Investīciju ienesīguma mājās Francijā, iepirkumu vadība, priekšrocības

Francijā daudzi investori dod priekšroku ienākuma mājas atsevišķiem dzīvokļiem dažādās ēkās. Tās tuvumā ir priekšrocības, pērkot veselu objektu — atlaides 10-20 %, iespēja pārdot pa daļām, ja nepieciešams, un labvēlīga nodokļu politika.

Zema ienesīguma vai ir liels risks?

Parīzē, Ile-de-Франсе minimālo slieksni, izmaksu nes mājās ir 2-3 miljoni eiro. Provincē nekustamā īpašuma šāda tipa var iegādāties par mazāk nekā 1 milj. Rentabilitāte ir atkarīga no objekta atrašanās vietas. Piemēram, centrā Lille pārdošanā ir mājās ar ienesīgumu apmēram 5% gadā. Vairāk peļņas (līdz 12 %) dod līdzekļu ieguldījumu ēkas perifērijā, kur ir augsts risks dīkstāves. Tomēr, jo zemāks ir pieprasījums no nomnieku puses, jo mazāk būs ienākumu no pārdošanai.

Atrašanās vieta	Objekta tips	Pārdošanas cena tūkst. eiro	Gada ienākumi no nomas tūkst. eiro	Bruto ienesīgums, %
Parīze, rajons 18	Māja 13 divistabu un trīsistabu dzīvokļi	3 250	114	3,51
Parīze, rajons 18	Māja uz 24 divu un trīs istabu dzīvokļiem, ar diviem veikaliem	6 615	275,9	4,17
Lille, centrs	Ēkā ir seši dzīvokļi	400	28	7
Шатору	Ēka ar diviem dzīvokļiem un viens veikals	215	18	8,37

Izdevīgi pirkt ēkas sliktā stāvoklī. Ja investors padara kapitālais remonts, tad to ienākuma nodoklis tiek aprēķināts uz izdevīgiem nosacījumiem.

Iegādes izmaksas

Pērkot visu ēku iegādes izmaksas ir zemākas, nekā iegādājoties atsevišķu dzīvokļu dažādās mājās. Lielāko daļu izmaksu sastāda reģistrācijas maksa, kas ir jāmaksā pēc likmes 5,09 %. Notārs ņem atlīdzību apmērā 0,825 % no objekta vērtības, — ne mazāk kā 411,25 eiro no katra darījuma. Pērkot ienākuma mājas investors nav jāmaksā iemaksas HOA, kas tiek iekasēta no katras pārdošanas, un svārstās no 300 līdz 600 eiro.

Objekta tips	Ēka pilnībā	Trīs dzīvokļi trīs dažādās ēkās
Pārdošanas cena	900 000	900 000 (3 × 300 000)
Iegādes izmaksas	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Starpība	3 700

Kā atjaunot savrupmāju daudzdzīvokļu māja

Daudzi investori dod priekšroku pirkt milzīgas savrupmājas vai nelielas viesnīcas, lai pārveidotu tos daudzdzīvokļu māju izīrēt. Vispirms vajadzētu uzzināt, rātsnams, nav, vai objekts atrodas vietā, pareizā attiecībā uz zemes izmantošanas (Plan Local d ‘ Urbanisme, PLU) kā viena no zonām, bez daudzdzīvokļu mājām.

Saskaņā ar rakstu L. 123-1-2 Pilsētbūvniecības kodeksa, pašvaldība var ierobežot dzīvokļu skaits saskaņā ar vairākām stāvvietām. Ja projekts paredz sadalījumu plašie apartamenti uz mazas dzīvojamās telpas, iestādes var piedāvāt investoram izveidot vairāk un stāvvietu ierobežotā teritorijā, iegādāties ilgtermiņa nomā platības no valsts fonda vai jāmaksā nodoklis par trūkumu novietnēm. Nodokļa apmērs — 14 992,90 vai 18 027,39 eiro atkarībā no pašvaldības.

Kopumā, uz pārbūvi savrupmāju, daudzdzīvokļu mājās ir uzlikti lieli ierobežojumi tuvākajā Parīzes priekšpilsētās un lielākajās pilsētās, nekā mazāka izmēra apdzīvotās vietās.

Pakalpojumu izmaksas ieguldījumu pārvaldes sabiedrības

Vadot visu māju nav HOA. Visi jautājumi, kas saistīti ar izmaksām, nolemj īpašnieks. Daži investori dod priekšroku, lai izveidotu vadības komiteja no pašiem īrniekiem. Tas ir ekonomisks, bet aizņem daudz laika. Daudzi uzticas vadība specializētām firmām. Aģentūras Lille ņem par saviem pakalpojumiem vidēji 8-10 % no ienākumiem no nomas, atskaitot nodokļus, banka Crédit Foncier Immobilier — 5 % (bez vadības remontdarbiem). Komisija kompānija Barnes vispārējā gadījumā ir 5 %, ja ir garantēta īres ienākumi — 7%, ja investoram pieder vairāk nekā piecus dzīvokļus vienā ēkā — 3,5–4 %. Likmes Nacionālās asociācijas franču realtors (FNAIM) ir atkarīgi no dzīvokļu skaitu.

Īrnieku un īpašnieku pienākumi tālākpārdošanas

Ja ēka jau ir iesniedzis noma, sastāv no vairāk nekā 10 dzīvokļu īrniekiem ir pirmpirkuma tiesības gadījumā, ja tālākpārdošanas. Īpašniekam ir pienākums informēt katru nomnieku, paziņojot par cenu un darījuma noteikumus. Ja māja ietver vismaz 10 dzīvokļu īrniekiem rīcībā nav ekskluzīvām tiesībām uz izpirkšanu.

Pārdodot ēkas īpašnieks sniedz pircējam šādus tiesību aktus tehniskā apskate:

• diagnostika efektivitāti enerģijas patēriņu (diagnostikas de performance énergétique, DPE) — darbojas 10 gadus;
• izmeklējumu pieejamība dabas un tehnoloģisko risku (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• izmeklējumu pieejamība termītu, ja ēka atrodas riska zonā;
• izziņa par stāvokli elektroinstalācijas pēdējo trīs gadu laikā, ja elektrība un gāze veikti ēkā vairāk nekā pirms 15 gadiem;
• izziņa par stāvokli kanalizācijas pēdējo trīs gadu laikā, ja ūdens подведена autonomi;
• ekspertīze saturs svina uz visām krāsotām virsmām, ja būvatļauja ir izdota agrāk kā 1. janvārī, 1949;
• pētījums, kam azbesta visas kopējās teritorijas, ja būvatļauja ir izdota pirms 1 jūlijs 1997 gada.

Tie, kas gatavojas pārdot ēka, ne pilnībā, bet atsevišķiem dzīvokļiem, vispirms ir jāizveido HOA. Tomēr saskaņā ar rakstā L. 111-6-1 Mājokļu būvniecības kodeksa, šī organizācija var tikt izveidota, ja ēka nav derīgs dzīvošanai.

Jūlija Кожевникова, Tranio.Ru

Pa materiāliem Le Particulier

Comments are closed.