Krievvalodīgie pircēji ieņēmumu nekustamo īpašumu: analītisks pētījums Tranio (2016)

Sākumā 2016. gada uzņēmums Tranio veica analītisks pētījums, kas veltīts krievu valodā runājošo investoriem, вкладывающим līdzekļus ienesīgu nekustamo īpašumu ārzemēs. Tas ir piektais lielākais pētījums Tranio.

Pēc devalvācija rubļa 2014-2015 gados ievesti no Krievijas un citām bijušās PSRS valstīm sāka apmēram divreiz mazāk pērk aizjūras īpašumu. Tomēr pieaugusi daļa pircēju, kas iegādājas nekustamo īpašumu, ne par savu dzīvesvietu, kā ar ieguldījumu mērķis — vispirms izīrēt.

Savā pētījumā mēs izmantojām divu rezultāti tiešsaistes aptaujas. Pirmajā aptaujā piedalījās 561 nekustamā īpašuma aģentūra no 37 valstīm, bet otrajā — 153 krievvalodīgo pircējam, kas nesen nopirkuši, vai gatavojas pirkt ienesīgu nekustamo īpašumu ārzemēs.

Vispirms mēs apskatījām valsti, populārākās krievvalodīgajiem investoriem. Šajā reitingā popularitāti valstīs tiek vērtēta, pamatojoties uz akciju pieprasījumu “Yandex”, kas attiecas uz pērkot komerciālo nekustamo īpašumu 2015. gadā:

	Valsts	Daļa meklētājprogrammas pieprasījumi, %
1	Vācija	22,1
2	Spānija	06,5
3	ASV	06,0
4	Čehija	04,9
5	Itālija	04,8
6	Lielbritānija	04,7
7	Francija	04,6
8	Turcija	04,3
9	Latvija	04,0
10	Melnkalne	03,5

Uz jautājumu: “vai Daudz klientu no Krievijas un citām bijušās PSRS valstīm iegūst ienesīgu nekustamo īpašumu?” 54 % realtors atbildēja: “šādu klientu Skaits ir ievērojami, bet ir neliels, salīdzinot ar summu, pircējiem no citām valstīm”. Tā ir populārākā atbilde lielākajā daļā apskatīto valstu.

74 % respondentu norādīja, ka darījumu skaits ar русскоязычными pircējiem samazinājās pēc tam, kad devalvācija rubļa 2014-2015 gados. Līdz ar to pieaug investoru skaits ienesīgu nekustamo īpašumu. Iepriekšējā aptaujā, kas notika Tranio 2013. gadā, 56 % realtors atzīmēja, ka krievvalodīgo pircēju tirdzniecības objektu ir maz vai nav vispār, un aptaujā 2015 šādu viedokli iestrēdzis, tikai 27 % aptaujāto. Turklāt daļa no tiem, kas uzskata, ka krievvalodīgo investoriem ir daudz, palielinājās no 44 līdz 73 %.

Daļa krievvalodīgo investoru īpaši pieaudzis tajās valstīs, kur agrāk mūsu tautieši pārsvarā pirka kūrorta sev dzīvošanai (piemēram: Spānija, Itālija, Francija). Tajās valstīs, kas tradicionāli ir bijuši populāri starp investoriem (piemēram, Lielbritānija, Vācija), to īpatsvars saglabājās iepriekšējā augstajā līmenī:

Valsts	Respondentu skaits, отметивших ievērojamu daudzumu krievvalodīgo investoriem, %
	2013	2015
Daļa krievvalodīgo investoriem pieauga
Spānija	37	65
Itālija	32	75
Francija	00	50
Daļa krievvalodīgo investoru palika augstā līmenī
Lielbritānija	67	80
Vācija	89	82

Krievvalodīgajiem investoru dominē veiksmīgi uzņēmēji, kuriem ir aktīva bizness Krievijā vai citās bijušās PSRS valstīs. Viņi cenšas ieguldīt līdzekļus nekustamā īpašuma, kas nes ne vienmēr augstu, bet stabilu ienākumu drošā valūtā. Galvenie motīvi investoriem ir šādi:

• Dažādot investīcijas un aizsargāt tos no vietējo politisko un ekonomisko risku.
• Izveidot personīgo pensiju fonds.
• Sūtīt izlase bērniem mantojumā un, lai nodrošinātu savu finanšu labklājību.
• Saņemt uzturēšanās atļauju attīstīta ārvalstī.

Parasti investori pērk dzīvojamo vai komerciālo objektu iznomāšanai, un tikai nedaudzi interesējās par projektu attīstīšanas vai редевелопмента. Lielākā daļa realtors (65 %) norādīja, ka ne vairāk kā 10 % krievvalodīgo investori iegulda līdzekļus šādiem projektiem. Saskaņā ar George Качмазова, pārvaldnieka partneri Tranio, “galveno peļņu saviem investoriem rada aktīvā biznesa vidē. Bet ārzemēs viņi uzvedas kā pensionārs: izvēlas vienkāršu īres ienākumus. Viņi pagaidām nevēlas un neprot nodarboties ar projektu added value Eiropā, lai gan ar laiku to kompetence pieaug”.

Izņēmumi — Itālija, Melnkalne, Čehijas republika, kur 89, 75 un 63 % realtors attiecīgi norādīja, ka vairāk nekā 10 % no mūsu tautiešiem nodarbojas iesaistīta attīstībā vai редевелопментом.

“Krievi bieži pērk ienesīgu nekustamo īpašumu un tajā pašā vietā, kur agrāk iegādājušies mājokli sev,— saka Georgijs Качмазов.— Tas ir pilnīgi saprotams: tie ir labi zināma funkcijas vietas un orientējas uz vietējo tirgu. Parasti viņi pavada laiku savā ārvalstu mājā, un viņiem ērtāk pārvaldīt īres objektu, ja viņš ir tuvumā”.

Populārākās investīciju objektiem — dzīvojamām mājām un dzīvokļiem: 63% respondentu norādīja, ka šis īpašuma tips starp trim pieprasītākajām. Īpaši izceļas Bulgārija, Ungārija un Portugāle, kur šo atbildi izvēlējušies 95, 89% un 86% attiecīgi. Tieši otrādi, Vācijā, Itālijā un Lielbritānijā šī atbilde nav populārākais (37, 36 un 27 % attiecīgi).

Otrs populārākais variants — viesnīcas, to ir izvēlējušās 34 % realtors. Viesnīcas ir īpaši pieprasītas Austrijā (78 %). Lielākā daļa respondentu (62 % no tiem, kuri norādīja viesnīcas) norādīja, ka krievvalodīgie investori drīzāk patstāvīgi vada viesnīcām, ko uzdod to uzņēmuma vadībai. Tomēr dažādās valstīs ir vērojama būtiska atšķirība: piemēram, Bulgārijā un apvienotajā Karalistē visi 100 % no aptaujas dalībniekiem atbildēja, ka investori izmanto pakalpojumus apsaimniekošanas uzņēmumi, kā arī Vācijā un Austrijā šis variants ir par 71 % atbilžu. Gluži pretēji, Itālijas un Turcijas visi respondenti norādījuši, ka investori paši vada viesnīcām.

Vēl viens populārs veids ir nekustamā īpašuma — izdevīgs mājas (to norādījuši 16% respondentu), īpaši Čehijā, ASV un Vācijā (57, 43 un 42 % attiecīgi).

Cita veida ieguldījumu īpašuma nākas neliela daļa no atbildes, lai gan viņu popularitāte vērojama atsevišķās valstīs:

Īpašuma tips	Valsts (iekavās — respondentu skaits, %)
Ielu veikali	Apvienotā Karaliste (60), Francija (36), Austrija (33), Latvija (33)
Kafejnīcas un restorāni	Spānija (29), Portugāle (29), Apvienotā Karaliste (27)
Lielveikali	Vācija (32), Spānija (16), Apvienotā Karaliste (7)
Biroju platības	Apvienotā karaliste (33)
Naktsmājas studentiem	Austrija (22), Grieķija (17)
Mājokļu senioriem	Bulgārija (16)

Vidējās izmaksas dzīvokļa ieņēmumu nekustamo īpašumu ir 200 tūkst. eiro, komerciālo nekustamo īpašumu — 1,2 miljoni eiro, lai gan budžetu, būtiski atšķiras atkarībā no valsts un veidu nekustamo īpašumu. Aptauja pircējiem liecina, ka darījumi par summu, kas ir vidēji 1,7 reizes dārgāk budžeta, uz kuru pircēji paļāvās sākotnēji.

Starp sazināšanās ar klientu, un, beigu galā, noiet vidēji 4-5 mēnešu laikā, lai gan termiņi ievērojami atšķiras dažādās valstīs:

Vidējais darījuma termiņš	Valsts
Pirms 4 mēnešiem	Taizeme, Ungārija, Latvija, Turcija, Grieķija, Melnkalne, Bulgārija, Portugāle, Čehija
Aptuveni 5 mēneši	Vācija, Spānija, Itālija, ASV
Vairāk nekā 6 mēnešus,	Francija, Austrija, Lielbritānija

Investori ievēro pārspīlētas cerības ienesīgumu. No aptaujas realtors izriet, ka no dzīvokļa īpašuma vidēji sagaida ienesīgums 5,7 % gadā, no tirdzniecības — 6,9 %. Tomēr pircēju aptauja liecina, ka reālais ienesīgums dzīvojamo izrādās vidēji 4,3 %, bet tirdzniecības — 5,6 %.

Tomēr cerības ienesīguma mūsu tautieši ar laiku tuvojas faktiskajiem rādītājiem. Aptauja 2013. gada rādīja, ka tad pircēji dzīvojamo īpašumu vidēji cerēja uz ienesīgums ir 6-7 % gadā, bet tirdzniecības — par 8-9 %.

Jautājums “vai Daudzi pircēji ņem aizdevumu, lai iegādātos komerciālo nekustamo īpašumu?” arī demonstrē būtiski atšķirīgus rezultātus dažādās valstīs. Francijā, Lielbritānijā un Austrijā daļu no šādiem pircējiem, īpaši liela (43, 50 un 57 % attiecīgi). No otras puses, daudzās valstīs (piemēram, Taizemē, Grieķijā un Ungārijā) krievvalodīgajiem pircējam ir gandrīz neiespējami iegūt hipotēku, un ar to ir saistīta liela daļa atbilžu, “Šādu klientu ir maz vai nav vispār”.

Gadījumos, kad krievvalodīgie investori ņem kredītu, daļa aizņemto līdzekļu no objekta vērtības ir vidēji 40-50 % un praktiski nav atšķirīgs dažādās valstīs.

Ja 2013. gadā ir tikai 10% no nekustamā īpašuma aģentus atzīmēja, ka lielākā daļa pircēju tirdzniecības objektu noformē kredītu, tad 2015. gadā tādas atbildes, kas veido 27 %. Saskaņā ar George Качмазова, pieaug interese par hipotēku izskaidrojams ar to, ka “no vienas puses, pēc krīzes investoriem bija mazāk par savu naudu. Bet, no otras puses, investori kļūst компетентнее un labāk saprot, ka pareizi noformēts kredīts palīdz optimizēt nodokļus un palielina investīciju atdevi. Turklāt, tagad ir aizņēmusies naudu maksā lēti — tas arī ir pluss par labu hipotēku”.

Mēs noskaidrojām, ka kredīta noformēšana vidēji palielina darījuma termiņu uz 33 dienas, lai gan dažādās valstīs ir atšķirīgi: piemēram, Spānijā darījuma, kas ietver aizdevuma slēgtas vidēji par 21 dienu ilgāk, un Austrijas — par 48 dienām.

Līdzekļi nekustamā īpašuma iegādei visbiežāk nāk no Krievijas, kā norāda 73 % realtors. Tomēr citas iespējas izceļas atsevišķās valstīs:

Avots iemaksas	Skaits respondentu, %	Ievērības cienīgs valsti (iekavās — respondentu skaits, %)
Krievija	73	Grieķija (100), Turcija (92), Melnkalne (92), Bulgārija (91)
Офшорные zonas	28	ASV (67), Lielbritānija (57)
Eiropas valstis	24	Austrija (67)
Bijušās PSRS valstis, izņemot Krieviju	13	Čehija (43), Turcija (31), Beļģija (24)

Vairāk nekā puse pircēju (52 %) norādījuši, ka nav gatavojas nākotnē pārdot nekustamo īpašumu, bet atstāj to sev un pēc tam nodot mantojumā. No tiem, kas vēlas pārdot objektu, 55 % cer to izdarīt pēc aptuveni 10 gadu laikā pēc tā iegādes, 35 % — pēc 5 gadiem un tikai 3 % — pēc 3 gadiem.

Tikmēr, saskaņā ar apsekojumu, 2013. gada 40 % no investoriem, kuri plāno pārdot savu ienākumu dzīvokļa īpašumu, grasījās to darīt 2-3 gadu laikā. Tātad, ja agrāk investori vairāk tiecās uz спекулятивному iegūt peļņu, tad tagad viņu vairāk interesē kapitāla saglabāšana. Georgijs Качмазов atzīmē, ka “šī tendence ir cieši saistīta ar to, ka investori samazina prasības ienesīguma labā, lai samazinātu risku un uzticamību ilgtermiņā.”

Atbildot uz jautājumu: “Kādas ir galvenās grūtības, strādājot ar krievijas pircējiem недвжимости?”, lielākā daļa realtors (52 %) norādīja lielas cerības ienesīguma, bet otrajā vietā — нерасторопность (36 %). Atbilžu sadalījums uz šo jautājumu ir norādīts tabulā:

Grūtības darba ar krievijas pircējiem	Skaits respondentu, %	Ievērības cienīgs valsti (iekavās — respondentu skaits, %)
Lielas cerības ienesīguma	52	Apvienotā Karaliste (73), Vācija (68), Austrija (67)
Нерасторопность, vilcināšana darījumi	36	Čehija (75), Lielbritānija (73)
Неготовность sekot pastāvīgo procedūrām veiktu darījumu	25	Taizeme (56)
Problēmas ar apstiprinājumu līdzekļu	23	Spānija (43)
Nekompetenci jautājumos ieguldījumu īpašuma	22	ASV (57)
Valodas barjera	06	Grieķija (27), Turcija (17)

Pircēji norāda, ka vislielākā problēma ir atrast piemērotu objektu: šis variants ir norādījuši 64 % aptaujas dalībnieku. Otrajā vietā ir atbilde: “Strukturēt darījumu, optimizēti nodokļi” (18 %).

Saskaņā ar prognozēm Georgija Качмазова, 2016 skaits krievvalodīgo homebuyers ārzemēs samazināsies vēl par 20-30 %. Šajā gadījumā 30-40 % palielinās skaits mūsu tautiešu, kuri vēlas pārdot savu īpašumu ārvalstīs, sakarā ar augstu vērtību saturu. Bet kopā ar to-par 20-30 % pieaugs skaits krievvalodīgo pircējiem ieņēmumu nekustamo īpašumu.

Comments are closed.