Waarom is het rendabel om te investeren in studentenhuisvesting Europa

Het grote probleem van de russische sprekende beleggers — het vinden van de optimale (vanuit het oogpunt van risico en rendement) van het object voor investeringen. Utiliteits-commercieel vastgoed meestal niet beschikbaar voor gewone beleggers vanwege de hoge kosten, dus de meeste klanten kopen woningen voor verhuur. Appartementen voor verkoop en verhuur voor lange termijn huur heeft duidelijke voordelen — in de eerste plaats is het gemak om te beheren, maar er zijn ook nadelen, zoals een relatief lage opbrengst (ongeveer 3 %) en problemen met de huisuitzetting van huurders als dat nodig is.

Minimum, vanuit het oogpunt van de verliezen, de weg voor investeringen — student accommodatie, een soort van “Gulden snede” van de onroerend goed markt. Een goede optie vanuit het oogpunt van de balans van de risico/rendement. De waarheid is dat slechts 5% van de russisch-sprekende beleggers die overwegen om investeringen in dit type van eigendom, terwijl in het buitenland het is lang beschouwd als een van de meest winstgevende en veelbelovende.

Wat is het voordeel

Vanaf 2012, buitenlandse investeerders geïnvesteerd in de appartementen voor studenten voor ten minste $6 miljard — en dat is slechts het tellen van de grote deals (meer dan $7,5 miljoen). Wat zijn de voordelen van een dergelijke tool?

Ten eerste, het aantal studenten groeit in de wereld. Volgens de OESO (Organisatie voor economische samenwerking en ontwikkeling), het aantal mensen die studeren in het buitenland is gestegen van 2 miljoen euro in 2000 naar 4,5 miljoen in 2012 en 2025 zal hun aantal 8 miljoen mensen. Daarnaast is de groei van de middenklasse en de toename in het aantal rijke mensen in de opkomende economieën (vooral uit China) betekent ook een toenemende vraag naar student huur accommodatie.

De hoge vraag betekent dat de risico ‘ s van de investering in de appartementen voor studenten is lager dan bij het beleggen in vastgoed. Dus, voor office huurders is sterk beïnvloed door de economische situatie, en de studenten moeten behuizing altijd, zelfs in tijden van crisis.

Ten tweede, student appartementen rendement hogerdan het rendement van conventionele appartementen, overgave op de lange termijn. In goede buurten van Europese steden student eigendom brengt op een gemiddelde van 4% à 6% per jaar, terwijl de conventionele behuizing is 2-3 %. De opbrengst kan worden boven of onder 4-6%, afhankelijk van hoe groot de Universiteit in de buurt is, hoe ver is het van de Universiteit en hoe ze zijn van hoge kwaliteit en modern. Dienovereenkomstig, hoe hoger de kwaliteit en hoe beter het place de lagere risico ‘ s en hogere winstgevendheid.

Ten derde, de investeringen in studentenwoningen hebben een lage drempel om de markt te betreden. Te koop appartementen tegen een prijs van €90 000 – 100 000 maar voor investeringen in het hele gebouw moet een €15-30 miljoen. Bijvoorbeeld, kunnen investeerders de aankoop van de nieuwe appartementen voor studenten met een oppervlakte van 17-23 m2 £70 000 – 100 000 in Liverpool. Retourneren (zonder aftrek van kosten) zal 7 %, of € 4 900, – per jaar met de aankoop van de Studio voor € 70 000. De aankopen budget kan worden met de helft verminderd als u een hypothecaire lening. Mensen met grote budgetten geïnteresseerd in het kopen van het hele hostel. Dus, voor €14,7 miljoen te kopen van de student complex op een honderd appartementen in Neurenberg. Het rendement van 4,9 %, of meer dan €720 000 per jaar.

Een andere plus — passieve controle. Voor ondernemers in Rusland, onroerend goed in het buitenland — besparingen middel, niet een primaire bron van inkomsten, en ze hebben geen tijd te beheren. Wanneer investeren in een studenten appartement beheer wordt uitgevoerd door de beheersvennootschap, die is meestal de ontwikkelaar die de bouw van de slaapzaal, de belegger hoeft niet na te denken over het oplossen van verschillende problemen (het vinden van huurders, reparaties, enz.). De kosten van de diensten van een management bedrijf — ongeveer 10% van de huurinkomsten.

Deelname in het co-investment bouw van appartementencomplexen in Europa voor privé-investeerders impliceert een passieve belegging (management behandeld door het management company), terwijl kopers ontvangen inkomsten niet alleen van huur, maar van de herontwikkeling.

Valkuilen

Echter, net als bij investeringen in een ander type van goederen, de investeringen in studentenhuisvesting heeft zijn risico ‘ s. Bijvoorbeeld, appartementen voor studenten moeilijk (of onmogelijk) om te zetten, omdat zij zich gespecialiseerd in complexen in de buurt van universiteiten, en kunnen ze het leven alleen maar studenten. Beleggers zich geen gebruik maken van de accommodatie voor uw verblijf en wonen in hen iemand die geen student is. En als het appartement bevindt zich niet op de meest populaire markt en de vraag naar deze Universiteit viel, de eigenaar zal moeilijk zijn om te verkopen.

Liquiditeit appartementen voor studenten is lager dan de liquiditeit van conventionele appartementen, maar hoger dan die van niet-residentiële voorzieningen.

Het is belangrijk te begrijpen dat de student accommodatie in hostels is niet hetzelfde als gewone woningen in woonblokken. Ontwikkelaars maken vaak gebruik van de onervarenheid van de beleggers en het adverteren van Studio-appartementen in flatgebouwen in de buurt van de universiteiten als studenten appartementen. Het verschil is dat de documenten moeten worden aangegeven dat het object kan alleen worden gebruikt als een student residence en wonen in het gebouw kunnen alleen studenten van de Universiteit.

Zoals hierboven vermeld, de opbrengst van de appartementen voor studenten is 4-6 %. Als de verkoper belooft een hoge opbrengst (9-10% of hoger), is het waarschijnlijk dat de investeringen zullen worden geassocieerd met extra risico ‘ s — onaantrekkelijke locatie en dus lage vraag, slecht management of een verslechtering van de kwaliteit van gebouwen. Om jezelf te beschermen van de meest recente risico — lage kwaliteit van het object en de veroudering — het is aanbevolen te kopen van nieuwe objecten. De beste plaats voor het kopen van appartementen in de primaire markt, net als bij het kopen van een tweede huis snel zijn er reparatiekosten, die een lagere rentabiliteit.

Waar te kopen

Te koop winstgevende studentenhuisvesting in het verenigd koninkrijk, Duitsland en Frankrijk. Deze markten zijn betrouwbaar en zijn van hoge vraag door lokale en buitenlandse studenten (het aandeel van de laatste 10-20% van de totale inschrijving). De kansen voor private investeerders in de markten van Oostenrijk, Spanje en Zwitserland is beperkt, want er zijn dingen die nog in de ontwerp fase gekocht door professionele investeerders en fondsen. Als voor de VS — de grootste markt van appartementen voor studenten, het voorstel is overdreven, de potentiële stijging van de tarieven van de huur is beperkt, en zelfs van de lokale beleggers massaal naar de Europese markten, op zoek naar meer lucratieve aanbiedingen.

De reden je nodig hebt om aandacht te besteden aan de aanwezigheid van “magneet” — gelegen in de buurt van populaire Universiteit, alsmede het ontbreken van overtollig aanbod in de lokale huurmarkt, waar appartementen voor studenten kan concurreren met een groot aantal privé-appartementen, en de opbrengst van een negatieve invloed van de lage huurprijzen.

Van belang is ook de demografische situatie — hoe groeit en groeit het aantal studenten in de stad. Als het aantal studenten niet wijzigen of daalt, maar de bouw van nieuwe slaapzalen en faciliteiten, de bezettingsgraad is laag, het appartement leeg, en de investeringen niet mee profiteren. In Duitsland bijvoorbeeld is het aantal studenten groeit bijna overal, maar er zijn steden als Jena en Greifswald, waar het aantal leerlingen over vijf jaar gedaald met 10-11 %.

In het verenigd koninkrijk voor investeringen in studentenwoningen veelbelovende grote Universitaire centra met onvoldoende aanbod van woningen, zoals Bristol, Londen, Oxford en Edinburgh en Manchester. In Duitsland is het potentieel van de steden in Beieren (würzburg, Neurenberg, Passau), evenals Heidelberg en Frankfurt am main. In Frankrijk is een goede investering mogelijkheden er zijn in de steden AIX-EN-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, Straatsburg.

Lifehack voor beleggers — een van de eerste om te weten waar en wanneer opent de nieuwe faculteit of de Universiteit, en voor het kopen van een aantal appartementen.

Bijvoorbeeld aan het eind van 2017 zal beginnen met de bouw van een campus in Cardiff, en dankzij het project is de lokale Universiteit zal aantrekken 2.000 studenten uit de hele wereld. En in 2019 in de Noordelijke voorsteden van Parijs opent Europa ‘ s grootste campus van de faculteiten sociale Wetenschappen om in te werken en te studeren docenten en studenten van verschillende universiteiten.

Met de verspreiding van Internet technologie groeit in populariteit is te koop verre leren, maar de traditionele vormen van onderwijs blijft de focus van de studenten in de komende decennia. En, daarom, student appartementen in de buurt van de Universiteit nog steeds populair.

Georgy Kachmazov, managing partner Tranio

Comments are closed.