Riski un ieguvumi investīciju naktsmītnes numuri

Ar vidū pagājušā gadsimta lielie viesnīcas pēckara Eiropā sāka nodarboties ar pārdošanu atsevišķu numuru, kas investoriem. Kopš tā laika šī prakse izplatījusies visā pasaulē, un ir notverti populārākie tūrisma un biznesa virzieni ir: Lielbritānija, Francija, Šveice, ASV, Austrālija, Dubai. Parasti šāda veida ieguldījumi ir populāra ar maziem investoriem.

Shēma atsevišku nekustamo vienkārša: investors iegūst īpašumā numurs vai paketi no vairākiem numuriem, viesnīcas kompleksā. Pēc tam viņš var vai nu patstāvīgi nodarboties ar vadību par savu īpašumu, kas gadās ļoti reti, vai arī vienoties par to, kā pārvaldīt ar viesnīcas pludmalei-kādas ēkas operators vai profesionālu pārvaldības uzņēmums.

Investors un uzņēmējs viesnīcas dala peļņu savā starpā vienā no diviem veidiem. Ieguldītājs var saņemt fiksētu peļņu, kuru viņš iepriekš vienojas ar operatoru. Šajā gadījumā peļņa nav atkarīga no faktiskā noslogojums numuri. Otrā iespēja — saņemt investors peļņu peldošo likmi, kad ienesīgums numuri var būt lielāks, bet investors dalīsies ar operatoru, piemēram, risku невостребованности apartamenti ar tūristiem.

Atkarībā no līguma nosacījumiem investors var izmantot savas telpas un ne paredzētajiem mērķiem, tas ir, dzīvot viņiem. Daži operatori piedāvā šādu iespēju uzreiz pēc iegādes numuri, citi — pēc noteikta termiņa.

Priekšrocības investīciju viesnīcu numuri

Galvenais pluss ir investīciju numuru viesnīcās — zems slieksnis gadījumi. Minimālā cena viesnīcu numurus Eiropā ir aptuveni 100 tūkstoši eiro. Parasti objektiem šāda veida investīcijas kļūst visvairāk ienesīgs “darba zirgu” viesnīcu biznesa — trīs – vai четырехзвездочные viesnīcas Eiropā.

Kā jau tika minēts, ka investors neapgrūtina sevi nepieciešamību pastāvīgi nodarboties ar vadību par savu īpašumu. Šis formāts būs ērta tiem ieguldītājiem, kas ir galvenais biznesa citā jomā un apsver investīciju viesnīcas numurs, kā līdzeklis, lai papildinātu sava portfeļa ienesīguma aktīvu. Pārvaldošā organizācija atrisina visas valsts un privātā sektora problēmas, viesnīcas, tāpēc nav jāuztraucas, ka ieguldītājam personīgi ir jāizlemj jautājums sabojāta dvēsele vai vēsa pieņemšanas iemītniekus.

Bez tam, investīcijas viesnīcu numurus piesaista iespēju saņemt stabilus valūtas ienākumus, kas ir īpaši svarīgi, lai investoriem no Krievijas uz šodienas situāciju. Vidējais ienesīgums viesnīcas apartamentus ir aptuveni 4 %, ja fiksēto likmi un 6-10 %, ar peldošo likmi. Tajā pašā laikā, izvēloties objektu, ir jāpieiet ļoti взвешено: nepieciešams izpētīt atrašanās vieta ir kompleksa, un tās perspektīvas, kā arī iepazīties ar pieredzi sabiedrības vadības.

Tādējādi, ieguldot viesnīcas numurs — izdevīga un interesanta iespēja. Bet, tāpat kā citās jomās, arī šeit ir savi zemūdens akmeņi, par kuriem ir jāatceras investors.

“Zemūdens akmeņi” ieguldījumu numuri

Darījuma noformēšana var būtiski atšķirties atkarībā no valsts likumdošanas, tāpēc labāk nevar atstāt novārtā pakalpojumus vietējā jurista. Tajā pašā laikā, piemēram, Austrijā darījums tiek noformēts kā pirkšana un pārdošana atsevišķu nekustamā īpašuma objektu, un maz ar ko atšķiras no dzīvokļa pirkšanas.

Kā jau tika minēts, ka investors nav noraizējies par mārketinga pusi lietas, kas ir pilnīgi paliek vada pārvaldības organizācijā, taču šai medaļai ir arī otra puse: investors nevar noteikt mārketinga politiku viesnīcas. Piemēram, ja uzņēmējs nolēma būt nepieciešams repurpose viesnīcu no ģimenes viesnīca, biznesa klases un šis lēmums ar laiku rādīs savu nelietderību, investors nevarēs to ietekmēt.

Labāk izvēlēties investīciju numurs šajā viesnīcā, kas darbojas liela viesnīcu tīkla ar lielu pieredzi vadības отельной nekustamo īpašumu. Pirmkārt, tas pasargās investīcijas no neprofesionāliem lēmumiem, kas var veikt mazākā отельер. Otrkārt, lielie tīkli pastāv jau gadu desmitiem, tāpēc kādu dienu noslēdzot ar tām līgumu par apsaimniekošanu viesnīcu numuru, var cerēt uz ilgtermiņa sadarbību.

Tomēr, slēdzot līgumu par to, kā pārvaldīt pat ar lielāku uzņēmumu, ir nepieciešams stingri izlemt, kurš sedz izmaksas par tekošo apkopi un remontu, apartamentu. Ja šie izdevumi gulstas uz pleciem investors, tad tas var ievērojami samazināt ienesīgums ieguldījumu.

Investoram ir labi pārbaudīt objektu investīciju un vidi, kurā tā darbojas. Lai gan šāda veida darījumiem, kas parasti tiek atrunāts minimālais ikmēneša ienesīguma līmeni, neviens viesnīca nav pasargāta no tirgus stihijas. Pēc šoka, 11 septembris 2001 asv investīciju kompānijas novirzot savu uzmanību visvairāk “karsto” objektu vidū pasaules galvaspilsētām (Ņujorka, Londona, Parīze) uz mazāk greznas viesnīcas provincē (Halifax, Glasgow, Gloucester). Ir svarīgi ņemt vērā sezonas faktors — viesnīcas, kas ir orientēti uz atpūtas atpūta, dīkā uz “klusā sezona”, savukārt viesnīcas, kas lieto biznesa ceļotājiem, ir stabilus ienākumus visa gada garumā (tas izskaidro to izdevīgumu investīciju Rietumeiropas valstīs).

Ja investoram ir vēlme pārdot viesnīcu dzīvoklis, tad viņš var saskarties ar problēmu atrast jaunu pircēju. Pašsaprotama kandidātu iegāde šāda objekta tiks viesnīcu operators, tomēr viņš iegādājas numurs tikai par samazinātu maksu vai bez uzskaites izaugsmes kapitalizācijas. Bez tam, privātā numuru kā aktīvs apgrūtināti dažādiem nosacījumiem īpašumtiesības saskaņā ar līgumu, kas labi tuvojās vienam investoram, bet, iespējams, gluži nederēs otram.

Visbeidzot, вселение investora numuru pīķa sezonā nav izdevīgi ne viesnīcu, ne pašam investoram, jo tas samazina ienesīgums ieguldījumu, tāpēc parasti pārvaldošā sabiedrība prasa nodot viņai dzīvokļi tiek izīrēti uz visu periodu vienošanās vai ievieš limits uz laiku palikt investora savā numurā.

Plusi	Mīnusi
zema “slieksnis”	Riski dīkstāves ja peldošā likme
pārvaldi veic operators viesnīcas	kāds cits jurisdikcija darījumi
stabils ienesīgums	ietekmes ierobežojumus mārketinga viesnīcas

Tirgus perspektīvas

Kā atzīmēja dalībnieki Serviced Apartments Summit, kurš Londonā 2014. gadā, tirgus investīciju viesnīcu numurus strauji pieaug, it īpaši pēdējos trīs gadus.

Londona bija nejauši izvēlēts, centrs veic šo samita: saskaņā ar Savills, Londonā tikai 1,6 numuru veido 1000 biznesa tūristiem, bet gan Ņujorkā un Honkongā par 5,7 un 5,3 attiecīgi. Tādējādi, Londona ir vienlaicīgi tirgu ar nežēlīgu konkurenci investoriem, bet tajā pašā laikā ir augsts investīciju potenciālu.

Nav vērts aizmirst, ka atdeve no investīcijām naktsmītnes numuri ir atkarīgs no plūsmas iemītniekus. No šī viedokļa, nopietnu konkurenci гостиничному biznesam ir strauji augošais segments nomas privāto mājokļu, kā arī interneta pakalpojumus, kas būtiski vienkāršotu nomas ārvalstu nekustamo īpašumu no privātpersonām, bez starpniekiem.

Iespēju ieguldīt savas iespējas piedāvā tādas viesnīcu ķēdes kā Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Summējot visu iepriekš minēto, var formulēt dažus vispārīgus padomus investoriem:

• ir nepieciešams rūpīgi izpētīt, viesnīcu tirgus ir valsts, kurā atrodas objekti, lai investīcijas;
• izpētīt iespēju izveidot kredītu “plecu”, lai investīcijas — tas būtiski uzlabojot ienesīgumu;
• vairāku lapu līgumu svešvalodā tiešām labāk lasīt;
• koncentrēt savu uzmanību uz trīs vai četru zvaigžņu, nevis par piecu zvaigžņu гигантах lukss klases;
• nav nolaidība piedāvājumiem provinces viesnīcu — tie var būt ne mazāk доходными, nekā galvaspilsētas;
• galvenā uzmanība jāpievērš objektiem, Austrijā, Lielbritānijā un viesnīcām Francijā — tie ir slaveni ar drošumu un ieguldījumus.

Ivans Чепижко, Tranio

Comments are closed.