Investīcijas ārzemēs: kā izvēlēties komerciālo nekustamo īpašumu

Cik īpašumu ārzemēs ieguldīt kapitālu: viesnīca, veikals vai tirdzniecības centrs? Atbilde uz šo jautājumu lielā mērā ir atkarīgs no stratēģijas un budžetu, ko investors ir gatavs piešķirt iegādei. Tranio stāsta, kādi objekti ir vislabāk izvēlēties, ja dažādos apjomos investīcijas.

Veidi ir komerciālo nekustamo īpašumu un to iestatījumi
Dati Tranio (vidējie ieteikts rādītāji)*

Veidi apskates vietas	Ienesīgums, % gadā	Termiņš līguma noma	Priekšrocības	Trūkumi
No 300 tūkst. eiro
Dzīvokļa (īstermiņa īre)	5-7	No 1 dienas	Augsta likviditāte salīdzinājumā ar ilgtermiņa nomu — virs ienesīgums un nav problēmas ar izlikšanu iedzīvotāju, vairāk izaugsmes potenciālu nomas likmes	Risku vadības un dīkstāves, salīdzinot ar ilgtermiņa īri — ātrāku nodilumu
Dzīvokļa (ilgtermiņa noma)	2-3	No 1 gada	Augsta likviditāte; augsts pieprasījums no nomnieku puses, stabils pat krīzes laikā	Risku vadības un dīkstāves; problēmas ar izlikšanu iedzīvotāju
Studentu izmitināšanas	4-6	No 6 mēnešiem	Augsts pieprasījums no nomnieku puses	Salīdzinājumā ar dzīvokļiem — zemāka likviditāte, ir grūti būt nepieciešams repurpose
No 2,5 miljoniem eiro
Ienākuma mājās	3-5	No 1 gada	Augsta likviditāte, izaugsmes potenciāls kapitalizācijas	Zems ienesīgums, daudz īrnieku problēmas ar izlikšanu, ir nepieciešama vadības uzņēmums
Ielu veikali	3-4	3-10 gadiem	Augsta likviditāte, izaugsmes potenciāls kapitalizācijas	Zems ienesīgums
Lielveikali	5-6,5	12-15 gadi	Augstas atdeves, ilgstošas līgumi	Jo tuvāk beigu termiņš līguma, jo zemāka likviditāte
No 10 miljoniem eiro
Veco ļaužu pansionāti	5-6,5	20-25 gadi	Skaita pieaugums pensionāri, ilgstošas līgumi	Grūti būt nepieciešams repurpose
Tirdzniecības centri	4-6	5-15 gadus	Ienesīgums	Risku vadības, ja lielā daudzumā īrniekiem
Viesnīcas	4-6	10-20 gadiem	Ienesīgums	Grūti būt nepieciešams repurpose

* Vidējie rādītāji par objektu:

• uz labvēlīgos apvidos lielākajās eiropas pilsētās;
• jauni objekti vai pēc kapitālā remonta;
• nomas līgumi sākumā termiņa beigām.

Budžets ir no 300 tūkstošiem līdz 2,5 miljoniem eiro

Ja jūs esat gatavi ieguldīt nekustamo īpašumu, no 300 tūkstošiem līdz 2,5 miljoniem eiro, Tranio iesaka iegādāties dzīvokļi vai dzīvokļi studentiem.

Investori ar budžetu 500-600 tūkst. eiro bieži vēlas iegādāties klasisku komerciālo īpašumu, piemēram, tirdzniecības vai biroja. Taču šie līdzekļi ir nepietiekami, lai iegādātos kvalitatīvu objektu šāda veida. Šajā gadījumā ar kvalitāti, mēs saprotam zemu risku aktīvs: atrašanās vieta, izmērs, uzticamība īrnieks, laiks un nomas līguma noteikumi. Tādā investoriem mēs iesakām dzīvojamo īpašumu izīrēt. Jā, ienesīgums šāda ieguldījumi būs zemāka, bet likviditāti, uzticamību un kapitalizācijas pieaugums ilgtermiņā iepriekš. Turklāt, šādu īpašumu, ja nepieciešams, var izmantot personīgiem mērķiem.

Anna Курьянович

Vecākais konsultants ieguldījumu

Par dzīvokļu nodošanu ilgtermiņa nomā

Tās tuvumā ir plusi ilgtermiņa noma — stabils pieprasījums un augsta likviditāte objekta, taču, ja šādu ieguldījumu pastāv risks, ka nomnieks pārtraukt maksāt, un to būs grūti tikt vaļā.

Izīrēt vislabāk piemērotas vienu vai divistabu dzīvokli kādā no eiropas pilsētām, daļā, kas ir populārs pie vidējās klases. Var arī orientēties uz studentiem un izvēlēties dzīvokli netālu liela augstskolas vai vērā pieprasījumu pēc darbiniekiem biroju un iegādāties mājokli, netālu no biznesa ceturksnī.

Ienesīgums gadījumā, ja ilgtermiņa nomas ir aptuveni 2-3 %. Investoriem, kuri nav gatavi nodarboties ar vadību patstāvīgi, ir vērts nolīgt pārvaldošā sabiedrība komisija, kurā — ap 5-15 %. Nomas līgumi parasti tiek slēgti uz vienu gadu ar tiesībām pagarināt.

Par dzīvokļu nodošanu īstermiņa nomas

Īstermiņa noma ir izdevīgāk ilgtermiņa to, ka atdeve no šāda objekta iepriekš (5-7 %) un nav problēmu ar īrnieku izlikšanu. Tomēr šajā gadījumā pastāv risks, dīkstāves, un, ja īstermiņa īrei dzīvokli ātrāk nodilst, nekā ilgtermiņa.

Pirkt dzīvokļu nodošanu īstermiņa nomas stāv vietās, kas ir populāra ar tūristiem. Šajā gadījumā labāk izvēlēties, lielās pilsētas, pieprasījums kuriem nav atkarīga no sezonas, un tad jūs varat koncentrēties ne tikai uz tūristiem, bet arī uz uzņēmējiem, kas dodas komandējumos, un pacientiem klīnikās — tādā gadījumā vēlams naktsmītnes blakus biznesa apkaimi vai, attiecīgi, netālu no universitāšu klīnikās.

Īstermiņa īre nes lielāku peļņu salīdzinājumā ar ilgtermiņa, un šajā gadījumā nav problēmas ar īrnieku izlikšanu

Īstermiņa īre nozīmē nodošanu apkalpo, uz наделю vai uz pāris mēnešiem. Izīrēt mājokli īstermiņa īrei var, piemēram, caur populāro pakalpojumu Airbnb. Ja investors nav gatavs mesties biznesa un nodarboties ar menedžmentu objekta patstāvīgi, var būt nepieciešama palīdzība no uzņēmuma vadības komisija, kura (atkarībā no pilsētas, pieredzes un pakalpojumu kopumu) ir no 15 līdz 30 % no nomas izmaksām. Зарубежному investoram jebkurā gadījumā būs nepieciešama palīdzība pārvaldē, un komanda Tranio ir gatava to sniegt. Mēs piedāvājam vadība dzīvokļiem nodotiem īstermiņa nomas, un garantējam ir prasmīgs menedžments un ienesīgums līdz 5-7 %.

Studentu apartamenti

Studentu dzīvoklis atrodas ar labu universitāti — lielisks ieguldījums, jo investoram tiks nodrošināta pastāvīga klientu plūsma uz daudziem gadiem uz priekšu, ja to ienesīgums ir šādas apskates vietas augstāk, nekā parastiem dzīvokļiem. Mīnuss ir tas, ka studentu mājokļu specializētajos kompleksos ātrāk nolietojas nekā dzīvokļi, сдающиеся ilgtermiņa nomu. Turklāt, studentu apartamenti, ir grūtāk pārdot, jo tie ir izstrādāti uz konkrētu auditoriju, un investors nevar izmantot tos par savu dzīvesvietu. Bet salīdzinot ar nedzīvojamo nekustamo īpašumu studentu dzīvokļi, kas atšķiras ar augstu likviditāti.

Pirkt studentu dzīvoklis izdevīgi Lielbritānijā un Vācijā. Šie tirgi ir ticami, un ir augsts pieprasījums no vietējiem un ārvalstu studentiem. Lai pareizi izvēlētos pilsēta ieguldījumu studentu mājokli, ir nepieciešams pievērst uzmanību klātbūtni netālu viena vai vairāku tautas studentiem mācību iestādēs, kā arī nav pārmērīgu piedāvājumu vietējā tirgū nomas, kur studentu apartamentiem var sastādīt konkurenci liels skaits brīvo dzīvokļu un ienesīgumu ietekmēs zems nomas cenu.

“Vidējā ražība studentu apartamenti — no 4% līdz 6%. Šis rādītājs ir atkarīgs no tā, cik liela universitāte, kas atrodas blakus, ir tālu, vai augstskola atrodas dzīvoklis un cik tās ir kvalitatīvas un modernas. Attiecīgi, jo augstāka kvalitāte, jo mazāks risks un ienesīgums”,— saka Georgijs Качмазов, vadošais partneris Tranio.

Nomas līgums parasti tiek noslēgts uz vienu kalendāro vai akadēmisko gadu.

Budžets ir no 2,5 miljoniem līdz 10 miljoniem eiro

Pircējiem ar budžetu no 2,5 miljoniem līdz 10 miljoniem eiro Tranio iesaka iegādāties objektus formāta street retail vai lielveikali. Lai to izdarītu, budžeta piemēroti arī ienākuma mājās, bet investīciju objektus ir vērts nodarboties tikai tiem, kuri ir gatavi nodoties vadība un periodiski risināt problēmas iedzīvotājiem.

Investoram ar budžetu līdz 10 miljonus eiro ir labāk aplūkot kā objektu, ieguldījumu tirdzniecības nekustamo īpašumu. Bieži klienti ar tādu budžetu, kas ir ieinteresēti iegādāties nelielu viesnīcu, bet mēs iesakām apsvērt šo iespēju, ja jums ir vērsti uz pasīvo ienākumu un nav gatavi būt pilnībā iesaistītai biznesa vadība. Bez lieliem laika izmaksas, viesnīcu bizness, kas prasa zināmu pieredzi.

Anna Курьянович

Vecākais konsultants ieguldījumu

Ienākuma mājās

Ienākuma mājas atšķiras ar augstu likviditāti, bet, tāpat kā gadījumā ar atsevišķiem dzīvokļiem, iedzīvotājiem ir grūti izlikt, jo Eiropā to tiesības ir aizsargātas ar likumu.

Galvenā problēma ir treknām māju — lielu skaitu īrnieku un liela iespējamība, ka rodas kādi jautājumi vai problēmas, kas prasa laika risinājums. Tāpēc ieguldītājam vienmēr vajadzēs palīdzību, pārvaldības sabiedrība.

Daudzdzīvokļu mājas ir vērts izvēlēties tirgos, kur īres mājokļu stabils pieprasījums, piemēram, Berlīnē, kur aptuveni 85 % iedzīvotāju ir īrnieki. Vērts orientēties uz pilsētas ar attīstītu darba tirgus: ja ir darbs, ir nomnieki, un tādēļ varat būt pārliecināti, ka pieprasījums pēc mājokļiem un stabilu ienākumu. Vācijā uz tādām pilsētām attiecas Berlīne, Hamburga, Diseldorfa, Ķelne un Minhene, Austrijā — Vīne.

Šajā gadījumā ir svarīgi pievērst uzmanību ne tikai pilsētas funkcijas, bet arī konkrētā rajona: izdevīgi pirkt izdevīgs mājas ir tur, kur nomas maksa un pieprasījums pēc nekustamā īpašuma aug, iedzīvotāju skaits palielinās un tiek plānoti lieli infrastruktūras projekti.

Īres ienesīgums daudzdzīvokļu māju ir vidēji 3-5 %. Kā gadījumā ar atsevišķiem dzīvokļiem, īres līgums parasti tiek slēgts uz gadu ar tiesībām pagarināt.

Street retail

Street retail — tas ir nelieli veikali, kafejnīcas un restorāni, kas atrodas pirmajos stāvos dzīvojamo māju. Šis formāts — tipisks risinājums, ja apbūves centrālajām ielām lielākajās pilsētās. Telpas street-mazumtirgotāji, kas atšķiras ar augstu likviditāti, bet zemu ienesīgumu. Bieži vien Eiropā tiek pārdots ne pirmais stāvs atsevišķi, bet tikai ēku kopumā. Tāpēc šo vietu, it īpaši labās vietās, ir par maz.

Saskaņā ar Annas Курьянович, galvenie rādītāji likviditātes šādu objektu atrašanās vietu uz tirdzniecības ielās ar intensīvu gājēju satiksmi un blakus sabiedriskā transporta pieturām, kā arī pievilcīgu izskatu un ērtības apmeklētājiem (pieejamība витринных logu, atsevišķas ieejas no ielas un tā tālāk).

Ienesīgums objektu formāta street retail ir vidēji 3-4 %, bet par lielu, pazīstamu tirdzniecības ielās (piemēram, Oksfordas iela Londonā vai Passeig de Gracia Barcelona) tas var būt zemāks par 3 %.

Atšķirībā no cita veida nekustamo īpašumu, nomas līgumi objektiem street-mazumtirgotāji parasti ir īss — no 3 līdz 5 gadiem—, bet tas tiek kompensēts ar augsto pieprasījumu no nomnieku puses. Dažās valstīs, piemēram, Spānijā, bieži līgumus uz 10 gadiem.

Ieteicams pirkt tādu objektu, kas rada vismaz problēmām, ja īpašumā — низкорискованный, labā vietā, ar uzticamu uzņēmumu nomnieku, ilgtermiņa nomas līgumu. Turklāt vēlams, lai maksimāli ekspluatācijas izmaksas ir veicis nomnieks

Lielveikali

“Tas ir viens no populārākajiem formātiem investīciju starptautiskajiem investoriem. Viņa popularitāte saistīta ar vieglu vadību, zemu risku un augstu ienesīgumu. Bet ir arī mīnusi: jo tuvāk beigas īres līgumam, jo zemāka likviditāte, un iepriekš atlaide pārdošanai. Galvenais faktors, lai samazinātu risku, ir laba vieta,” saka Georgijs Качмазов.

Visizdevīgāk iegādāties lielveikalos pilsētu teritorijās ar pieaugošo iedzīvotāju skaitu, kaimiņos ar citiem tirdzniecības punktiem, притягивающими īrniekiem, netālu no sabiedriskā transporta pieturām un galvenajiem transporta ceļiem.

Ienesīgums lielveikalos ir 5-6,5 %. Nomas līgumi ir šādas apskates vietas plašs — parasti tie ir 15 gadi.

No tā, cik no investora vēlaties piedalīties pārvaldē komerciālo objektu, ir atkarīgs tips noma. Visvairāk piemērots īpašnieka līgums NNN tipa noma (triple net noma): īpašnieks ņem no īrnieka maksu “trīskāršā apmērā”, tas ir, bez atskaitīt nodokli, apdrošināšanas un uzturēšanas izmaksas (šīs izmaksas saskaņā ar līgumu veic nomnieks).

Budžets ir vairāk nekā 10 miljonus eiro

Ja jums ir vairāk kā 10 miljoni eiro Tranio iesaka ieguldīt veco ļaužu pansionāti. Ar lielu budžetu var arī ieguldīt tirdzniecības centri un viesnīcas, taču šie objekti ir grūti pārvaldīt. Turklāt, pērkot lielo un kvalitatīvo viesnīcu un tirdzniecības centru, nepieciešamas investīcijas 30-100 miljoni eiro.

Veco ļaužu pansionāti

Pansionāta — daudzsološs iespēja investīcijām, jo Eiropā skaits pieaug vecāka gadagājuma cilvēku (pēc prognozēm Евростата, līdz 2040 gadā cilvēku īpatsvars virs 65 gadiem būs vairāk nekā ceturtdaļa Eiropas iedzīvotāju), un arvien vairāk pensionāru ir nepieciešama specializētā mājokli. Galvenais mīnuss šāda objekta (piemēram, gadījumā, ja ar skolēnu īres kompleksiem) — sarežģītība перепрофилирования.

Kompleksi vecākiem ir vērts meklēt Austrijā, Lielbritānijā, Vācijā, ASV vai Francijas, lielu vai vidēja lieluma pilsētās un to apkārtnē. Vajag pievērst uzmanību uz demogrāfisko situāciju — cik daudz pensionāru būs šajā rajonā perspektīvā 10-30 gadi (piemēram, datus var iegūt procesu norises Due Diligence), kā arī uz to, vai apkārtnē ir iestādes, sadzīves pakalpojumu, slimnīcās un rehabilitācijas centros, vai labi attīstīta transporta infrastruktūra.

Kvalitatīvi pansionāta Eiropā parasti tiek iznomātas ar ilgtermiņa (vidēji 20 gadiem) stingriem līgumiem. Ienesīgums no nomas ir 5-6,5 %.

Tirdzniecības centri

Saskaņā ar George Качмазова, tirdzniecības centri — tas ir sarežģīts variants investīciju sakarā ar lielu daudzumu īrniekiem. Bez tam, formāts tirdzniecības pastāvīgi mainās, un bieži vien gadās tā, ka pārdod veco, несовременные un nefunkcionālās tirdzniecības centri. Непрофессиональному investoram viegli, lūdzu lamatas un iegādāties неперспективный objekts. “Šāda veida investīcijas drīzāk piemērots investoriem ar profesionālu vadības komandu, izmaksas, kas atmaksājas, ja lielos apjomos ieņēmumiem. Manuprāt, ieguldīt tirdzniecības centri ir vērts, ja jums ir vairāk par 30 miljoniem eiro”,— uzskata Georgijs Качмазов.

Izvēloties tirdzniecības centrā, jums vajadzētu pievērst uzmanību uz pirktspēju iedzīvotāju reģionā, pieejama attīstīta infrastruktūra un transporta pieejamība.

“Ir svarīgi, īrnieku skaits, pieejamība enkura īrniekiem-magnēti (parasti tas ir pazīstamu zīmolu, piemēram, Zara, Nike un tā tālāk) klātbūtne pārtikas tiesā, termiņš nomas līgumu, pircēju skaits, kas dzīvo apkārt, demogrāfija pilsētas, objekta tehniskais stāvoklis un atbilstība aktuālajām tehniskajām prasībām šādu ēku skaitu konkurentiem par vēlēšanu, kā arī to, kā sen īrnieki īrē objektu un kāda ir varbūtība, ka parādās jaunas līdzīgiem objektiem kaimiņos,” saka Georgijs Качмазов.

Ieteicamās nomnieki — pārtikas veikali, veikali, elektronikas, tekstila preces, kā arī kafejnīca. Jo vairāk tirdzniecības centrā pazīstamiem zīmoliem, jo labāk tas ir par biznesu, jo tautas apmeklētājiem zīmolu, piesaistīt jaunus klientus un tādējādi palielināt ieņēmumus īrnieku un palielināt nomas likmes, lai investors. Nomas līgumi parasti tiek slēgti uz 5-15 gadus. Ienesīgums tirdzniecības centri sastāda vidēji 4-6 %.

Liels skaits īrniekiem sarežģī vadība

Viesnīcas

Viesnīcu tirgus nav viendabīgs, un tajā ir sastopami dažāda profila un līmeņa riska aktīvi. “Ir grūti iegādāties kvalitatīvu un likvīda objekts ar budžetu, kas ir aptuveni 10-15 miljonus: pastāv risks, ka viesnīca atrodas ne pašā pieprasītie vietā un tiks vadīta sīkā operators, kas var kādā brīdī nobraukt. Šādā scenārijā atrast citu nomnieku, būs ļoti grūti. Mēs neiesakām uzskatīt par investīciju objektu nelielas viesnīcas: visticamāk, ar to ir saistīts neliels (un, tātad, ir riskants) operators, kas ir “apēdīs” ienesīgums. Turklāt nelielas viesnīcas visbiežāk pieļauj personas darbietilpīgs biznesa vadības. Labas, lielas viesnīcas ar slaveno vadošajiem uzņēmumiem, kas atrodas centrā lielākajām eiropas pilsētām, maksā no 50 miljoni un dod zemu ienesīgumu (aptuveni 4 %), jo tiek novērtēti tirgus kā низкорискованные un augsti likvīdos. Cita starpā, tas ir arī prestižs, lai īpašnieka aktīvu,” saka Georgijs Качмазов.

Ideālā gadījumā ir vērts izvēlēties viesnīcas lielākajās pilsētās, kas nav atkarīgi no sezonas pieprasījumu, ar lielu tūrisma plūsmu. Neatkarīgi no objekta atrašanās vietas, ir nepieciešams pievērst uzmanību uz stāvokli, viesnīcas, pēdējā remonta, vērtējumi un atsauksmes Booking.com arī dinamiku uzturēšanās tūristu vietas, sezona pieprasījums, konkurētspēja viesnīcas šajā tirgū, pieejamību, ēkā ir spa un konferenču zāles.

Līgumi ar operatoriem tiek slēgti uz 10-20 gadiem, un var būt divu veidu: nomas līgums vai līgums par vadību. Pirmajā gadījumā īpašniekam tas nozīmē saņemt fiksētu nomas maksu, otrajā — procentiem no ieņēmumiem. Ienesīgums gadījumā ar līgumu pārvaldību, var būt lielāks, bet tas vienmēr ir atkarīgs no finanšu rezultātu operatora. Ienesīgums no nomas lielajām pilsētām un galvaspilsētām, kas atrodas līmenī 4-6 %.

•

Plānojot iegādāties ienākuma objekta ārzemēs ir jāņem vērā daudz faktoru un aprēķināt katru soli, tādēļ ir vērts uzticēties profesionāļiem ar lielu darba pieredzi un labām zināšanām par tirgu. Sazinieties ar menedžeriem Tranio, un viņi sniegs jums konsultācijas par pērkot komerciālo nekustamo īpašumu ārzemēs.

Jūlija Кожевникова, Tranio