De opbrengsten en kosten voor de beleggers: hoe plan en budget voor het kopen van commerciële eigendom
Het wordt beschouwd als commercieel onroerend goed vraagt veel onderhoud kosten. Er zijn echter enkele types van contracten, waaronder de belangrijkste uitgaven worden op de huurders en rekening houdend met het inkomen van een zeer goede kwaliteit, zelfs in de aanwezigheid van een hypotheek. “Tranio” vertelt over de belangrijkste artikelen van de inkomens en de kosten voor het bezit van commerciële voorzieningen.
Baten en lasten van de eigenaar van commercieel vastgoed
| Inkomen | Kosten |
|---|---|
| huur, — externe (buiten) reclame en reclame in gebouwen (binnen), afschrijvingen — de stijging van de onroerend goed: meerwaarden in geval van wederverkoop van het object. |
1. Eenmalige kosten bij het kopen van een woning:
— de kosten van het onroerend goed, 2. Reguliere kosten: — hypotheek betalingen (indien de woning wordt gekocht op krediet), |
* In veel gevallen zijn deze kosten worden geretourneerd aan de eigenaar door middel van een service toeslag dat wordt betaald door de huurder.
Inkomen: vergeet niet over de indexering van de huur-en afschrijvingen
De eigenaar van de bedrijfsruimte en krijgt huur voor de maand (in Oostenrijk, Duitsland, Spanje) of per kwartaal (in Frankrijk) naar voren. In het verenigd koninkrijk, tsjechië en Zwitserland verdeeld over zowel een maandelijkse en driemaandelijkse betalingen. Bij het ondertekenen van het contract van de klant wordt een Borg in het bedrag van de uitkering van drie maanden huur (in Spanje, twee in Zwitserland, zes).
Bij leasing winkelcentra huurprijzen zijn soms in rekening gebracht in de vorm van een percentage van de jaarlijkse omzet (3-10 %). Anker huurders (bedrijven leasing van niet minder dan 5-15 % van de oppervlakte van het object) meestal minder betalen dan anderen.
In het geval van lange termijn (10 jaar) van de overeenkomst de huren worden jaarlijks geïndexeerd in overeenstemming met de inflatie in het land. Maar, bijvoorbeeld, in de tsjechische Republiek dit de praktijk is er bijna, omdat de meeste van de contracten is voor 3 of 5 jaar.
Naast kosten voor gehuurde, de eigenaar meestal zullen de kosten voor de huurder de BTW op de huur. Dit bedrag wordt dan betaald aan de overheid. In sommige gevallen kan de verhuurder gedeeltelijk herstellen van de betaalde BTW als vergoeding voor de kosten van reparatie of aanleg.
“BTW van huurders ontvangen compensatie van de BTW betaald bij de aankoop van de woning. In Duitsland is dit systeem werkt automatisch: de staat onmiddellijk exclusief BTW van de kosten van het object, en de belasting op de diensten van de broker en andere kosten bij het kopen van kompensiruet van toekomstige huur”— zei Giorgi Kachmazov, managing partner “Tranio”.
Het inkomen ook de afschrijvingen gerekend. Het vermindert de belastbare waarde van de goederen als gevolg van de mogelijke verslechtering. Bijvoorbeeld, als de eigenschap een waarde van 10 miljoen euro, waarvan 2 miljoen voor de kosten van het land, want het land is niet onderhevig aan slijtage, is afgeschreven zal worden 8 miljoen Als we aannemen dat de afschrijving van een commercieel gebouw is 2 % per jaar, dan is het belastbaar bedrag ieder jaar zal in mindering worden gebracht 160 duizend euro. Daarnaast belastbare inkomen in mindering worden gebracht de rente op de lening.
Kosten: het belangrijkste is om te registreren gunstige voorwaarden in het contract
Kosten eenmalige (de waarde van onroerend goed, hypotheek, belastingen op de aankoop, de Commissie makelaars, etc.) en regelmatig (onderhoudskosten, hypotheek betalingen, enz.).
Eenmalige kosten voor de aankoop van onroerend goed en het bedrag van de transactie tot een gemiddelde van ongeveer 10% van de kosten van het project. Deze kunnen worden toegevoegd de kosten van de eerste reparaties en decoratie van de lokalen — dit bedrag is afhankelijk van de staat van het object.
Met betrekking tot het reguliere onderhoud van de kosten, vervolgens, afhankelijk van het type van de huurovereenkomst, de belegger kan gedeeltelijk worden vrijgesteld van hen. De meest voorkomende vorm van huur — NNN lease waarbij de eigenaar betaalt alleen voor de inhoud van de dragende structuren van het gebouw. De rechten en plichten van de huurder en de verhuurder worden gespecificeerd in een bijzonder lease.
De kosten van de eigenaar afhankelijk van het type van de huur
| Soort lease | Wat zijn de kosten van de eigenaar | ||
|---|---|---|---|
| Bruto huur lease | Onderhoud en service | Verzekering | Onroerend goed belasting |
| N lease (netto lease) | Onderhoud en service | Verzekering | — |
| NN lease (Dubbel netto lease) | Onderhoud en service | — | — |
| NNN lease (Triple net lease), een analoge in-Duitsland — Dach – & Fach | Alleen de reparatie van de gevel en het dak van het gebouw | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
De verschillende vormen van leasing, onderhoud, verzekeringen en belastingen kunnen in eerste instantie voor rekening van de eigenaar, maar na de betaling van het bedrag terug kunnen komen om het in de servicekosten, inclusief de overeengekomen kosten. De service fee wordt betaald door de huurder en is ontworpen om ervoor te zorgen dat de eigenaar kon terugkeren.
In elk land zijn er typische voorwaarden met betrekking tot de uitgaven en verplichtingen van de huurder en verhuurder. Bijvoorbeeld, in het verenigd koninkrijk de eigenaar niet dragen vrijwel alle kosten (distributed soort lease absolute NNN lease), en in Frankrijk betaalt hij voor de reparaties, de Commissie makelaars, verhuur, onroerend goed belasting (een soort van huur — bruto huur, lease).
De kosten voor huurders en verhuurders op een typisch contract
Volgens Cushman & Wakefield
| Land | De kosten van de huurder | De verhuurder kosten |
|---|---|---|
| Oostenrijk | — lease: legal services — 1 % van de jaarlijkse huur, state tax — 1 %, Agentschap Commissie — 3 maand lease. — servicekosten: bevat hulpprogramma ‘ s, beheer van betaling, kosten voor de schoonmaak, verzekeringen en onroerende voorheffing; — renovatie: interieur; — De BTW op de huur: 20 %. |
— renovatie: gevel en dak. |
| VERZENDING | — huur: Agentschap Commissie van vastgoed — 5-10% van de jaarlijkse huur, juridische ondersteuning — ongeveer 5% plus BTW van 20 %; — servicekosten: inclusief nutsvoorzieningen, verzekeringen, kosten voor het beheer en de onroerende voorheffing; — reparatie: reparatie (volledig) en de inhoud; — verzekering: de huurder betaalt voor interne verzekeringen direct van het terrein en voor de verzekering van externe structuren — via de servicekosten; — De BTW op de huur: 20 %. |
— de verhuurder betaalt voor reparaties en verzekeringen structuren, maar deze kosten worden gecompenseerd door middel van een service fee. |
| Duitsland | — huur: Commissie vastgoedmakelaar in het bedrag van 3-4 maanden huur (2-3 maanden in het geval van een huurovereenkomst van industriële en commerciële ruimten) plus 19% BTW; — servicekosten: inclusief onroerend goed belasting, kosten en verzekering; — renovatie: interieur; — De BTW op de huur: 19 %. |
— lease: meestal betaalt de eigenaar van een Commissie alleen op zwakke markten, en dit geldt alleen voor objecten die gebruikmaken van de zwakke vraag; — reparatie: typische lease-overeenkomsten Dach & Fach, waarin de verhuurder is alleen verantwoordelijk voor de structurele reparaties. |
| Spanje | — servicekosten: inclusief het bouwen van de kosten en de belasting op eigendom; — renovatie: interieur; — verzekering: interieur; — De BTW op de huur: 21 %. |
— huur: Commissie makelaar 10-15 % van de jaarlijkse huur plus BTW 21 % (soms een Commissie wordt betaald door de huurder); — renovatie: gevel en dak; — verzekering: de gevel en het dak. |
| Frankrijk | — huur: Commissie makelaar tot 15% van de jaarlijkse huur plus BTW van 20 %; — servicekosten: inclusief de kosten van de hulpprogramma ‘ s en verzekeringen; — reparatie: reparatie van interne ruimten; — De BTW op de huur: 20 %. |
— huur: Commissie makelaar tot 15% van de jaarlijkse huur plus BTW van 20 %; — de onroerende voorheffing: het bedrag hangt af van de specifieke plaats; soms betaald door de huurder (vooral als we het hebben over niet-industriële of commerciële gebouwen); — renovatie: gevel en dak. |
| Tsjechische Republiek | — huur: Commissie makelaar 5-8% op het huren van kantoren en 10-15% voor huur van een bedrijfspand; — servicekosten: bevat hulpprogramma ‘ s, beheer van betaling, de kosten van het schoonmaken en de onroerende voorheffing; — renovatie: interieur; — verzekering: binnenlandse en bedrijfsruimten; — De BTW op de huur: 21 %. |
— huur: Agentschap Commissie vastgoed 7-17 % van de jaarlijkse huur; — renovatie: gevel en dak; — verzekering: de gevel en het dak. |
| Zwitserland | — huur: Agentschap Commissie vastgoed 7-15 % van de huur; — servicekosten: inclusief nutsvoorzieningen; — reparatie: kleine werken. |
— huur: Agentschap Commissie vastgoed 10-15 %; — de onroerende voorheffing: het tarief is afhankelijk van het Kanton; — reparaties: voor een grote reparatie werkzaamheden; — verzekeringen: verzekering van het gebouw. |
Daarnaast zijn de beleggers wordt aanbevolen om bij te betrekken deze uitgaven een lening van de oprichter — in de toekomst zal helpen bij het optimaliseren van de fiscale winst van de vennootschap als een voorziening in eigendom van een entiteit. De essentie van dit proces is dat de oprichter biedt krediet aan uw bedrijf, die voor de afgegeven goederen en dan terug de schuld, en zet deze middelen in de winst belasting.
●
Als Europa ‘ s gezamenlijke NNN lease-overeenkomsten waarbij de meerderheid van de kosten voor het onderhoud ligt bij de huurder, de eigenaar is alleen te betalen voor de vernieuwing van het gebouw en het personeel.
Om het minimaliseren van de kosten voor het beheer, “Tranio” beveelt de buitenlandse investeerder:
- woning kopen, al verhuurd op basis van contracten van het type NNN lease;
- gebruik de lening te maken van het hefboomeffect en het verhogen van het rendement op het geïnvesteerde vermogen;
- rekening houdend met de afschrijvingen en krijgen een aftrek van de belasting;
- het kopen van een nieuwe woning, zonder dat de kosten van de reparatie;
- lening van de stichter voor de optimalisatie van de winst belasting.
Yulia Kozhevnikova, “Tranio”
Comments are closed.