Инвестиции во француски апартмани: карактеристики на купување и оданочување

Примарниот имот во Франција е полезно да се купи за инвестиции, бидејќи цените на такви својства во повеќето големи градови се зголемува и покрај кризата, и во испораката на нови станови за закуп, може да се добијат значителни даночни бенефиции.

Најдобри пазари: Nantes, Toulouse и Бордо

На сајтот Explorimmoneuf.com направи оценка од најдобрите француски градови за инвестирање во домувањето. Разгледување беше даден на такви фактори како и демографската ситуација, пазарот на работна сила, бројот на учениците, динамиката на цените и процентот на инвеститори кои инвестираат во нови згради.

Најдобар град за инвестирање во Франција во 2014 година гласаа Nantes. Меѓу предностите на овој град — голем број на нови градежни проекти, прилив на население, на погодно место близу до Атлантскиот брег. Покрај тоа, во 2013 година, Nantes беше избран како еден од “greenest” престолнини во Европа, да се биде во ист листата со Стокхолм и Хамбург.

Вториот по Nantes во Toulouse. Објекти се продаваат во просек за 3 720 Евра/м2. До 2020 година, во близина на Matabiau станица ќе биде изградена нова современа населба. Уште еден плус од тоа време ќе се стави TGV (high speed воз), преку кој од Toulouse во Париз може да се постигне во нешто повеќе од 3 часа 15 мин.

На трето место Бордо. Тука изградба на нова ackwardly, и покачена Централниот дел на градот и да се воспостави транспорт врски. Се очекува дека до 2030 населението на Градското подрачје е на 1 милион луѓе. За да се задоволат потребите на растење на популацијата, од тоа време, градот ќе биде изградба на 50 илјади станбени единици. Просечната цена за Премиер својства во Бордо и околу од 4.000 ЕВРА/м2.

Париз беше само на седмиот линија оценка. Овој град има еден голем недостаток — не е ретко да се изгради нов дом. Цени за Премиер својства во францускиот град, највисок во земјата, тие ги надминуваат 10 600 ЕВРА/м2.

Оценка	Градот	Просечна цена Евро/м2	Динамика, % за годината
1	Nantes	3 860	2,4
2	Toulouse	3 720	1,8
3	Бордо	4 000	20,0
4	Лион	4 420	Да -2.9
5	Villeurbanne	3 720	1,8
6	Montpellier	3 800	4,0
7	Париз	10 662	-0,8
8	Straburg	3 310	-7,1
9	Клермон-Феран	3 300	5,8
10	Тоа	3 250	-5,6

Елена Generalova, Директор на француската Ривиера Realty, верува дека новиот станбен е, исто така полезно да се купи околу Брегот на слоновата третман: “Во моментов, во убави интересни проекти се на Maison Blanche и Вила Викторија, Кан — Кан Марија, во ззп d’antibes, Рајот Капа, во Villefranche-sur-Mer — Eden”.

Според неа, барањето за нови станбени на côte d третман не е намалена: “Тоа е затоа што во овој регион не постои бесплатно земјиште за нови проекти. Е infill развој на местото на стариот срушен згради. Како на Брегот на слоновата брег голем број на споменици, стари згради се ретко срушен. Во овој поглед, побарувачката за нови објекти е многу висока: 60-80 % од становите се продаваат во рок од шест месеци од почетокот на продажбата.”

Цената на купување: 25% на проектот cost

Во Франција, купување на недвижности во градежни фаза или станбен не се постари од 5 години, цената вклучува ДДВ на 20% на проектни трошоци.

“ДДВ не се пресметува одделно од пазарната цена. Понекогаш ДДВ се наплаќа одделно и се посвети на купување, а следната година по стекнување на клиентите, дали Французинот или странец — добива даночната наплата. Но, во овој случај тоа е само купување на предмети за комерцијални закуп (кауција комерцијални). Стапката на нотарот при купување на примарна престој во два пати помалку отколку во купување на “средно домување” — 2-2,5 %. Купувачот не плаќаат за услугите на realtor — тој добива платена од страна на Градител,” вели Лара Paranan, Директор на секторот за Источна Европа, КАКО и Associés.

Купувачот плаќа обврска за регистрација на трансфер на сопственост (droits de мутација), која се пресметува по стапка од 0,6% од имотот вредност без ДДВ. На тоа се додаде на трошоците за наплата на даноци (frais d’assiette) е за 2,5 %. Покрај тоа, купувачот плаќа различни купување трошоци: печат должност, регистрација на хипотеката (ако е потребно) и регистрацијата на имотните права. Нотар надоместок — минимум 1% на проектни трошоци. Овие дополнителни административни трошоци од околу 3 %.

“Овие трошоци главно се состојат од даноци и давачки (80 %), други трошоци и административни трошоци (10 %), и на крај, надомест на нотар (10 %). Нотарски трошоци за купување на средно домување (со исклучок на хипотеки) изнесува 7,5% од продажната цена, и купување на станови во нови згради — 2 %. Ова е значајна заштеда во рамките на инвестиции”,— вели Елена Generalova.

На куповната цена	180 000 (со вклучен ДДВ 20 %)
Надоместокот за издавање трансфер на сопственост	900 (0,6 %)
Нотарски трошоци	3 000 (2 %)
Административни трошоци	4 500 (3 %)
Само	188 400

Програма: Duflot, Sancy-Bouvard

Во Франција многу програми за купување на основни престој, меѓу кои најпознати се регулирани со закони Duflot и Sancy-на Bouvard. Тие вклучуваат набавка на нови објекти за следните закуп најмалку девет години.

Програма	Учесници	Услови за набавка	Даночни бенефиции
Законот Duflot (loi Duflot)	Поединци, данок на жителите на Франција, носителите на акции во Државни компании за недвижен имот трансакции (Société civile immobilière SCI)	Максимална куповната цена — 5 500 евра /м2, максимална инвестиција износ — 300 000 ЕВРА	Данок за одбивање до 18 % на проектни трошоци
Аматерски за изнајмување декориран домување, класика опција (LMNP Classique)	Поединци жителите на Франција или нејзиниот странство територии	Комплекси за студентите туристи стари лица или оневозможено	Повраток на ДДВ и за намалување на амортизација до 90% да се оптимизира данок на приход изнајмување
Акт Sancy На Bouvard за Аматерски изнајмување декориран домување (LMNP Censi-Bouvard)			Ослободувањето од 11 % од цената на објектот со исклучок на други даноци максимална даночната наплата — 3 666 Евра годишно

Постојат и други даночни бенефиции. “Кога купуваат нови недвижности случува на даночно ослободување на имотот во рок од две години по изградбата. Ако нивото на заштеда на енергија на згради повисоки од пропишаните законски барања, купувачите можат да бидат целосно или делумно се ослободени од данок на имот за уште три години”,— вели Елена Generalova.

Според Лара Paranan ако руски клиентот нема приходи во Франција, тој воопшто не се стави даночни кредити. “Но, со купување на еден висок квалитет, во однос на енергија сопственост (етикета би-би — bâtiment basse consommation) на објект што не е предмет на данок на имот (taxe foncière) за пет години”, вели таа.

Препродажба: почекајте 7-10 години

Добивка од нови згради можат да се добијат не само кога закуп, но препродажба.

“Ако купите стан во нова зграда, на почетокот на изградбата програма, често се должи на цената на приспособување може да се спаси 15-20% во наредните 12-18 месеци”, вели Елена Generalova.

Ако во Дубаи, инвеститорите се препродава на имотот веднаш по купувањето, пред регистрација на сопственоста, во Франција, според Лара Paranan, примарниот имот само треба да се купат за долгорочна инвестиција.

“Кога купување на недвижен имот што не може да смета на краток циклус — тоа е утопија. Само исклучоци се некои случаи, на пример кога создавање на еден голем проект во една сосема нова област и многу станови се продадени: во времето на испорака на недвижности може да се зголеми во цена се должи на фактот дека не е нова населба и таму е задоволство да се живее. Највисок скок од околу 25 %. Сепак, неколку луѓе веднаш се продаваат како тоа ќе биде висок данок, ако продавачот живееле таму за најмалку пет години. На нормален циклус е 7-10 години,” вели Лара Paranan.

Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru