Risiko og avkastning knyttet til investering i hotel rommet

Siden midten av forrige århundre de store hotellene i etterkrigstidens Europa begynte å praktisere salg av individuelle rom til investorer. Siden da i praksis har spredt seg verden rundt og tatt de mest populære forretnings-og turist destinasjoner: STORBRITANNIA, Frankrike, Sveits, USA, Australia, Dubai. Vanligvis, denne typen investeringer populært med små investorer.

Diagram av hotellet investeringer er enkel: den investor kjøper eiendom rommet eller flere rom i et hotell kompleks. Da kan han enten engasjere seg i self-management av deres eiendom, noe som skjer svært sjelden, eller til å forhandle med et hotell som operatør eller en profesjonell ledelse selskapet.

Investor og operatør av hotellet dele fortjenesten mellom seg i en av to måter. Investoren kan oppnå en fast avkastning, som han angir på forhånd med operatøren. I dette tilfellet resultatet er uavhengig av den faktiske bruk av rom. Det andre alternativet — å få investor kommet til en flytende rente, når yield-tallet kan være høyere, men investor vil dele med operatøren, for eksempel risikoen for uavhentede leiligheter til turister.

Avhengig av vilkårene i kontrakten, investor kan bruke sine tall, og ikke for sitt tiltenkte formål, som er å leve i dem. Noen operatører gir deg mulighet umiddelbart etter oppkjøpet tilbyr, andre etter en viss periode av tid.

Fordelene ved investering i hotellrom

Den største fordelen med investering i hotellets rom er en lav terskel for oppføring. Minimum kostnad av hotellrommene i Europa er det over 100 tusen euro. Som en regel, gjenstander av slike investeringer som er mest lønnsomme “arbeid hester” av bedrift — en tre – eller fire-stjerners hotell i Europa.

Som allerede nevnt, de investor ikke er belastet med behovet for å stadig administrere deres eiendom. Dette formatet vil være nyttig for de investorer som har en primær virksomhet i et annet felt, og vurderer en investering i et hotellrom som et middel for å komplettere porteføljen av lønnsomme ressurser. Ledelse organisasjon løser alle de Allmenne og private problemer av hotellet, så ikke bekymre deg for at investor vil personlig har til å bestemme om en brukket sjel, eller en kul resepsjonen.

I tillegg, investering i hotellets rom tiltrekke anledning til å få en stabil monetære inntekter, spesielt for investorer fra Russland i den aktuelle situasjonen. Den gjennomsnittlige avkastningen hotel apartments ligger ca 4 % til en fast pris og 6-10% på flytende rente. På samme tid til objektet er utvalget må bli kontaktet veldig nøye: det er nødvendig å vurdere plasseringen av komplekse og dens utsikter, så vel som å lære fra erfaringer fra forvaltningsselskapet.

Dermed investeringer i superior-rom — en lønnsom og spennende mulighet. Men, som på andre områder, også her, har sine fallgruver, som bør bli husket av investoren.

Fallgruvene for bruk av investering i rom

Transaksjonen kan variere betydelig avhengig av lovgivningen i landet, så det er best ikke å overse tjenester fra en lokal advokat. På samme tid, for eksempel i Østerrike transaksjonen er gjort som kjøp og salg av egen bolig og ikke mye forskjellig fra å kjøpe en leilighet.

Som allerede nevnt, de investor er ikke bekymret for markedsføring siden av ting, som fullt ut er ansvarlig for administrasjon organisasjon, men denne medaljen har en motsatt side: investor er i stand til å bestemme markedsføring politikk på hotellet. For eksempel, hvis operatøren bestemte seg for å konvertere til hotellet fra en familie i hotel business class, og denne beslutningen til slutt viser seg ineffektive, investor vil ikke være i stand til å påvirke ham.

Det er bedre å velge investering i et rom på hotellet, under ledelse av en stor hotellkjede med omfattende erfaring fra ledelse av hotell real estate. For det første vil det beskytte investeringer fra ikke-løsninger som kan brukes med lite hotelier. For det andre, et stort nettverk finnes i flere tiår, så etter å ha signert med dem kontrakten om forvaltningen av hotellrommet, kan du stole på et langsiktig samarbeid.

Imidlertid, du signerer en serviceavtale selv med et stort selskap, må du fast bestemme hvem som bærer kostnadene ved vedlikehold og reparasjon av eiendommen. Dersom disse kostnadene dekkes av investor, kan det redusere utbyttet av investeringen.

Investor må studere objektet av investeringer og forholdene der han arbeider. Selv om denne typen avtaler vanligvis fastsette en minste månedlige nivå av avkastning, ingen hotellet er ikke immune mot markedskreftene. Etter sjokket av 11. September 2001, den Amerikanske investeringsselskapet slått sitt fokus fra de “hot” objekter i midten av verdens hovedsteder (new york, London, Paris) til en mindre fasjonable hotellet i provinsen (Halifax, Glasgow, Gloucester). Det er viktig å ta hensyn til sesongmessige faktor — hotell, med vekt på rekreasjon og fritid, tomgang i “off season”, mens hotell som velkommen forretningsreisende, og har en stabil inntekt gjennom hele året (dette forklarer lønnsomheten av investeringer i landene i Vest-Europa).

Hvis investor som ønsker å selge hotel apartments, kan det være en utfordring å finne en ny kjøper. Den mest åpenbare kandidaten til anskaffelse av dette objektet vil bli hotellet operatør, men han vil kjøpe bare til en redusert kostnad eller uten hensyn til bruk av store bokstaver vekst. I tillegg har hotellet rom som en eiendel beheftet med en rekke forhold av eierskap i henhold til kontrakten, som var egnet til en enkelt investor, men kan ikke passe til en annen.

Til slutt, den tidligste investor i et rom i høysesongen er ikke gunstig å enten på hotellet eller investor, fordi det reduserer utbyttet av investeringen, slik som regel management-selskapet krever å leie ut sin leilighet til leie for hele perioden av avtalen, eller setter en grense på den tid av bolig av investor i et privat rom.

Fordeler	Ulemper
lave “oppføring terskel”	Risikoen for nedetid hvis flytende rente
kontoret utfører hotellet operatør	en utenlandsk jurisdiksjon transaksjon
stabil lønnsomhet	begrenset effekt markedsføring av hotellet

Markedsutsiktene

Som bemerket av deltakerne på Serviced Apartments-Toppmøtet, holdt i London i 2014, investering markedet i hotellets rom er i sterk vekst, spesielt i de siste tre årene.

London var ikke tilfeldig valgt som sentrum i toppen: i henhold til Savills, i London, kun 1,6 rommene har 1,000 forretningsreisende, mens i new York og Hong Kong 5.7 og 5.3, henholdsvis. Dermed er London er også et marked med hard konkurranse for investorer, men på samme tid har en høy investering potensial.

Ikke glem at lønnsomheten av investeringer i rommet avhengig av flyten av gjester. Fra dette synspunkt, er en alvorlig konkurranse for business hotel er en raskt voksende segmentet av private utleieboliger, så vel som Internett-tjenester, som i betydelig forenklet utleie av fast eiendom i utlandet av privatpersoner uten mellomledd.

Muligheten til å investere i ditt rom tilbyr hotel kjeder som Mandarin Oriental, Holiday Inn, Leiligheten.

For å oppsummere den ovennevnte, kan vi formulere noen Generelle råd for investorer:

• du må nøye undersøke hotel markedet i landet hvor det er objekter for investering;
• å utforske muligheten for å skape utnytte for investering — det vil øke kapasitet;
• multi-side kontrakt på et fremmed språk gjøre det bedre til å lese;
• fokus på tre – eller fire-stjerners, ikke fem-stjerners luksus giganter;
• for ikke å overse forslag provincial hotell — de kan være mindre lønnsomme enn Metropolitan;
• for å gi prioritet til mål i Østerrike, Storbritannia og hotell i Frankrike — de er kjent for sin pålitelighet investeringer.

Ivan Chepizhko, Tranio

Comments are closed.