Ienākumi un izdevumi investoriem: kā plānot budžetu pirms iegādāties komerciālo nekustamo īpašumu

Pieņemts uzskatīt, ka komerciālo nekustamo īpašumu, kas prasa lielus uzturēšanas izmaksas. Tomēr ir tādi tipi, nomas līgumiem, kuros galvenie izdevumi gulstas uz nomniekiem, un, ņemot vērā ienākumu izmaksas atmaksājas ar uzviju, pat ja jums hipotekāro kredītu. “Транио” stāsta par galvenajiem rakstiem ieņēmumu un izdevumu īpašumā komerciāliem objektiem.

Ieņēmumu un izdevumu posteņus īpašnieku komerciālo nekustamo īpašumu

Ienākumi

Izmaksas

— nomas maksa, — ārējā (outdoor) reklāma un reklāma iekštelpu (indoor), — amortizācija — sadārdzinājums nekustamo īpašumu: kapitāla pieauguma gadījumā tālākpārdošanas objektu.

1. Vienreizējie izdevumi, iegādājoties nekustamo īpašumu: — izmaksas par nekustamā īpašuma objektu, — Due Diligence (grāmatvedības, juridiskā un tehniskā pārbaudes, risku novērtēšana), pakalpojumi риелтора, — nodoklis par pirkumu, zīmognodeva, — notāra pakalpojumi un jurista kvalifikāciju, banku pakalpojumi (konta atvēršana, tulkošana), — bankas komisija par kredīta izsniegšanu (ja objekts ir nopirkts, izmantojot aizņemtos līdzekļus), — sākotnējā remonts un iekārtošana objektu, telpu apdare. 2. Regulārās izmaksas: — hipotekāros maksājumus (ja nekustamais īpašums pirkts uz kredīta), — aizdevums dibinātāja, — gada nekustamā īpašuma nodoklis*, — komunālie pakalpojumi*, — ekspluatācijas izmaksas (sistēmu inženierija, uzkopšana, apsardze)*, — apdrošināšana*, — pakalpojumi, sabiedrības vadības, personāla, — grāmatvedības pakalpojumi (pārskatus), — jurista pakalpojumi (ja nepieciešams), — brokeru pakalpojumi sērfot īrniekiem (atsevišķos gadījumos maksā nomnieks).

* Daudzos gadījumos šie izdevumi tiek atgriezti īpašniekam, izmantojot pakalpojuma maksa, ko maksā īrnieks.

Ienākumi: nav vērts aizmirst arī par indeksāciju nomas un amortizācijas

Īpašnieks komerciālo objektu, saņem nomas maksa mēnesī (Austrijā, Vācijā, Spānijā), vai par ceturksni (Francijā) uz priekšu. Lielbritānijā, Čehijā un Šveicē ir izplatīta gan ikmēneša, gan поквартальные maksājumi. Parakstot līgumu ar nomnieku tiek iekasēta apdrošināšanas iemaksu apmērā no summas samaksas, trīs mēnešu laikā īres (Spānijā — diviem, Šveicē — sešas).

Ja nomas tirdzniecības centros nomas maksa dažkārt tiek aprēķināta procentos no gada apgrozījuma (no 3 10 %). Enkuru nomnieki (uzņēmumi, novērš ne mazāk 5-15 % platību objekts), kas parasti maksā mazāk par pārējiem.

Gadījumā, ja ilgtermiņa (10 gadu) līgumu nomas maksa katru gadu tiek indeksēta atbilstoši inflācijas kāpumu valstī. Bet, piemēram, Čehijā, šāda prakse ir gandrīz nav, jo lielākā daļa līgumu ir noslēgts uz 3 vai 5 gadiem.

Papildus faktiskajām maksas par сдаваемые telpas, īpašnieks parasti iekasē no nomnieka PVN uz nomas līgumu. Šī summa pēc tam tiek maksāts valstij. Dažos gadījumos saimnieks var daļēji atgūt samaksāto PVN kā kompensāciju par izmaksām, remontam vai celtniecībai.

“PVN, kas iegūts no īrniekiem, kompensē investoram PVN, kas samaksāts, pērkot objektu. Vācijā šī sistēma darbojas automātiski: valsts uzreiz izslēdz PVN no objekta vērtības, bet nodoklis par brokera pakalpojumus un citas izmaksas, pērkot kompensēti no nākotnes nomas maksas,” saka Georgijs Качмазов, vadošais partneris “Транио”.

Ienākumu attiecība var arī attiecināt amortizāciju. Tas samazina ar nodokli apliekamo īpašuma vērtību dēļ tās iespējamo nodilumu. Piemēram, ja nekustamā īpašuma izmaksas ir 10 miljoni eiro, no kuriem 2 miljoni — tā ir vērtība, zemes gabala, tad, jo zeme netiek pakļauta nodilumu, amortizēta būs 8 miljoni, Ja pieņem, ka amortizācija tirdzniecības ēkas ir 2% gadā, tad no nodokļa summas katru gadu tiks ieturēti 160 tūkst. eiro. Bez tam, no ar nodokli apliekamajiem ienākumiem, tiks atskaitītas kredīta procentus.

Izmaksas: galvenais — noteikt izdevīgi nosacījumi līgumā

Izmaksas var būt разовыми (objekta vērtību, hipotēku, nodokļi par pirkumu, komisijas brokeriem un tā tālāk) un regulāri (uzturēšanas izmaksas, hipotekāros maksājumus un tā tālāk).

Vienreizēji izdevumi nekustamā īpašuma iegādei un darījuma noformēšana veido vidēji ap 10 % no objekta vērtības. Tiem var pievienot izmaksas sākotnējā remonts un apdare, telpu — šī summa ir atkarīga no objekta statusu.

Attiecībā uz regulāro uzturēšanas izmaksas, tad, atkarībā no nomas līguma, investors var būt daļēji no tiem atbrīvots. Visbiežāk sastopamā veida nomas — NNN noma, kurā īpašnieks maksā tikai par saturu, nesošo konstrukciju ēkas. Tiesības un pienākumi nomnieka un iznomātāja tiek atrunāti konkrētajā nomas līgumā.

Izdevumi īpašnieka atkarībā no īres

Tips noma	Kādas izmaksas sedz īpašnieks
Gross rent noma	Uzturēšana un apkalpošana	Apdrošināšana	Nekustamā īpašuma nodoklis
N noma (Single net noma)	Uzturēšana un apkalpošana	Apdrošināšana	—
NN noma (Double net noma)	Uzturēšana un apkalpošana	—	—
NNN noma (Triple net noma), analogs Vācijā — Dach & Fach	Tikai remonts, fasādes un ēkas jumta	—	—
Absolute NNN noma	—	—	—

Pēc jebkura veida nomas, apsaimniekošanas izdevumi, apdrošināšana un nodokļi jau sākotnēji var būt īpašnieks, bet pēc maksājuma summu summa var atgriezties pie tā kā servisa vākšanas, kas ietver līdzēju, līgumu izmaksas. Pakalpojuma maksa ir jāmaksā īrnieks un ir paredzēts, lai īpašnieks varētu atgūt ieguldījumus.

Katrā valstī ir tipiski apstākļi, kas attiecas uz izdevumiem un pienākumu nomnieku un iznomātāju. Piemēram, Lielbritānijā īpašnieks nenes gandrīz nekādu izdevumu (izplatīts tips nomas absolute NNN noma), bet Francijā tā apmaksā remonts, komisijas brokeriem, kas nodarbojas ar nomu un nekustamā īpašuma nodokli (tips nomas — gross rent noma).

Izdevumi īrnieku un izīrētāju tipiska līgumiem
Dati Cushman & Wakefield

Valsts	Nomnieka izdevumi	Iznomātāja izdevumus
Austrija	— īre: juridiskā pavadīšana — 1 % no gada nomas, valsts nodoklis — 1 %, komisija aģentūra — 3 mēnešus noma; — pakalpojuma maksa: ietver komunālajiem maksājumiem, apsaimniekošanas maksu, izmaksas uz tīrīšanu, apdrošināšana un nekustamā īpašuma nodoklis; — remonts: iekšējās telpas; — PVN uz nomas: 20 %.	— remonts: fasādi un jumtu.
Lielbritānija	— īre: komisija nekustamā īpašuma aģentūras — 5-10 % no gada nomas, juridiskā pavadīšana — aptuveni 5 % plus PVN 20 %; — pakalpojuma maksa: ietver komunālie pakalpojumi, apdrošināšana, apsaimniekošanas izmaksas un nekustamā īpašuma nodoklis; — remonts: remonts (pilnībā) un saturu; — apdrošināšana: īrnieks maksā par apdrošināšanu un iekšējo telpu, kas tieši, bet par apdrošināšanu ārējo dizainu — pēc servisa vākšana; — PVN uz nomas: 20 %.	— saimnieks maksā par remontu un apdrošināšanu nesošajām konstrukcijām, bet šie izdevumi tiek segti, izmantojot servisa maksa.
Vācija	— īre: komisija nekustamā īpašuma aģentūras apmērā 3-4 mēnešus nomas (2-3 mēneši, gadījumā, ja nomas rūpniecības un tirdzniecības telpu) plus PVN 19 %; — pakalpojuma maksa: iespējo nekustamā īpašuma nodoklis, komunālie izdevumi un apdrošināšana; — remonts: iekšējās telpas; — PVN uz nomas: 19 %.	— īre: parasti īpašnieks maksā komisiju tikai par vāju tirgos, un tas attiecas tikai uz objektiem, kam ir vājš pieprasījums; — remonts: tipisks nomas līgumi Dach & Fach, kuros iznomātājs ir atbildīgs tikai par remontu nesošo konstrukciju.
Spānija	— pakalpojuma maksa: ietilpst komunālie maksājumi un nekustamā īpašuma nodoklis; — remonts: iekšējās telpas; — apdrošināšana: iekšējās telpas; — PVN uz nomas: 21 %.	— īre: komisija nekustamā īpašuma aģentūras 10-15 % no gada nomas plus PVN 21 % (dažreiz komisiju maksā nomnieks); — remonts: fasāde un jumts; — apdrošināšana: fasādi un jumtu.
Francija	— īre: komisija, nekustamā īpašuma aģentūra līdz 15 % no gada nomas plus PVN 20 %; — pakalpojuma maksa: ietver komunālos izdevumus un apdrošināšanu; — remonts: iekštelpu remontus; — PVN uz nomas: 20 %.	— īre: komisija, nekustamā īpašuma aģentūra līdz 15 % no gada nomas plus PVN 20 %; — par nekustamā īpašuma nodokļasumma ir atkarīga no konkrētās pilsētas; dažreiz maksā nomnieks (it īpaši, ja runa ir par rūpniecības vai tirdzniecības telpās); — remonts: fasādi un jumtu.
Čehija	— īre: komisija nekustamā īpašuma aģentūras 5-8 % nomājot biroju un 10-15 %, ja nomas tirdzniecības telpu; — pakalpojuma maksa: ietver komunālajiem maksājumiem, apsaimniekošanas maksu, izdevumus, tīrīšanu un nekustamā īpašuma nodoklis; — remonts: iekšējās telpas; — apdrošināšana: iekšējās telpas un uzņēmējdarbības; — PVN uz nomas: 21 %.	— īre: komisija nekustamā īpašuma aģentūras 7-17 % no gada nomas; — remonts: fasāde un jumts; — apdrošināšana: fasādi un jumtu.
Šveice	— īre: komisija nekustamā īpašuma aģentūras 7-15 % no īres maksas; — pakalpojuma maksa: ietver komunālajiem pakalpojumiem; — remonts: nelielu darbu.	— īre: komisija nekustamā īpašuma aģentūras 10-15 %; — par nekustamā īpašuma nodokļalielums ir atkarīgs no kantona; — remonts: lieli remonta darbi; — apdrošināšana: apdrošināšanas ēka.

Bez tam, ieguldītājam ieteicams paredzēt šādu rakstu izdevumu, kā aizdevums dibinātāja — turpmāk tas palīdzēs optimizēt nodokli par uzņēmuma peļņu, ja objekts ir noformēts juridiskai personai. Būtība šajā procesā ir tas, ka dibinātājs nodrošina aizdevumu savas kompānijas, uz kuru noformē nekustamo īpašumu, un pēc tam atgriež parāds un parāda šos līdzekļus no ar ienākuma nodokli.

●

Jo Eiropā ir izplatītas līgumi NNN noma, pēc kuriem lielākā daļa uzturēšanas izdevumu gulstas uz арендаторе, īpašniekam paliek maksāt tikai par ēkas kapitālais remonts un pakalpojumi darbiniekiem.

Lai maksimāli samazinātu pārvaldes izdevumus, “Транио” iesaka ārvalstu investoram:

• pirkt īpašumu, ir jau сданную nomas līgumiem NNN tipa noma;
• izmantot aizdevumu, lai izveidotu finanšu sviru un uzlabot atdevi uz ieguldīto kapitālu;
• jāņem vērā amortizāciju un saņemt nodokļu atlaides;
• nopirkt jaunu īpašumu, nav kam nepieciešamas izmaksas, kapitālais remonts;
• izsniegt aizdevumu dibinātāja, lai optimizētu nodokļu ieņēmumi.

Jūlija Кожевникова, “Транио”