Dat buitenlandse vastgoedfondsen
De enquête, uitgevoerd door Tranio in 2017, hebben aangetoond dat de meerderheid van de makelaars (81 %) zijn van mening dat de russische beleggers zelden geld in onroerend goed fondsen.
Al snel, echter, deze manier van beleggen kan meer populair geworden. “Volgens onze prognoses, in het jaar 2017-2018 zal de Russen om meer te leren over vastgoedfondsen, en zal geleidelijk gaan in deze richting. Het is vaak handiger formaat dan een onafhankelijke aankoop en het latere beheer van de faciliteit,” aldus de managing partner Tranio Georgy Kachmazov.
In dit artikel zullen we uitleggen hoe je met geld om te investeren in projecten in verband met de bouw en exploitatie van onroerend goed.
Vastgoed fondsen werken op de regeling:
De beleggingsfondsen zijn een hoop voordelen:
- kleine drempel in te voeren — vanaf 1 duizend tot 30 duizend euro (ter vergelijking: voor het kopen vloeistof appartementen vereist een minimum van 100 duizend euro);
- het gemak van de koop-verkoop van aandelen en rechten van deelneming (in de openbare fondsen dit kan op elk moment worden gedaan);
- professionele management (niet nodig om te besteden aan persoonlijke time management);
- diversificatie van de beleggingsportefeuille;
- grotere liquiditeit in vergelijking met beleggingen direct in onroerend goed.
Er is echter een belangrijk nadeel: het is moeilijk om niet-bewoners om te investeren in buitenlandse fondsen.
Zegt de expert Tranio Alexander Chernov: “Investeren in de Amerikaanse fondsen fysieke entiteiten niet – ingezetene het is moeilijk om een aantal redenen. De meeste platforms zijn georganiseerd als real estate investment trusts (Real Estate Investment Trusts, reit ‘ s), die zijn vrijgesteld van belastingen en een verschuiving van de belastingdruk op inkomen uit investeringen in vastgoed voor haar aandeelhouders (beleggers). Deze structuur is voordelig voor ONS bewoners, die vaak wordt gebruikt voor beleggingsfondsen van hun pensioen beleggingsrekeningen, die, op hun beurt, hebben ook een gunstige stand van de belastingen. Maar buitenlandse investeerders die investeren in dergelijke AMERIKAANSE fondsen zouden moeten betalen significante belastingen en zelf een belastingaangifte in de VS, als fondsen zijn niet fiscaal agenten. Bovendien, de Verklaring is een arbeidsintensief en duur proces. Potentiële investeerders uit Rusland wordt ook geconfronteerd met problemen bij de overdracht van middelen van russische banken in de Amerikaanse Fonds rekeningen en de teruggave van kapitaal aan de rekeningen in de russische Federatie. De meeste platforms zijn niet ontworpen om te werken met buitenlanders en gaan ervan uit dat beleggers hebben een bankrekening in de Verenigde Staten. Op hetzelfde moment te openen, een amerikaanse bankrekening zonder sofi-nummer, een AMERIKAANS adres of een lange termijn visum is problematisch en in ieder geval eisen dat de persoonlijke aanwezigheid en reizen in dit land.”
Echter, volgens de Directeur van financiële diensten Tranio Cyril Schmidt, om te investeren in REIT in de beurs — in effecten. “In dit scenario om een belastingaangifte in de VS niet hebben”, zegt hij.
Fondsen
Voor degenen die nog besloten om op een dergelijke beleggingen, voor starters, het is belangrijk om te weten het type van de Stichting om te begrijpen hoe en gedurende welke periode ten gunste van de winst.
Er zijn verschillende soorten fondsen.
1) het gebruik van de winst:
| Accumulatie Fonds (Accumulatie, Acc) |
Het Fonds gericht inkomen (Inkomen Inc) |
|
|---|---|---|
| Methode van gebruik van de winst | Winsten worden geherinvesteerd terug in het Fonds voor de aanschaf van extra functies of stock | De winst van creditering van de aan de belegger op de bankrekening van de |
| Het doel van het Fonds | De groei en de toename van base objecten voor het genereren van extra rendement | Alleen inkomen |
De meeste van de fondsen zijn gericht ook op de uitbreiding en het genereren van inkomsten.
2) door het bieden op de beurs:
| Vermeld (vermeld) |
Niet-beursgenoteerde (niet-beursgenoteerde) |
|
|---|---|---|
| Uitgifte van aandelen | Uitgifte van aandelen | Niet het uitgeven van aandelen |
| Juridische status | — real estate investment trusts (Real Estate Investment Trusts, reit ‘ s) — het bedrijf vastgoed joint stock company |
— beleggingsinstellingen (beleggingsfondsen of beleggingsinstellingen) — pensioenfondsen (pensioenregelingen) van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (cv) |
“Informatie niet beursgenoteerde fondsen beschikbaar voor beleggers is niet minder dan vermeld. Het is een goed gereguleerde sector. Het investeren in onderlinge beleggingsfondsen voor particuliere beleggers eenvoudiger dan het Fonds op de beurs, en dit segment van de markt zo transparant mogelijk te zijn”, zegt Cyril Schmidt.
3) in termen van investering:
| Open (open-ended) |
Gesloten (gesloten) |
|
|---|---|---|
| Tijd voor de verkoop van aandelen | De belegger kan kopen van de eenheden of aandelen voor de verlossing aan de beheersvennootschap op een werkdag | Gemaakt voor een beperkte periode (5-10 jaar). Tijdens deze periode is de investeerder niet trekken hun geld uit het Fonds. De verlossing van een eenheid treedt op wanneer de liquidatie van het Fonds |
| Liquiditeit | Hoog | Laag |
Fondsen die gespecialiseerd is in onroerend goed verhuur, kunt u worden geopend en gesloten. Echter, de meeste van de fondsen die betrokken zijn bij bouw— gesloten, zolang het object wordt gebouwd, het geld aan te trekken is onmogelijk: ze geïnvesteerd in de plot, een put, een gebouw in aanbouw. Terug te trekken uit de investering na voltooiing van de bouw en verkoop van gebouwen, wanneer het Fonds weergegeven in de fondsen (echter, kan de belegger te verkopen zijn aandelen aan een andere belegger). Bijvoorbeeld, het Fonds opent in 2015, het verzamelen van de gewenste hoeveelheid geld van beleggers en bouwt voort op de geld-objecten voor vijf jaar. Nadat het geld is verzameld, het Fonds is verdaagd, in 2020 verkoopt hij het object en de opbrengst betaalt de beleggers winst.
Fondsen moeten worden onderscheiden crowdfunding platform, ook die instellingen voor collectieve belegging. “Het belangrijkste verschil is dat in tegenstelling tot de fondsen in het crowdfunding belegger kiest vaak die projecten te investeren, en niet gebonden zijn aan de verplichtingen van tevoren,” zegt Alexander Chernov.
Beleggingsstrategie
De belegger is het belangrijk om te weten welke strategie werkt het Fonds voor het beoordelen van de risico ‘ s en winstgevendheid. Strategie er zijn vier typen.
Beleggingsstrategie
Tranio Gegevens
| Strategie | Andere namen |
De essentie | Risico ‘ s | Rendement* |
|---|---|---|---|---|
| Kern | Buy-and-Hold (“buy and hold”) |
Het kopen van onroerend goed voor verhuur zonder de betrokkenheid van de lening | Laag | Laag (2-3 %) |
| Kern Plus | Het kopen van onroerend goed voor verhuur in de off-center locaties met behulp van de hefboom | Gemiddelde | Gemiddelde (5-7 %) |
|
| Toegevoegde Waarde | Toegevoegde Waarde (“groei-kosten”) |
Herontwikkeling (aankoop en verkoop van vastgoed voor renovatie, reparatie en verkoop tegen een hogere prijs) | Gemiddeld-hoog | Gemiddeld-hoog (7-10 %) |
| Opportunistisch | Bouw, aankoop van onbebouwde grond, objecten met lasten | Hoog | Hoog (10 %) |
* in West-Europa en de Verenigde Staten
Het merendeel van de middelen werken alleen op een strategie. Maar wat kies twee of drie bijvoorbeeld, Core, Core Plus en de Toegevoegde Waarde. “In Europa en de Verenigde Staten in termen van kapitaal wordt gedomineerd door Core en Core Plus, als ze een aanzienlijk deel van alle de meest dure en grote institutionele voorzieningen,” zegt Alexander Chernov.
Die fondsen die opereren onder de Core-strategie, kies een goed opgezet, met een laag risico markten met een stabiele vraag en hogere prijzen, en bieden daarom een lage huur opbrengst (2-3 %). Fondsen, die liever een Kern Plus strategie, geven een hoger rendement (7 %), omdat investeren in minder Centrale locaties en gebruik de hefboom. Tot slot, fondsen die gespecialiseerd zijn in de Toegevoegde Waarde, kan de uiteindelijke opbrengst van maximaal 10 % te wijten aan het feit dat de investeringen van beleggers in de fondsen in opkomende markten, bijvoorbeeld die waarin de verwachte verbetering, en het verwerven van voorzieningen onder reconstructie voor wederverkoop aan een hogere prijs.
Voorbeelden van fondsen en hun strategieën
“Beleggers hebben verschillende taken: iemand moet het behoud van kapitaal met minimale risico’ s en rendementen en iemand bereid is te groot risico en verwacht een hogere procent op het geïnvesteerde kapitaal. Westerse markt voor vastgoedfondsen biedt een breed scala van strategieën, het niveau van het risico en het rendement voor haar klanten”— zei Giorgi Kachmazov.
Sommige buitenlandse vastgoedfondsen en hun strategieën
Gegevens fondsen
| Fonds | Aberdeen Property Trust | Henderson | Legal & General | PropFund | ONS Meesters Residentieel Vastgoed Fonds |
|---|---|---|---|---|---|
| Het Fonds type | Outdoor vermeld | Outdoor vermeld | Outdoor vermeld | Gesloten, niet vermeld | Outdoor vermeld |
| Jurisdictie | VERZENDING | VERZENDING | VERZENDING | Duitsland | Australië |
| Strategie | Kern | Kern | Kern | Kern Plus | Toegevoegde Waarde |
| Minimaal budget | 5 000 £ | 1 000 £ (Acc) 3 000 000 £ (Inc) |
500 £ | 30 000 € | N/a |
| Geografie objecten |
Verenigd koninkrijk (Londen) | Verenigd koninkrijk (Zuid-Oost Engeland) | VERZENDING | Duitsland (Berlijn en omgeving, en ook steden met een bevolking van meer dan 50 duizend mensen) | Verenigde staten (new York, new Jersey; ondergewaardeerd locaties) |
| Soorten objecten |
Een 50% commerciële, 20% kantoren | Commerciële en office vastgoed | 22 % van de industriële faciliteiten; rest — winkels, kantoren, retail parken, magazijnen | Appartementen | Goedkope huis voor 1-4 familie en meergezinswoningen op 20 tot 100 appartementen |
| De opbrengst, % per jaar |
2.0 2.5 | 3,1 | 2,8 | 7,0–10,0 | N/a |
| De schuld laden (LTV, %) |
– | – | – | 75-80 | N/a |
Volgens een studie van de European Association for investors in non-listed real estate funds (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), de meerderheid van de beleggers in 2016, koos voor de strategie van Toegevoegde Waarde of Kern. In vergelijking met het jaar 2015, het aandeel van de Kern en de Toegevoegde Waarde toegenomen (van 82,2 te 86.2 %) en Oportunistic is afgenomen (van 17.8 13,8 %). Dit suggereert dat in 2016, beleggers waren minder bereid om risico ‘ s te nemen dan voorheen. In het onderzoek werd ook gemeld dat de meest populaire markten voor investeringen — laag risico (Duitsland, Frankrijk en het verenigd koninkrijk).
In bepaalde markten is het aandeel van opportunistische strategieën kunnen hoger zijn. Bijvoorbeeld, volgens JLL, Spanje in 2015, het was 28 % (terwijl de Core en Core Plus — 35 %). Dit land wordt gekenmerkt door hogere risico ‘ s dan, bijvoorbeeld, het verenigd koninkrijk en Duitsland, en beleggers die kiezen voor Spanje als een regel, zijn bereid om meer risico te nemen.
Risico minimalisatie en diversificatie
Yield fondsen voor beleggers is niet gegarandeerd. Het hangt zijn duurder of goedkoper activa, en de vraag naar huur en verhuur tarieven dynamics.
Zoals bij elke belegging, beleggingen in vastgoedfondsen risico ‘ s. Hoe groter het rendement, hoe hoger het risico.
“Een van de belangrijkste risico’ s van het Fonds — in gebreke zijnde managers. Het is belangrijk om te kiezen voor een bedrijf met een goede geschiedenis, reputatie, transparante verslaglegging en duidelijke strategie,” zegt George Kachmazov.
De meeste fondsen proberen om het risico te minimaliseren door het combineren van verschillende strategieën en de diversificatie van de portefeuille.
Voornaamste risico ‘ s en manieren om te minimaliseer ze
Tranio Gegevens
| Risico ‘ s | Als de middelen zijn verzekerd tegen risico ‘ s |
|---|---|
| Macro-economische risico ‘ s (crisis, inflatie, enz.) |
Selectie van stabiele markten (bijv., beleggingen in “big seven” in Duitsland) en diversificatie (bijvoorbeeld 80 % van het vermogen mag worden belegd in winkelcentra en kantoren en 20% in de logistieke centra en verpleeghuizen) |
| Markt risico (dalende prijzen van het onroerend goed, goedkoper huren) |
|
| Valutarisico (bijvoorbeeld, de Australische investment Fund in de Verenigde Staten is er een risico van waardevermindering van de us dollar) |
|
| Juridische risico (wijzigingen in de wetgeving) |
|
| Verkopen tegen een prijs die lager is dan de aankoop | Kopen in ondergewaardeerd gebieden die worden verwacht of zijn gentrification of regeneratie |
| Het risico in verband met de financiering (in de toekomst, kan het Fonds niet ontvangen gunstige voorwaarden leningen) |
Leningen met vaste tarieven, LTV niet meer dan 50 % |
| De niet-betaling van de huur door de huurder | Betrouwbare huurders met een goede krediet geschiedenis (groot bedrijf, zoals Sainsbury ‘ s, state-owned enterprises), verschillende huurders |
| Het risico van downtime | De keuze is al verhuurd objecten met een minimum bezettingsgraad van 80 tot 95 % in gebieden met een ontwikkelde vervoer en de arbeidsmarkt; lange en harde van de huurovereenkomst |
| Het risico van verhoogde onderhoudskosten | Een selectie van hoogwaardige voorzieningen (woningen, niet gerepareerd worden, “groen” kantoorgebouw klasse A, enz.) |
Veel fondsen diversifitsirovat uw beleggingsportefeuille, d.w.z. investeren een investeerder in vastgoed van meerdere soorten in de verschillende landen met verschillende strategieën en gebieden van de investeringen. Naast real estate, een Fonds kan houden een klein deel van de middelen in contant geld of effecten. Er zijn ook middelen die niet direct investeren in voorzieningen en investeren in andere fondsen of ondernemingen die betrokken zijn bij vastgoed.
Een voorbeeld van het structureren van de portefeuille van het Fonds onderworpen aan diversificatie
Hoe om te investeren?
Projecten Core en Core Plus is de minst risicovolle, maar je kunt meer verdienen door middel van de Toegevoegde Waarde strategieën.
“Een enkele aanbevelingen geen. De keuze hangt af van de doeleinden van investeringen en aangewezen investeringen in de portefeuille van de cliënt. Bijvoorbeeld, als 80 % van de fondsen hebben al geïnvesteerd in betrouwbare tools en noodzakelijk instrument voor het vergroten van de winstgevendheid, het is nog steeds 20% kunnen worden gericht aan projecten met een Toegevoegde Waarde,” zegt Alexander Chernov.
Volgens George Kachmazov, degenen die wensen te investeren in de Toegevoegde Waarde, in het bijzonder het is aanbevolen te kiezen voor duidelijke markten en veilige middelen om risico ‘ s te minimaliseren.
“Het is aanbevolen te kiezen voor fondsen met veelbelovende strategieën, d.w.z. dat investeren in deze klasse van onroerend goed dat zal worden in de vraag aan de horizon 10-20 jaar— zei Giorgi Kachmazov.— In ons advies, wordt dit micropatent-en verpleeghuizen. Het is ook belangrijk om te kiezen voor een groeiende omgeving waar sprake is van gentrification, die, om objectieve redenen, zullen meer vloeistof na 10 jaar. Fondsen die investeren in potentiële en huidige strategie, zal waarschijnlijk te brengen van de investeerder in de winst.”
Bijlage: kenmerken van de Europese vastgoedfondsen
Gegevens PwC
| Land | Juridische status | Eisen aan Fonds | Voors | Nadelen |
|---|---|---|---|---|
| Oostenrijk | Real estate Fund (Immobilien-Sondervermögen) is een Fonds van het open type, niet een juridische entiteit; het wordt beheerd door een Oostenrijkse management company (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) is OOO (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) of naamloze vennootschap (Aktiengesellschaft, AG) | Investering minstens 10 keer in de 4 jaar | Voor alle beleggers; geen belasting op het Fonds niveau; een goede uregulirovanii; het Fonds koopt aandelen op verzoek van de beleggers | Beperkingen op het type van onroerend goed; de stijging in de waarde van onroerend goed is onderworpen aan btw, ongeacht of het is verkocht |
| Een speciale real estate Fund (Immobilien-Spezialsondervermögen) is een Fonds, niet een juridische entiteit; het wordt beheerd door een Oostenrijkse management company (KAG) is OOO (GmbH) of AO (AG) | Investering minstens 5 keer in de 4 jaar | Een flexibel programma voor institutionele beleggers | Beperkingen op het aantal soorten van onroerend goed; het Fonds alleen voor rechtspersonen; meestal alleen lange-termijn investeringen; de stijging in de waarde van onroerend goed is onderworpen aan btw, ongeacht of het is verkocht | |
| VERZENDING | Fondsen zijn partnerschappen met beperkte aansprakelijkheid (Limited Partnership) | Geen | Geen belasting op het Fonds-niveau; lagere belastingen voor niet-inwoners | De structuur is meer geschikt voor fondsen van het gesloten type |
| Fiscaal transparante fondsen (Fiscaal Transparante Fondsen, TTFs): dat geautoriseerd en gereguleerd wordt besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (geautoriseerd en gereguleerd wordt beperkt partnerschap voertuig, ALP) en de structuur is gebaseerd op de gezamenlijke instemming van de eigendom (contractuele co-ownership regeling, CCA) | Geen | Geen belasting op het Fonds-niveau; lagere belastingen voor niet-inwoners niet-inwoners kunnen worden vrijgesteld van belastingen op meerwaarden | TTF — nieuwe modus van de werking van het Fonds, dat wil zeggen dat er onzekerheid bestaat in de erkenning van internationale organisaties | |
| Een erkende Fonds voor investeringen in onroerend goed (Eigendom Erkende beleggingsfondsen, PAIF), een beleggingsmaatschappij van het open type (open-ended investment company OEIC) | Voorwaarden zijn individueel besproken | De meeste van de statuten van het Fonds van de inkomsten is vrijgesteld van vennootschapsbelasting (maar inkomen beleggers zijn belast) | Een strikte regulering van de activiteiten van het Fonds (Dienst voor het toezicht op financiële transacties, de Financial Conduct Authority) | |
| Duitsland | Real estate Fund (Immobilien-Sondervermögen) is een Fonds van het open type, niet een juridische entiteit, beheerd door een duits management company (KAG) is OOO (GmbH) of AO (AG) of LLC en de commanditaire vennootschap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) | Bank de financiering van 30% van de totale waarde van de onroerend goed activa | Common en betrouwbaar hulpmiddel voor alle beleggers; geen belasting op het Fonds niveau | Om de terugbetaling van rechten van deelneming van een minimum van twee jaar periode en een jaarlijkse periode van kennisgeving van herroeping |
| Outdoor speciale Fonds (Spezial-Sondervermögen) — niet een juridische entiteit, beheerd door een duits management company (KAG) is OOO (GmbH) of AO (AG) of LLC en de commanditaire vennootschap (GmbH & Co. KG) | Bank financiering van niet meer dan 50 % van de totale waarde van de onroerend goed activa | Geen belasting op het Fonds niveau | Alleen voor professionele of semi-professionele beleggers | |
| Een closed-end Fonds (Investmentkommanditgesellschaft geschlossene Investering-KG) is een limited liability partnership; de partner — meestal OOO (GmbH). beleggers zijn partners met beperkte financiële aansprakelijkheid | Bank financiering van 60% van de totale waarde van de onroerend goed activa | Voor alle beleggers; geen belasting op de verdeling van de inkomsten | Niet beschikbaar overeenkomsten inzake voorkoming van dubbele belasting en de Europese Richtlijn; het Fonds zijn onderworpen aan het duitse handels-belasting | |
| Speciale Fonds (Spezial-Investeringen-KG); investeringen JSC (Investmentaktiengesellschaft) of besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (Investering-KG); belangrijkste partner — meestal OOO (GmbH). beleggers zijn partners met beperkte financiële aansprakelijkheid | Geen | Geen belasting van het inkomen op het niveau van het Fonds | Niet beschikbaar overeenkomsten inzake voorkoming van dubbele belasting en de Europese Richtlijn; het is alleen voor professionele of semi-professionele beleggers | |
| Luxemburg | Fondsen geregeld door de overeenkomst op icb ’s (instellingen voor Collectieve Beleggingen van de Icb’ s): Fonds colocatie (Fonds Commun de Placement, FCP), een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal (Société d ‘investissement à Capital Variable, SICAV) beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Société d’ investissement à Capital Fixe, SICAF); beheerd door een Luxemburgse management company (Alternative Investment Fund Manager ABI-beheerder) | Een maximum van 20% van de fondsen kunt u investeren in een eenmalige investering; Bank de financiering niet meer dan 50% van de totale waarde van de onroerend goed activa; de minimale waarde van de activa — € 1,25 miljoen | Flexibel beleggingsinstrument, is populair bij buitenlandse investeerders; geen belasting op het Fonds niveau | De belastingheffing van de beleggers, is afhankelijk van het land van woonplaats |
| Mode van gespecialiseerde beleggingsfondsen (Gespecialiseerde beleggingsfondsen, SIF): het GBF, SICAV, SICAF | Een maximum van 30 % van de fondsen kunt u investeren in een eenmalige investering object; de minimale waarde van de activa — € 1,25 miljoen | Geen belasting op het Fonds niveau | Beleggers kunnen alleen bedrijven, professionele beleggers of particulieren die investeren in een minimum van 125 duizend euro of bereid tot het verstrekken van documentatie van ervaring en investeringen; de belastingheffing van de beleggers, is afhankelijk van het land van woonplaats | |
| De maatschappij van het beleggen in risicodragend kapitaal (Société d ‘ investissement en Capital à Risque, SICAR); kunnen verschillende juridische vormen (LLC, personenvennootschap met beperkte aansprakelijkheid, en anderen) | Geen (omdat de investering is opportunistisch) | Geen belasting op het Fonds niveau | Alleen aan professionele beleggers; de belastingheffing van de beleggers, is afhankelijk van het land van woonplaats | |
| Frankrijk | Real estate investment Fonds (Fonds de Placement Immobilier, FPI) en de vennootschap waarvan de primaire activiteiten zijn activiteiten met een onroerend goed (Société de Plaatsing à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); beheerd door de franse of geregistreerd is in een ander EU-land management bedrijf | Kapitaal het bedrag van 500 duizend euro in de eerste 3 jaar na oprichting; ten minste 60 % van de activa moet worden real estate; ten minste 85% van de huuropbrengsten en (voor SPPICAV) 100 % van het kapitaal winst wordt uitgekeerd aan beleggers | Geen belasting op het Fonds-niveau; publieke middelen kunnen worden vrijgesteld van de 3 procent belasting | Niet beschikbaar overeenkomsten inzake voorkoming van dubbele belasting; de fondsen FPI kleine |
Dit materiaal kan worden gebruikt voor informatieve doeleinden. Vastgoed beleggingen risico ‘ s, waaronder het risico van verlies van de hoeveelheid geïnvesteerd kapitaal. Om te begrijpen van de nuances die u zullen helpen gekwalificeerde experts van de investeringen. Tranio raadt aan om hem te consulteren alvorens te investeren.
Yulia Kozhevnikova, Tranio
Comments are closed.