti būt nepieciešams repurpose
Tirdzniecības centri	4-6	5-15 gadus	Ienesīgums	Risku vadības, ja lielā daudzumā īrniekiem
Viesnīcas	4-6	10-20 gadiem	Ienesīgums	Grūti būt nepieciešams repurpose

* Vidējie rādītāji par objektu:

• uz labvēlīgos apvidos lielākajās eiropas pilsētās;
• jauni objekti vai pēc kapitālā remonta;
• nomas līgumi sākumā termiņa beigām.

Izmaksas, pērkot un saturs

Plānojot budžetu, ir vērts ņemt vērā, ka izmaksas par darījuma noformēšana veido no 5 līdz 20 % no objekta vērtības atkarībā no īpašuma cenas, kā arī darījuma veida. Pie šādiem izdevumiem pieskaitāmi notāra pakalpojumi un izmaksas valsts reģistrācijas nodoklis par pirkumu, komisija brokeri un izdevumus par pārbaudes procedūra juridiskās tīrības darījumu — Due Diligence.

Bez tam, pēc pirkuma īpašnieka gaida uzturēšanas izmaksas: izmaksas par pakalpojumiem, uzņēmuma vadībai, komunālie maksājumi un remonts, apdrošināšana, kā arī nodokļi (nekustamā īpašuma nodoklis un uzņēmuma ienākuma nodoklis). Ieguldītājiem ir ieteicams pievērst uzmanību klātbūtni valstī nodokļu atlaižu un atvieglojumu un to saņemšanas noteikumi. Tie var ievērojami samazināt izmaksas un palielināt peļņu.

Tas, kādas izmaksas sedz nekustamā īpašuma īpašnieks, un kurus nomnieks ir atkarīgs no īres līguma.

Īrniekiem un īres līgums

Pētot nomas noteikumiem vajadzētu noskaidrot, nodota vai objekts, kas ir enkura operatoru un kāda ir uzticamības personu vai uzņēmumu, mazina telpas. Ir vērts pievērst uzmanību procentu nodoti platību — ideālā vidējais gada noslogojums ir jābūt ne mazāk par 90 %.

Ir arī svarīgi veida nomas (no tā ir atkarīga viņa izdevumu apjomu, saturu, un tas nozīmē, ka peļņas summa).

Veidi noma

Tips noma	Funkcijas
Gross rent noma	Nekustamā īpašuma īpašnieks veic visus norēķinus par komunālajiem pakalpojumiem, izdevumi par remontu un ēkas ekspluatācijas, maksā apdrošināšanu un (dažreiz) nodokļi
N noma (Single net noma)	Nomnieks maksā tikai nekustamā īpašuma nodokli, visas pārējās izmaksas sedz īpašnieks
NN noma (Double net noma)	Nomnieks maksā nodokļus un apdrošināšanu
NNN noma (Triple net noma)	Īpašnieks ņem no īrnieka maksu “trīskāršā apmērā”, tas ir, bez atskaitīt nodokli, apdrošināšanas un uzturēšanas izmaksas (šīs izmaksas saskaņā ar līgumu veic nomnieks)
Absolute NNN noma	Visus izdevumus sedz nomnieks, pat tad, ja ēka tiek bojāta laikā katastrofu un būs nepieciešams daļējs редевелопмент

Investoriem visvairāk ir izdevīgi pēdējo divu veidu līgumi: ar to noslēdzot uzturēšanas izdevumi nekustamo īpašumu no īpašnieka puses ir minimāli.

Vajadzētu arī iepriekš noteikt, kas ilgst īres līguma. Tā lielā mērā ir atkarīga no vēlmes investora iet uz risku: piemēram, ja viņš nav gatavs zaudēt īrniekiem, tad, visticamāk, вложится objektu ar ilgstošām арендными līgumiem. Un otrādi, ja šis risks ieguldītājam ir pieņemams, tas tiks uzskatīts par iespēju nekustamā īpašuma ar piemērotu beigām vai īstermiņa nomas līgumu.

Ienesīgums

Zem ienesīgumu var būt netiešs absolūto gada ieņēmumi, naudas plūsma, peļņa, kapitalizācijas likme, vērtības pieaugums, cash on-cash ROI un IRR. Ir svarīgi saprast, par kāda tipa ienesīguma runāts pārdevējs. Piemēram, kā ilustrē zemāk piemērs, IRR var sasniegt 9 %, savukārt kapitalizācijas likme ir vienāda ar 5,5 %.

Dati par piemēru

Objekta vērtība	10 miljoni eiro
Pirkšanas izmaksas	1 miljonu eiro
Investīcijas	5 miljoni eiro
LTV	60 %
Aizdevuma procenti	2,4 %
Nomas ieņēmumi	650 tūkst. eiro gadā
Darbības izmaksas	100 tūkst. eiro gadā
Vērtības pieaugums	2 % gadā

Veidu ienesīguma

Veids ienesīguma	Definīcija un aprēķināšanas metode	Piemērs
Absolūtais gada ieņēmumi	Tas, cik daudz nes īpašuma noma, nekustamā īpašuma gadā pirms ekspluatācijas izmaksas, hipotekāros maksājumus un nodokļus	Šajā piemērā objektu vērtība ir 10 miljoni eiro rada absolūto gada ienākumu apmērā 650 tūkst. eiro
Peļņa	Absolūtais gada ienākumi, atskaitot operāciju izmaksas	Ja nekustamais īpašums nes 650 tūkst. eiro gadā, bet ekspluatācijas izmaksas ir 100 tūkstoši eiro gadā, tad peļņa būs vienāda ar 550 tūkst. eiro
Neto naudas plūsma	Gada peļņa, ņemot vērā ekspluatācijas izmaksas un hipotekāros maksājumus, pirms nodokļu nomaksas	Šajā piemērā neto naudas plūsma ir vienāda ar 300 tūkst. eiro gadā (650 tūkst. (nomas ieņēmumi) – 100 tūkst. (ekspluatācijas izmaksas) – 250 tūkst. (hipotekāros maksājumus))
Kapitalizācijas likme (klp rate)	Attieksme neto peļņa uz objekta vērtības	Ja peļņa ir 550 tūkst. eiro gadā, bet nekustamā īpašuma izmaksas ir 10 miljoni eiro, tad kapitalizācijas likme — 5,5 % gadā
Vērtības pieaugums	Rāda, par cik procentiem gadā (prognoze) augs nekustamā īpašuma cenas	Šajā piemērā vērtības pieaugums ir 2 % gadā
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, koeficients ieguldītā kapitāla rentabilitāti)	Šis rādītājs ir vienāds ar gada neto naudas plūsmai, деленному uz ieguldītie līdzekļi	Šajā piemērā cash on-cash ROI būs 6 % gadā (300 tūkst. (neto naudas plūsma) / 5 miljonus (ieguldītos līdzekļus))
IRR (Internal Rate of Return)	Tiek aprēķināta, pamatojoties uz rādītājiem visu naudas plūsmu par visu periodu projekta	Ja objektu no piemēri virs 10 gadus rada naudas plūsmu 300 tūkstošus eiro, bet pēc tam investors pārdod par 12 miljoniem eiro, tad IRR būs 9 % gadā

Riski

Risks ir zaudējumu iespējamība rezultātā nekādas izmaiņas. Jo vairāk iespēju, ir tā, ka notiek kāds negatīvs notikums, jo lielāks risks. Ja investors vēlas saņemt lielāku ienesīgumu, viņš būtu gatavs uzņemties lielāku risku. Piemēram, uz katru biroju tirgū — Londonas centrā — pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, un tas noved pie zemākas ienesīguma segmentā (likme — ap 4 %). Tajā pašā laikā tirgus birojiem mazāk pieprasītie rajonos dod ieguldītājam daudz lielāku ienesīgumu (piemēram, Liverpūlē — 7 %), ja nedaudz повысившемся risku.

Finansējums

Dažos gadījumos investori ņem kredītu, lai iegādātos nekustamo īpašumu. Šis variants ir izdevīgs ar to, ka kredīts ir sviras uzlabotu rentabilitāti. Tiem, kas izvēlas izmantot bankas finansējumu, ir vērts noskaidrot, uz kādiem nosacījumiem var paļauties:

• kāds ir kredīta apjoms salīdzinājumā ar objekta vērtību (Loan-To-Value Ratio, vai LTV);
• kāda ir procentu likme;
• kāds ir kreditēšanas termiņš;
• kāda ir komisija par kredīta izsniegšanu.

Pērkot ieguldījuma īpašumu Vācijā aizņēmējs var sagaidīt kredītu 60% apmērā no objekta vērtības zem 2 % gadā. Ja nomas objekta ienesīguma 6,5 % ienesīgumu investīcijām, ņemot vērā aizdevumu, var sasniegt 8-10 %.

Georgijs Качмазов

Vadītājs un dibinātājs Tranio

Vadība

“Labs menedžments ir līdzīgs gardas vakariņas restorānā: pārtikas skaista izskatu un garšu, un viesmīļi заботливы un предупредительны. Galvenais — jums pilnīgi nav par ko rūpēties”,— raksta Craig Kopola (Craig Coppola), mākleris komerciālo nekustamo īpašumu ASV.

Protams, īpašnieks var nodarboties ar vadību patstāvīgi, bet ērtāk nomas uzņēmums, специализирующуюся uz nekustamo īpašumu pārvaldīšana, jo tas palīdzēs ietaupīt gan laiku, objekta īpašnieks.

Izejas stratēģija un termiņi investīcijas

Ir divas izejas stratēģiju no investīciju projekta nodošana mantojumā un tirdzniecība.

• Īpašuma nodošana mantojumā. Ar gadiem nekustamā īpašuma vērtība pieaug, un viens un tas pats objekts var atrasties viena ģimenes īpašumu vairāk nekā 100 gadu. Tāpēc darījums ir strukturēta tā, lai īpašumu varētu nodot mantojumā ar minimālu nodokļu zaudējumiem. Piemēram, Francijā ir izdevīgi noformēt nekustamo īpašumu uz pilsonisko sabiedrību darījumiem ar nekustamo īpašumu (SCI) — šādā gadījumā nav nodokļi par mantojuma un dāvinājuma nodoklis.
• Tirdzniecība. Parastais termiņš ir īpašumtiesības ieņēmumu nekustamo īpašumu līdz tālākpārdošanas — 10-20 gadu laikā, bet gadās arī situācijas, kad īpašniekam ir nepieciešams iziet no investīciju projekta agrāk, tāpēc objekts ir likvīds, tas ir, tādam, lai to varētu pārdot ātri (2-4 mēneši) bez lielā zaudēt vērtību. Tas tiek panākts, izmantojot nekustamā īpašuma iegādi prēmijas vietās, многовариантности lietošanas priekšmetu un tā tālāk

Secinājums

Kompetenta novērtējums visām pozīcijām, šādā čeku lapā, ko pirms iegādāties nekustamo īpašumu, palīdzēs nodrošināt nekustamā īpašuma investīcijas. Ja to ir vērts izvēlēties низкорисковые likvīdie objekti stabilos tirgos un nedzīties pēc lielu ienesīgumu.

Jūlija Кожевникова, “Транио”